Решение по делу № 2-1195/2025 от 30.07.2025 | Октябрьский районный суд г. Новороссийска (Краснодарский край)

Дело № 2-1195/25 23RS0037-01-2025-000231-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2025 года. Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:

Председательствующего Кириленко И.В.,

При секретаре ФИО5,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСН «ТСН на ФИО2 5» об оспаривании решения правления собственников недвижимости, условий агентского договора и его расторжения,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ТСН «ТСН на ФИО2 5» об оспаривании решения правления собственников недвижимости, условий агентского договора и его расторжения.

В обоснование иска указано следующее:

ДД.ММ.ГГГГ в 11.00 в офисе 804 <адрес> было проведено заседание правления собственников недвижимости «ТСН на ФИО2 5» на котором согласно протоколу № были приняты следующие решения:

Принятие решения по собственнику нежилого помещения (офиса №) на 8-м этаже здания бизнес-центра «На ФИО2 5» ФИО1, который своевременно не проинформировал ТСН «ТСН на ФИО2 5» о приобретении права собственности на помещение (дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ). Нарушил централизованную систему охлаждения и отопления здания в нарушение проекта, без согласования остальных собственников и отказывается:

- вступить в состав Участников ТСН «ТСН на ФИО2 5», соблюдать требования Цстава ТСН «ТСН на ФИО2 5», выполнять все решения органов управления ТСН «ТСН на ФИО2 5»;

- заключить с ТСН «ТСН на ФИО2 5» договор поставки электроэнергии, отопления, водоснабжения, водоотведения (агентский договор), по которому будут предоставляться коммунальные ресурсы;

- произвести оплату за возмещение затрат на электроэнергию для охлаждения/обогрева в нарушение решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ.

Слушали:

Директора ООО «Черномормебель ТЭН» (ресурсоснабжающая организация, с которой у ТСН «ТСН на ФИО2 5» заключены договоры на подачу электроэнергии, тепла, воды, отведения канализации) ФИО6 с разъяснением об особенностях проекта здания бизнес-центра «На ФИО2 5», заключающихся в том, что проектом было предусмотрена, реализована на этапе строительства и введена в эксплуатацию централизованная система охлаждения/обогрева, предполагающая обогрев помещений и их охлаждение только с использованием фанкойлов, которые должны быть установлены во всех помещениях. Остальные собственники вынуждены брать на себя эти расходы. Необходимо восстановить централизованную подачу охлаждения и отопления через фанкойлы. Потенциал электрической сети в здании не рассчитан на её использование для подключения иного оборудования для целей отопления/охлаждения;

Представителя собственника по доверенности ФИО1 - ФИО3 который категорически отказался вступать в состав Участников ТСН «ТСН на ФИО2 5», соблюдать требования Устава ТСН и исполнять решения органов управления и общего собрания ТСН «ТСН на ФИО2 5».

Решили: Правление ТСН «ТСН на ФИО2 5» решило и сообщило собственнику, что ТСН «ТСН на ФИО2 5» не должно предоставлять услуги по подаче электроэнергии и всех коммунальных услуг.

Если сам собственник нежилого помещения (офиса №) ФИО1 или представитель собственника по доверенности ФИО3 не напишут заявление о вступлении в Участники ТСН «ТСН на ФИО2 5» с обязательством соблюдать требования Устава ТСН «ТСН на ФИО2 5», выполнять все решения органов управления ТСН «ТСН на ФИО2 5», регулярно вносить взносы, утверждённые решением общего собрания Участников, не заключат договор поставки электроэнергии, отопления, водоснабжения, водоотведения (агентский договор), по которому будут предоставляться коммунальные ресурсы, не произведут оплату всей образовавшейся задолженности перед ТСН «ТСН на ФИО2 5», то с ДД.ММ.ГГГГ будет отключена подача электроэнергии в нежилое помещение (офис №).

До представителя собственника по доверенности ФИО3 также была доведена информация о возможности ему заключения прямых договоров с НЭСК, Водоканалом <адрес>, Эко-Юг (обращение с ТКО).

Все действия и решения правления ТСН «ТСН на ФИО2 5» должны совершаться в соответствии с его Уставом, если Устав не противоречит Федеральному закону.

В настоящее время действующим является Устав ТСН «ТСН на ФИО2 5» (далее Устав), принятый на общем собрании, оформленном протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ правление ТСН «ТСН на ФИО2 5» должно не просто иметь гарантированные законом права, но и добросовестно и разумно ими пользоваться.

ФИО1 является собственником нежилых помещений № <адрес>, и считает указанное решение правления ТСН «ТСН на ФИО2 5», оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным (ничтожным) (ст. 181.5 ГК РФ), т.к. оно принято с нарушением Устава ТСН «ТСН на ФИО2 5» и ГК РФ.

Членство в обществе является добровольным, допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, у лица, выступающего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия, допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания, допущено существенное нарушение правил составления протокола.

На основании оспариваемого решения правления собственников недвижимости «ТСН на ФИО2 5» оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ под влиянием обмана, насилия, угроз и неблагоприятных последствий со стороны ТСН, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, собственником нежилых помещений № <адрес>, выступающей в качестве «Принципала», и ТСН «ТСН на ФИО2 5», выступающим в качестве «Агента», был заключен агентский договор №-Аг на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги, являющийся кабальной сделкой (ст. 179 ГК РФ), в который в нарушение ст. 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О защите прав потребителей", незаконно включены недопустимые условия, ущемляющие ее права, как потребителя, запреты и обязанности которых нет у других собственников ТСН: пункты

- 2.1.6. В случае возникновения задолженности Принципала перед Агентом за два месяца, Агент вправе приостановить предоставление Принципалу электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, а также услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами до полного погашения задолженности.

- 2.2.1. Восстановить централизованную систему охлаждения и отопления путем установки и подключения демонтированных ранее фанкойлов в количестве 8 (восемь) штук в течение 30 (тридцать) дней с даты вступления настоящего договора в силу.

- 4.1. В случае неустановки и неподключения, согласно проекта, ранее демонтированных 8 (восемь) фанкойлов, для восстановления централизованной системы охлаждения и отопления в принадлежащем Принципалу помещении № в течение 30 (тридцати) дней и отказа производить оплату за предоставляемое тепло и охлаждение (отказа производить возмещение затрат за электроэнергию для охлаждения/обогрева) по предъявляемым Агентом ежемесячно счетам подача электроэнергии в помещение № Принципала будет прекращена.

любым иным основаниям, не освобождает Принципала от погашения финансовых обязательств по договору.

- в п.4.2. размер пени незаконно увеличен с 0,1% до 0,3% ставки рефинансирования ЦБ РФ (по сравнению с другими собственниками),

- в п. 8.3. незаконно исключено положение о пролонгации договора.

- также из договора незаконно исключены положения, которые имелись в агентском договоре, заключенном с предыдущим собственником помещений ФИО3 - исключены п. 2.2.3, п. 4.1. п. 5.3.-5.5., п.8.1..

Указанные выше недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, в соответствии с действующим законодательством, являются ничтожными, чем также были нарушены права истца, как собственника нежилых помещений № <адрес>.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, в силу приведенных выше положений закона решение по второму вопросу правления собственников недвижимости «ТСН на ФИО2 5» оформленное протоколом № от 15.11.2024г. нарушило права и законные интересы истца, и она вправе воспользоваться таким способом защиты нарушенного права, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

В ходе судебного разбирательства истец уточнила исковые требования, указав, что после принятия 31.01.2025г. Октябрьским районным судом <адрес> искового заявления к производству и принятия судом мер по обеспечению иска в виде запрета на период судебного разбирательства ТСН «ТСН на ФИО2 5» производить отключение подачи электрической энергии в нежилые помещения 801-802 <адрес>, ответчик, злоупотребляя правом, ДД.ММ.ГГГГ уведомил истца об одностороннем расторжении агентского договора №-Аг на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги от ДД.ММ.ГГГГ (фактически подписанного ДД.ММ.ГГГГ) с 00:00 часов ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь при этом на кабальные условия, указанного договора: п. 2.2.1. и п. 8.4. Договора.

В возражениях на исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ ответчик также сообщил суду ложную информацию, о том, что представитель истца по доверенности <адрес>8 от 26.12.2018г. ФИО3 не был уполномочен на подписание данного договора и заявления о вступлении в участники ТСН «ТСН на ФИО2 5».

Данное утверждение ответчика является ложью, поскольку ФИО3, на основании именно этой доверенности, предоставляющей ему право проводить от имени ФИО1 переговоры, заключать и подписывать любые необходимые документы, оформить и подвести инженерные коммуникации, заключить (расторгнуть) договоры на оказание коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, услуг связи и иные) - представлял интересы истца ДД.ММ.ГГГГ во время заседания правления собственников недвижимости «ТСН на ФИО2 5» - предъявил оригинал этой доверенности председателю Правления ФИО7, который снял с нее копию, после чего именно ответчик подготовил проект договора №-Аг на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги от ДД.ММ.ГГГГ (фактически подписанного ДД.ММ.ГГГГ), в котором на второй странице в правом нижнем углу указал «Подписал ФИО3 по доверенности <адрес>8 от «26» декабря 2018 года Зарегистрировано в реестре №- н/№».

На основании изложенного видно, что ответчик своими конклюдентными действиями: поведением лица, выражающим намерение на то чтобы данный договор подписал именно ФИО3, подтверждал наличие у него полномочий на это, следовательно, утверждения ТСН «ТСН на ФИО2 5» о подписании указанного договора не уполномоченным лицом основаны не на законе и подлежат отклонению.

Истец выполнял все обязательства по указанному договору, в том числе, своевременно вносил плату за коммунальные платежи, поэтому считает незаконным и необоснованным односторонний отказ ответчика от исполнения.

Поскольку оспариваемое уведомление направлено с целью прекращения прав и обязанностей по агентскому договору Истец полагает, что оспариваемое уведомление является односторонней сделкой к которой применительна ст. 153 ГК РФ.

Поскольку агентский договор №-Аг от ДД.ММ.ГГГГ (действительно подписанный ДД.ММ.ГГГГ после полного ограничения поставок электроэнергии, выполненного путем ограничения подачи электроэнергии в распределительном щите вне пределов отключенного помещения) содержит указанные выше недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, которые в соответствии с действующим законодательством, являются ничтожными - не соответствует положениям Правил, основанное на этих ничтожных условиях одностороннее расторжение ответчиком агентского договора №-Аг на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги от 1.12.2024г. (фактически подписанного 02.12.2024г.) является не действительным.

На основании изложенного истец просит суд:

Признать недействительным (ничтожным) решение по второму вопросу правления собственников недвижимости «ТСН на ФИО2 5» (ИНН <***>, ОГРН <***>) оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.

В порядке применения последствий недействительности (ничтожности) признать решение по второму вопросу правления собственников недвижимости «ТСН на ФИО2 5» (ИНН <***>, ОГРН <***>) оформленного протоколом № от 15.11.2024г. не имеющим правовых последствий.

Признать агентский договор №-Аг на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги от 1.12.2024г. заключенный между ФИО1 и ТСН «ТСН на ФИО2 5» (ИНН <***>, ОГРН <***>) недействительной сделкой. Применить последствия недействительности сделки, путем исключения пунктов 2.1.6., 2.2.1., 4.1., 8.4. Договора.

Признать одностороннее расторжение ТСН «ТСН на ФИО2 5» (ИНН <***>, ОГРН <***>) агентского договора №-Аг на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги от 1.12.2024г. заключенного между ФИО1 и ТСН «ТСН на ФИО2 5» (ИНН <***>, ОГРН <***>) осуществленное с 00:00 часов 20.02.2025г. в соответствии с п.8.4. Договора, недействительным.

В ходе судебного разбирательства истец и его представитель настаивали на удовлетворении иска.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что истцом было подано заявление о вступлении в Участники Товарищества собственников недвижимости «ТСН на ФИО2 5», подписанное ФИО3 по доверенности <адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре №-н/№, которым фактически истец приняла на себя следующие обязательства: соблюдение требований Устава ТСН «ТСН на ФИО2 5» и выполнение всех решений органов управления ТСН «ТСН на ФИО2 5», относящихся к его деятельности, регулярное внесение взносов, утверждённых решением общего собрания участников ТСН «ТСН на ФИО2 5», восстановление централизованной системы охлаждения и отопления в нежилом помещении (№) на этаже № путём установки на штатные места ранее демонтированных фанкойлов в количестве 8 (восемь) штук; запрет на установление кондиционеров (сплит-систем), иного оборудования, предназначенного для охлаждения и/или отопления помещения, способное создавать дополнительную нагрузку на электрические сети здания бизнес-центра без разрешения Ответчика.

На основании данного заявления ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком (Агентом) и истцом (Принципалом) был заключён агентский договор №-Аг на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги, согласно которому были подтверждены ранее принятые на себя обязательства.

По условиям договора ответчик (Агент) обязался совершать от своего имени, но за счёт истца (Принципала) все необходимые юридические и фактические действия, указанные в п. 2.1 настоящего договора, в том числе заключать договоры с ООО «Черномормебель-ТЭН» в целях обеспечения электричеством, отоплением, водоснабжением, водоотведением помещений здания, расположенного по адресу: <адрес> а также с ООО «ЭкоЮг» в целях обеспечения обращения с твёрдыми бытовыми отходами, образующимися в процессе деятельности истца (Принципала), перечислять вышеуказанным организациям принятые у истца (Принципала) денежные средства в уплату платежей за предоставленные ими услуги, а истец (Принципал) обязуется уплатить ответчику (Агенту) вознаграждение за оказываемые услуги.

При этом, в силу п. 2.2.1 договора истец (Принципал) обязан был восстановить централизованную систему охлаждения и отопления путём установки и подключения демонтированных ранее фанкойлов в количестве 8 (восемь) штук в течение 30 (тридцать) дней с даты вступления настоящего договора в силу, т. е. с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с гарантийным письмом исх. № от ДД.ММ.ГГГГ истец информировал ответчика, что в связи с новогодними каникулами и отсутствием свободных монтажников у подрядной организации монтаж фанкойлов в принадлежащих ему помещениях планируется произвести до ДД.ММ.ГГГГ. Но до ДД.ММ.ГГГГ фанкойлы опять не были установлены.

Также директор ООО «НТЛ ТРАКИНГ», компании, арендующей указанные помещения, ФИО8 гарантийным письмом б/н от ДД.ММ.ГГГГ уведомил, что монтаж фанкойлов в помещениях № по <адрес> <адрес> планируется осуществить до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако до настоящего времени, несмотря на письменные обещания истца, директора ООО «НТЛ ТРАКИНГ» ФИО8, истцом (Принципалом) не исполнен п. 2.2.1 договора, фанкойлы не установлены. Вышеизложенное свидетельствует о том, что истец и не собирался устанавливать фанкойлы, и, соответственно, исполнять условия подписанного им договора.

Таким образом, обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец уклоняется от принятых на себя обязательств как по заявлению, так и по договору. До признания недействительным договора нет оснований его не исполнять. При этом, принятые судом обеспечительные меры в части запрета Ответчику производить отключение подачи электрической энергии в нежилое помещение (офис №) по <адрес>, <адрес> служат тому, что истец с помощью суда уклоняется от установления системы отопления/охлаждения, которую ранее демонтировал в отсутствие законных оснований и в нарушение технической документации.

В настоящее время истец использует незаконно установленные кондиционеры в количестве 3-х штук для отопления/охлаждения, что приводит к увеличению нагрузки на электрическую сеть, превышению лимитов, выделенных на здание бизнес-центра «На ФИО2 5», и возникновению аварийных ситуаций, в том числе нарушению правил пожарной безопасности.

Предусмотренное п. 4.1 договора отключение электроэнергии было призвано исключить аварийные ситуации и принудить восстановить нарушенную систему отопления/охлаждения. При этом, истец в очередной раз предоставил гарантийное обязательство, поэтому вопреки условиям договора помещения истца не были отключены от электроэнергии.

В здании бизнес-центра «На ФИО2 5» находится 82 помещения общей площадью 5 275,7 кв. м., принадлежащие 40 собственникам; 224,4 кв. м. принадлежит истцу. Истец также имеет 4,21 голоса от общего числа голосов на общем собрании собственников нежилых помещений. И именно этот собственник позволил себе внести изменения в систему отопления/охлаждения и позволяет себе не исполнять заключённый им же договор. Остальные собственники помещений несут дополнительные затраты на обогрев здания и всех помещений.

Однако вместо надлежащего исполнения обязательств по договору истец предпочёл обратиться в суд за защитой якобы нарушенных прав, а в действительности - с целью заставить ответчика с помощью суда оказывать услуги в нарушение решения участников общего собрания собственников нежилых помещений, Правления собственников и вопреки технической документации здания. Истец хочет уйти от восстановления системы отопления/охлаждения через фанкойлы и, соответственно, от оплаты за отопление/охлаждение помещения.

Представителем Истца по доверенности <адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрированной в реестре №-н/№ ФИО3 были подписаны заявление о вступлении в Участники Товарищества собственников недвижимости «ТСН на ФИО2 5» от ДД.ММ.ГГГГ и агентский договор №-Аг на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги.

При этом, вышеуказанная доверенность уполномочивает ФИО3 купить на имя истца за цену и на условиях по усмотрению любой объект недвижимого имущества на территории Российской Федерации, заключить и подписать договор купли-продажи, договор купли-продажи с рассрочкой платежа, договор участия в долевом строительстве, договор уступки права требования к договору долевого участия, любое соглашение (дополнительное), предварительный договор, акт приема-передачи, передать следуемые по договорам и соглашениям денежные средства, как наличным, так и безналичным расчетом, в силу чего ему предоставляется право быть представителем в любых организациях, предприятиях и учреждениях, подписывать любые необходимые документы,.. . заключать (расторгать) договоры на оказание коммунальных услуг (энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, услуг связи и иные).

При этом, в материалы дела представлена выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 224,4 кв.м., собственником которого является Истец по договору дарения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и нежилое помещение, выданного ДД.ММ.ГГГГ г

В силу того, что доверенность <адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированная в реестре №-н/№, не уполномочивает ФИО3 на заключение от имени истца договора дарения, то, соответственно, и полномочий подписывать любые необходимые документы, в том числе заключать (расторгать) договоры на оказание коммунальных услуг (энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, услуг связи и иные), связанные с договором дарения принадлежащего Истцу помещения, не имеется.

Таким образом, заявление о вступлении в Участники Товарищества собственников недвижимости «ТСН на ФИО2 5» от ДД.ММ.ГГГГ и агентский договор №-Аг на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги подписаны неуполномоченным лицом.

Таким образом, в силу п. 3 ст. 183 ГК РФ и на основании п. 8.4 договора ответчик воспользовался правом на одностороннее расторжение договора и направил истцу уведомление о расторжении агентского договора №-Аг на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги от ДД.ММ.ГГГГ с 00:00 часов ДД.ММ.ГГГГ. Данное уведомление получено истцом, его представителем по доверенности ФИО3, директором ООО «НТЛ ТРАКИНГ» ФИО9, что подтверждается отчётами об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами 35390080387556, 35390080386603, 35390080387549, 35390080387532. Соответственно, в части признания договора недействительным - спор фактически отсутствует.

Ни одно из оснований, предусмотренных ст. 181.5 ГК РФ, неприменимо к предмету иска. Доказательств применения обмана, насилия, угроз истцом в материалы дела не представлено. Истец не присутствовала на заседании Правления ТСН «ТСН на ФИО2 5» ДД.ММ.ГГГГ и договор не подписывала, от её имени на заседании Правления присутствовал её представитель по доверенности ФИО3, он же подписывал от её имени договор.

Ни Закон о ЗПП в целом, ни ст. 16 указанного закона в отдельности не применимы к имеющимся правоотношениям сторон, т.к. помещение, принадлежащее Истцу на праве собственности, является нежилым и используется для предпринимательской деятельности. Следовательно, основания для признания договора недействительным являются надуманными.

Истец заблуждается относительно обязанности ответчика заключить с ним договор о предоставлении коммунальных услуг. Вероятно, тем самым истец также обосновывает незаконность отказа ответчика от договора. Указанная позиция противоречит как Уставу ответчика, в котором отсутствует обязанность заключения договора о предоставлении коммунальных услуг, так и действующему законодательству.

Товарищество собственников недвижимости не заключает договоры на предоставление коммунальных услуг с собственниками нежилых помещений, оно заключает (при чём на добровольной основе) агентские договоры, в рамках которых принимает на себя обязанность заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и транзитом переводить денежные средства в адрес таких организаций, сохраняя за собой право на агентское вознаграждение.

В своём заявлении истец ссылается на пп. «б» п. 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. Однако, в данном пункте идёт речь об обязанности заключения договора с собственниками жилых помещений, в данном же случае истец является собственником нежилых (офисных) помещений, которые используются в коммерческом отношении. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме в силу статуса товарищества собственников жилья как некоммерческой организации не может понудить его к заключению договора на оказание коммунальных услуг. Такая правоприменительная практика сложилась давно и оснований для её пересмотра нет.

Истец вводит суд в заблуждение относительно того, что договор содержал ничтожные условия.

Условия, указанные в уже расторгнутом спорном договоре, не противоречили действующему законодательству, само заключение договора было добровольным, но так как истец отказывается от исполнения договора, желает заключения договора исключительно на его условиях, ссылается на неприменимые в рассматриваемом случае Правила №, то дальнейшее взаимодействие в рамках агентского договора между истцом и ответчиком представляется невозможным.

При этом как следует из действующего законодательства и как ранее разъяснялось правлением ответчика представителям истца, у него было и есть право на заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, от заключения которых истец уклоняется, желая потреблять коммунальные услуги либо без договора, либо на своих условиях, не имея к тому законных оснований. Кроме того, истец (её представители) сначала приняли на себя обязательства (которые ни в коей мере не являются кабальными), а в последствии отказалась их исполнять.

ДД.ММ.ГГГГ правлением ТСН «ТСН на ФИО2, 5» было принято решение об исключении ФИО1 из состава участников товарищества. Истец информацию об этом получила, что подтверждается приложенными к настоящим пояснениям документами.

Кроме того, протоколом №-ОСУТ от ДД.ММ.ГГГГ общее собрание участников товарищества утверждено вышеуказанное решение правления.

Таким образом, на момент рассмотрения дела истец не является участником товарищества, соответственно все доводы о том, что она была вынуждена вступить в состав членов ТСН, являются неактуальными.

Наличие у ответчика собственной системы автономного отопления нежилых помещений не исключает использование внутридомовой системы отопления. Таким образом, демонтировав без согласования систему отопления/охлаждения, уклоняясь тем самым от оплаты работы чиллера, обслуживающего всё здание, независимо от количества установленных фанкойлов, истец умышленно нарушила законодательство, а также права всех собственников здания, обслуживаемого ТСН.

На текущий момент истец не является членом ТСН «ТСН на ФИО2 5», у неё не заключён агентский договор в силу которого она вправе потреблять коммунальные ресурсы, при этом ТСН не обязано предоставлять таким ресурсы в силу действующего законодательства.

Третье лицо ООО «Черномормебель ТЭН» в судебное заседание не прибыло, извещено надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, причину неявки не сообщило, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие с учетом представленного нижеследующего письменного отзыва на иск.

Третье лицо осуществляет поставку энергоресурсов потребителю - ТСН «ТСН на ФИО2», в силу имеющегося договора между ответчиком и третьим лицом по сетям, принадлежащим на праве собственности ТСН. При этом у здания ТСН имеется конструктивная особенность. ДД.ММ.ГГГГ проводилось заседание правления ТСН «ТСН на ФИО2 5», на котором присутствовало ООО «Черномормебель ТЭН» с целью пояснения особенностей конструктивных особенностей здания, у которого подача отопления и охлаждения должны производиться только через фанкойлы, установленные во всех помещениях здания. Установка иных источников отопления/охлаждения недопустима, так как дополнительная нагрузка на электросети может способствовать возникновению аварийных ситуаций. На собрании обсуждался вопрос о том, что одним из собственников помещений в нежилом офисном здании по <адрес> <адрес>, а именно ФИО1, уклонилась от своих обязанностей собственника, приобретшего нежилые помещения в здании, при этом принадлежащие ей помещения использовались коммерческой организацией - ООО «НТЛ Тракинг». В частности, ФИО1 (истец) не сообщила руководству ТСН о том, что приобрела в собственность помещения и не предприняла меры к заключению договоров на снабжение помещений энергоресурсами. При этом она лично, или её представители умышленно нарушили централизованную систему отопления/охлаждения, установленную во всём здании. А именно, истец самовольно демонтировала фанкойлы, которые являлись частью системы отопления/охлаждения установила три кондиционера. С момента получения в собственность помещений, ФИО1 пользовалась коммунальными услугами в отсутствие договоров (бездоговорное потребление).

На соответствующем собрании представителю собственника было разъяснено, что демонтаж части системы отопления/охлаждения, установленной в здании, недопустим. Специфика здания такова, что обслуживание этой системы возложено на всех собственников здания сообразно площадям ими занимаемым и уклонение от участия в таком обслуживании недопустимо по самовольному решению одного из собственников.

Кроме того, представителю собственника было разъяснено, что так как собственник помещений в последующем намеревается потреблять коммунальные услуги, то по его выбору он может:

- стать членом ТСН, заключить агентский договор с ТСН «ТСН на ФИО2 5», которые используя собственные сети, будет передавать как агент соответствующие ресурсы и получать за это возмещение понесённых расходов, а также агентское вознаграждение за оказанные услуги, а собственник, как потребитель, будет оплачивать получаемые услуги и выполнять иные требования договора;

- заключить договоры непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (НЭСК, Водоканал и проч.), которые в силу действующего законодательства обязаны заключить договор с обратившимся к ним потребителям при условии выполнения такими потребителями представленных им технических условий.

ТСН не обязано предоставлять коммунальные услуги, так как само не является ресурсоснабжающей организацией, а является потребителем коммунальных услуг.

Представитель истца сообщил, что собственник заключит договор с ТСН, пообещал, что система отопления/охлаждения будет восстановлена, подпишет заявление на вступление в члены ТСН.

Таким образом, истец самостоятельно и добровольно принял на себя обязательство устранить допущенное им нарушение - восстановить систему отопления/охлаждения, а также самостоятельно и добровольно, без каких-либо принуждений, подписал агентский договор.

По имеющейся у третьего лица информации истец, несмотря на неоднократные обещания восстановить нарушенную систему, уклонился от совершения реальных действий по данному вопросу, ввёл в заблуждение руководство ТСН и проигнорировал решение собственников здания и правления ТСН.

По сути, истец не выполнил добровольно принятые на себя обязательства, но вместо их выполнения, обратился в суд.

Истец не указал какой конкретно закон был нарушен при принятии оспариваемого решения. Ни одно норма права не была нарушена, решение не противоречит основам правопорядка и нравственности. Напротив, поведение представителя собственника противоречило основам правопорядка и нравственности, который сначала открыто согласился с необходимостью заключения договора и устранения нарушений, а затем обманом уклонился от своих обязательств. Требование истца основано исключительно на его нежелании подчиняться решениям собраний. Условия заключённого с истцом агентского договора не являются кабальными либо неисполнимыми. Кроме того, как стало известно третьему лицу, спорный договор с истцом уже расторгнут, соответственно сам спор о признании такого договора целиком или в части исчерпан и в заявленных требования следует отказать. Так как агентский договор отсутствует как таковой, то запрет на отключение электроэнергии противоречит закону, так как при таких обстоятельствах налицо бездоговорное потребление электроэнергии истцом.

Заслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению. К данному выводу суд пришел на основании следующего.

Слушали:

Представителя собственника по доверенности ФИО1 - ФИО3, который категорически отказался вступать в состав Участников ТСН «ТСН на ФИО2 5», соблюдать требования Устава ТСН и исполнять решения органов управления и общего собрания ТСН «ТСН на ФИО2 5».

02.12. 2024 г. с 8 часов 35 минут ТСН «ТСН на ФИО2 5» было произведено полное ограничение поставок электроэнергии ФИО1, собственника помещения 801 <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ представителем Истца по доверенности ФИО3, было подписано заявление о вступлении в Участники ТСН «ТСН на ФИО2 5».

Оценивая данное решение правления собственников недвижимости «ТСН на ФИО2 5», суд отмечает следующее:

В соответствии с ч.2 ст. 123.14 ГК РФ, ст. 147 ЖК РФ и п.п. 9.1.-9.2. Устава Правление Товарищества является коллегиальным органом управления Товарищества, подотчетным Общему собранию Участников Товарищества и осуществляет свою деятельность в промежутках между Общими собраниями Участниками Товарищества. Правление Товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности Товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции Общего собрания Участников Товарищества.

Согласно п.п. 1.1. и 4.3. Устава Товарищество собственников недвижимости по адресу: <адрес> именуемое в дальнейшем «Товарищество», является добровольным объединением физических и юридических лиц - собственников нежилых помещений, созданным ими для совместного использования имуществом, в силу закона находящегося в их общей собственности и (или) в общем пользовании, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, других законодательных и иных нормативных актов. Членство в Товариществе является добровольным.

В соответствии с п.5 ст.3.5 Устава Товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов недвижимости при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

Согласно п.п.4.2. и 5.7. Устава лица, приобретающие недвижимость в Здании, вправе стать участником Товарищества, после возникновения у них права собственности на недвижимость. Собственники недвижимости, не являющиеся Участниками Товарищества, вносят плату на содержание, ремонт и управление Общим имуществом, производят оплату коммунальных услуг в соответствии с договорами, заключенными с Товариществом, уплачивают целевые взносы.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

- принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

- принято при отсутствии необходимого кворума;

- принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

- противоречит основам правопорядка или нравственности.

В силу п. 104 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила Главы 9.1. ГК РФ применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1 ГК РФ).

Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

ФИО1 является собственником нежилых помещений № <адрес>.

Ответчиком допущено нарушение п. 4.2. - 4.3. Устава, согласно которым лица, приобретающие недвижимость в Здании, вправе стать участниками Товарищества, после возникновения у них права собственности на недвижимость. Членство в обществе является добровольным. Т.е. допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, у лица, выступающего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия, допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания, допущено существенное нарушение правил составления протокола.

На основании оспариваемого решения правления собственников недвижимости «ТСН на ФИО2 5» оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, собственником нежилых помещений № <адрес>, выступающей в качестве «Принципала», и ТСН «ТСН на ФИО2 5», выступающим в качестве «Агента», был заключен агентский договор №-Аг на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги, являющийся кабальной сделкой (ст. 179 ГК РФ), в который включены недопустимые условия, ущемляющие ее права, а именно пункты:

- 4.1. В случае не установки и не подключения, согласно проекта, ранее демонтированных 8 (восемь) фанкойлов, для восстановления централизованной системы охлаждения и отопления в принадлежащем Принципалу помещении № в течение 30 (тридцати) дней и отказа производить оплату за предоставляемое тепло и охлаждение (отказа производить возмещение затрат за электроэнергию для охлаждения/обогрева) по предъявляемым Агентом ежемесячно счетам подача электроэнергии в помещение № Принципала будет прекращена.

- 8.4. Агент вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора через две недели после подачи письменного уведомления о своих намерениях Принципалу. Прекращение Договора в таком случае, как и по любым иным основаниям, не освобождает Принципала от погашения финансовых обязательств по договору.

ДД.ММ.ГГГГ от ТСН «ТСН на ФИО2 5» в адрес бывшего собственника помещений № <адрес> ФИО3 поступило уведомление о прекращении с «01» декабря 2024 г. агентского договора №-АГ от ДД.ММ.ГГГГ в связи с отчуждением принадлежавшего ему на праве собственности нежилого помещения и невозможностью быть участником ТСН «ТСН на ФИО2 5».

ДД.ММ.ГГГГ на имя председателя Правления ТСН было написано заявление ФИО1 о вступлении в члены ТСН «ТСН на ФИО2 5», с просьбой заключить с ней договор на поставку коммунальных услуг.

Утверждение ответчика о том, что представитель истца по доверенности <адрес>8 от 26.12.2018г. ФИО3 не был уполномочен на подписание данного договора и заявления о вступлении в участники ТСН «ТСН на ФИО2 5», - не состоятельно, поскольку в этой доверенности предоставлено право проводить от имени ФИО1 переговоры, заключать и подписывать любые необходимые документы, оформить и подвести инженерные коммуникации, заключить (расторгнуть) договоры на оказание коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, услуг связи и иные.

Кроме того, осуществив ДД.ММ.ГГГГ дарение имущества ФИО3 своей матери, ФИО3 был уполномочен на представление ее интересов не только доверенностью № <адрес>8 от 26.12.2018г., но и другими доверенностями, в том числе доверенностью № <адрес>1 от 24.05.2024г., согласно которой ФИО3 уполномочен управлять и распоряжаться всем имуществом истца в чем бы оно не заключалось, где бы ни находилось, быть представителем во всех организациях и учреждениях, в том числе и подписывать любые договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Истец выполнял все обязательства по указанному договору, в том числе, своевременно вносил плату за коммунальные платежи, поэтому односторонний отказ ответчика от исполнения является незаконным.

В соответствии с разъяснениями пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (Далее Постановление Пленума ВС РФ №) при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая нрава и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Кроме того, учитывая что в соответствии с пп.Б п. 9. Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении коммунальных услуг пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», которым установлены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее Привила), Условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются:

- б) в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом с товариществом или кооперативом с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество или кооператив.

При этом товарищество или кооператив не вправе отказать собственнику помещения в многоквартирном доме как являющемуся, так и не являющемуся его членом, в заключении договора о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг, за исключением случаев, указанных в подпунктах "г" - "ж" пункта 17 настоящих Правил; а согласно п. 7 того же постановления Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных настоящими Правилами, с учетом особенностей, предусмотренных пунктом 148(54) настоящих Правил.

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг в жилом помещении в многоквартирном доме или жилом доме (домовладении), заключенный в письменной форме, должен соответствовать положениям настоящих Правил. В случае несоответствия указанного договора положениям настоящих Правил договор считается заключенным на условиях, предусмотренных настоящими Правилами.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Уставом ответчика предусмотрено следующее:

п. 2.3. Основными видами деятельности Товарищества являются: - деятельность по обслуживанию, эксплуатации, благоустройству и ремонту Общего имущества Участников в пределах Здания; п. 3.5. Товарищество обязано:

5) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников недвижимости при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

9) заключить договоры с тепло-энерго снабжающими организациями, организациями, оказывающими услуги водоснабжения и водоотведения и другими ресурсоснабжающими и оказывающими коммунальные услуги организациями для обеспечения нормального функционирования Здания;

п. 5.6. Собственники Общего имущества вносят обязательные платежи и взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий ремонт и капитальный ремонт Общего имущества, а также оплатой коммунальных услуг. Порядок внесения платежей и взносов утверждается Правлением Товарищества.

п. 5.7. Собственники недвижимости, не являющиеся Участниками Товарищества, вносят плату на содержание, ремонт и управление Общим имуществом, производят оплату коммунальных услуг в соответствии с договорами, заключенными с Товариществом, уплачивают целевые взносы.

п. 7.1. Участник Товарищества обязан: - обеспечивать уплату взносов, обязательных платежей, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, текущим и капитальным ремонтом Общего имущества, своевременно производить оплату коммунальных услуг, вносить целевые взносы и специальные сборы. Оплата обязательных платежей и взносов за прошлый месяц производится не позднее 10 (десятого) числа следующего месяца;

п. 11.1. Единоличным исполнительным органом Товарищества является Исполнительный директор Товарищества кандидатура которого утверждается Решением Правления Товарищества,

п. 11.7. Единоличный исполнительный орган Товарищества:

10) заключает договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт Общего имущества, а также иные договоры гражданско-правового характера, связанные с деятельностью Товарищества, в том числе и агентские договора по оплате коммунальных услуг.

Обязанность заключения договора о предоставлении коммунальных услуг, также предусмотрена пп.Б п.9. Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении коммунальных услуг пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», которым установлены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов и распространяется на собственников нежилых (офисных помещений).

Поскольку агентский договор №-Аг от ДД.ММ.ГГГГ содержит указанные выше недопустимые условия договора, ущемляющие права истца, агентский договор №-Аг на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги от 1.12.2024г. заключенный между ФИО1 и ТСН «ТСН на ФИО2 5» (ИНН <***>, ОГРН <***>) следует признать недействительным в части пунктов 2.1.6., 2.2.1., 4.1., 8.4. Договора.

Ответчик требует, чтобы истец пользовался фанкойлами. Фанкойлы выполняют функцию охлаждения/обогрева на основе использования воды, охлажденной/подогретой чиллером (аппарат для охлаждения или подогрева жидкой среды), что делает его частью масштабной системы климат-контроля, в отличие от кондиционера, охлаждение/обогрев в котором происходит за счет фреона, который циркулирует в замкнутом контуре между наружным и внутренним блоками.

Переход на охлаждение/отопление принадлежащих истцу помещений, с использованием индивидуальных источников тепловой энергии в установленном законом порядке не нарушает прав ТСН, т.к. оборудование, находящееся в помещениях обслуживает только эти помещения - оно не может быть отнесено к общему имуществу, (п.6 Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, ч.1 ст. 36 ЖК РФ и ч.1 ст.290 ГК РФ).

Возможность перехода на охлаждение/обогрев помещений истца с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии предусмотрена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 190-ФЗ «О теплоснабжении». Переход на автономное охлаждение/обогрев помещений не потребовал переустройства помещений - охлаждение/отопление производится с помощью смонтированных ранее сплит-систем, которые относятся к электрическим отопительным приборам, не включенным в перечень запрещенных к использованию указанных в п. 44 Правил подключения к системам теплоснабжения, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № и соответствует нормам главы 4 ЖК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) не имеющим правовых последствий решение по второму вопросу правления собственников недвижимости «ТСН на ФИО2 5» (ИНН <***>, ОГРН <***>) оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать агентский договор №-Аг на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги от 1.12.2024г. заключенный между ФИО1 (<данные изъяты>) и ТСН «ТСН на ФИО2 5» (ИНН <***>, ОГРН <***>) недействительной сделкой в части пунктов 2.1.6., 2.2.1., 4.1., 8.4. Договора.

Признать одностороннее расторжение ТСН «ТСН на ФИО2 5» (ИНН <***>, ОГРН <***>) агентского договора №-Аг на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги от 1.12.2024г. заключенного между ФИО1 (<данные изъяты>) и ТСН «ТСН на ФИО2 5» (ИНН <***>, ОГРН <***>) осуществленное с 00:00 часов 20.02.2025г. в соответствии с п.8.4. Договора, - недействительным.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 30 июля 2025 года.

Председательствующий Кириленко И.В.