Решение по делу № 2-322/2023 от 14.02.2023 - о расторжении договора аренды, передаче земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени.

УИД 65RS0004-01-2023-000043-88

Дело № 2-322/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Долинск 14 февраля 2023 года

Долинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Савиновой О.П.

при секретаре Артамоновой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Долинского городского суда гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования городской округ «Долинский» к ФИО1 о расторжении договора аренды, передаче земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ «Долинский» (далее администрация МО ГО «Долинский») обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды, передаче земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени. В обоснование иска указано, что между сторонами 26 января 2015 года заключен договор аренды земельного участка №, на срок по 19 января 2025 года. По условиям договора ответчику предоставлен в аренду земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, с кадастровым номером №, площадью 988 квадратных метров, в свою очередь ФИО1 обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанный земельный участок. В соответствии с пунктом 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. При прекращении договора, арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии по акту сдачи. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Ответчику направлялось претензионное письмо с требованием о погашении образовавшейся задолженности и соглашение о расторжении договора. На момент подачи искового заявления ответ на претензию истцом не получен, обязательство по оплате арендной платы не исполнено, соглашение о расторжении договора и акт сдачи земельного участка не подписаны. Кроме того, ФИО1 не подано заявление о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке, который по назначению не используется. С учетом вышеизложенного, просит расторгнуть с ответчиком договор аренды земельного участка от 26 января 2015 года №; обязать передать земельный участок и взыскать задолженность по арендной плате в размере 7 750,34 рублей, пени в сумме 10 941,13 рублей, а всего 18 691,47 рублей.

Стороны в судебное заседание не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, что также предусмотрено пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации акты земельного законодательства основываются на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации основным принципом использования земли является принцип платности, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч. 1 ст. 610 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу пункта 4.1.4 договора аренды земельного участка № № от 26 января 2015 года арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в случае нарушения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 4.4 договора.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды № от 26 января 2015 года истец предоставил ответчику в аренду земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, из земель населенных пунктов в <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 988 квадратных метров, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, сроком с 19 января 2015 года по 19 января 2025 года. Согласно передаточному акту от 26 января 2015 года, являющемуся приложением № 2 к договору аренды земельного участка, администрацией МО ГО «Долинский» передан ФИО1 указанный земельный участок при отсутствии претензий у принимающей стороны в отношении принимаемого объекта недвижимости.

Из сведений Единого государственного реестра недвижимости следует, что указанный договор аренды земельного участка в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Из акта наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинг безопасности) от 6 декабря 2022 года и приложенной к нему фототаблицы следует, что при визуальном осмотре земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес> часть, предоставленного по договору аренды № с разрешенным использованием: под строительство ИЖД, строительство не ведется, участок зарос древесной растительностью.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора арендатор обязан ежегодно вносить арендую плату за право пользования участком, согласно расчету арендной платы на соответствующий год. Арендная плата начисляется с даты, указанной в пункте 2.2 Договора, и вносится арендатором равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года, ежегодно путем перечисления на счет (п. 3.2 Договора).

На основании пункта 4.4.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. Арендатор обязан в трехдневный срок с момента предъявления в банк поручения либо внесения денежных средств, представить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка, приложив светокопии указанных платежных поручений (квитанций).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).

В силу пункта 5.5 договора за несвоевременную сдачу участка, при досрочном расторжении договора, а также по окончании срока действия договора (если участок не возвращен арендодателю), арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в двойном размере за все время фактического нахождения участка в пользовании и владении арендатора (до даты подписания между сторонами передаточного акта).

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Законом Сахалинской области от 1 августа 2008 года № 78-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области».

Размер арендной платы рассчитан с учетом приказов Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области» и «Порядка определения размера арендной платы, установлении размера коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории муниципального образования городской округ «Долинский».

В соответствии с расчетом арендной платы по договору аренды № от 26 января 2015 года размер арендной платы за 2015 год составляет 879,76 рублей, за 2016 год – 927,84 рублей, за 2017 год – 964,96 рублей, за 2018 год – 995,58 рублей, за 2019 год – 1 038,26 рублей, за 2020 год – 1 002,96 рублей, за 2021 год – 1 040,07 рублей, за 2022 год – 900, 91 рублей.

В нарушение условий договора ответчик арендную плату за пользование земельным участком не вносил. В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендуемого земельного участка образовалась задолженность по арендной плате за период с 2015 года по 2022 год в размере 7 750,34 рублей.

Размер пени за нарушение срока внесения арендной платы составляет 10 841,13 рублей.

Суд соглашается с расчетом задолженности, поскольку он произведен верно, ответчиком не оспорен, иной расчет задолженности не представлен.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Так как условие о выплате неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора согласовано его сторонами, истец правомерно предъявил требование о ее взыскании.

Сумма неустойки в размере 10 841, 13 рублей, по мнению суда, является соразмерной последствиям нарушения обязательства, поскольку на протяжении 8 лет ФИО1 ни одного платежа арендной платы не внес.

С учетом конкретных обстоятельств дела, соотношения размера неустойки, заявленной к взысканию, и основного долга по арендной плате, периода просрочки исполнения обязательства, принципов разумности и справедливости, учитывая положения статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, согласно которой налоговые доходы местных бюджетов формируются в соответствии со статьями 41, 42 и 46 Бюджетного кодекса Российской Федерации, в том числе за счет доходов от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, суд не усматривает оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения размера неустойки.

Несогласие ответчика с иском в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, не может повлечь отказ администрации МО ГО «Долинский» в иске, поскольку ФИО1 в нарушение требований действующего законодательства не представлено доказательств, подтверждающих оплату арендных платежей в установленном размере и в сроки, предусмотренные договором.

При таких обстоятельствах, суд находит требования администрации МО ГО «Долинский» о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая требование истца о расторжении договора аренды и передаче земельного участка, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На основании пункта 6.4 договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях существенного нарушения условий договора; при нарушении сроков внесения арендной платы более чем за 2 квартала.

Подпунктом 6.7 пункта 6 Договора предусмотрено, что при его прекращении арендатор обязан вернуть участок в надлежащем состоянии по акту сдачи в 15 срок, с момента получения уведомления о намерении расторгнуть договор, или истечения срока аренды.

Отсутствие регистрации договора аренды земельного участка, не может повлечь отказ администрации МО ГО «Долинский» в иске, по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации» от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164,165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Спорный договор аренды подписан, факт его заключения сторонами не оспаривается.

При таких обстоятельствах, отсутствие государственной регистрации договора аренды не исключало выполнение сторонами условий договора и использования арендатором недвижимого имущества, являющегося предметом этого договора.

Из материалов дела следует, что ответчик ненадлежащим образом исполнял условия заключенного договора по оплате арендной платы за пользование земельным участком, земельным участком не пользуется, по назначению его не использовал, а именно: договор аренды земельного участка в установленном порядке не зарегистрировал; не получил разрешение на строительство дома, индивидуальный жилой дом не построил, что подтверждается актом осмотра от 14 июня 2022 года и фотографией, что является существенным нарушением условий договора, поскольку истец при заключении договора рассчитывал, в том числе получать предусмотренные обязательством платежи по договору аренды в установленных размерах и предусмотренные договором сроки.

Судом достоверно установлено, что, в связи с нарушениями условий договора аренды, администрацией МО ГО «Долинский» 2 ноября 2022 года ответчику ФИО1 направлена претензия о погашении имеющейся по договору аренды задолженности по арендной плате с пени, расторжении договора и передаче земельного участка, которое им получено 6 декабря 2022 года, однако никаких действий со стороны ответчика не последовало.

В данном случае, арендодатель предпринял все необходимые меры для уведомления арендатора о расторжении договора, которые требовались от него по характеру обязательства и условиям оборота.

Поскольку истцом предоставлено суду достаточно доказательств в обоснование заявленного требования о расторжении договора аренды (ответчик на протяжении 8 лет не пользуется земельным участком, не зарегистрировал договор аренды в ЕГРН, разрешение на строительство дома не получил, дом не построил, ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком), а ответчик, в нарушение требований действующего законодательства, самоустранился от предоставления доказательств, суд находит требование истца о расторжении договора аренды № от 26 января 2015 года и передаче земельного участка по акту обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку администрация муниципального образования городской округ «Долинский» в силу пункта 19 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины, с ответчика в бюджет муниципального образования городской округ «Долинский» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 747,66 рублей (за требования имущественного и неимущественного характера).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального образования городской округ «Долинский» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 26 января 2015 года № для строительства индивидуального жилого дома, из земель населенных пунктов, в <адрес> с кадастровым номером №, площадью 988 квадратных метров, заключенный между администрацией муниципального образования городской округ «Долинский» и ФИО1.

Возложить на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <данные изъяты>), обязанность передать земельный участок с кадастровым номером № администрации муниципального образования городской округ «Долинский» (ИНН <***>) по акту сдачи земельного участка, в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования городской округ «Долинский» задолженность за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка от 25 января 2015 года № 3552 в размере 7 750 (семь тысяч семьсот пятьдесят) рублей 34 копейки, пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору в размере 10 941 (десять тысяч девятьсот сорок один) рублей 13 копеек, а всего 18 691 (восемнадцать тысяч шестьсот девяносто один) рублей 47 копеек.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета муниципального образования городской округ «Долинский» в размере 6 747 (шесть тысяч семьсот сорок семь) рублей 66 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Долинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий О.П. Савинова

Мотивированное решение составлено 15 февраля 2023 года.