Решение по делу № 02-0009/2025 от 05.02.2025 - о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-9/25

УИД: 77RS0026-02-2023-004771-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05.02.2025 года г.Москва

Решение принято в окончательной форме 20.06.2025 года.

Таганский районный суд г. Москвы в составе

председательствующего судьи Шаренковой М.Н.

при секретаре Губкиной Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ФИО2, мотивируя тем, что 03.03.2023 года истец заключила с ответчиком договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств. По договору истец передала ответчику жилое помещение, обшей площадью 67,9 кв.м, по адресу: г.Москва, ***. Регистрация перехода права собственности произведена 06.03.2023 года, номер регистрации ***. Истец является одиноким пожилым человеком и проживает в данной квартире, которая является её единственным жильем. Полагает, что Договор купли-продажи является недействительной сделкой, поскольку в момент совершения сделки истец находился в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими. Истцу в течение предшествующего спорной сделке периода поступали звонки с телефонного номера, идентифицируемого как телефон «Следственного комитета» и «Центральный банк Российской Федерации», под видом представителей Следственного комитета неизвестные лица сообщили истцу о том, что на её имя оформлены кредиты, и необходимо срочно обезопасить денежные средства и помочь органам в поимке мошенников, для чего надлежит перевести на сообщаемый ими счёт денежные средства. Кроме того, было необходимо сделать вид, что истец «переоформляет» квартиру, что по факту будет являться формальной сделкой, сняться с регистрационного учета, предварительно запросив необходимые документы. Истец, встретилась с «риэлтором» в офисе Банка ВТБ «ПАО», где не подписала своей настоящей подписью, оспариваемый договор купли-продажи от 03.03.2023, но получила наличными 6 000 000 руб. Денежные средства в размере 6 000 000 руб. истец перевела через банк на расчетные счета, номера которых ей диктовали по телефону. Денежную сумму в размере 15 000 000 руб. истец не получила. Воли на куплю-продажу квартиры ответчику истец не имела. Истец заключала договор купли-продажи, находясь под психологическим воздействием, в момент заключения договора купли-продажи не понимала своих действий и полагала, что она в МФЦ совершала административные распоряжения. 20.03.2023 к истцу явился риелтор, который сообщил, что истец должна освободить квартиру. Истец обратилась в полицию. Сотрудники полиции после проверки сведений о квартире, сообщили истцу о реальной продаже квартиры. По данному факту в СО ОМВД России по Таганскому району города Москвы возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ в отношении неустановленного лица. Постановлением от 21.03.2023 истец признана потерпевшей по уголовному делу №12301450018000322.

Учитывая изложенное, уточняя требования, истец просила:

1) Признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 03.03.2023 года, заключенный между ФИО1 Робертовоной и ФИО2 в отношении жилого помещения по адресу: <...> кадастровый номер ***.

2) Применить последствия недействительности сделки – обязать ФИО1 возвратить ФИО2 денежные средства, оплаченные по договору, в размере 15 000 000 руб.

Определением суда от 22.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Москве.

Истец ФИО1 не явилась, представители по ордеру – адвокат Лютиков И.И., по доверенности - ФИО3 в судебном заседании требования, с учетом уточнений, поддержали. Представитель ФИО4 представила письменные пояснения в порядке ст.35 ГПК РФ.

Ответчик ФИО2 не явился, его представитель доверенности - ФИО5 в судебном заседании просила признать судебную экспертизу недопустимым доказательством и отказать в удовлетворении иска. В материалы дела представлены письменные возражения на иск.

Представитель третьего лица Банк ВТБ (ПАО) на основании доверенности ФИО6 явился, просил отказать в удовлетворении иска по доводам письменных возражений.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве не явился, извещен надлежащим образом. Об отложении слушания дела не просил, в материалы дела представлены письменные пояснения.

Суд, выслушав участников процесса, опросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, пришёл к следующему выводу.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 данного Кодекса, если иное не установлено этим же Кодексом (пункт 2).

В силу п.50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (статья 178, пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1). Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абз.2 п.1 ст.160 настоящего кодекса.

В силу п.1 и п.2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.1 ст.302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п.1 ст.177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Судом установлено, что 03.03.2023 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключён договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств.

Согласно пункту 1.1 договора, продавец обязался передать в собственность покупателя квартиру, общей площадью 67.9 кв.м, расположенную по адресу: г.Москва, ул***, кадастровый номер: ***, а покупатель обязался принять объект и уплатить за него установленную договором цену.

В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость объекта составила 15 000 000 руб. из которых: 6 000 000 руб. – покупатель уплачивает за счёт собственных средств; 9 000 000 руб. – покупатель оплачивает за счёт кредитных средств, полученных по кредитному договору №V623/1043-0000852 от 03.03.2023, заключённого между ФИО2 и Банк ВТБ (ПАО).

Пунктом 2.3 договора был определён порядок расчётов по договору: покупатель вносит сумму денежных средств в счет оплаты цены договора с использованием номинального счета ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» (ОГРН <***>) №40702810009800000663, открытого в Банке ВТБ (ПАО), БИК 044525411, Кор/счет 30101810145250000411 (далее - Номинальный счет) не позднее 1 рабочего дня с даты подписания договора. Расходы по расчетам с использованием номинального счета несет покупатель. Перечисление денежных средств продавцу (или продавцу и указанным им лицам) осуществляется ООО «Экосистема недвижимости М2» в течение от 1 рабочего дня до 5 рабочих дней с момента получения информации о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и ипотеки в пользу залогодержателя. Денежные средства в размере 9 000 000 руб. перечисляются по следующим реквизитам: получатель - ФИО1 ***, Банк: Филиал №7701 Банка ВТБ (ПАО), БИК банка: 044525745.

Спорная квартира принадлежала истцу на праве собственности на основании договора, удостоверенного нотариусом ФИО7, зарегистрированного в реестре за №3-167 от 27.01.2016, договора передачи от 05.02.1996 №011103-Д00471, запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости №***от 09.02.2016.

В материалы дела представлена расписка от 03.03.2023, из которой следует, что ФИО2 передал ФИО1 денежную сумму в размере 6 000 000 руб. в счёт частичной оплаты стоимости вышеуказанной квартиры.

Согласно платёжному поручению №82743 от 07.03.2023, денежная сумма в размере 9 000 000 руб. была перечислена ООО «Экосистема недвижимости М2», действовавшим в интересах ответчика на основании договора оказания услуг №СБР772023001-555179 от 03.03.2023, в пользу ФИО1 на её банковский счёт №40817810352106009496. Факт зачисления денежной суммы на счёт ФИО1 подтверждается выпиской по банковскому счёту №***. Согласно данной выписке, далее истец 07.03.2023 сняла со счёта наличные денежные средства в размере 2 500 000 руб., затем 09.03.2023 года истец сняла со счёта наличные денежные средства в размере 3 500 000 руб. и 2 980 000 руб.

Государственная регистрация права собственности ответчика на спорную квартиру произведена Управлением Росреетсра по Москве 06.03.2023, о чем в ЕГРП произведена запись о регистрации №***.

Истец указывает на то, что не имела намерений продавать квартиру, в момент совершения сделки находилась в таком состоянии, в котором не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, думала, что помогает правоохранительным органам. При этом, до совершения оспариваемой сделки общалась, как она указывает, с лицами, представившимися сотрудниками Центробанка РФ и Следственного комитета.

21.03.2023 года истец признана потерпевшей по уголовному делу, возбужденному 20.03.2023 года по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ.

Определением суда от 03.04.2024 по делу была назначена комплексная судебная стационарная психолого-психиатрическая экспертиза.

Согласно заключению комплексной судебной психолого-психиатрической комиссии экспертов от 25.07.2024 года №572, составленному ФГБУ «Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В.П. Сербского», у ФИО1 в юридически значимый период и в настоящее время страдает психическим расстройством в форме ***.

***

Анализ материалов гражданского дела, медицинской документации, а также данные психолого-психиатрического обследования свидетельствуют о том, что у ФИО1 на фоне субъективной психотравмирующей ситуации (болезнь и смерть матери, увольнение с работы), отмечалось отрицательная динамика имеющегося психического расстройства, что проявлялось повышением тревоги, нарушением сна, трудностями сосредоточения, дезорганизацией психической деятельности, на фоне индивидуально-психологических особенностей (субъективизм интерпретации и оценок, склонность к ситуационно обусловленным действиям при снижении волевого и интеллектуального контроля) и в совокупности затрудняло регуляцию и контроль психической деятельности, способность целостной оценки и осмысления всех аспектов юридически значимой ситуации, а так же возможных социальных и правовых последствий своих действий, что в совокупности лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими на момент подписания договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитные средств от 03.03.2023 г. и расписки о получении денежных средств от 03.03.2023 г.

Суд признает заключение комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы допустимым доказательством по делу, поскольку экспертиза назначена судом в соответствии с требованиями ГПК РФ. Экспертиза проведена полномочным экспертным учреждением, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ. По мнению суда, эксперты полно и четко ответили на поставленные вопросы, противоречий в выводах эксперта не усматривается вопреки доводам ответчика. Каких-либо убедительных доводов и доказательств того, что выводы экспертизы не соответствуют действительности, ответчиком не представлено, оснований не доверять заключению экспертов у суда не имеется.

В судебном заседании стороны о проведении повторной или дополнительной экспертизы не ходатайствовали. Таким образом, доводы ответчика о том, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством, являются несостоятельными.

Анализируя изложенное и оценивая представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, учитывая, что представленными доказательствами установлена невозможность ФИО1 в силу индивидуально-психологических особенностей, имеющегося заболевания, подверженности внушению со стороны третьих лиц в силу такого состояния и заболевания, с учетом обстоятельств, предшествующих заключению договора правильно оценить правовые последствия своих действий по отчуждению квартиры, суд приходит к выводу, что формирование воли истца происходило не свободно, при подписании договора она не понимала значение своих действий, не имела цели достижения правовых последний, вытекающих из ст.454 ГК РФ.

При этом, суд учитывает, что истец обратилась в правоохранительные органы и с иском в суд через непродолжительный период времени с момента заключения договора. Отчуждённая квартира являлась для истца единственным жильём, что также свидетельствует об отсутствии реальных намерений на продажу.

Доказательств того, что истец задолго до заключения сделки совершала действия направленные на отчуждение квартиры (размещение объявлений, организация осмотров), суду не представлено.

Учитывая, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи спорного жилого помещения был заключен с пороком воли, поскольку, совершая сделку, истец находилась в состоянии, при котором она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, не имела намерения на прекращение своего права собственности на единственное жилое помещение.

Пояснения ответчика, показания свидетеля ФИО8 не опровергают доводов истца, так как описывают действия, которые совершала истец при продаже квартиры, однако, как было установлено в ходе судебного разбирательства, данные действия были совершены с пороком воли.

Доводы ответчика о его добросовестности не имеют правового значения для рассматриваемого спора, поскольку имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

При таких обстоятельствах, суд признаёт договор купли-продажи квартиры от 03.03.2023, заключённый между ФИО1 и ФИО2, - недействительной сделкой, с последующим погашением записи о регистрации перехода права собственности на имя ФИО2, и последующей регистрацией записи о праве собственности на имя ФИО1 в отношении спорной квартиры.

В силу положений п.3 ст.177 ГК РФ, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки - обязать ФИО1 возвратить ФИО2 денежные средства, оплаченные по договору, в размере 15 000 000 руб.

Судом также учтено, что в соответствии с абз.3 п.2 ст.335 ГК РФ правило о защите добросовестного залогодержателя, предусмотренное абзацем 2 указанного пункта, не применяется, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

На основании вышеизложенного, по смыслу приведенных правовых норм, поскольку в рассматриваемом случае предмет залога - спорная квартира - выбыла из владения ФИО1 незаконным путем, помимо её воли, наличие зарегистрированного залога не является препятствием для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 03.03.2023 года, заключенный между ФИО1 Робертовоной и ФИО2 в отношении жилого помещения по адресу: г.Москва, ул. ***, кадастровый номер ***.

Применить последствия недействительности сделки – обязать ФИО1 возвратить ФИО2 денежные средства, оплаченные по договору, в размере 15 000 000 руб.

Решение Таганского районного суда г.Москвы от 05.02.2025 года по гражданскому делу № 2-9/25 является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО2 на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г.Москва, ул. ***, в едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и регистрации записи о праве собственности за ФИО1 Робертовоной на вышеуказанный объект.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Таганский районный суд г. Москвы в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Н. Шаренкова