Решение по делу № 13-1625/2025 от 29.08.2025 - о сохранении многоквартирного дома и квартиры в реконструированном состоянии, признании права собственности.

Дело № (2-408/2024; 2-5445/2023) / 13-1625/2025

(УИД 26RS0№-19)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Пятигорский городской суд <адрес>

в составе судьи Бондаренко М.Г.,

при секретаре ФИО8,

с участием:

представителя истца ФИО4 – ФИО6, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком по ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика Администрации <адрес> – ФИО9, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на один год,

представителя ответчиков ФИО1, ФИО2 – ФИО10, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на десять лет,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Администрации <адрес>, ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО7 Иссаму, ФИО3

о сохранении многоквартирного дома и квартиры в реконструированном состоянии, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд, ссылаясь на то, что ему на праве единоличной собственности принадлежит квартира с кадастровым номером 26:33:150313:177, площадью 27,9 кв. м, по адресу: <адрес>.

Истец указывает, что с целью улучшения жилищных условий им на основании разрешения Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, выполнены строительные работы по реконструкции данной квартиры путем возведения на придомовой территории пристройки к ней, в результате чего общая площадь жилого помещения увеличилась до 66,1 кв. м.

В административном порядке в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию принадлежащей ему квартиры после завершенной реконструкции истцу отказано со ссылкой на непредоставление всех документов, предусмотренных действующим градостроительным законодательством.

Вместе с тем истец полагает, что выполненные работы по реконструкции не оказали влияния на несущую способность, пространственную жесткость и целостность объекта капитального строительства и его конструкций, не повлекли за собой угрозу жизни и здоровью граждан, при этом пристроенные помещения обеспечены функциональной взаимосвязью с квартирой, которая обосновывается их объемо-планировочным решением.

На основании изложенного, истец просит суд сохранить в реконструированном состоянии <адрес> кадастровым номером 26:33:150313:177, площадью 66,1 кв. м, по адресу: <адрес>, признать за ним право собственности на <адрес> кадастровым номером 26:33:150313:177, площадью 66,1 кв. м, по адресу: <адрес>, сохранить в реконструированном состоянии здание многоквартирного дома с кадастровым номером 26:33:150313:157 по адресу: <адрес>.

Истец ФИО4, ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО5, Ал ФИО13, ФИО3, извещенные о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, при этом ответчиками ФИО5, Ал ФИО13, ФИО3 представлены заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, в которых они также указывают на отсутствие возражений против удовлетворения заявленных требований.

Дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц по правилам ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 – ФИО6 исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить иск.

Представитель ответчика Администрации <адрес> – ФИО9 против удовлетворения исковых требований возражала, просила отказать в удовлетворении иска.

Представитель ответчиков ФИО1, ФИО2 – ФИО10 против удовлетворения исковых требований не возражала, оставив разрешение данного вопроса на усмотрение суда.

Заслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты права является признание права.

Как предусмотрено п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются ст. 222 названного Кодекса.

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1). В свою очередь, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2).

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Перепланировку и переустройство, определяемые ст. 25 ЖК РФ, следует отличать от реконструкции.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.

Следовательно, возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ, тогда как реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.

При ч. 2 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства по общему правилу осуществляются на основании разрешения на строительство.

В свою очередь, на основании ч. 1 ст. 222 ГК самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из п. 2 ст. 222 ГК РФ следует, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

При этом из п. 3 ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Судом установлено, что ФИО4 на праве собственности принадлежит жилое помещение – <адрес> кадастровым номером 26:33:150313:177, площадью 27,9 кв. м, входящее в состав многоквартирного дома с кадастровым номером 26:33:150313:157, площадью 215,1 кв. м, по адресу: <адрес>.

Вместе с тем согласно техническому плану помещения с кадастровым номером 26:33:150313:177 квартира истца имеет площадь 66,1 кв. м.

Следовательно, истцом в период владения квартирой произведены работы, укладывающиеся и в понятие перепланировки (в отношении спорной квартиры), и в понятие реконструкции (в отношении спорного многоквартирного дома), что предполагает необходимость внесения изменений как в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ), так и в технический план объекта капитального строительства (п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При этом истцом не оспаривается, что обращение в Администрацию <адрес> по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию <адрес> после завершенной реконструкции имело место без соблюдения требований градостроительного законодательства и, кроме того, после истечения десятилетнего срока действия разрешения на реконструкцию № RU26308000-0173/2009 от ДД.ММ.ГГГГ.

Из содержания ст. 56 ГПК РФ, которое следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, по общему правилу каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Поскольку установление юридически значимых для настоящего дела обстоятельств невозможно без разрешения вопросов, требующих специальных познаний в области строительства, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручалось экспертам Пятигорского филиала ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Определить, соответствуют ли помещения и инженерные системы, созданные в результате реконструкции <адрес> многоквартирного <адрес>, требованиям градостроительных, строительных норм и правил, противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам?

2. Создают ли помещения и инженерные системы, созданные в результате реконструкции <адрес> многоквартирного <адрес>, угрозу жизни и здоровью граждан и являются ли безопасными при их эксплуатации?

3. Соответствует ли <адрес> многоквартирного <адрес> в реконструированном виде параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимся в иных документах?

4. Расположены ли помещения, созданные в результате реконструкции <адрес> многоквартирного <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:33:150313:18? Если границы данного земельного участка не установлены в предусмотренном законом порядке, установить, находятся ли помещения, созданные в результате реконструкции <адрес> многоквартирного <адрес>, в фактических границах земельного участка, используемого в целях эксплуатации указанного многоквартирного дома?

5. Какова общая площадь многоквартирного дома с кадастровым номером 26:33:150313:157, расположенного по адресу: <адрес>, вследствие произведенной реконструкции входящей в его состав <адрес> кадастровым номером 26:33:150313:177?

В заключении № от ДД.ММ.ГГГГ эксперты ФИО11, ФИО12 пришли к следующим выводам.

1. В результате проведенного исследования установлено, что помещения и инженерные системы, созданные в результате реконструкции <адрес> многоквартирного <адрес>, соответствуют требованиям градостроительных, строительных норм и правил, противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам.

При этом общая площадь <адрес>, определенная в соответствии с ФИО14 СП 54.13330.2022 Свод правил. «Здания жилые многоквартирные», составляет 56,3 кв. м.

2. В результате провденного натурного исследования (экспертного осмотра) установлено, что в несущих конструкциях <адрес> отсутствуют деформации и повреждения (трещины, прогибы).

В соответстивии с СП 13-102-2003 Свод правил по проектированию и строительству «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий сооружений» техническое состояние <адрес> характеризуется как «Исправное состояние» (категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности). Выполненные работы по реконструкции <адрес> многоквартирного <адрес> не оказывает влияние на техническое состояние и условия эксплуатации других квартир жилого <адрес> и в целом всего жилого дома.

С учетом соответствия норматитвным требованиям и технического состояния <адрес> многоквартирного <адрес>, с технической точки зрения, не угрожает жизни и здоровью граждан, проживающих в данной квартире, а также проживающих в соседних квартирах <адрес> при эксплуатации по назначению (в качестве квартиры).

3. В результате проведенного исследования установлено, что <адрес> многоквартирного <адрес> в реконструированном виде соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции от ДД.ММ.ГГГГ №.

4. В результате проведенного исследования установлено, что помещения, созданные в результате реконструкции <адрес> многоквартирного <адрес>, расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 26:33:150318:18.

5. В материалах гражданского дела (т. 1, л.д. 20-25) имеется Технический план помещений от ДД.ММ.ГГГГ, составленный кадастровым инженером. В данном документе площадь объекта недвижимости (<адрес>) составляет 66,1 кв. м.

<адрес> квартиры (66,1 кв. м) отражена и в исковом заявлении ФИО4

По правилам составления Технических планов площадь объектов определяется по внутренним размерам наружных стен здания без учета площади, занимаемых внутренними стенами и перегородками. <адрес> определяется в целях налогообложения.

В заключении экспертам общая площадь квартиры определена по правилам, установленным в ФИО14 СП 54.13330.2022 Свод правил. «Здания жилые многоквартирные», как суммарная площадь отдельных помещений квартиры (с учетом площади, занимаемых внутренними стенами и перегородками). При этом общая площадь <адрес> составляет 56,3 кв. м.

<адрес> объектов (в том числе и квартир), определенная по правилам, установленным СП 54.13330.2022 Свод правил. «Здания жилые многоквартирные», отражается и в ЕГРН.

В результате проведенного исследования установлено, что общая площадь многоквартирного дома с кадастровым номером 26:33:150313:157, расположенного по адресу: <адрес>, вследствие произведенной реконструкции входящей в его состав <адрес> кадастровым номером 26:33:150313:177, составляет 243,5 кв. м, в том числе: 26:33:150313:177 – 56,3 кв. м, 26:33:150313:178 – 38,2 кв. м, 26:33:150313:446 – 149 кв. м, всего – 243,5 кв. м.

Суд не находит оснований ставить под сомнение изложенные в данном заключении выводы судебных экспертов по существу и находит, что оно является допустимым доказательством по делу, поскольку соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ и ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в том числе, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. В обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в материалах дела документов, при этом в заключении указаны данные о квалификации экспертов, их образовании, стаже работы.

Кроме того, эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, опровергающих выводы экспертов, в материалах дела не содержится.

Обстоятельства, с наличием которых процессуальный закон связывает возможность и необходимость назначения дополнительной или повторной экспертизы (ст. 87 ГПК РФ), в данном случае отсутствуют.

Следовательно, оценив представленные заключения в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведенной экспертами Пятигорского филиала ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России, в качестве надлежащего источника доказывания юридически значимых обстоятельств.

В то же время, как разъяснено в п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, исходя из положений ч.ч. 1 – 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Изложенными выше выводами экспертов по результатам строительно-технической экспертизы подтверждено и не опровергнуто лицами, участвующими в деле, что возведенная пристройка к многоквартирному дому № по <адрес> занимает земельный участок под указанным домом.

Следовательно, действия истца фактически повлекли присоединение к его квартире части общего имущества собственников всех помещений многоквартирного дома, а равно иных объектов недвижимости, занимающих земельный участок.

Между тем в ходе судебного разбирательства в материалы дела представлено оформленное протоколом ДД.ММ.ГГГГ решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (многоквартирных домов) по адресу: <адрес>, которое свидетельствует о получении истцом согласия всех заинтересованных лиц на уменьшение размера их общего имущества.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства в совокупности с требованиями действующего законодательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 о сохранении многоквартирного дома и квартиры в реконструированном состоянии, признании права собственности.

Как разъяснено в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В свою очередь, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в силу абз. 2 ст. 94 ГПК РФ относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Согласно ч. 5 ст. 95 ГПК РФ размер вознаграждения за проведение судебной экспертизы экспертом государственного судебно-экспертного учреждения, назначенной по ходатайству лица, участвующего в деле, определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с руководителем государственного судебно-экспертного учреждения.

Таким образом, по результатам рассмотрения дела стоимость производства судебной строительно-технической экспертизы по настоящему делу, составляющая 70 900 руб., подлежит возмещению ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России истцом ФИО4

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к Администрации <адрес>, ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО7 Иссаму, ФИО3 о сохранении многоквартирного дома и квартиры в реконструированном состоянии, признании права собственности удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии, площадью 243,5 кв. м, многоквартирный дом с кадастровым номером 26:33:150313:157, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выдан Управлением внутренних дел <адрес> края, код подразделения 262-027) право собственности на жилое помещение – квартиру с кадастровым номером 26:33:150313:177, площадью 56,3 кв. м, образовавшуюся в результате реконструкции многоквартирного дома с кадастровым номером 26:33:150313:157.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выдан Управлением внутренних дел <адрес> края, код подразделения 262-027) в Едином государственном реестре недвижимости.

Взыскать с ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> /Украина/, зарегистрированного по адресу: <адрес>, паспорт <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выдан Управлением внутренних дел <адрес> края, код подразделения 262-027) в пользу ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес юридического лица: 355026, <адрес>) расходы за производство судебной экспертизы в размере 70 900 руб.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Пятигорский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.<адрес>

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.