РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 мая 2023 года адрес
Замоскворецкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Волковой Е.Ю., при секретаре фио,
С участием представителя истца фио, представителя ответчика фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2203/2023 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик адрес о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, морального вреда, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств в счет возмещения разницы между площадью построенного объекта и предусмотренного договором, с учетом уточнения иска просит взыскать с ответчика сумму в размере сумма, неустойку в размере сумма, штраф, моральный вред в размере сумма, почтовые расходы.
В обоснование своих требований истец указала, что 12 сентября 2019 г. между нею и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № ДДУ/R4-02-4В/1.
Согласно вышеуказанному договору Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Комплекс (многофункциональный жилой комплекс (1 этап строительства), создаваемый по строительному адресу: адрес, адрес, на земельном участке с кадастровым номером No77:09:0005008:57 и земельном участке с кадастровым номером №77:09:0005008:62, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса передать Участнику Квартиру - жилое помещение, расположенное в Комплексе, имеющее основные характеристики: расположена в Корпусе 4В, секция 02, этаж 4, номер на площадке 2, общая проектная площадь 47,60 кв.м, а Участник обязуется выполнить надлежащим образом свои обязательства по оплате денежных средств, предусмотренных Договором и принять Квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Комплекса.
На основании п. 3.3. Договора цена договора составляет сумму в размере сумма
Согласно п.3.2. Договора стоимость одного квадратного метра составляет сумма
В соответствии с п.3.4 Договора в случае, если адрес фактическая, установленная (определенная) после окончания строительства Комплекса по результатам технической инвентаризации и/или кадастрового учета будет больше или меньше адрес проектной, Стороны производят взаиморасчеты в нижеуказанном порядке: 3.4.2 если адрес фактическая меньше адрес проектной, Застройщик обязуется осуществить возврат Участнику денежной суммы, составляющей разницу между адрес фактической и адрес проектной, умноженную на Цену единицы площади.
22.01.2022 г. актом приема-передачи Участнику долевого строительства была передана квартира №204Б, расположенная по адресу: адрес.
Согласно обмерам БТИ, площадь переданной квартиры составляет 46,1 кв.м.
Истец указывает, что площадь объекта (квартиры) стала меньше на 1,5 кв.м., и ответчик обязан вернуть денежные средства в размере сумма из расчета: 1,5 кв.м. × сумма
21.11.2022 в адрес ответчика была подана претензия в рамках досудебного урегулирования спора.
В связи с тем, что с досудебной претензией о выплате денежных средств истец обратился 21.11.2022, следовательно, обязанность по возмещению ущерба должна была быть исполнена ответчиком не позднее 02.12.2022, однако по настоящее время требования не исполнены.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика по доверенности в судебное заседание явился, поддержал письменные возражения, просил в иске отказать.
Выслушав стороны, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Статьей ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч.1 ст.4 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» участник обязуется уплатить обусловленную договором цену.
В силу ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размерах денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1).
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).
Согласно ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.
В силу п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Ст. 432 ГК РФ указывает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В судебном заседании установлено, что 12 сентября 2019 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДДУ/R4-02-4В/1 в отношении объекта долевого строительства – квартира по адресу: адрес, секция 02, этаж 4, номер на площадке 2, общая проектная площадь 47,60 кв.м, с выполненной чистовой отделкой.
Ответчик является застройщиком многофункционального жилого комплекса, строящегося по адресу: адрес, адрес на основании выданного Комитетом государственного строительного надзора адрес разрешения на строительство от 27.12.2017.
Согласно п. 2.3. Договора, предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию Комплекса - 01 сентября 2020 года.
Срок передачи Застройщиком Квартиры Участнику - в течение двенадцати месяцев с даты ввода в эксплуатацию Комплекса (п. 2.4 Договора), т.е. не позднее 01 сентября 2021 года.
Разрешение на ввод в эксплуатацию Комплекса получено Застройщиком 27 января 2021 года.
Фактически квартира принята истцом 22.01.2022, что подтверждается подписанным сторонами Актом приема-передачи квартиры.
Из абз. 2 п. 1.2 Договора следует, что указанные в Приложении № 1 к Договору характеристики объекта долевого строительства, являются проектными. Окончательные характеристики будут определены после завершения строительства Комплекса (Объекта) по результатам обмеров и/или кадастровых работ, выполненных юридическим лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и или кадастрового учета.
Право Застройщика на привлечение специализированной организации, оказывающей услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета для выполнения обмеров Комплекса после завершения строительства, на свое усмотрение, с согласия Истца (участника долевого строительства) закреплено в п. 4.1.5 Договора.
Отделочные работы в Квартире выполняются Застройщиком после получения в установленном законом порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но до передачи объекта долевого строительства участнику по акту приема-передачи на основании и в соответствии с условиями Договора (Приложение № 2 к Договору).
Кадастровые работы на объекте осуществляются до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку в соответствии с п. 12 ч. 3 ст. 55 адрес кодекса РФ технический план на объект (результат выполненных кадастровых работ) является одним из документов основания выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о чем свидетельствует также соответствующая запись в разрешении на ввод Комплекса в эксплуатацию.
Таким образом, из указанного следует, что Застройщик приступает к выполнению отделочных работ в Квартире только после осуществления в Объекте/Комплексе кадастровых работ и получения в установленном законом порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В результате создания многоквартирного дома по адресу: адрес, соответствующего указанному в п. 1.1 Договора Объекту (корпус R4), Застройщиком во исполнение п. 4.1.5 Договора для выполнения на Объекте кадастровых работ (обмеров) привлечен кадастровый инженер.
По итогу кадастровых работ (обмеров), выполненных кадастровым инженером фио, подготовлен Технический план Здания (многоквартирного дома) от 14.01.2021, на основании которого осуществлен государственный кадастровый учет, и в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесены сведения о многоквартирном доме, включая информацию о всех расположенных в нем помещениях, в том числе о спорной Квартире № 204Б (условный номер 4В).
Согласно п. 16 ст. 70 Федерального закона N 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон N 218-Ф3) государственный кадастровый учет расположенных в многоквартирном доме, помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого многоквартирного дома. Государственный кадастровый учет такого многоквартирного дома осуществляется на основании заявления и необходимых для осуществления государственного кадастрового учета документов (разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и соответствующего технического плана).
В результате осуществленного государственного кадастрового учета жилому помещению присвоен кадастровый номер 77:09:0005008:8151. По результатам первичного учета площадь Квартиры установлена равной 47,00 кв.м., аналогичные сведения внесены в ЕГРН, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.01.2023.
При этом, согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 218-Ф3 единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Цена Договора, определенная сторонами исходя из произведения цены единицы площади в размере сумма и общей приведенной площади проектной (47,60 кв.м.) (п. 3.2 Договора) на дату заключения Договора составила сумма
Истцом обязательства по оплате цены Договора в указанном размере исполнены в полном объеме.
При этом, в пунктах 3.4.1, 3.4.2, 3.4.3 Договора стороны предусмотрели обстоятельства, возможность, случаи и условия изменения цены Договора после заключения Договора.
Так, в п. 3.4.2 Договора указано, если общая приведенная площадь фактическая Квартиры окажется меньше общей приведенной площади проектной. Застройщик обязуется осуществить возврат денежной суммы, составляющей разницу между общей приведенной площадью фактической и общей приведенной площадью проектной, умноженной на цену единицы площади.
В связи с уменьшением общей приведенной проектной площади Квартиры на 0,60 кв.м Застройщик в соответствии с п. 3.4.2 Договора вернул Истцу денежную сумму в размере сумма, составляющую разницу общей приведенной площадью Квартиры и фактической общей приведенной площадью Квартиры, что подтверждается платежным поручением №3130 от 12.10.2021 и Актом об окончательных взаиморасчетах от 22.01.2022 (п. п. 5,6 Акт об окончательных взаиморасчетах от 22.01.2022).
Право собственности истца на вышеуказанную Квартиру зарегистрировано 28.09.2022, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации за № 77:09:0005008:8151-77/060/2022-1, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.01.2023.
В пункте 1 Акта указаны следующие фактические характеристики объекта долевого строительства: Квартира № 204Б (условный номер 4В), общая площадь (без учета лоджий и балконов) 47,00 кв.м., количество комнат 2, расположена на 4 этаже в многоквартирном доме по адресу: адрес, вн.тер. г. адрес Ленинградский, д.37/4.
Также из Акта следует, что разница фактической общей площади Квартиры, переданной Истцу, сравнительно с проектной общей площадью (п. 3.2 Договора) составляет 0,60 кв.м., право собственности Истца также зарегистрировано на указанную Квартиру, площадью 47,00 кв.м.
Управление государственного строительного надзора адрес проверило предоставленные Застройщиком документы на соответствие построенного Объекта проектной документации и иным обязательным требованиям, и выдал Застройщику Заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требований проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов N 546-17-P/30C от 25.12.2020 и Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию 27.01.2021.
Заключая Договор стороны согласились, что в результате выполнения в Квартире чистовых отделочных работ (Приложение N 2 к Договору) фактическая общая площадь и общая приведенная площадь Квартиры изменится. При этом, такое изменение площади квартиры не является основанием для перерасчета цены договора.
Из представленного истцом Технического паспорта следует, что дата обследования Квартиры и проведение в ней замеров осуществлено 19.10.2022, т.е. после передачи Застройщиком объекта долевого строительства истцу по Акту приема-передачи от 22.01.2022, следовательно, из указанного Технического паспорта не усматривается, что фактическая площадь Квартиры, была меньше на момент принятия истцом квартиры по Акту приему-передачи от 22.01.2022.
Согласно Техническому паспорту (стр. 4), представленного истцом, по состоянию на 19.10.2022, в квартире было зафиксировано ее переоборудование.
В соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.
В силу п. 7 ст. 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.
Согласно ст. 8 Федерального закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1).
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2).
К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 4).
Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п. 5).
Согласно ст. 401 НК РФ квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (статья 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (статья 403).
Из вышеприведенных норм материального права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.
В целях соблюдения требований градостроительного законодательства (пп. 12 п. 3 адрес ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщиком привлечен кадастровый инженер, имеющий действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера и являющийся членом наименование организации.
Кадастровым инженером выполнен комплекс кадастровых работ, по результатам которых 14.01.2021 года изготовлен технический план объекта капитального строительства (многоквартирного дома), соответствующий требованиям Федерального закона N 218-ФЗ.
В установленном порядке данные сведения истцом не оспорены.
В соответствии п. 3 ст. 40 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.
Согласно п. 4 ст. 40 Федерального закона N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним переданный истцу объект недвижимости имеет площадь 71,2 кв.м, как и предусмотрено договором, актом приема-передачи квартиры, в связи с чем стоимость не переданных квадратных метров взысканию не подлежит, при заключении договора участия в долевом строительстве истец выразил согласие на право застройщика в одностороннем порядке вносить изменения в проектную документацию.
Повторные обмеры в октябре 2022 были произведены по инициативе истца без извещения застройщика.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. ст. 4, 7, 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", полагая, что оснований для взыскания денежных средств не имеется.
Учитывая, что требования о взыскании штрафа, неустойки, морального вреда, судебных расходов являются производными от основного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик адрес о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, морального вреда, судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья:
Решение суда изготовлено в окончательной форме 7 июня 2023 года