№ 2-5/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2023 г. г. Астрахань

Наримановский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Л.К.,

при секретаре Сафаралиевой Р.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области о признании права собственности на самовольную постройку, указав, что он является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «под магазины», на котором располагаются два магазина. В результате проведенной реконструкции, магазины объединены в одно здание без разрешительной документации, в связи с чем просит суд признать право собственности на самовольную постройку – магазин, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, ослушании дела извещался надлежаще, конверт вернулся за истечением срока хранения.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, указав, что истец ФИО1 извещен надлежаще.

Представитель ответчика Администрации муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области ФИО3 в судебное заседание не явилась, ослушании дела извещена надлежаще, ранее представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица ПАО «Ростелеком» ФИО4 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц ПАО «Россети»- «Астраханьэнерго», ПАО «Газпром межрегионгаз Астрахань», ППК «Роскадастр», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще.

Суд, выслушав стороны, допросив судебных экспертов, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно положениям статьей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Согласно части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Пунктом 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.

Согласно пункту 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.

В соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждаются при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Согласно части 1 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

На основании статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации после завершения строительства объекта недвижимости застройщик должен получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Из правовой позиции, изложенной в п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Из разъяснений Верховного Суда РФ, содержащихся в определении от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ15-6 следует, что созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т.п.).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенных положений закона следует, что отсутствие разрешения на строительство, отсутствие проектной документации, результатов инженерных изысканий, а также их государственной экспертизы являются существенными нарушениями градостроительных правил.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, расположенного в зоне Ж1 – застройки индивидуальными жилыми домами, условно разрешенный использования «магазины» с торговой площадью не более <данные изъяты> кв.м.

На указанном земельном участке располагалось два магазина, принадлежащих ФИО6, который впоследствии на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ произвел их отчуждение ФИО1

Без проектно-сметной документации и разрешения соответствующих органов на строительство, ФИО1 произведена реконструкция двух магазинов путем их объединения, в результате чего возник объект капитального строительства – магазин площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно письму Администрации муниципального образования «Наримановский район» от ДД.ММ.ГГГГ, направленного в адрес ФИО6 – прежнего собственника, нежилое здание построено без соответствующей разрешительной документации, в связи с чем обладает признаками самовольной постройки, рекомендовано обратиться в суд.

Согласно ответу от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Россети-Юг»-Астраханьэнерго» согласовывает размещение нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером 30:08:110106:2141.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Ростелеком» сообщает, что под зданием магазина кабели ПАО «Ростелеком» отсутствуют, здание магазина расположено в охранной зоне кабельной (телефонной) канализации, расположение здания не создаст помех функционированию кабельной канализации при условиях, что без согласования запрещено любое строительство, навал мусора, иные действия, препятствующие доступу к кабельной канализации, любые работы в охранной зоне необходимо вести в присутствии представителя ПАО «Ростелеком».

Для установления юридически значимых обстоятельств по делу назначена комплексная судебная экспертиза, проведение которой поручено Государственному бюджетному учреждению Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)».

Согласно экспертному заключению № на земельном участке по адресу: <адрес>, располагалось два здания – магазин площадью <данные изъяты> кв.м, магазин площадью <данные изъяты> кв.м, ФИО1 произведена реконструкция по первому этажу: возведение пристроя, площадью <данные изъяты> кв.м, возведение внутренней перегородки, разделяющей помещение № на два складских помещения площадью <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> кв.м, возведение пристроя в границах осей 7-10 и Е-И, устройство внутренних перегородок в помещении №, в помещение №, образущих помещения столовой, молитвенного зала, умывальной и туалетов, возведение холодного коридора №, площадью <данные изъяты> кв.м, организация входа в помещение №. По второму этажу: возведение пристроя в границах осей 1-2 и А-Е (помещение №, торговый зал №, площадью <данные изъяты> кв.м), возведение пристроя в границах осей 8-10 и Е-И (помещение №), пробивка дверного проема между торговым залом № и торговым залом № (помещение №). По третьему этажу: возведение пристроя в границах осей1-2 и А-Е, возведение внутренних перегородок в помещении №, образующих отдельные комнаты, возведение внутренних перегородок в помещении №, образующих санузлы, устройство общего туалета в комнате №, устройство балкона вдоль оси №, опирающегося на металлическую опорную раму с подкосами, прогонами из уголков и швеллера, оборудование санузлов на балконной плите вдоль оси 1 (санузел №, №, №, №).

При визуальном осмотре выявлено несоблюдение требования СП 59.133330.2016 «Доступность зданий и сооружение для маломобильных групп населения», а именно не оборудован в соответствии с вышеназванными СП вход в здание, лестницы, санитарно-бытовые помещения, нарушения являются устранимыми.

Учитывая отсутствие проектной документации, неоднократную реконструкцию здания и его общественное назначение, для решения вопроса о соответствии (или несоответствии) объекта градостроительным, строительным нормам и правилам, считают целесообразным проведение инструментального обследования строительных конструкций здания с выполнением, при необходимости, вскрытия отдельных конструкций и шурфирования, расчет нагрузок и воздействий на основные конструкции здания.

В результате исследования установлено, что объект экспертизы (исследования) полностью расположен в границах земельного участка. Расстояние между строениями, расположенными на смежных земельных участках, составляет 0,90 м., что не соответствует минимальным противопожарным отступам – 3 м и не отвечает требованиям ст. 69 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности (№123-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ).

В непосредственной близи обнаружены трансформаторная установка, газопровод низкого давления, линии электропередач.

Согласно сведениям ЕГРН и Градостроительному плану на часть земельного участка с КН № и здание накладываются следующие зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ):

1) Охранная зона ВЛ-6 кВ ТП 501 - КТП 894 ф. 27 ПС Окрасочная, реестровый №:

2) Охранная зона ВЛ-6 ПС Промстройматериалы ф.29, реестровый №;

3) Охранная зона волоконно-оптической линии связи (ВОЛС) по трассе «<адрес>» на участке «<адрес>» на территории <адрес>, реестровый №.

К объекту исследования примыкает газопровод низкого давления, который не мешает безопасной эксплуатации жилого дома с соблюдением охранной зоны (более2-х метров) от надземного стального газопровода Д-89 мм низкого давления.

В северо-западном углу здания расположена действующая трансформаторная установка на расстоянии менее 1 м, тип и мощность ТП экспертами не установлены.

Первый этаж объекта капитального строительства используется под изолированные складские помещения и помещение столовой, второй этаж занимает магазин, третий этаж – гостиница. Назначение помещений, расположенных в нежилом реконструированном здании: торгово-складские помещения, столовая и гостиница подразумевают массовое пребывание граждан.

При вынесении решения суд принимает во внимание заключение комплексной строительно-технической землеустроительной судебной экспертизы, проведенной Государственным бюджетным учреждением Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)», поскольку оно является достоверным, обоснованным, соответствует обстоятельствам дела. Эксперты до начала производства исследования, а также в судебном заседании предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и показаний по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение соответствует требованиям ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, оно не допускает неоднозначное толкование, не вводит в заблуждение, является достоверным и допустимым доказательством. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал. Методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на его основе выводы, научно обоснованы. Кроме того, эксперты, допрошенные в судебном заседании, выводы, сделанные в экспертном заключении, поддержали, разъяснили их, ответили на все интересующие стороны вопросы.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО8 пояснила, что на третьем этаже здания расположена гостиница, при визуальном исследовании определить из каких материалов строилось здание невозможно, но ею замечено, что перекрытие между первым и вторым этажами сделаны из строительного материала бывшего в употреблении ранее. Необходимо инструментальное исследование, однако нужных инструментов в их организации не имеется.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО9 пояснила, что контур здания налагается на охранные зоны линии электропередач и волоконно-оптической линии связи, при проведении экспертизы на третьем этаже, где находится гостиница, присутствовали проживающие в ней люди.

В силу ст. 56.1 Земельного Кодекса РФ, предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Абзацем четвертым пункта 2 статьи 89 ЗК РФ предусмотрено, что для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки.

Порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон, обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов определены Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 160 (далее - Правила установления охранных зон).

С учетом правил подпункта "а" пункта 10 Правил установления охранных зон, строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений юридическими и физическими лицами допустимы в пределах охранных зон только с письменного решения о согласовании сетевых организаций.

В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (пункт 12 Постановления Правительства от ДД.ММ.ГГГГ N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон").

При получении письменного решения о согласовании строительства, капитального ремонта и реконструкции зданий и сооружений одновременно с указанным заявлением сетевой организации направляется проектная документация, разработанная применительно к соответствующим объектам. В случае если разработка такой документации в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не является обязательной, одновременно с таким заявлением представляются сведения о параметрах объекта, который планируется построить (изменении его параметров при реконструкции), а также о сроках и объемах работ по строительству, реконструкции и ремонту. Требовать от лиц, заинтересованных в осуществлении строительства, реконструкции и ремонта зданий и сооружений, иные документы и сведения не допускается.

Исходя из вышеприведенного п. 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд считает, что возможность введения в гражданский оборот самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство и (или) ввод в эксплуатацию, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Судом установлено, что контур реконструированного здания налагается на охранные зоны волоконно-оптической линии связи, линии электропередач, на расстоянии одного метра от здания расположен трансформатор.

Материалы гражданского дела свидетельствуют, что ФИО1 проектная документация на самовольно реконструированный объект капитального строительства не изготавливалась, меры к получению разрешения на строительство (легализацию) постройки ФИО1 не предпринимались. Доказательств того, что ФИО1 обращался в ПАО «Россети-Юг»-«Астраханьэнерго», ПАО «Ростелеком» за разрешением собственников сетей на размещение объектов капитального строительства в пределах охранных зон до начала реконструкции, в материалах дела не имеется.

При отсутствии разрешения на строительство объекта недвижимости – нежилого здания, проектно-сметной документации на строительство реконструированного объекта капитального строительства площадью <данные изъяты> кв.м, требующего прохождения государственного строительного контроля, исходя из экспертного исследования нежилого здания, нахождения земельного участка в охранной зоне, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Наличие в гражданском законодательстве Российской Федерации нормы, предоставляющей право судебной легализации самовольно построенного недвижимого имущества по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативно-правовыми актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Анализируя представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд, установив, что реконструкция объекта капитального строительства площадью <данные изъяты> кв.м осуществлена ФИО1 самовольно, при отсутствии разрешения на реконструкцию объекта, в отношении которого подлежало проведение государственной строительной экспертизы, проектно-сметная документация, не разрабатывалась, при том условии, что спорный объект является местом массового пребывания граждан, строительство спорного объекта произведено в нарушение градостроительного законодательства, контур здания налагается на охранные зоны линии электропередач, волоконно-оптической линии связи, письменного разрешения сетевых организаций о согласовании реконструкции до ее начала истцом не получено, существенно нарушены противопожарные разрывы между зданиями, деятельность, осуществляемая ФИО1 в спорном здании (оказание услуг гостиницы, столовой) не соответствует основному и условно разрешенным видам использования земельного участка, а также признав недоказанным соблюдение ФИО1 установленного законом административного порядка получения соответствующих разрешений, что является безусловным препятствием для признания права собственности на самовольные постройки, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области о признании права собственности на самовольную постройку оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Астраханский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через районный суд, принявший решение.

Судья Мухамбеталиева Л.К.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Мухамбеталиева Л.К.