Дело № 2-147/2025

41RS0006-01-2025-000342-08

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

село Мильково Камчатского края 28 июля 2025 года

Мильковский районный суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Беляева Д.В.,

при секретаре Телесовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Мильковского муниципального округа о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на здание,

установил:

ФИО2 в лице представителя ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Мильковского муниципального округа о государственной регистрации договора купли-продажи здания и перехода права собственности на здание.

Требования мотивированы тем, что на 29 мая 2001 года между ООО «Чаровница» и ФИО2 заключён договор купли-продажи здания, бывшего магазина «Колос», по которому истец приобрёл здание, общей площадью 352,9 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>. Все условия договора истец исполнил – денежный расчёт произведён полностью, передаточный акт составлен, истец несёт бремя содержания здания долее 27 лет. В государственной регистрации перехода права собственности истцу отказано по причине отсутствия сведений о регистрации права собственности здания на ООО «Чаровница». При этом ООО «Чаровница» прекратило деятельность юридического лица в связи с ликвидацией. В связи с чем, истец лишён возможности зарегистрировать переход права собственности.

На основании изложенного с учётом уточнений просит суд произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, заключенного 29 мая 2001 года между ООО «Чаровница» и ИП ФИО2 на здание, общей площадью 270.4 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание, общей площадью 270.4 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> по договору купли-продажи от 29 мая 2001 года с ООО «Чаровница» к ФИО2.

Истец ФИО2 и её представитель ФИО4 в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия.

Представитель ответчика - администрации Мильковского муниципального округа в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом. В адресованном суду заявлении просил рассмотреть дело в своё отсутствие, указал, что возражений по иску не имеет.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю извещён надлежащим образом, в суд не явился.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат в частности право собственности.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем оставления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из положений части 3 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее по тексту – Федеральный закон № 218) следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 1 Федерального закона № 218).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5 статьи 1 Федерального закона №).

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона № 218 права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию из обладателей. Вместе с тем, согласно части 3 статьи 69 Федерального закона № 218 такая регистрация обязательна при государственной регистрации перехода прав, указанных в частях 1, 2 указанной статьи, их ограничения и обременения или совершения после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с объектами недвижимости.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона № 218 государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (пункт 3 часть 3).

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (часть 7 статьи 15 Федерального закона № 218).

В судебном заседании установлено следующее.

29 мая 2001 года между ООО «Чаровница» (продавцом) в лице директора ФИО5 и ИП ФИО2 (покупателем) заключён договор купли-продажи.

По условиям договора купли-продажи продавец продаёт, а покупатель покупает здание, бывшего магазина «Колос», общей площадью 352,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> (далее объект, здание) (пункт 1.1). Объект представляет собой одноэтажное отдельно стоящее здание, фундаменты из бетонных блоков, стены бетонные, перекрытия из железобетонных плит, кровля совмещённая (пункт 1.2).

Стоимость передаваемого в собственность объекта составляет 70 000 рублей (пункт 1.3).

Продавец гарантирует, что продаваемый объект свободен от прав третьих лиц, не заложен, в споре и под запретом не состоит (абз. второй пункт 2.1).

Покупатель обязуется принять имущество по акту приёма-передачи (пункт 2.2).

Договор купли-продажи от 29 мая 2001 года подписан обеими сторонами.

Давая оценку представленному истцом договору купли-продажи здания от 29 мая 2001 года, суд считает, что указанная сделка соответствует требованиям действующего законодательства, в ней оговорены все существенные условия договора: предмет, цена, порядок исполнения обязательств.

Согласно акту приёма-передачи от 29 мая 2001 года ООО «Чаровница» в лице директора фио3 передаёт, а индивидуальный предприниматель фио1 принимает здание бывшего совхозного магазина «Колос», расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>. Акт подписан сторонами.

Учредителями ООО «Чаровница» принято решение продать здание бывшего магазина «Колос» за 70 000 рублей, что подтверждается протоколом собрания учредителей ООО «Чаровница» от 24 мая 2001 года.

Таким образом, в судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что истец с продавцом здания в письменной форме заключил сделку купли-продажи. Стороны выполнили все условия договора, с 2001 года истец владеет спорным недвижимым имуществом как своим собственным, несёт бремя его содержания.

Обязательство ИП ФИО2 перед продавцом в виде передачи последнему денежных средств по договору купли-продажи исполнено, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 31 мая 2001 года в сумме 70 000 рублей, что соответствует стоимости передаваемого объекта (пункт 1.3 договора купли-продажи). Правопритязаний на спорный объект недвижимого имущества со стороны третьих лиц нет.

Данный договор в установленном порядке недействительным не признавался, никем не оспорен. Продавец прав на проданный объект не заявлял.

Как следует из материалов дела, регистрация договора купли-продажи и перехода права на спорное здание сторонами не произведена.

Из технического паспорта здания магазина «Колос» следует, что спорное здание инвентарный №, площадью 270,4 кв.м., расположено по адресу: <адрес>, <адрес> 16 октября 1997 года принадлежало на праве собственности совхозу «Мильковский», 28 октября 1997 года – ООО «Чаровница» регистрационное удостоверение №, выдано БТИ на основании договора купли-продажи здания и акта приёма-передачи от 27 октября 1997 года.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости спорный объект имеет кадастровый №, инвентарный №, площадью 270,4 кв.м., расположен по адресу: <адрес>, пер. Северный, назначение: нежилое, наименование: магазин «Колос», год завершения строительства 1984 год, количество этажей – 1.

Материалами дела подтверждается, что спорное здание принадлежало на праве собственности совхозу «Мильковский», который с разрешения инспекции государственного архитектурно-строительного контроля отдела по делам строительства и архитектуры Камчатского облисполкома осуществил строительство спорного здания, 30.03.1984 принят акт приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченного строительством здания. Совхоз «Мильковский» по договору купли-продажи от 27.10.1997 продал спорное здание ООО «Чаровница», что подтверждается выпиской из протокола заседания правления совхоза «Мильковский» № 8 от 08.10.1997, согласно которому члены правления приняли решение продать магазин «Колос» ООО «Чаровнице» за 106 млн. рублей, договор купли-продажи здания от 27 октября 1997 года зарегистрирован в бюро технической инвентаризации 28 октября 1997 года в реестровую книгу за №стр.14 №, по акту приёма-передачи спорного здания от 27 октября 1997 года совхоз «Мильковский» передал, а ООО «Чаровница» приняло спорное здание, регистрационному удостоверению Мильковского БТИ от 28 октября 1997 года №, согласно которому за ООО «Чаровница» зарегистрировано по праву собственности спорное здание.

Согласно Выписке из ЕГРЮЛ 11 апреля 2006 года деятельность юридического лица ООО «Чаровница» (ОГРН №) прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве).

Согласно сведениям Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае (Росимущество) реестр федерального имущества не содержит сведения о спорном объекте недвижимости.

Согласно сведениям Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края (Минимущества) реестр государственного имущества Камчатского края не содержит сведения о спорном объекте недвижимости.

Мильковский окружной комитет по управлению муниципальным имуществом и приватизации администрации Мильковского муниципального округа сообщает об отсутствии спорного здания в реестре муниципального имущества Мильковского муниципального округа Камчатского края.

Архивный отдел администрации Мильковского муниципального округа сообщает об отсутствии сведений о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости, в составе документов по основной деятельности совхоза «Мильковский» (<адрес>; ликвидирован 04.12.2002, свидетельство серия № №) за 1997 год имеется приказ директора совхоза «Мильковский» от 25.06.1997 № «О реализации магазина «Колос» ООО «Чаровница».

По сведениям КГКУ «Государственный архив Камчатского края» (КГКУ ГААК) сведений, в том числе о правах собственности об объекте недвижимости не имеется.

КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка (КГБУ «КГКО») представило учётно-техническую документацию на спорный объект недвижимости, в том числе: справка от 15.10.1997 о том, что спорный объект стоит на балансе совхоза «Мильковский», технический паспорт, схематический план участка, план строений, разрешение № 911 на производство строительно-монтажных работ магазина от 28.04.1983, акт приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченного строительством здания от 30.03.1984, инвентаризационное дело № 616.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Кроме того, в пункте 63 вышеуказанного Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

В настоящее время истец лишен возможности обеспечить явку представителя ООО «Чаровница» в Управление Росреестра по Камчатскому краю для регистрации сделки и проведения обязательной государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, в связи с тем, что юридическое лицо ликвидировано.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 ГК РФ).

Пунктами 1 и 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности приобретатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что истец с продавцом спорного здания в письменной форме заключил сделку купли-продажи. Стороны выполнили все условия договора, с 2001 года истец владеет спорным недвижимым имуществом как своим собственным, несёт затраты по его содержанию.

Обязательство ИП ФИО2 перед продавцом ООО «Чаровница» по договору в виде передачи последнему денежных средств по договору купли-продажи исполнено, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ. Спорный объект недвижимости перешёл по акту приема-передачи от 29 мая 2001 года от продавца к покупателю. Правопритязаний на спорный объект недвижимого имущества со стороны ответчика, третьих лиц нет.

С учётом приведённых нормативных положений и фактических обстоятельств дела, из которых следует, что договор купли-продажи здания, составленный в надлежащей письменной форме, и выражающий волю сторон на совершение указанной сделки, фактически был исполнен сторонами путём взаимной передачи здания и денежных средств в счёт оплаты, отсутствие возражений от ответчика, третьих лиц, а также учитывая, что продавец здания ООО «Чаровница» прекратило свою деятельность в качестве юридического лица, в связи с чем, истец по указанной причине в соответствии с действующим законодательством не имеет возможности зарегистрировать договор купли-продажи здания и переход права собственности на здание, суд считает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО2 – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, заключенного 29 мая 2001 года между ООО «Чаровница» и ИП ФИО2 на здание, общей площадью 270,4 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание, общей площадью 270,4 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> по договору купли-продажи от 29 мая 2001 года с ООО «Чаровница» (ИНН №) к ФИО2 (ИНН №).

Решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Мильковский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня его вынесения.

Судья Д.В. Беляев