Решение по делу № 2-973/2023 от 29.03.2023 - о расторжении договора купли-продажи и возврате сторон в первоначальное положение.

Дело № 2-973/2023

УИД: 23RS0004-01-2023-000038-86

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

/заочное/

г.-к. Анапа 29 марта2023 года

Анапский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Киндт С.А.,

при секретаре – помощнике судьи Ершовой С.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о расторжении договора купли-продажи и возврате сторон в первоначальное положение

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о расторжении договора купли-продажи от 12.11.2021 г. заключенного между ФИО1 и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; Возврате сторон по договору купли-продажи от 12.11.2021 г. в первоначальное положение, а именно взыскании с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в пользу ФИО1 оплаченной денежной суммы в размере 7 131 075 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ФИО1, 22.10.2021 г. на торгах арестованным имуществом, проводимых Росимуществом (Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея), приобретен объект: Лот № 8, Жилой дом, площадью 239,6 кв.м., кадастровый 000, и земельный участок под этим домом, площадью 333 кв.м., кадастровый 000, расположенные по адресу: Россия, (...), должник – П ФИО2 торгов выступало ООО «Параграф» на основании государственного контракта 000 от 27.05.2021 г. Подготовка и проведение торгов осуществлялось на электронной площадке «Южная коммерческая система» (ЭТП). Объекты недвижимости полностью оплачены ФИО1 в сумме 7 131 075 руб., а также была произведена оплата услуг площадки (ЭТП) в размере 570 486 руб., общий размер расходов по приобретению объектов недвижимости составил 7 701 561 руб. ФИО1 перечислил на счет Анапского городского отдела судебных приставов (ГОСП) всю сумму в полном объеме (7 131 075 руб.), что подтверждается письмом от 18.11.2021 г., платежным поручением № 29793 от 08.11.2021 г. На основании результатов торгов, 12.11.2021 г. ФИО1 был заключен договор купли-продажи с ООО «Параграф», которое являлось представителем Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея. Договор купли-продажи был передан на регистрацию в территориальный отдел Росреестра по г. Краснодару для регистрации перехода права по объектам недвижимости на имя ФИО1 Однако, ввиду наличия обременений по объектам недвижимости, регистрационные действия были приостановлены. Согласно ФЗ «Об исполнительном производстве» Анапский ГОСП был обязан снять все обременения и ограничения с объектов недвижимости по факту поступления денежных средств на депозитный счет ОСП, вырученных с продажи на торгах объектов недвижимости. Однако, до текущего времени приставом-исполнителем Анапского ГОСП не сняты ограничения и обременения по объекту недвижимости. На текущий момент времени на объектах недвижимости, согласно данным ЕГРН зарегистрированы следующие ограничения/обременения: запрещение регистрации от 22.10.2021 г. на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации, 000, выдан 21.10.2021 г. Анапский ГОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю; Арест от 18.08.2021 г. на основании Постановления о наложении ареста на имущество, дело 000, судья Анапского городского суда Краснодарского края К С.В.; Арест от 25.02.2020 г. на основании определения Октябрьского районного суда г. Краснодара судьи З А.В., выдан 20.02.2020 г., Октябрьский районный суд г. Краснодара; Ипотека от 01.08.2016 г. на основании договора ипотеки 000и, выдан 26.07.2016 г.; Арест от 04.03.2021 г. на основании определения о принятии обеспечительных мер, выдан 00.00.0000, Анапский районный суд Краснодарского края. Ввиду того, что ФИО1 не является стороной исполнительного производства, в рамках которого были наложены указанные обеспечительные меры, у ФИО1 отсутствует полная и достоверная информация о причинах невозможности снятия ограничений. ФИО1 предпринимались неоднократные попытки инициирования судебного процесса по рассмотрению административного искового заявления по понуждению Анапского ГОСП снять существующие ограничения/обременения с объектов недвижимости, однако в результате спора судов (Анапский городской суд и Анапский районный суд) относительно территориальной подсудности рассмотрения спора, было вынесено два определения о возвращении административного искового заявления истцу.

Также истец мотивировал свой иск тем, что в рамках устного общения с приставом-исполнителем Анапского ГОСП ему стало известно, что одно из ограничений (арест от 18.08.2021 г. на основании постановления о наложении ареста на имущество, дело 000 выдан 27.05.2021 г.) было наложено по итогу рассмотрения заявления следователя следственного отдела ОМВД России по г. Анапа, по факту расследования уголовного дела по факту совершения преступления в сфере мошенничества с недвижимым имуществом. Вышеуказанное ограничение не может быть снято приставом-исполнителем до момента поступления от следователя МВД России соответствующего распоряжения или закрытия уголовного дела. Истцом были предприняты попытки снятия ограничений путем подачи заявлений о снятии ограничительных мер в Анапский районный суд и Октябрьский районный суд г. Краснодара, однако никаких ответов от судебных инстанций не поступало. В целях досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия от 10.10.2022 г. с требованием расторжения договора купли-продажи и возврате уплаченных по нему денежных средств. В своем ответе на претензию ответчик указал на отсутствие полной информации об арестах переда началом реализации с торгов объекта недвижимости, на обязательства службы судебных приставов снимать такие ограничения, а также на право заявителя обратиться в суд за расторжением договора купли-продажи.

Истец ФИО1 надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, в исковом заявлении содержится ходатайство истца о рассмотрении дела в его отсутствие.

В материалы дела, от представителя истца ФИО1 – ФИО3, действующего на основании доверенности 53АА0856864 от 26.04.2022 г. поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, не возражал против вынесения по делу заочного решения.

Ответчик Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, представителя в суд не направили, ходатайств об отложении рассмотрения дела, доказательств уважительности неявки суду не представляли.

Третье лицо ООО «Параграф»надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, представителя в суд не направили, ходатайств об отложении рассмотрения дела, доказательств уважительности неявки суду не представляли.

В силу ст. 155 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания. Судебные вызовы и извещения производятся в порядке, установленном ст.ст. 113-118 ГПК РФ.

Лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату (ч. 1 ст. 113 ГПК РФ).

Указанные нормы процессуального права судом соблюдены.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Учитывая заявление представителя истца, суд полагает необходимым рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке заочного производства в соответствии со статьями 233-234 ГПК РФ.

Суд, исследовав предоставленные доказательства, дав им оценку в соответствии с нормами ст.ст. 55-67,71 ГПК РФ, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статья 1 (п. 1) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абз. 3 ст. 12 ГК РФ устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.ст. 307, 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.) (п. 2 ст. 447 ГК РФ).

Как предусмотрено нормами п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли - продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные п. 1 ст. 460 ГК РФ, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из норм п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 89 ФЗ от 02.10.2007 г.№ 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Согласно положений ст. 90ФЗ от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Как следует из п.п. 1.2, 1.3. Соглашения ФССП России N 0001/13, Росимущества № 01-12/65 от 30.04.2015 «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество» – реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество (его территориальные органы) и привлекаемые им в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок физические и юридические лица (далее - специализированные организации).

Территориальный орган ФССП России не позднее следующего рабочего дня после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о передаче имущества должника на реализацию, в котором в качестве организатора реализации арестованного имущества указывается Росимущество (его территориальный орган), передает в Росимущество (его территориальный орган) уведомление о готовности к реализации арестованного имущества и его местонахождении с приложением копии такого постановления и копий правоустанавливающих и подтверждающих право документов.

Росимущество (его территориальный орган) не позднее семи рабочих дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию принимает решение о самостоятельной реализации арестованного имущества либо о привлечении специализированных организаций, о чем не позднее следующего рабочего дня письменно извещает территориальный орган ФССП России (п. 2.1. указанного Соглашения).

Постановление о передаче арестованного имущества на реализацию является основанием для реализации арестованного имущества (п. 2.2.).

Судом установлено и следует из материалов дела, что актом передачи арестованного имущества на торги от 01.09.2020 г., судебный пристав-исполнитель Анапского ГОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю Ж Р.Д., рассмотрев материалы исполнительного производства 000-ИП от 29.06.2020 г., предмет исполнения: взыскать задолженность в размере 4 401 177,21 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом, площадь общая 239,6 кв.м., кадастровый 000 расположенный по адресу: (...). Определить способ реализации заложенного имущества – путем продажи с публичных торгов, начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги, установить в размере 5 272 500 руб.; земельный участок, площадь общая 333 кв.м., кадастровый 000 расположенный по адресу: (...). Определить способ реализации заложенного имущества, с которой начинаются торги, установить в размере 657 000 руб., в отношении должника: П С.В., указанные выше жилой дом и земельный участок передал на реализацию в специализированную организацию.

12.11.2021 г. между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея) в лице ООО «Параграф» (Продавец), действующей на основании Устава, Государственного контракта 000 от 27.05.2021 г. и ФИО1 заключен договор купли-продажи, предметом которого являются следующие объекты недвижимости: Жилой дом, площадью 239,6 кв.м., кадастровый 000, земельный участок площадью 333 кв.м., кадастровый 000 по адресу: (...), согласно итогового протокола о проведении открытого аукциона по продаже арестованного имущества от 22.09.2021 г.

Стоимость указанных объектов недвижимости составляла 7 131 075 руб. (п. 2.1 договора купли-продажи).

Согласно п. 6.1 договора купли-продажи, право собственности покупателя на приобретаемое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента регистрации.

Актом приема-передачи имущества от 12.11.2021 г. ООО «Параграф» передали, а ФИО1 принял объекты недвижимости – жилой дом и земельный участок по адресу: (...).

ФИО1 свои обязательства по оплате стоимости недвижимости в размере 7 131 075 руб. выполнил надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается квитанциями от 27.10.2021 г. на сумму 1 254515,25 руб.; от 27.10.2021 г. на сумму 5 624 556 руб. от 27.10.2021 г.; от 13.10.2021 г. на сумму 252 003,75 руб.

На основании акта № 202 от 26.10.2021 г., ФИО1 оплатил вознаграждение торговой площадке (ООО «Южная коммерческая система») в сумме 570 486 руб., что подтверждается чеком по операции от 22.10.2021 г.

В соответствии с письмом МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 18.11.2021 г. на имя ФИО1, денежные средства в размере 7 131 075 руб. перечислены в Анапский городской отдел судебных приставов УФССП России по Краснодарскому краю, что также подтверждается платежным поручением № 29793 от 08.11.2021 г.

Между тем, как это установлено судом и не опровергнуто ответчиком, до настоящего времени переход права собственности в сведениях ЕГРН в отношении приобретенных объектов недвижимости по адресу: (...) на имя ФИО1 – не зарегистрирован.

Как усматривается из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 000 по адресу: (...), право собственности значится зарегистрированным за Я Н.А. (регистрационная запись от 15.10.2015 г.). В отношении земельного участка имеются зарегистрированные ограничения прав и обременения: Запрещение регистрации, дата государственной регистрации: 22.10.2021 г., номер государственной регистрации: 000 основание: Постановление о запрете на совершение действий по регистрации 000 от 21.10.2021 г. вынесенное Анапским ГОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю; Арест, дата государственной регистрации: 18.08.2021 г., номер государственной регистрации: 000 основание: Постановление о наложении ареста на имущество, дело 000 от 27.05.2021 г. вынесенное судьей Анапского городского суда Краснодарского края К С.В.; Арест, дата государственной регистрации: 25.02.2020 г., номер государственной регистрации: 000, основание: Определение Октябрьского районного суда г. Краснодара судьи З А.В. выдан 20.02.2020 г.; Ипотека, дата государственной регистрации: 01.08.2016 г., номер государственной регистрации: 000 в пользу: Владельцы инвестиционных паев «Закрытого паевого инвестиционного фонда кредитным «СТАРТ», основание государственной регистрации: договор ипотеки 000и от 26.07.2016 г.; Арест, дата государственной регистрации: 04.03.2021 г., номер государственной регистрации: 000, основание: Определение о принятии обеспечительных мер от 24.02.2021 г. выданное Анапским районным судом Краснодарского края.

Содержание выписки из ЕГРН в отношении жилого дома с кадастровым номером 000 по адресу: (...) также подтверждает, что право собственности значится зарегистрированным за Я Н.А., зарегистрированы аналогичные ограничения прав и обременения, равно как и в отношении земельного участка.

Истец ФИО1 со своей стороны добросовестно предпринимал меры, направленные на снятие (погашение) зарегистрированных ограничений прав и обременений в отношении приобретенных объектов недвижимости, в том числе путем обращения в суд (Анапский районный суд, Анапский городской суд) с административным исковым заявлением к Анапскому ГОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю о признании незаконным бездействия судебного пристава-исполнителя по снятию обременений с объектов недвижимости, приобретенных на основании торгов, между тем поданные административные исковые заявления возвращены заявителю без рассмотрения по существу.

10.10.2022 г. ФИО1 обратился в адрес МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея с досудебной претензией о расторжении договора купли-продажи от 12.11.2021 г., возврата сторон в первоначальное положение путем возврата оплаченных денежных средств в сумме 7 131 075 руб.

Ответом МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 18.11.2022 г. № 23-06/24260 сообщено, что ответчик не был уведомлен об имеющихся ограничительных мерах в виде расследования уголовного дела по факту совершения преступления в сфере мошенничества с недвижимым имуществом по делу 000 от 27.05.2021 г. Также сообщили, что 09.11.2022 г. в адрес ГУФССП по Краснодарскому краю направлено письмо об оказании содействия в снятии ограничений судебного пристава-исполнителя по арестованному имуществу в виде жилого дома и земельного участка по адресу: (...) Истцу также разъяснено право обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи в порядке ст. 450 ГК РФ.

Установленные судом обстоятельства, а именно наличие ряда ограничений прав и обременения в отношении объектов недвижимости – жилого дома и земельного участка по адресу: (...), приобретенных истцом по договору купли-продажи от 12.11.2021 г., препятствующих в регистрации перехода права собственности на имя ФИО1, а следовательно означающее отсутствие возникновения права собственности, свидетельствует о наличии со стороны ответчика существенного нарушения условий договора, поскольку в следствии данных нарушений, ФИО1 в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (ответчиком не исполнены обязательства по передаче истцу в собственность спорных объектов недвижимости).

Установленные судом нарушения условий договора, признанные существенными, в силу норм ст. 450 ГК РФ являются основанием для расторжения договора купли-продажи от 12.11.2021 г., в связи с чем, исковые требования ФИО1 надлежит удовлетворить в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о расторжении договора купли-продажи и возврате сторон в первоначальное положение – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 12.11.2021 г. заключенный между ФИО1 и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, предметом которого являются объекты недвижимости в виде земельного участка, площадью 333 кв.м., кадастровый 000 и жилого дома, площадью 239,6 кв.м., кадастровый 000, расположенных по адресу: Россия, (...).

Произвести возврат сторон по договору купли-продажи от 12.11.2021 г. в первоначальное положение, а именно взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в пользу ФИО1, 00.00.0000р., м.р. <данные изъяты> оплаченную денежную сумму в размере 7 131 075 (семь миллионов сто тридцать одна тысяча семьдесят пять) рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано также в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда, путем подачи апелляционной жалобы через Анапский районный суд Краснодарского края, в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого требования.

Судья

Анапского районного суда

Краснодарского края: С.А. Киндт