Дело № 2-395/2025
34RS0025-01-2025-000504-48
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Кумылженский районный суд Волгоградской области
в составе:
председательствующего судьи Исаевой Л.П.,
при секретаре Пышненко Ю.И.
16 декабря 2025 года в ст. Кумылженская Волгоградской области,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации Кумылженского сельского поселения Кумылженского муниципального района Волгоградской области о признании сделки действительной и признании права собственности на 1/7 долю жилого дома,
установил:
ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику о признании сделки действительной и признании права собственности на 1/7 долю жилого дома.
В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ФИО2 в лице ФИО5, действующего на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, была заключена сделка по купле продаже 1/7 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно расписки оплата за 1/7 долю жилого дома произведена в день написания расписки в размере 10 000 рублей. Данная 1/7 доля домовладения принадлежала ФИО2 на основании договора купли-продажи дома усадебного типа с надворными постройками от ДД.ММ.ГГГГ.
С момента приобретения данного имущества, истец стала владеть и пользоваться им как своим собственным, несла бремя расходов на его содержание.
В настоящее время истец, фактически осуществляющий владение недвижимым имуществом: 1/7 долей жилого дома, не может оформить на него право собственности в установленном законом порядке в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на спорное недвижимое имущество, поскольку продавец ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ, в связи, с чем регистрация права в органах Росреестра в одностороннем порядке невозможна.
Таким образом, во внесудебном порядке оформить право собственности на недвижимое имущество не предоставляется возможным.
Истец просит суд признать сделку по купле-продаже 1/7 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенную между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ действительной; признать за нею право собственности на недвижимое имущество: 1/7 долю жилого дома, общей площадью 247,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, представила письменное заявление, согласно которого просила рассмотреть дело в её отсутствие, исковые требования поддерживает, просит их удовлетворить.
В судебное заседание представитель ответчика - Администрации Кумылженского сельского поселения Кумылженского муниципального района <адрес> не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, принять решение на усмотрение суда, суду доверяет.
В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Межмуниципального отдела по городу Михайловка и <адрес> Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия и принять решение на усмотрение суда. Из объяснений на исковое заявление следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о жилом доме с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>. Сведений о правах ФИО2 на указанный жилой дом в ЕГРН не содержится.
В судебное заседание третье лицо ФИО8, нотариус <адрес> ФИО6 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, причина неявки не известна.
При таких обстоятельствах, в силу ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Суд, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).
Согласно абз. 2 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
На основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу требований п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами либо иными данными в соответствии с правилами абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, может быть установлен судом на основании письменных и иных доказательств, подтверждающих или опровергающих данный факт.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
Из искового заявления ФИО3 следует, что в объеме требований истца заявлено требование о признании сделки купли-продажи 1/7 доли жилого дома действительной, по тем основаниям, что все обязательства по сделке были исполнены сторонами, подписан договор купли-продажи, однако, зарегистрировать право собственности невозможно, так как продавец дома ФИО2 умерла.
При таком положении, единственным способом защиты гражданских прав истица, является признание за ним права собственности на приобретенную долю в доме, при условии подтверждения всех условий, предусмотренных для возникновения права на основании договора купли-продажи.
В соответствии с разъяснениями пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В судебном заседании установлено, что ФИО2 принадлежит право собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на 1/7 долю жилого дома усадебного типа с надворными постройками, находящегося в <адрес>, расположенного на земельном участке мерою 0.02 га., заключенного между нею и колхозом имени Ленина.
1/7 доля жилого дома, общей площадью 27 кв.м., оплачена ФИО2 по квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 16200 руб., оставшаяся сумма в течение сроков, указанных в п.2 договора купли-продажи (л.д.12).
Согласно выписки из похозяйственной книги от ДД.ММ.ГГГГ, выданной администрацией Кумылженсокого сельского поселения <адрес>, в похозяйственной книге №, лицевой счет №ДД.ММ.ГГГГ-2023 годы сделана запись о принадлежности жилого дома, расположенного по <адрес>, ФИО9 умершей ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ). (л.д.13).
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости: содержатся сведения о жилом доме с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>. Сведений о правах ФИО2 на указанный жилой дом в ЕГРН не содержится.
Из технического паспорта на жилой дом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что жилой дом, 1971 года постройки, расположенный по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 247,8 кв.м., жилую площадь 170,1 кв.м., правообладателями являются, в том числе, ФИО2- 1\7 доля. (л.д.14-20).
ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, что подтверждается свидетельством о смерти, выданным Кумылженским о/ЗАГС <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д.34).
Как следует из наследственного дела № к имуществу ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ, с заявлением о принятии наследства, оставшегося после её смерти, обратилась её дочь – ФИО8 (л.д.31-35).
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО2, продал 1/7 долю жилого, принадлежащую ФИО2, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО3 за 10 000 руб., денежный расчет произведен полностью, претензий не имеет. (л.д.11).
Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами, стоимость определена, деньги переданы, объекты недвижимого имущества покупатель принял, однако, переход права собственности не был зарегистрирован по независящим от сторон обстоятельствам в связи со смертью продавца.
С учетом существа совершенной сделки, оплаты ФИО3 стоимости приобретенной доли жилого дома, факта передачи имущества ФИО2 и принятия его ФИО3, последующего поведения сторон сделки, отсутствия материальных правопритязаний со стороны третьих лиц в отношении спорного имущества, суд приходит к выводу о том, что между сторонами фактически заключен договор купли-продажи спорного имущества – 1/7 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку стороны имели намерение заключить договор купли-продажи и фактически его исполнили.
Установленные фактические обстоятельства свидетельствуют о действительном содержании выраженной сторонами воли на заключение ДД.ММ.ГГГГ именно договора купли-продажи 1/7 доли жилого дома, поскольку заключенное между ними соглашение позволяет определить все существенные условия договора. Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требования ФИО3 о признании сделки купли-продажи доли жилого дома действительной.
Учитывая вышеизложенное, суд, руководствуясь положениями статей 218, 420, 431, 434, 550, 554 ГК РФ, п. п. 1 и 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исходит из того, что сделка по купле-продаже спорного объекта между сторонами фактически состоялась, продавец ФИО2 передала имущество покупателю ФИО3, она в свою очередь оплатила полную стоимость имущества, однако, осуществить государственную регистрацию права собственности не смогла ввиду отсутствия государственной регистрации права продавца на проданное им имущество, а в дальнейшем и в связи с его смертью.
Поскольку положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке, с учетом обстоятельств спора и сложившейся практики, подлежат применению по аналогии положения пункта 3 статьи 551 ГК РФ.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
При этом, суд исходит из того, что правоподтверждающим документом права собственности ФИО2 является договор купли-продажи 1/7 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ усадебного типа с надворными постройками, заключенного между нею и колхозом имени Ленина, право собственности на которую при жизни ФИО2 не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Пленума N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ).
Поскольку право собственности на объект недвижимости: 1\7 долю жилого дома возникло у ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть до вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", она имела право распорядиться указанным имуществом.
Таким образом, суд считает необходимым признать за ФИО3 право собственности на 1/7 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО3 к Администрации Кумылженского сельского поселения Кумылженского муниципального района <адрес> о признании сделки действительной и признании права собственности на 1/7 долю жилого дома - удовлетворить.
Признать сделку, заключенную между ФИО2 и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ по купле-продаже 1/7 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, действительной.
Признать за ФИО3 право собственности на 1/7 долю жилого дома, общей площадью 247,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Кумылженский районный суд.
В соответствии с ч. 1 ст. 376.1 ГПК РФ кассационная жалоба, представление могут быть поданы в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.
Судья: Л.П. Исаева.
Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: Л.П. Исаева.