Решение по делу № 2-295/2023 от 15.12.2023 - о взыскании денежных средств, судебных расходов, встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> о расторжении договора купли-продажи, возмещении убытков.

Дело № 2-295/2023

39RS0016-01-2023-000302-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Неман 15 декабря 2023 года

Неманский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Макар Ю.С.

при секретаре Новиковой М.Н., помощнике судьи Самуховой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о взыскании денежных средств, судебных расходов, встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО3 ФИО5, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возмещении убытков,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с указанным иском, мотивируя заявленные требования тем, что являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по 1/3 доли в праве, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

16 декабря 2020 г. между ними и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи указанного жилого помещения и с этого момента ФИО4 с членами своей семьи фактически вселилась в принадлежащую им квартиру.

13 мая 2022 г. между ними и ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры. Однако 18 мая 2022 г. Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области регистрация перехода права собственности была приостановлена и в последствии в государственной регистрации права собственности было отказано. Соответственно, ФИО4 проживала в данной квартире с 16 декабря 2020 г. по 28 февраля 2023 г., что составляет 2 года 2 месяца и 15 дней. Согласно выписки из отчета №83/04-2023 от 3 апреля 2023 г., выполненного Саморегулируемой организацией оценщиков «ООО РОО», рыночная стоимость арендной платы за пользование объектом недвижимости составляет 6 900 руб. Таким образом, за 26 месяцев и 15 дней фактического проживания, арендная плата составляет 182 880 руб.

Подробно воспроизводя положения статей 309, 671, 678, 682 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО1, ФИО2, ФИО3 просят взыскать с ФИО4 в свою пользу денежные средства за пользование жилым помещением за период с 16 декабря 2020 г. по 28 февраля 2023 г. в сумме 182 800 руб., судебные расходы, связанные с оплатой отчета об оценке рыночной стоимости 4 000 руб. и государственную пошлину 4 858 руб.

ФИО4 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и возмещении убытков, неоднократно уточняя их в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, мотивируя тем, что 13 мая 2022 г. между ней и ФИО1, ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. После подписания договора, документы были направлены в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. Однако 18 мая 2022 г. государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена, а 25 ноября 2022 г. в регистрации отказано, по причине введения в отношении одного из продавцов, а именно ФИО1 процедуры банкротства и соответственно невозможности им самостоятельно заключать договоры и осуществлять участие в подобных сделках. Данное обстоятельство было скрыто от нее продавцами перед заключением договора. Соответственно, сделка не прошла необходимую регистрацию по вине продавцов и данными действиями ей были причинены убытки в сумме 80 000 руб., переданных ею при заключении договора, а также по оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности в размере 2 000 руб. ФИО4 просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 13 мая 2023 г. между нею и ФИО1, ФИО2, ФИО3 и взыскать с них в ее пользу убытки в виде оплаченных денежных средств по договору в размере 80 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности в размере 2 000 руб.

В судебное заседание истцы по первоначальному иску ФИО3, ФИО2, ФИО3 не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Представители истцов ФИО6 и ФИО7 заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, пояснив при этом, что предварительный договор купли-продажи был заключен в декабре 2020 г. сроком на три месяца, то есть стороны были вправе его расторгнуть, однако ни одна из сторон не обратилась к другой стороне с намерением его расторжения. ФИО4 заселилась в квартиру и проживала в ней на протяжении двух лет, соответственно, относилась к данному жилью как арендатор, а не как собственник, поскольку привела его в непригодное для проживания состояние. ФИО4 не отказалась и от заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения, однако в дальнейшем не явилась в день подачи документов для регистрации перехода права собственности, сославшись на нахождении в социальном учреждении и невозможности явиться. Фактически ФИО4 добровольно и досрочно покинула социальное учреждение и заключила договор купли-продажи другого жилого помещения. С-вы не имели намерения расторгать заключенный договор купли-продажи и на сегодняшний день намерения остаются прежними. Обращение ФИО8 (ФИО9) в полицию о возврате денежных средств свидетельствует о ее намерении обогатиться за счет С-вых. Кроме того, согласно пункта 10 предварительного договора купли-продажи, квартира передается на договорных условиях, то есть до заключения основного договора купли-продажи квартира передается на условиях договора найма. Полагают, что действия ФИО4 в данном случае свидетельствуют о ее неосновательном обогащении, так как она проживала в квартире и привела ее в непригодное состояние. С-вы могли сдавать квартиру другим желающим и иметь доход. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО9 просили отказать в полном объеме, поскольку никаких убытков ФИО9 в данном случае не понесла.

Истец ФИО4 по встречному иску заявленные требования поддержала, по основаниям, изложенным в иске, настаивала на их удовлетворении. В судебном заседании показала, что после заключения предварительного договора купли-продажи представитель собственников ФИО6 разрешил ей проживать в <адрес>, поскольку ему нужно было разрешить вопросы, связанные с перепланировкой данного жилого помещения. 13 мая 2022 г. был заключен договору купли-продажи, она оплатила госпошлину, сдали документы, а далее выяснилось, что на долю квартиры, которая принадлежала ФИО1, наложен арест, поскольку имеется дело о его банкротстве. ФИО6 просил подождать и она согласилась. Фактически ею было передано ФИО6 80 000 руб., на остальную сумму она написала расписку, однако оставшуюся сумму она не отдала. В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 просила отказать.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей1109 настоящего Кодекса.

Статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего кодекса.

Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно статье 248 Гражданского кодекса Российской Федерации, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Названная статья регулирует отношения участников долевой собственности при распределении имущественных благ, приобретенных ими в результате пользования общего имущества.

При этом платежи по договорам аренды, заключенным в отношении общего имущества, могут быть отнесены к доходам, которые подлежат распределению между участниками общей долевой собственности в соответствии с приведенной нормой гражданского права.

Критерием распределения доходов является размер доли каждого из участников долевой собственности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира, общей площадью 55,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве долевой собственности ФИО3 – 1/3 доли, ФИО2. – 1/3 доли, ФИО3 – 1/3 доли, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

16 декабря 2020 г. между ФИО1,ФИО2, ФИО3 в лице представителя ФИО6 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость жилого помещения была определена сторонами сделки в размере 650 000 руб. (пункты 1 и 2 договора).

Расчет по договору купли продажи должен был производиться следующим образом: 466 617 руб. оплачивается по сертификату на материнский капитал после регистрации перехода права, 183 383 руб. передается из личных средств при подписании основного договора купли-продажи (пункт 3).

Согласно пункта 10 предварительного договора купли-продажи, квартира будет передана покупателю на договорных условиях.

Если по истечению срока действия данного предварительного договора, заключение основного договора купли-продажи невозможно по независящим от сторон причинам (техническая задержка при подготовке документации), то данный предварительный договор автоматически продлевается на один месяц (пункт 13).

Если заключение основанного договора купли-продажи невозможно из-за нежелания одной из сторон продолжать сделку, то настоящий предварительный договор не продлевается, а виновная сторона возмещает убытки противной стороне согласно пункта 15 договора. Сторонам известно о последствиях отказа от заключения сделки купли-продажи. При расторжении сделки по вине продавцов ими оплачиваются все понесенные покупателем расходы. При расторжении сделки по вине покупателя также оплачиваются все понесенные продавцами расходы (пункт 14).

Судом установлено, что пункт 15 в предварительном договоре купли-продажи, регулирующий порядок возмещения убытков, отсутствует.

Как следует из пояснений ответчика ФИО4 по первоначальному иску и истца по встречному иску, ФИО6 разрешил ей проживать в спорной квартире, пока он разрешит вопросы по узакониванию произведенной перепланировки и регистрации права собственности за ФИО1, ФИО2, ФИО3, что не оспаривалось представителем истцов ФИО6

Основной договор купли-продажи был заключен между теми сторонами 13 мая 2022 г. по согласованной цене, которая составляла 650 000 руб. (пункт 3).

Оплата стоимости квартиры покупателем должна производится в следующем порядке: 125 472 руб. 10 коп. передается покупателем продавцам из собственных средств до подписания основного договора купли-продажи; 524 527 руб. 90 коп. – за счет денежных средств материнского (семейного капитала) при вынесении положительного решения в порядке и сроки, установленные действующим законодательством (пункт 4).

По соглашению сторон вся сумма денежных средств будет перечислена доверенному лицу продавцов ФИО6 (пункт 3.1).

До окончательного расчета и выплаты всей стоимости квартиры покупателем, квартира будет находится в залоге у продавцов (пункт 5).

Право собственности на квартиру переходит в соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации после регистрации прав в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (пункт 22).

Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру несут покупатели (пункт 23).

Как следует из вышеуказанного договора купли-продажи, денежные средства в сумме 125 472 руб. 10 коп. получены полностью представителем продавцов ФИО6

Судом установлено, что фактически ФИО8 (ФИО9) были переданы, а представителем ФИО6. получены денежные средства в сумме 80 000 руб. Оставшуюся сумму в размере 45 472 руб. 10 коп. ФИО4 должна была передать ФИО6 в течение трех месяцев до сентября 2022 г., о чем 13 мая 2022 г. ею была написана расписка, которая была представлена в судебное заседание представителем продавцов ФИО6

Соответственно, суд делает вывод о том, что нахождение долговой расписки у ФИО6 свидетельствует о том, что денежные средства в размере 45 472 руб. 10 коп. ФИО8 (ФИО9) не передавались и соответственно, представителем продавцов получены не были, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

При этом, в судебном заседании стороны не заявляли, что часть полученных денежных средств в сумме 80 000 руб. является задатком.

18 мая 2022 г. Управлением Росреестра по Калининградской области стороны были уведомлены о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении помещения, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку по имеющимся сведениям, 14 апреля 2022 г. по делу № ФИО1 был признан несостоятельным (банкротом).

25 ноября 2022 г. была прекращена государственная регистрация прав в отношении спорного жилого помещения.

К доводам представителя истцов ФИО6 о том, что ему ничего не было известно о банкротстве сына ФИО1 суд оценивает критически, поскольку из материалов дела очевидно следует, что ФИО1 обратился в Арбитражный суд Калининградской области суд с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) и определением суда от 4 марта 2022 г. данное заявление было принято к производству.

Как следует из заявления ФИО1, на момент подачи заявления он имеет неисполненные денежные обязательства перед кредиторами, в том числе обязательства, срок исполнения которых наступил: ООО «Феникс», сумма задолженности по исполнительному производству №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ 111 681 руб.; ООО «Феникс», сумма задолженности по исполнительному производству №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ 192 698 руб.; ООО «Феникс», сумма задолженности по исполнительному производству №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ 65 278 руб.; ООО «ХКФ БАНК», сумма задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ 30 160 руб.; ООО «ХКФ БАНК», сумма задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ 43 462 руб.; АО «Почта Банк», сумма задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ 25 041 руб.; общий объем задолженности 468 320 руб.

В приложении к данному заявлению ФИО1 была приложена, помимо прочих документов, нотариальная доверенность <адрес>3 от 20 июля 2020 г., выданная на имя отца ФИО6

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 14 апреля 2022 г. по делу №, ФИО1 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура банкротства реализация имущества гражданина сроком на шесть месяцев, которая 11 октября 2022 г. была продлена до 12 ноября 2022 г., 15 ноября 2022 г продлена до 12 января 2023 г.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 21 февраля 2023 г. по делу № завершена процедура реализации имущества ФИО1 и он был освобожден от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реализации имущества должника.

Пунктом 6 предварительного договора купли-продажи от 16 декабря 2020 г. продавцами было гарантировано в том числе, что квартира к моменту подписания настоящего договора в споре или под арестом (запрещением не состоит), свободна от любых прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения настоящего договора продавцы не могли не знать.

Согласно пункта 12 договора купли-продажи от 13 мая 2022 г., продавцы заявляют и гарантируют, что на дату подписания договора указанная квартира никому не продана, не подарена и не отчуждена третьим лицам, не заложена в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременена. Продавцы несут ответственность за сокрытие сведений о нахождении квартиры в споре, под арестом либо запрещением, либо нахождении под обременением.

Кроме того, стороны заявляют и гарантируют, что никто из них не признан банкротом и на момент заключения настоящего договора в отношении них не возбуждено дело о банкротстве физического лица, а также о том, что никто из сторон не имеет долгов и/или любых неисполненных обязательств, которые могут повлечь их банкротство как физических лиц в течение ближайшего месяца, что им ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физических лиц, и что они не планируют обращаться в суд о признании себя банкротами (пункт 14).

На основании вышеизложенного, суд полагает, что стороне продавцов как на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 16 декабря 2020 г., так договора купли-продажи от 13 мая 2022 г. было известно о наличии неисполненных обязательств как минимум перед тремя кредитными организациями, поскольку в 2021 г. и 2022 г. в отношении ФИО1 судебными приставами-исполнителями были возбуждены исполнительные производства, кроме того имелись неисполненные кредитные обязательства, возникшие в 2018 г., равно как и с 4 марта 2022 г. заявление ФИО1 было принято к производству Арбитражным судом Калининградской области.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу (права на имущество), подлежат государственной регистрации.

На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Доводы представителей ФИО6 и ФИО7 о том, что согласно пункта 10 предварительного договора купли-продажи от 16 декабря 2020 г. квартира передана ФИО4 на договорных условиях, то есть по договору найма, суд оценивает критически, поскольку из буквального толкования данного положения договора по мнению суда следует, что квартира должна быть передана ФИО4 на основании договора купли-продажи, который и был в последующем 13 мая 2022 г. заключен между сторонами.

Доказательств того, что между сторонами сделки сложились отношения, регулируемые договором найма, суду не представлено. ФИО6 не отрицал в судебном заседании, что передал ФИО4 квартиру для проживания, предложений о заключении договора найма до регистрации перехода права собственности, ФИО4 не направлял. ФИО4 несла расходы по оплате коммунальных услуг, содержала жилое помещение, что не оспаривалось стороной истцов в судебном заседании, соответственно, суд приходит к выводу, что ФИО4, проживая в <адрес>, осуществляла права владения и пользования, как собственник жилого помещения.

При этом, сторонами не согласовывался размер ежемесячных платежей по найму (аренде) жилого помещения, требований об оплате ежемесячных платежей не предъявлялось, ежемесячных платежей со стороны ФИО4 не производилось и на таковые обстоятельства стороны не ссылались в судебном заседании.

На основании вышеизложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании с ФИО8 (ФИО9) денежных средств за пользование жилым помещением за период с 16 декабря 2020 г. по 28 февраля 2023 г. в сумме 182 800 руб.

Поскольку в удовлетворении основного требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 отказано, соответственно, не подлежат удовлетворению требования о взыскании судебных расходов, связанных с оплатой отчета об оценке рыночной стоимости 4 000 руб. и государственной пошлины 4 858 руб.

Разрешая исковые требования ФИО4 о взыскании с ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от 13 мая 2022 г. и взыскании денежных средств, уплаченных ею по договору купли-продажи от 13 мая 2022 г., суд находит их подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан предать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, ФИО4 вместе с детьми поступила в стационарное отделение ГАУКО «Областной кризисный центр женщинам» по индивидуальным программам получателей социальных услуг №№ 24/11, 22/11, 23/11, выданным отделом социальной защиты администрации Неманского муниципального округа 25 января 2023 г.

В соответствии с программами получателей социальных услуг и договорами №№3, 4, 5 от 25 января 2023 г. ФИО4 вместе с детьми было предоставлено социальное обслуживание в стационарной форме, включая оказание социально-бытовых услуг, социально-медицинских услуг, социально-психологических услуг, социально-педагогических услуг, социально-трудовых услуг, социально-правовых услуг с 25 января по 1 марта 2023 г.

1 марта 2023 г. ФИО4 был написан отказ от предоставления социальных услуг, на основании которого, договоры №3, 4, 5 были расторгнуты досрочно. Выезд получателей социальных услуг из учреждения возможен по их личному заявлению, ФИО4 за период пребывания в учреждении с подобным заявлением не обращалась.

Напротив, из пояснений ФИО4, данных в судебном заседании следует, что в период ее нахождения в центре помощи женщинам в г.Пионерский. ФИО6 позвонил ей и потребовал приехать, чтобы зарегистрировать договор купли-продажи. Она пояснила, что приехать не сможет, поскольку ее не отпускают с центра, на что он сказал вернуть ключи и что у него есть иные покупатели. Ей пришлось собрать вещи и приехать, отдать ему ключи. Именно в связи требованием ФИО6 возвратить ключи от квартиры ей пришлось отказаться от получения социальных услуг и вернуться в г.Неман. Каких-либо претензий по состоянию жилого помещения ФИО6 ей не предъявлял, а в последующем передал ключи от данной квартиры ее сожителю, который проживал там еще месяц. На протяжении ее проживания квартире она оплачивала коммунальные услуги. С требованием заключения договора найма ФИО6 никогда к ней не обращался.

В связи с указанными обстоятельствами, 10 марта 2023 г. ФИО4 направила ФИО6 требование о расторжении договора купли-продажи от 13 мая 2022 г. в связи с неисполнением требований и условий данного договора, а именно п.12 и возмещении убытков.

Стороны обязались зарегистрировать сделку купли-продажи указанной квартиры не позднее 1 марта 2021 г. в течение двух дней со дня подписания основного договора купли-продажи квартиры подать документы на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (пункт 9).

Согласно пункта 20 данного договора, стороны, руководствуясь статьями 421 и 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом договора недействительным или расторжении его по обстоятельствам, возникшим по вине продавцов или вследствие предъявления претензий третьими лицами к покупателям по обстоятельствам, возникшим по вине продавцов, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении квартиры или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению и изъятия квартиры у покупателей по этим основаниям, продавцы обязуются возместить покупателям все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Пунктом 1 статьи 461 этого же кодекса предусмотрено, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Принимая во внимание, что в гражданском обороте должен действовать принцип добросовестности, которая предполагается, пока не доказано иное, учитывая установленное судом поведение сторон спора в ходе реализации спорного имущества, а также то, что в противном случае разумный баланс имущественных интересов сторон будет нарушен, суд, установив недобросовестное поведение ответчика, как продавца, находит исковые требования ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от 13 мая 2022 г. подлежащими удовлетворению.

Доводы представителя истцов ФИО6 о том, что он не знал об обращении его сына ФИО6 в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом) правового значения для рассмотрения данного гражданского дела не имеют, поскольку продавцы, зная, как о заключении предварительного договора купли-продажи, так и основного договора купли-продажи должны были сообщить о данных обстоятельствах как ФИО4, так и их представителю ФИО6, являющему в том числе отцом ФИО1, участвующего в сделке от их стороны. Фактически сделка сорвалась из-за банкротства одного из собственников ФИО1, доказательств, свидетельствующих об одностороннем отказе ФИО4 от сделки, не представлено.

Из пояснений ФИО4 следует, что в настоящее время ею приобретено иное жилое помещение с использованием средств материнского капитала, и она не намерена приобретать жилое помещение у С-вых. Соответственно, договор купли-продажи от 13 мая 2022 г. не может быть исполнен, денежные средства материнского семейного) капитала использованы.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой подлежит применению в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом при рассмотрении споров о взыскании убытков на истца возлагается обязанность по доказыванию оснований возникновения ответственности в виде возмещения убытков, причинную связь между фактом, послужившим основанием для наступления ответственности в виде возмещения убытков и причиненными убытками, размер убытков, а на ответчика - отсутствие вины, невозможность выполнения возложенных на него обязательств в силу форс-мажорных обстоятельств, обоснованность расчета размера убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Суд, разрешая исковые требования ФИО4, руководствуясь вышеприведенными положениями гражданского законодательства, Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из установленных по делу обстоятельств, в том числе из недобросовестности действий продавцов при продаже спорного жилого помещения, приходит к выводу, что ФИО4 имеет право на возмещение убытков, поскольку ФИО1, ФИО2, ФИО3 на момент заключения договора купли-продажи знали об обстоятельствах, которые могут привести в дальнейшем к невозможности исполнения заключенного договора купли-продажи от 13 мая 2022 г.

Поскольку истцам ФИО1, ФИО2, ФИО3 принадлежит по 1/3 доли в праве собственности, соответственно убытки в сумме 80 000 руб. подлежат взысканию с продавцов солидарно.

Кроме того, требования ФИО4 о взыскании 2 000 руб., уплаченных ею в качестве государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи также подлежат удовлетворению, поскольку факт несения данных расходов подтвержден квитанцией КБ Энерготрансбанк (АО) от 13 мая 2022 г.

Изначально ФИО4 обратилась в суд с исковыми требованиями о взыскании убытков в сумме 127 472 руб.

Исходя из изначально заявленных ФИО9 требований государственная пошлина подлежала уплате в сумме 4 149 руб., из них 3 749 руб. 44 коп. + 400 руб. за требование неимущественного характера.

Определением Неманского городского суда от 27 мая 2023 г. ходатайство ФИО10 о снижении размера подлежащей уплате государственной пошлины до 400 руб. было удовлетворено.

В последующем ФИО4 были уточнены исковые требования в части взыскания с ФИО1, ФИО2, ФИО3 убытков и просила взыскать 80 000 руб., переданных ею по договору купли-продажи, а также 2 000 руб., уплаченных в качестве государственной пошлины.

Государственная пошлина, подлежит взысканию в пользу ФИО4 в размере 400 руб. с учетом вынесенного судом определения о снижении пошлины, которая в свою очередь в силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса подлежит взысканию с ФИО1, ФИО2, ФИО3 по 133 руб. 33 коп., с каждого.

Оставшаяся же часть государственной пошлины в размере 2 660 руб. за требование имущественного характера в общей сумме 82 000 руб., подлежит взысканию с ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3 в бюджет муниципального образования «Неманский муниципальный округ Калининградской области», с каждого по 886 руб. 66 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.197-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО3 ФИО5, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о взыскании денежных средств, судебных расходов, отказать.

Встречные исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи <адрес>, заключенный 13 мая 2022 г. между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в лице представителя ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> <данные изъяты> (СНИЛС №), зарегистрированного по адресу: <адрес>, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, код подразделения №-№), зарегистрированной по адресу: <адрес>, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> (СНИЛС №), зарегистрированного по адресу: <адрес> пользу ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ УМВД России по <адрес>, код подразделения №), зарегистрированной по адресу: <адрес>, солидарно денежные средства в сумме 82 000 руб.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> <данные изъяты>СНИЛС №), зарегистрированного по адресу: <адрес>, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Миграционным пунктом УФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения №), зарегистрированной по адресу: <адрес>, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> (СНИЛС №), зарегистрированного по адресу: <адрес>, в пользу ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ УМВД России по <адрес>, код подразделения №), зарегистрированной по адресу: <адрес>, государственную пошлину 400 руб., с каждого по 133 руб. 33 коп.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> Узбекской ССР (№), зарегистрированного по адресу: <адрес>, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Миграционным пунктом УФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения № зарегистрированной по адресу: <адрес>, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> (СНИЛС №), зарегистрированного по адресу: <адрес>, в бюджет муниципального образования «Неманский муниципальный округ <адрес> государственную пошлину 2 660 руб., с каждого по 886 руб. 66 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 22 декабря 2023 года.

Судья /подпись/ Ю.С. Макар

Подлинный документ находится в гражданском деле № 2-295/2023

в Неманском городском суде Калининградской области