Решение по делу № 3А-16/2023 от 10.07.2023 - о признании незаконными решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-16/2023

УИД № 18OS0000-01-2022-000209-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2023 года город Ижевск

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:

судьи Габдрахманова А.Р.,

при секретаре Гирбасовой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «Редуктор» к Бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» о признании незаконными решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере рыночной стоимости,

установил:

Публичное акционерное общество «Редуктор» (далее по тексту – ПАО «Редуктор», административный истец) обратилось в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением о признании незаконным решение Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центра кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., этаж <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> в размере, равном его рыночной стоимости 84 108 000 руб., по состоянию на 01 января 2022 года.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец является собственником части нежилого помещения (1/4 доля в праве общей долевой собственности) с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., этаж <данные изъяты> расположенный по адресу: <данные изъяты>, кадастровая стоимость которого определена в размере 114 849 447,2 рублей, и значительно превышает его рыночную стоимость 84 108 000 рублей, определенную отчетом об оценке №02/03/22-ОС/2 от 29 марта 2022 года. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником нежилого помещения. Решением ЦКО БТИ по УР от 29 апреля 2022 года №ОРС-18/2022/000021 по результатам рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его стоимости в отношении Объекта недвижимости принято решение об отказе в установлении стоимости в размере рыночной.

С решением административный истец не согласен, считает его незаконным и необоснованным. Административным истцом в обосновании своих требований приложен отчет об оценке от 29 марта 2022 года №02/03/22-ОС/8, выполненный ООО «РегионЗемОценка», оценщиком ФИО1 Несоответствие кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости нарушает права административного истца как собственника и плательщика налоговых платежей. Полагает, что кадастровая стоимость указанного выше нежилого помещения должна быть установлена в размере его рыночной стоимости.

Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 30 июня 2022 года к участию в деле привлечено в качестве заинтересованного лица Правительство Удмуртской Республики.

Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 24 ноября 2022 года к участию в деле привлечен в качестве заинтересованного лица <данные изъяты>

Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 24 января 2023 года к участию в деле привлечена в качестве заинтересованного лица <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении, просил установить рыночную стоимость спорного объекта в размере 93 738 000 руб.

Представитель Правительства Удмуртской Республики ФИО3, в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости нежилых помещений в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Представители Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр Кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР, ППК «Роскадастр» по УР», <данные изъяты>. и <данные изъяты> извещены о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.

В силу статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) дело рассмотрено судом в их отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 23.08.2021 N 434 "Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости" (Зарегистрировано в Управлении Минюста России по УР 24.08.2021 N RU18000202100794) устанавливает дату перехода к применению на территории Удмуртской Республики положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2022 года.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Поскольку Удмуртская Республика перешла на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной, то применяется ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, поэтому в судебном порядке оспорить можно только решение, которое бюджетное учреждение приняло по заявлению установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

05 апреля 2022 года в БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» поступило заявление АО «Редуктор» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 18:26:0210276:119 в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявителем был приложен отчет об оценке от 29 марта 2022 года №02/03/22-ОС/2, выполненный ООО «РегионЗемОценка», оценщиком ФИО1, рыночной стоимости вышеуказанного объекта в размере 84 108 000 рублей по состоянию на 01 января 2022 года.

29 апреля 2022 года БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» принято решение N ОРС-18/2022/000021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

30 мая 2022 года, с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, ПАО «Редуктор» обратилось в суд с настоящим административным иском.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчет об оценке от 29 марта 2022 года №02/03/22-ОС/2, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «РегионЗемОценка», оценщиком ФИО1, согласно которой рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., этаж <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, по состоянию на 01 января 2022 года составила 84 108 000 рублей.

В случае, когда лица участвующие в деле возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьёй 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что, если возникли сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 26 июля 2022 года удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» и представителя административного истца ПАО «Редуктор» по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Кром » эксперту ФИО4, адрес нахождения организации: <...>.

Экспертом ФИО4, работником Общества с ограниченной ответственностью «Кром», проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение № 048Н-09, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., этаж <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, по состоянию на 01 января 2022 года составила 96 080 000 руб.

По итогам проверки Отчета об оценке от 29 марта 2022 года №02/03/22-ОС/2, выполненный ООО «РегионЗемОценка», оценщиком ФИО1, эксперт пришел к следующим выводам:

- выявлены нарушения требований к содержанию анализа рынка, т. к. в отчете об оценке приведен ограниченный объем доступных Оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, отсутствует анализ рынка аренды и рынка купли-продажи земельных участков. Нарушены требования ст. 11 № 135-ФЗ, п. 5 ФСО №3, п.8з ФСО №3, п.11 ФСО №7. Нарушения, выявленные в рамках анализа рынка, влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, т.к. результаты анализа рынка недвижимости используются при определении рыночной стоимости объекта оценки;

- имеются нарушения при описании объекта оценки, нарушены требования ст.11 ФЗ №135, п.8ж ФСО №3;

- выявлены нарушение к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно доходный подход не применялся, отказ от использования является необоснованным, т.к. в Ижевске активно представлен рынок аренды торгово-офисных помещений; объект оценки относится к недвижимости, пригодной для сдачи в аренду, то есть генерирующей потоки доходов; нарушены требования п.8и ФСО №3, п.16 ФСО №1, п.23 ФСО №7;

- выявлены нарушения требований при анализе рынка недвижимости нарушен принцип достаточности (нарушены требования п. 11 ФСО №7), в связи с чем, в сравнительном подходе к оценке используются объекты-аналоги, существенно удаленные от объекта оценки. Нарушены требования п. 10 ФСО №1, п. 22б,в ФСО №7. В сравнительном подходе к оценке имеются нарушения при применении корректировок ценообразующих факторов объекта оценки и объектов-аналогов. Нарушен п. 22д, ФСО №7;

- при описании объекта оценки используются страницы из технического паспорта, при этом в приложении к отчету об оценке не содержится копия используемого документа. Нарушены требования ст. 11 № 135-ФЗ, п. 10 ФСО №3».

Поскольку заключение эксперта ООО «Кром» ФИО4 содержит методологические нарушения в части выбора объектов-аналогов, что впоследствии привело к неверному определению корректировок, суд в соответствии с частью 3 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации назначил по делу повторную судебную экспертизу, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Аванград».

Экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Авангард» проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение № 23/0328-5, согласно которому рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 93 738 000 рублей по состоянию на 01 января 2022 года.

При ответе на поставленный вопрос № 2 Эксперт пришел к следующим выводам о нарушении требований требование Федерального закона «Об оценочной деятельности в российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию от чета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе недостаточно корректно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, проверяемой.

Правильность выводов эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив экспертное заключение от 26 апреля 2023 № 23/0328-5, составленное экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Авангард», по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта, не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 73-ФЗ), противоречий которому судом не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены судом перед экспертом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В силу статьи 25 вышеназванного Федерального закона № 73-ФЗ в заключение эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; должны быть приложены иллюстрирующие его материалы.

Профессиональное суждение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Авангард» относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговый вывод о величине рыночной стоимости объекта недвижимости не является произвольным и не вызывает сомнений, поскольку основан экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчётных показателей стоимости и корректировок.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО); его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости путем обобщения результатов расчета рыночной стоимости тремя подходами приведено в соответствующей таблице, является мотивированным и корректным; в целях анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта, экспертом произведен расчет весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов и методов в определении итоговой стоимости.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведённых исследований является ясным и понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с доказательствами, представленными в материалы дела.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения от 26 апреля 2023 № 23/0328-5, составленное экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Авангард», участниками процесса не представлено.

Кроме того, в судебном заседании, проведенным посредством видео-конференц-связи с Пермским краевым судом, был допрошен эксперт ООО «Авангард» ФИО5, проводившая экспертизу, которая ответила на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным заключением, представила письменные пояснения относительно доводов, изложенных представителем БУ УР «ЦКО БТИ» в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы.

В частности, пояснила, что обследование объекта оценки на дату оценки не проводилось, по причине того, что оценка проводится на ретроспективную дату (дата оценки 01 января 2022 года, осмотр мог бы быть проведен только в апреле 2023 года). Сведения о состоянии здания, об уровне отделки и состоянии помещений здании приняты на основании информации, содержащейся в экспертируемом отчете об оценке и материалах дела, данной информации достаточно для суждения о качественных характеристиках объекта.

Кроме того, полагает, что замечания представителя административного ответчика в части некорректного составления выборки объектов сравнения не обосновано, поскольку согласно п. 11 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Выборка объектов сравнения (табл. 17,19 Заключения) состоит из 12 объектов, эксперт счел данное количество достаточным для выбора подходящих для расчета аналогов. По аналогам, приведенные административным ответчиком (табл. 1,2 стр. 3 Ходатайства), имеется недостаточная информация для сравнения, по мнению эксперта, не применимы к расчету. Эксперт считает, что включение данных объектов в выборку не является обязательным с учетом их непригодности для сравнения, решение о неприменимости может быть принято на этапе поиска объявлений.

В части отсутствия в заключении анализа рынка аренды, рынка купли-продажи земельных участков эксперт пояснила следующее: анализ рынка объекта оценки (объекта капитального строительства), внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, с определением сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект экспертом выполнены полностью в разделе 2.2.11 «Анализ рынка объекта оценки» (стр. 68-98 Заключения).

Земельный участок не является объектом оценки, в связи с чем приведение анализа рынка земельных участков, а также составление выборки по аналогам не требуется. Кроме того, стоимость земельного участка сравнительным подходом (с применением аналогов) не рассчитывалась, для расчета применен метод распределения (стр. 142 Заключения) на основании справочных данных.

Проведение анализа рынка аренды торгово-офисных зданий и помещений также не требуется, так как экспертом принято решение отказаться от применения доходного подхода (отказ от применения приведен на стр. 110 Заключения). Требования федеральных стандартов оценки в части анализа рынка объекта оценки выполнены, замечание не обосновано.

В части выбора аналогов для расчета Согласно ФСО № 7, п. 22 б) «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано»

Поскольку оценка проводится на ретроспективную дату, одним из основных факторов отбора аналогов для расчета являлась полнота информации по аналогу. Подробное обоснование применения аналогов приведено в таблице 19, стр. 113-116.

Объект-аналог не должен соответствовать полностью всем элементам сравнения. Элементы сравнения по своему содержанию являются не только основными ориентирами выбора объектов аналогов, но и основными направлениями внесения поправок, которые учитывают отклонения объектов аналогов от объекта оценки. Поэтому, говоря об элементах сравнения, мы одновременно говорим и о тех поправках, которые будут учитывать различия между аналогом и объектом оценки.

Несоответствие аналогов по тем или иным параметрам учтено экспертом при расчете путем внесения соответствующих корректировок (стр. 120-141 Заключения).

Согласно п. 11 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»: «Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности». Выборка объектов сравнения (табл. 19 Заключения) состоит из 12 объектов, эксперт счел данное количество достаточным для выбора подходящих для расчета аналогов.

В части применения корректировки на наличие обременений Согласно п. 11 Приказа Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421), п. 10 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» «Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством», в связи с чем по мнению эксперта корректировка рыночной стоимости для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной для объекта капитального строительства так же не требуется.

В части применения корректировки на локальное местоположении: административный ответчик утверждает, что в Заключении неверно указано, что аналог № 2 расположен на красной (первой) линии (стр. 132 Заключения), по мнению административного ответчика требуется корректировка на внутриквартальное расположение относительно крупных автодорог. Административным ответчиком в возражениях неверно трактуется термин «красная линия», в связи с чем считаю необходимым дать пояснения.

Расположением на первой/красной линии от дороги считается расположение в непосредственной близости от автодороги/улицы. Такое расположение характеризуется тем, что объект хорошо визуально просматривается с дороги, имеет удобные подъезды, как с дорог общегородского или районного значения, так и с второстепенных проездов.

Расположение на второй линии (в глубине квартала) от дороги считается расположение внутри квартальной застройки. Такое расположение характеризуется тем, что объект не просматривается с улицы, либо может характеризоваться некоторым удалением от 1-й линии основной дороги за плоскостным объектом, например, сквером с высокими деревьями, закрывающим визуальный обзор на объект.

Расположение на удалении от 1-й линии характеризуется тем, что объект не примыкает непосредственно к тротуару вдоль улицы, хотя визуально просматривается с улицы, а подъезд к нему затруднен, может осуществляться с боковых или вспомогательных улиц.

По мнению эксперта, объекты, расположенные на красной линии (т.е. на первой линии домов), наиболее привлекательны, поскольку хорошо просматриваются с улицы, располагаются в непосредственной близости от основных транспортных и пешеходных потоков. На страницах 131-133 приведено подробное описание корректировки на локальное местоположение. В данном случае, в большей мере принимается во внимание не интенсивность движения транспорта по той или иной автомобильной дороге, а «просматриваемость» здания с улицы, удобство подъезда к объекту, и как следствие интенсивность пешеходных потоков в месте расположения объекта и коммерческая привлекательность объекта недвижимости.

По мнению эксперта, корректировка на локальное местоположение (красную линию) для объекта аналогов №1,2,3,4 не требуется.

Согласно схематическим картам, приведенным на страницах 131-133 заключения (см. скриншот страниц выше) можно проанализировать расположение сравниваемых объектов относительно красной линии и оценить уровень активности улицы в месте расположения.

По мнению эксперта, требования стандартов в расчете соблюдены, приведенные административным ответчиком пункты федеральных стандартов не содержат указаний на применение справочников, также не содержат ограничений по датам выпуска изданий относительно дат оценки.

Что касается актуальности информации, применяемой для расчета, существуют требования, а именно пункт 10 ФСО «Процесс оценки (ФСО III), пункт 12 ФСО «Процесс оценки (ФСО III), пункт 5 ФСО «Подходы и методы оценки (ФСО V), пункт 11 ФСО «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», не проанализированы административным ответчиком. По мнению эксперта, вышеуказанные требования в Заключении соблюдены.

В части неприменения доходного подхода для расчета - Экспертом не применялся доходный подход для расчета стоимости объекта капитального строительства, отказ от применения приведен на странице 110 Заключения.

Исходя из чего, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный административным истцом отчет об оценке от 29 марта 2022 года №02/03/22-ОС/2, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «РегионЗемОценка», не может быть признан судом надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим установленную оценщиком итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку данные отчеты вызывают сомнения в правильности выводов оценщика.

Указанные выше нарушения оказали влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В связи с вышеизложенным отчет об оценке от 29 марта 2022 года №02/03/22-ОС/2, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «РегионЗемОценка» не может быть положен в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Авангард».

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны и обоснованы обстоятельствами, исследованными экспертом, и не содержат противоречий.

Заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Авангард» отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В данном случае требования административного истца подлежат удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объекта в размере равном его рыночной стоимости. Однако размер кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером <данные изъяты> устанавливается равным его рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Авангард», как наиболее достоверный.

Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение размера налога, поэтому размер кадастровой стоимости объекта недвижимости непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому их требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, являются обоснованными.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета, были отражены в оспариваемом решении от 29 апреля 2022 года БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» принято решение N ОРС-18/2022/000021.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ПАО «Редуктор» у БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных ПАО «Редуктор», не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения от 29 апреля 2022 года БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» NОРС-18/2022/000021 незаконным, отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований Публичного акционерного общества «Редуктор» о признании незаконным решение Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центра кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» от 29 апреля 2022 года N ОРС-18/2022/000021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., этаж <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> в размере, равном его рыночной стоимости в размере 93 738 000 руб., по состоянию на 01 января 2022 года.

Датой подачи заявления Публичного акционерного общества «Редуктор» об оспаривании решения Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центра кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» считать 30 мая 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через суд принявший решение в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате.

Решение в окончательной форме принято 17 июля 2023 года.

Судья А.Р. Габдрахманов

Копия верна: судья А.Р. Габдрахманов