Решение по делу № 2А-179/2022 от 10.02.2023 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, путем установления его рыночной стоимости.

2а-43/2023

(№ 2а-179/2022)

(УИД 91OS0000-01-2022-000245-23)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 февраля 2023 года город Симферополь

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым – Холодной Е.И.,

при секретаре – Кочетковой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совету министров Республики Крым, заинтересованные лица: ФИО1; Администрация города Алушты Республики Крым; Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки»; Алуштинский городской совет Республики Крым, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, путем установления его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Капитал Инвест» обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточненных исковых требований просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 8466 535 по состоянию на 01.09.2016 г.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>. Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утвержденная Советом министров Республики Крым, определенная на дату 01.09.2016 г. составила 23146 731,6 руб. При этом, отчётом ООО «Экспертно-кадастровый центр» № 11-03/2022/О от 14.03.2022 г., определено, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.09.2016 г. составляет 8791245 рублей. Административный истец полагает, что утвержденная кадастровая стоимость земельного участка нарушает права и законные интересы истца, так как она существенно превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение размера налога на имущество, уплачиваемого истцом, в связи с чем, просит определить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной.

02.02.2023 г. в Верховный Суд Республики Крым поступили пояснения от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, в которых сообщено об отсутствии замечаний по результатам судебной оценочной экспертизы № 2194/6-4 от 29.12.2022 г.(т.2 л.д. 210).

03.02.2023 г. в Верховный Суд Республики Крым поступили пояснения на административное исковое заявление с учетом заключения эксперта № 2194/6-4 от 29.12.2022 г., в которых Совет министров Республики Крым указывает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установлена законно и обоснованно. Расчет кадастровой стоимости указанного земельного участка был определен в соответствии с действующим законодательством и соблюдением порядка ее определения. При определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости технических и (или) методологических ошибок не допущено. Выявленные особенности кадастровой стоимости объекта недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном его рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки, о нарушении прав лица, которому соответствующие объекты недвижимости принадлежат. Принимая во внимание проведенную судебную оценочную экспертизу, Совет министров Республики Крым считает, что судом будет дана надлежащая оценка данному доказательству.

08.02.2023 г. в Верховный Суд Республики Крым поступили пояснения на административное исковое заявление Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки», в которых пояснили, что до 01.01.2023 г. государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке земельных участков, являлся Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. Таким образом, поскольку истец оспаривает результаты определения кадастровой стоимости с 01.09.2016 г., предоставить позицию на заключение эксперта в отношении правильности применения методик оценки, корректности расчет, обоснованности и достоверности итоговой величины нет правовых оснований. В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка, рассчитана ГБУ РК «ЦЗКО» исходя из данных, имеющихся в Росреестре и применяемая с 01.01.2023 г. составляет – 36137929,39 руб.

В судебном заседании 07.02.2023 г. эксперт Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО9 дал пояснения по заключению судебной оценочной экспертизы № 2194/6-4 от 29.12.2022 г., ответил на все поставленные перед экспертом вопросы, дал пояснения по существу подбора аналогов объекта оценки.

В судебном заседании 07.02.2023г. представитель истца и представитель Госкомрегистра пояснили суду, что согласны с заключением судебной оценочной экспертизы № 2194/6-4 от 29.12.2022 г.

В судебное заседание 10.02.2023г. лица, участвующие в деле, не явились, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Суд, с учётом положений части 5 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с абзацами 1, 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 года) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что ООО «Капитал Инвест» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрело у ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес> (т.1, л.д.148-150).

Право собственности на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в ЕГРН 01.11.2018 г. номер государственной регистрации №, что подтверждается выпиской с ЕГРН № № (т.1, л.д. 105-119).

Судом установлено, что Советом министров Республики Крым принято распоряжение №1498-р от 29.11.2016 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым».

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 г. № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29.11.2016 г. № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Судом установлено, что с учетом распоряжения Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 г. спорному земельному участку с кадастровым номером № утверждена кадастровая стоимость с 01.09.2016 г., которая составила 23146 731,6 руб. Дата начала применения кадастровой стоимости с 01.01.2020 г.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 16.11.2022 г. № 1010 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, применяемые с 01.01.2023 г.

Повторно сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № внесены в ЕГРН 25.12.2022 г. в размере 36137929,39 руб. Дата определения кадастровой стоимости 01.01.2022 (дата оценки). Дата начала применения кадастровой стоимости с 01.01.2023 г.

Учитывая вышеизложенное, судом установлено, что обжалуемая кадастровая стоимость является архивной, действовала в период с 01.01.2020г. до 01.01.2023 г., результаты определения кадастровой стоимости в данном случае, затрагивают права административного истца как плательщика налога на земельный участок, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости, административным истцом был предоставлен отчёт ООО «Экспертно-кадастровый центр» № 11-03/2022/О от 14.03.2022 г. об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, <адрес>, подготовленный оценщиком ФИО6, согласно которому, рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка, по состоянию на 01.09.2016 г., составляет 8791245 руб. (т.1, л.д.27-82).

Определением Верховного Суда Республики Крым от 12.08.2022 г. по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Как следует из заключения эксперта Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5 № 2194/6-4 от 29.12.2022 г., отчёт об оценке № 11-03/2022/О от 14.03.2022 г., ООО «Экспертно-кадастровый центр», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Допущенные нарушения повлияли на достоверность полученной рыночной стоимости объектов. Экспертом указано, что в отчете отсутствует сведения о проведении осмотра, а также о причинах, по которым объект оценки не осмотрен, а также сведения о кадастровом номере объект аналога № 2. При этом, в Отчете указано, что по объекту-аналогу №2 Оценщиком в открытом доступе было найдено объявление после даты оценки на другой интернет-площадке со схожими данными об объекте и приложенными фотоматериалами.

При анализе других объявлений о продаже данного земельного участка, экспертом установлено, что Оценщиком неверно определена стоимость объекта-аналога № 2 на дату оценки, а также не учтены индивидуальные характеристики земельного участка. Экспертом указано, что согласно скриншоту объявления о продаже объекта аналога №2, представленного на стр.103 Отчета в разделе Приложения п.17.3 используемая информация об объектах налогах, дата определения объекта – 28.01.2016 г., в связи с чем, данная дата не входит в среднее значение срока экспозиции (ликвидности) данного вида земельного участка.

Экспертом учтено, что в результате неверного указания цены объекта аналога №2 произошло завышение стоимости, как объекта-аналога, так и исследуемого земельного участка. Оценщиком в отчете не применены корректировки учитывающие наличие и возможность подключения к инженерным коммуникациям, при этом объект-аналог № 3 обеспечен коммуникациями по границе участка, что следует из текста объявления т. 1 л.д. 79. В отчете об оценке корректировка на наличие подъездных путей с твердым покрытием взята для третьего квартала 2016 года (01.10.2016) после даты оценки, при этом корректировка имела на 2 квартал 2016 года.

Из содержания заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО5, следует, что основным подходом, используемым при расчете рыночной стоимости земельного участка, является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

При выявлении объектов-аналогов эксперт соблюдал соответствие их количественных и качественных характеристик с параметрами оцениваемого земельного участка, а именно – схожая инвестиционная привлекательность месторасположения относительно южного берега Крыма, возможность идентифицировать объект, схожесть вида разрешенного использования, функционального назначения и технических характеристик.

Экспертом размер корректировки (скидки на торг) принимался в соответствии с данными сборника «Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том III. Земельные участки» под редакцией ФИО3, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, <...> год.

Значение скидки на торг определено по данным для активного рынка, так как в ходе анализа сегмента рынка земельных участков ИЖС и ЛПХ в пределах населенного пункта в <адрес> экспертом было установлено, что вышеуказанный рынок является активным. Величина корректировки на торг принята в размере среднего значения из доверительного интервала и составила - 8,2%.

Экспертом определено, что объекты аналоги и объекты оценки имеют схожие характеристики в виде расположения вблизи от лесного массива, расположения на возвышенности и определённых видовых характеристик. Все объекты-аналоги расположены вблизи от морского побережья Черного моря.

Проанализировав рынок земельных участков на дату оценки в исследуемом населенном пункте и сегменте земельных участков под жилую застройку (ИЖС, приусадебный участок ЛПХ, дачное строительство) экспертом установлено, что в связи с условиями местности, которые не позволяют добраться до побережья по наикратчайшему пути, прямая зависимость стоимости 1 кв. м. земельного участка от удаленности от морского побережья отсутствует. Данный фактор как показывает анализ рынка <адрес> является существенным только при расположении земельного участка на береговой линии непосредственно у моря, что значительно повышает стоимость земельного участка. В виду расхождения по площади между объектом оценки и объектами аналогами, экспертом была принята корректировка на площадь (разницу в площадях) с учетом среднего значения уравнения коэффициента торможения в размере -0,139.

Экспертом учтено, что у оцениваемого земельного участка имеется возможность подключения к сетям электроснабжения.

Согласно выводам экспертного заключения № 2194/6-4, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, по состоянию на 01.09.2016 г. составляет 8466535 руб. (т. 2 л.д.97-188).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив вышеуказанное экспертное заключение № 2194/6-4 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ФИО5 не имеется.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что именно заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5 № 2194/6-4 от 29.12.2022 г., является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Отчёт № 11-03/2022/О от 14.03.2022 г., не может являться надлежащим доказательством, так как не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судом также принято во внимание, что участниками процесса не было заявлено о каких-либо недостатках Экспертного заключения № 2194/6-4, замечаний не выявлено.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № 2194/6-4 от 29.12.2022 г., поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Экспертное заключение № 2194/6-4 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит подписку эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Участники процесса не ходатайствовали о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы, каких-либо противоречий в выводах эксперта судом не выявлено, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта № 2194/6-4 от 29.12.2022 г., суду не предоставлено, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Принимая про внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы № 2194/6-4 от 29.12.2022 г., является объективным и достоверным доказательством по делу.

Оценив предоставленный истцом отчет об оценке по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу, что результаты оценки не могут быть признаны достоверными, поскольку оценщиком допущены нарушения, в том числе требований пункта 5 ФСО № 7, что привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы определенную в заключение судебной оценочной экспертизы № 2194/6-4 от 29.12.2022 г., рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, а также с учетом того, что истцом оспаривается архивная стоимость, суд считает необходимым иск удовлетворить, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадью № кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.09.2016 года в размере 8466 535 руб., на период с 01.01.2020 г. до 01.01.2023 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадью № кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.09.2016 года в размере 8466 535 (восемь миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч пятьсот тридцать пять) рублей, на период с 01.01.2020 г. до 01.01.2023 г.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым Е.И. Холодная

Решение изготовлено в окончательной форме 16 февраля 2023 года.