Производство № 2-339/2025

УИД 67RS0002-01-2024-002725-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Смоленск 16 декабря 2025 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего Коршунова Н.А.,

при помощнике судьи Ахмедовой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, а также встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, неоднократно уточнив исковые требования (в редакции уточненного искового заявления от 15.12.2025), обратилась в суд с рассматриваемым иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1, выступающей в качестве покупателя, и ФИО2, выступающей в качестве продавца, был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием кредитных средств, а именно: жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 118,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 677 кв.м. 15.05.2023 года указанный договор был зарегистрирован и на ФИО1 оформлено право собственности на жилой дом и земельный участок, что подтверждается выписками из ЕГРН о внесении сведений об основных характеристиках объекта недвижимости. До заключения договора купли-продажи, 24 апреля 2023 года между cторонами был заключен договор о внесении задатка по условиям которого, покупатель при подписании договора внес продавцу задаток в счет платежей по приобретаемым объектам недвижимости в сумме 100 000 рублей. В свою очередь, согласно п. 4 договора о внесении задатка, продавец обязуется выполнить в течение месяца с момента получения полного расчета по проданной недвижимости за свой счет работы, которые были включены в стоимость договора купли - продажи, а именно: водоснабжение, водоотведение с первичным вводом в дом, софиты под крышу, снегодержатели (не более 18 штук), разводка электроточек по дому (не более 32 точек), отмостка фундамента, балкон (бетонная плита с держателями), замена 2-х окон на окна с трехкамерным остеклением, газ специализированной организацией, забор из профлиста высотой 175 см цвет шоколад.

ФИО1 указывает, что, несмотря на то, что она произвела с продавцом расчет в полном объеме, обязательства в части проведения вышеуказанных работ со стороны продавца до настоящего времени не исполнены. По согласованию сторон, работы должен был выполнять муж продавца по договору – ответчик ФИО3 Однако данный ответчик под разными предлогами в т.ч. из-за нехватки средств, оттягивал начало работ. 10.10.2023 после обращения ФИО1 в полицию по поводу мошеннических действий с его стороны, возвратил одолженные ему истицей на проведение работ 159 500 руб., окончательно отказавшись от принятых на себя обязательств. Были поставлены лишь б/у окна и частично сделана крыша, остальные работы были проведены за счет собственных средств ФИО1 Кроме того, согласно заключения эксперта № № по договору на проведение экспертизы № № от 26.11.2024, при осмотре строительных конструкций, в процессе проведения экспертизы, были выявлены значительные недостатки по устройству крыши двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу <адрес>.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы, просит суд взыскать с ответчиков солидарно в свою пользу убытки в размере 886 135 руб., в качестве неустойки сумму в размере 886 135 руб., сумму внесенного задатка в размере 100 000 руб.; стоимость невыполненных работ по договору о внесении задатка в общем размере 297 549 руб.; стоимость работ по устранению нарушений строительных норм и правил при устройстве крыши жилого дома в размере 187 934 руб.; 19 355 руб. – стоимость работ по усилению опорных стоек; 5 111 руб. – стоимость работ по ремонту кровельного покрытия; 43 394 руб. – стоимость работ по устройству подкосов; компенсацию морального вреда сумму в размере 30 000 руб., штраф.

Не согласившись с предъявленными исковыми требованиями, ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о взыскании денежных средств (т.2, л.д. 215-218), указав, что между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка с использованием кредитных средств. В соответствии с условиями договора продавец продает, а покупатель покупает в собственность объекты недвижимого имущества: земельный участок, общей площадью 677 кв.м., кадастровый номер №, категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>; жилой дом, общей площадью 118,2 кв.м, количество этажей 2, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. По соглашению сторон, стоимость объекта недвижимости составляет 7 500 000 рублей, из которых 7 000 000 руб. - жилой дом, 500 000 руб. - земельный участок. Согласно п.1.4 вышеуказанного договора купли-продажи, Покупатель оплачивает за счет собственных денежных средств 1 500 000 руб. и 6 000 000 руб. за счет кредитных денежных средств, в соответствии с кредитным договором № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и АО «Газпромбанк». В силу п.2.1 Договора купли-продажи, расчеты осуществляются в следующем порядке: денежные средства в сумме 1 500 000 руб., Покупатель передает Продавцу до подписания Договора. Оплата оставшейся суммы в 6 000 000 руб., производится по безотзывному покрытому (депонированному) аккредитиву. В соответствии с пунктом 4.2 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект переходит от Продавца к Покупателю в момент государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.

ФИО2 указывает, что объект недвижимости был передан ФИО1 в надлежащем состоянии, о чем был подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, в нарушение условий договора, окончательный расчет с ФИО2 произведен не был. В качестве задатка, ФИО1 была передана ФИО2 сумма в размере 100 000 руб. В последующем на расчетный счет была переведена сумме в размере 6 000 000 руб. за счет кредитных средств. До сих пор ФИО1 остается должной 1 400 000 руб. Кроме того, 24 апреля 2023 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор о внесении задатка в счет расчета в последующем за приобретение земельного участка и жилого дома. Изначально стороны договорились о том, что в счет задатка ФИО4 будет внесена сумма 1 500 000 руб. Однако ФИО4 попросила уменьшить первоначальную сумму до 100 000 руб., так как не располагала на тот момент нужной суммой и обещала, что до заключения основного договора купли-продажи полностью рассчитается с продавцом. В соответствии с условиями Договора о внесении задатка, на дату его заключения, а именно на 24.04.2023 года, продавец оценил стоимость земли и дома в 4 800 000 руб. ФИО2 указывает, что рассматриваемый дом строился для личного проживания, в связи с чем, некоторые виды работ оставались в процессе доработки. С ФИО1 была достигнута договоренность о том, что пока она оформляет ипотеку, продавец доделает необходимые виды работ, и соответственно окончательно земельный участок с домом будет стоить 7 500 000 руб. Об этом указано в договоре задатка. Вместе с тем, к ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 с ФИО2 так и не рассчиталась. До заключения основного договора купли-продажи, ФИО1 попросила ФИО2 написать расписку о том, что ФИО2 якобы уже получила от нее 1 500 000 руб. в счет предварительного расчета. ФИО1 объяснила, что данная расписка необходима для предоставления в банк, иначе ей не одобрят ипотеку. Расписки на руках у ФИО2 не имеется, она находится в банке. Кроме того, ФИО1 уверяла, что рассчитается сразу же после заключения основного договора купли-продажи, однако этого не произошло.

Просит суд взыскать с ФИО1 в свою пользу задолженность по договору купли-продажи в размере 1 400 000 руб., судебные расходы по уплате госпошлины в размере 29 000 руб.

В судебном заседании истец по первоначальному иску (ответчик) по встречному иску ФИО1, а также ее представитель – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержали заявленные уточненные исковые требования в полном объеме. Указали, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы не оспаривают, требования уточнены по результатам данной экспертизы. Просили уточенный иск удовлетворить. Встречные исковые требования ФИО2 не признали, отметив, что в материалах дела имеется письменное доказательство (расписка) о том, что ФИО1 передала ФИО2 денежную сумму в размере 1 500 000 руб., не доверять которому оснований не имеется. Сведения, указанные в данной распиcке, ФИО2 не опровергнуты. Просил в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2, а также привлеченный судом к участию в деле в качестве ответчика по первоначальному иску ФИО3 (протокол судебного заседания от 18.09.2024, т.1, л.д. 93) в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, с результатами проведенной по делу судебной экспертизы своевременно не ознакомились. Ранее в судебном заседании ФИО2 поддерживала правовую позицию, изложенную во встречном исковом заявлении. Просила встречный иск удовлетворить. Требования ФИО1 не признавали, поддерживая правовую позицию, изложенную в письменных возражениях на первоначальный иск (т.1, л.д. 107-110), т.2, л.д. 130-133), отмечая дополнительно, что правоотношения сторон не подпадают под действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в связи с чем, требования ФИО1, вытекающие из данного закона, не подлежат удовлетворению. Отмечали также, что ФИО1 сама отказалась от того, чтобы М-вы провели работы, предусмотренные договором о внесении задатка. Кроме того, часть работ, которые ФИО1 просит взыскать в качестве убытков, в целом не относятся к договору о внесении задатка. Просили в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Представители привлеченных судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Газпромбанк» (протокол судебного заседания от 20.11.2024, т.1, л.д. 142), ООО «Агентство оценки ФИО6 и Компании» (т.2, л.д. 195), СОЮЗ «Торгово-Промышленная палата Смоленской области» (протокол судебного заседания от 07.11.2024, т.1, л.д. 133), УМВД России по г. Смоленску (т.3, л.д. 136) в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения ФИО1, ее представителя, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1).

В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи дома и земельного участка с использованием кредитных средств (т.1, л.д. 9-12).

В соответствии с условиями данного договора (п. 1.1) продавец продает, а покупатель покупает в собственность объекты недвижимого имущества: земельный участок, общей площадью 677 кв.м., кадастровый номер №, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для садоводства, расположенный по адресу: <адрес>; жилой дом, общей площадью 118,2 кв.м, количество этажей 2, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

По соглашению сторон, стоимость объекта недвижимости составляет 7 500 000 рублей, из которых 7 000 000 руб. - жилой дом, 500 000 руб. - земельный участок.

Согласно п.1.4 вышеуказанного договора купли-продажи, покупатель оплачивает за счет собственных денежных средств 1 500 000 руб. и 6 000 000 руб. - за счет кредитных денежных средств, в соответствии с кредитным договором № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и АО «Газпромбанк».

В силу п.2.1 рассматриваемого договора купли-продажи, расчеты осуществляются в следующем порядке: денежные средства в сумме 1 500 000 руб. покупатель передает продавцу до подписания Договора. Оплата оставшейся суммы в 6 000 000 руб., производится по безотзывному покрытому (депонированному) аккредитиву.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.

По делу также установлено, что рассматриваемые объекты недвижимости были переданы ФИО1 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 14). В акте указано, что явных недостатков объект недвижимости не имеет, покупатель проверил состояние объекта и не выявил каких-либо строительных или технических недостатков; не имеет к продавцу претензий, связанных с качеством проданного объекта недвижимости; договор исполнен в полном объеме.

Акт приема-передачи подписан ФИО2(продавцом) и ФИО1 (покупатель).

15 мая 2023 года договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Смоленской области, и на ФИО1 оформлено право собственности на жилой дом и земельный участок, что подтверждается выписками из ЕГРН о внесении сведений об основных характеристиках объекта недвижимости (т.1, л.д. 16-23).

Кроме того, до заключения договора купли-продажи, 24 апреля 2023 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор о внесении задатка по условиям которого, покупатель при подписании договора внес продавцу задаток в счет платежей по приобретаемым объектам недвижимости в сумме 100 000 рублей (т.1, л.д. 15).

В свою очередь, согласно п. 4 договора о внесении задатка, продавец обязуется выполнить в течение месяца с момента получения полного расчета по проданной недвижимости, за свой счет работы, которые были включены в стоимость договора купли - продажи, а именно: водоснабжение, водоотведение с первичным вводом в дом, софиты под крышу, снегодержатели (не более 18 штук), разводка электроточек по дому (не более 32 точек), отмостка фундамента, балкон (бетонная плита с держателями), замена 2-х окон на окна с трехкамерным остеклением, газ выполняется специализированной организацией, забор из профлиста высотой 175 см., цвет шоколад.

ФИО1 указывает, что, несмотря на то, что она произвела с продавцом расчет в полном объеме, обязательства в части проведения вышеуказанных работ со стороны продавца до настоящего времени не исполнены. Были поставлены лишь б/у окна и частично сделана крыша, остальные работы были проведены за счет собственных средств истцом по первоначальному иску. Кроме того, согласно заключения эксперта № № по договору на проведение экспертизы № № от 26.11.2024, при осмотре строительных конструкций, в процессе проведения экспертизы, были выявлены значительные недостатки по устройству крыши двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу <адрес> (т.1, л.д. 153-238).

В соответствии с выводами данной экспертизы, общая стоимость работ, предусмотренных договором от 24.04.2023, и не выполненных продавцом, составляет 886 135 руб.

Указанное заключение в ходе судебного заседания оспорено стороной ответчика по первоначальному иску.

Принимая во внимание, что для правильного разрешения спора по существу необходимы специальные познания, поскольку необходимо установить соответствие тех или иных строительных работ условиям договора о внесении задатка от 24.04.2023, а также определиться с наличием либо отсутствием недостатков при устройстве крыши рассматриваемого жилого дома, судом, на основании определения от 02.06.2025, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертно-Правовой Центр «Современные Строительные Решения» (т.2, л.д. 237-239).

В соответствии с экспертным заключением ООО «Экспертно-Правовой Центр «Современные Строительные Решения» от 17.10.2025 (т.3, л.д. 20-118), на момент проведения экспертизы в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, выполнены следующие работы, предусмотренные договором о внесении задатка от 24.04.2023: водоотведение, первичный ввод в дом; водоснабжение, первичный ввод в дом; разводка электроточек по дому (не более 32 точек); отмостка фундамента; газ; забор профлист высотой 200 см., шоколадный цвет.

Согласно договору розничной купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 37), заключенного между ФИО13. (продавец) и ФИО1 (покупатель), оборудование системы автономной канализации (станция биологической очистки бытовых сточных вод «Диамант» 4 с увеличенными горловинами, в комплексе с дренажным насосом в сборе, а также расходными материалами) приобретено за счет денежных средств ФИО1 Согласно товарной накладной № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 39), стоимость данного оборудования составила 143 460 руб.

Согласно договору № № от ДД.ММ.ГГГГ. (т.1, л.д. 43), заключенного между ФИО14. (продавец) и ФИО1 (покупатель), работы по установке водозаборной скважины и первичный ввод водоснабжения в дом выполнены за счет денежных средств ФИО1 Стоимость работ по бурению водозаборной скважины составила 78 000 руб. (т.1, л.д. 35).

Согласно заказ-наряду № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 41), стоимость работ по монтажу оголовка с погружным насосом, монтаж гидравлических коммуникаций и первичный ввод водоснабжения в дом, c учетом стоимости материалов, составила 69 460 руб.

Кроме того, на момент проведения экспертизы на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, выполнены работы по подключению газоиспользующего оборудования и объекта капитального строительства жилого дома к сети газораспределения с учетом максимальной нагрузки газоиспользующего оборудования, указанной в технических условиях.

Согласно договору подряда № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Газтехносервис» (подрядчик) и ФИО1 (заказчик), работы по строительству наружного водопровода и монтажу внутреннего газоснабжения жилого дома выполнены за счет денежных средств ФИО1 и составляют 44 000 руб.

На момент проведения экспертизы в обследуемом жилом доме силами продавца (ФИО2) выполнены работы по разводке электроточек, предусмотренные договором о внесении задатка от 24.04.2023.

При проведении экспертизы также установлено, что фактически на объекте по всему периметру здания смонтирована железобетонная отмостка на песчано-гравийной подушке, шириной 1 метр. Со слов ФИО1 работы по устройству отмостки выполнены своими силами и за счет собственных средств, однако документов, подтверждающих/опровергающих данный факт на обозрение экспертов не представлено.

При проведении экспертизы установлено, что фактически на объекте по всему периметру земельного участка смонтирован забор из профлиста, высотой 200 см., цвет шоколад. Со слов ФИО1, весь материал приобретен за счет ее денежных средств, однако документов, подтверждающих/опровергающих данный факт, на обозрение экспертов не представлено.

На момент проведения экспертизы в жилом доме не выполнены следующие работы, предусмотренные договором о внесении задатка от 24.04.2023: софиты под крышу; снегодержатели (не более 18 штук); балкон (балконная плита с держателями): замена двух окон на окна с трехкамерным остеклением.

Стоимость работ по устройству софитов, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, составляет 74 752 руб.

Стоимость работ по устройству снегозадержателей, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, составляет 8 476 руб.

Стоимость работ по устройству балкона, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, составляет 125 017 руб.

Стоимость работ по замене оконных блоков, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, составляет 89 304 руб.

Общая стоимость работ, не выполненных по договору о внесении задатка от 24.04.2023, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, составляет 297 549 руб.

Экспертами также указано, что приобретение и установка станции биологической очистки бытовых сточных вод «Диамант» с увеличенными горловинами, относится к работам по водоотведению использованной воды в жилом доме. Работы по бурению скважины, монтаж оголовка с погружным насосом и сопутствующие работы относятся к работам по водоснабжению жилого дома. На момент проведения экспертизы в жилом доме вышеперечисленные работы выполнены силами ФИО1 в полном объеме. Данные работы (работы по водоотведению и водоснабжению, первичный ввод в дом) предусмотрены договором о внесении задатка от 24.04.2023. Проведение вышеперечисленных работ не повлияло на техническое состояние обследуемого жилого дома.

Кроме того, в соответствии с договором о внесении задатка от 24.04.2023, в рассматриваемом жилом доме предусмотрено устройство балкона (балконная плита с держателями). Судебный эксперт указывает, что, с учетом конструктивных особенностей строительных конструкций (материал несущих стен – газосиликатный блок), а также отсутствия закладных деталей в теле стены (консольная балка либо плита), монтируемых на стадии строительства здания, эксперт приходит к выводу о возможности устройства открытого балкона на четырех опорах (столбах) из маталлоконструкций, опирающихся на отдельный железобетонный фундамент.

При анализе крыши жилого дома, экспертами указано следующее.

Крыша рассматриваемого жилого дома двухскатная, неутепленная с неорганизованным наружным водостоком, кровля выполнена из металлочерепицы. При детальном обследовании выявлены следующие недостатки, образовавшиеся в процессе производства работ по устройству крыши жилого дома:

- отсутствует уплотнитель коньковой планки на металлочерепицу, что не соответствует п. 6.4.4.7 «СП 17.13330.2017 Кровли.Актуализированная редакция СНиП II-26-76». Данный дефект является скрытым, устранимым, производственным, образовался в процессе монтажа конструкции. Стоимость работ по монтажу утеплителя коньковой планки, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, составляет 187 934 руб.;

- неплотное примыкание конструктивных элементов в местах сопряжения деревянных стоек и опор, щели и зазоры до 15 мм.; крепление стоек выполнено на один гвоздь, что не соответствует п. 6.3 «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001». Данный дефект является явным, устранимым, производственным, образовался в процессе монтажа конструкции. Стоимость работ по усилению опорные стоек, по состоянию на дату проведения экспертизы, составляет 19 355 руб.;

- на поверхности опорных стоек наличие подкорного слоя (обзол) на площади 0,2 кв.м., что не соответствует п. 6.2 Таблицы «ГОСТ 8486-86 Пиломатериалы хвойных пород. Технические условия». Данный дефект является явным, устранимым, производственным, образовался в процессе изготовления изделия;

- покрытия листов кровли из металлочерепицы двухскатной крыши смонтировано не в одной оси по отношению друг к другу – смещение на одну волну листа, что делает невозможным выполнить работы по устройству софитов и подшивке свесов крыши. Дефект явный, устранимый, производственный, образовался в процессе монтажа конструкции. Стоимость работ по ремонту кровельного покрытия, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, составляет 5 111 руб.

Экспертами также указано, что для дальнейшей эксплуатации здания в безопасном режиме, предлагается проведение работ по усилению стропильной системы, включающих в себя устройство подкосов – дополнительных опор, соединяющих стропильную систему в ферму и равномерно распределяющих собственный вес крыши, а также снеговую и ветровую нагрузку. Стоимость данных работ, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, составляет 43 394 руб.

Не доверять выводам проведенной по делу судебном экспертизы у суда оснований не имеется, поскольку заключение в полной мере соответствует требованиям законодательства об экспертной деятельности, содержит описание используемой научной и нормативной литературы, произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно-обоснованные ответы на поставленные вопросы, основываются на общепризнанных методиках исследования, дано экспертами, имеющими право проведения таких экспертиз и, которые, в силу принципа независимости, самостоятельны в выборе метода, средств и методик экспертного исследования, содержит полную характеристику исследуемых объектов, необходимую информацию и мотивацию выводов. Экспертное заключение содержит исчерпывающие, развернутые ответы по существу поставленных вопросов.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о достоверности экспертного заключения, выполненного экспертами ООО «Экспертно-Правовой Центр «Современные Строительные Решения», и принимает его во внимание при рассмотрении заявленных исковых требований ФИО1

Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что в рассматриваемом жилом доме не выполнены следующие работы, предусмотренные договором о внесении задатка от 24.04.2023: софиты под крышу; снегодержатели (не более 18 штук); балкон (балконная плита с держателями): замена двух окон на окна с трехкамерным остеклением.

Указанные работы, в соответствии с условиями договора о внесении задатка, должны были быть выполнены силами продавца – ФИО2

Общая стоимость работ, не выполненных по договору о внесении задатка от 24.04.2023, в соответствии с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, составляет 297 549 руб.

Таким образом, учитывая, что ФИО2 не выполнены взятые на себя обязательства, предусмотренные договором о внесении задатка, сроки для выполнения указанных работ истекли, суд полагает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимость невыполненных работ в размере 297 549 руб.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства также установлено, что в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, выполнены следующие работы, предусмотренные договором о внесении задатка от 24.04.2023: водоотведение, первичный ввод в дом; водоснабжение, первичный ввод в дом; разводка электроточек по дому (не более 32 точек); отмостка фундамента; газ; забор профлист высотой 200 см., шоколадный цвет.

При этом работы по оборудованию системы автономной канализации (станция биологической очистки бытовых сточных вод «Диамант» с увеличенными горловинами, в комплексе с дренажным насосом в сборе, а также расходными материалами) выполнены за счет денежных средств ФИО1, на сумму 143 460 руб.

Также, силами ФИО1 выполнены работы по установке водозаборной скважины и первичный ввод водоснабжения в дом, на общую сумму 78 000 руб.; работы по монтажу оголовка с погружным насосом, монтаж гидравлических коммуникаций и первичный ввод водоснабжения в дом, на общую сумму 69 460 руб., а также работы по подключению газоиспользующего оборудования и объекта капитального строительства жилого дома к сети газораспределения с учетом максимальной нагрузки газоиспользующего оборудования, указанной в технических условиях, на сумму 44 000 руб.

Таким образом, общий размер понесенных ФИО1 расходов (убытков), связанных с ненадлежащим исполнением ФИО2 своих обязанностей по договору о внесении задатка, составил 334 920 руб.

При этом в материалах дела (т.1, л.д. 132) имеется расписка от 10.10.2023, в которой указано, что ФИО3 (супруг ФИО2) отдал ФИО1 денежные средства в размере 59 500 руб. и 100 000 руб.

Как указывала ФИО1, данные денежные средства были переданы семейству М-вых для надлежащего исполнения своих обязательств по договору о внесении задатка (проведения соответствующих видов работ, указанных в данном договоре), однако ответчики по первоначальному иску уклонились от данных обязательств, возвратив ФИО1 денежные средства в общем размере 159 500 руб.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд полагает целесообразным и справедливым взыскать с ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 175 420 руб. (334 920 – 159 500) в счет возмещения убытков, причиненных истцу по первоначальному иску, в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по договору о внесении задатка.

При этом правовых оснований для взыскания убытков в большем размере у суда не имеется, поскольку документов, подтверждающих несения ФИО1 расходов на проведение работ по монтажу железобетонной отмостки на песчано-гравийной подушке, установке забора из профлиста, высотой 200 см., цвет шоколад, в материалы дела не представлено.

В соответствии с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, при детальном обследовании крыши жилого дома экспертами выявлен скрытый недостаток, образовавшийся в процессе производства работ по устройству крыши жилого дома: отсутствует уплотнитель коньковой планки на металлочерепицу, что не соответствует п. 6.4.4.7 «СП 17.13330.2017 Кровли.Актуализированная редакция СНиП II-26-76». Стоимость работ по монтажу утеплителя коньковой планки, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, составляет 187 934 руб.

Учитывая наличие указанного дефекта, который определен судебными экспертами, как скрытый, т.е. дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства, следовательно, ФИО1 в силу объективных обстоятельств не могла выявить данный недостаток при подписании акта приема-передачи объекта недвижимости, а также то обстоятельство, что в соответствии с вышеприведенным правовым регулированием, продавец обязуется передать покупателю товар, качество которого соответствует необходимым нормам и правилам, суд полагает целесообразным взыскать с ФИО2 (продавца) в пользу ФИО1 стоимость работ по устранению скрытых дефектов крыши в размере 187 934 руб.

При этом суд не находит правовых оснований для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 денежных средств за наличие явных и устранимых дефектов крыши в виде работ по усилению опорных стоек на суммы 19 355 руб.; работ по ремонту кровельного покрытия на сумму 5 111 руб., поскольку, как было установлено судом выше, в соответствии с актом приема-передачи к договору купли продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, стороны определили, что покупатель (ФИО1) проверил состояние объекта недвижимости и не выявил каких-либо явных строительных и технических недостатков, претензий к продавцу (ФИО2) не имеет. Учитывая, что вышеуказанные недостатки крыши определены судебными экспертами, как явные, с учетом подписанного акта приема-передачи жилого дома, в котором ФИО1 согласилась с техническим состоянием передаваемого объекта, в удовлетворении данной части требований надлежит отказать за необоснованностью.

Не имеется правовых оснований и для удовлетворения требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 стоимости работ по устройству подкосов на сумму 43 394 руб., поскольку выполнение данных работ не связано с обязательствами продавца (ФИО2) по рассматриваемому договору купли-продажи, данные работы носят рекомендательный характер, их выполнение либо не выполнение обусловлено наличием соответствующего волеизъявления со стороны ФИО1 в будущем для повышения уровня комфортного и безопасного проживания в доме.

Не имеется предусмотренных законом оснований для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 заявленных сумм неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, вытекающих из Закона РФ «О защите прав потребителей».

Из преамбулы к Закону РФ "О защите прав потребителей" следует, что он регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг). В качестве последних, Закон определяет организацию независимо от ее организационно-правовой формы либо индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по возмездным договорам.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома заключен между двумя физическими лицами, при этом, ФИО2 статуса индивидуального предпринимателя не имеет, в связи с чем к возникшим правоотношениям подлежат применению общие нормы Гражданского кодекса РФ. Такие правоотношения не подпадают под предмет регулирования Закона РФ "О защите прав потребителей" и положения данного Закона к отношениям купли-продажи, заключенного между гражданами, не применяются.

Учитывая приведенные выше нормы, оснований для удовлетворения требований о взыскании суммы неустойки, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя, компенсации морального вреда не имеется.

ФИО1 просит также взыскать с ФИО2 сумму задатка в размере 100 000 руб. в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору о внесении задатка от 24.04.2023.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

Как указано в п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенному Федеральным законом от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 указанного договора покупатель (ФИО1) при подписании договора внесла продавцу (ФИО2) задаток в сумме 100 000 руб. в счет платежей по приобретенным покупателем объектам недвижимости: жилой дом и земельный участок.

В соответствии с п. 2 договора внесенный задаток является частью полной стоимости указанной недвижимости.

В соответствии с п. 3 рассматриваемого договора продавец несет ответственность за полученный задаток согласно действующему законодательству, если сделка, предусмотренная настоящим договором, не осуществляется по вине продавца, задаток возвращается продавцом покупателю в двойном размере. Если заключение соглашения по указанному объекту недвижимости не осуществляется по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Материалами дела установлено, что после заключения договора о внесении задатка, стороны ДД.ММ.ГГГГ заключили основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, ФИО1 приняла объекты недвижимости по акту приема-передачи от ФИО2, договор сторонами исполнен, в связи с чем, правовых оснований для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 задатка не имеется.

Указание в договоре о внесении задатка на то обстоятельство, что в случае, если работы, указанные в п. 4, не будут выполнены, задаток возвращается покупателю в полном объеме, противоречит вышеприведенному нормативному регулированию и правовой природе задатка. Кроме того, внесенный задаток является частью полной стоимости объектов недвижимости, сделка по которым между сторонами состоялась.

В этой связи, в удовлетворении данного требования надлежит отказать за необоснованностью.

Не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 к ответчику ФИО3, поскольку данное лицо в договорных отношениях с истцом по приобретению рассматриваемых объектов недвижимости не состояло, какие-либо обязательства, вытекающие из рассматриваемых договоров, ФИО3 на себя не принимал, продавцом не выступал.

На основании вышеизложенного, заявленные уточненные исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 о взыскании с ФИО1 суммы задолженности по договору купли-продажи, суд принимает во внимание следующее.

Как было установлено судом выше, по соглашению сторон стоимость рассматриваемого объекта недвижимости составляет 7 500 000 рублей, из которых 7 000 000 руб. - жилой дом, 500 000 руб. - земельный участок.

Согласно п.1.4 договора купли-продажи, покупатель (ФИО1) оплачивает за счет собственных денежных средств 1 500 000 руб. и 6 000 000 руб. за счет кредитных денежных средств, в соответствии с кредитным договором № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и АО «Газпромбанк».

В силу п.2.1 Договора купли-продажи, расчеты осуществляются в следующем порядке: денежные средства в сумме 1 500 000 руб., Покупатель передает Продавцу до подписания Договора. Оплата оставшейся суммы в 6 000 000 руб., производится по безотзывному покрытому (депонированному) аккредитиву.

ФИО2 указывает, что в нарушение условий договора, окончательный расчет с продавцом произведен не был. Так, в качестве задатка, ФИО1 была передана ФИО2 сумма в размере 100 000 руб. В последующем на расчетный счет ФИО2 была переведена сумме в размере 6 000 000 руб. за счет кредитных средств.

До сих пор ФИО1 остается должной 1 400 000 руб.

Вместе с тем, в материалах дела имеется расписка к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием кредитных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ (т.2, л.д. 233), в соответствии с которой ФИО2 (продавец) получила от ФИО1 (покупатель) по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием кредитных денежных средств за проданное недвижимое имущество денежные средства в размере 1 500 000 руб.

В данной расписке имеется личная подпись ФИО2, которая в ходе судебного разбирательства последней не оспаривалась.

Кроме того, в соответствии с п. 2.1 рассматриваемого выше договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расчеты между покупателем и продавцом по настоящему договору осуществляются в следующем порядке: денежные средства в размере 1 500 000 руб. покупатель (ФИО1) передает продавцу (ФИО2) до подписания настоящего договора.

Договор сторонами подписан ДД.ММ.ГГГГ, в акте приема-передачи к данному договору указано, что договор исполнен в полном объеме.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют какие-либо объективные доказательства, свидетельствующие о том, что у ФИО1 до настоящего времени имеется задолженность перед ФИО2 за приобретение рассматриваемых объектов недвижимости.

Доводы ФИО2 о том, что ФИО1 попросила ФИО2 написать расписку о том, что ФИО2 якобы уже получила от нее 1 500 000 руб. в счет предварительного расчета, для дальнейшего получения кредитных денежных средств, объективно материалами дела не подтверждены, в связи с чем, подлежат отклонению судом.

В связи с чем, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) стоимость невыполненных работ по договору о внесении задатка в размере 297 549 руб.; убытки в размере 175 420 руб.; стоимость работ по устранению скрытых дефектов крыши в размере 187 934 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований, а также в удовлетворении исковых требований к ответчику ФИО3 – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору – отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Коршунов

Мотивированное решение изготовлено 16.12.2025.