Дело ...
Поступило ... года
УИД ...
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 ноября 2022 года город Новосибирск
Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:
Председательствующего судьи Катющик И.Ю.,
при секретаре Иёрговой И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению мэрии ... к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Мэрия ... обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности, в обосновании своих требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка ... по условиям которого ФИО2 был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома по ....
В связи с невнесением платежей за аренду у арендатора возникла задолженность по арендной плате за период с ... по ... года в размере ...
Истец указывает, что в соответствии с договором аренды и статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации за несвоевременное внесение арендной платы начисляется неустойка за каждый день просрочки платежа в размере ... % от суммы задолженности. Сумма начисленной неустойки составляет ... за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного, уточнив требования в прядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д.156), истец просил взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории ... от ДД.ММ.ГГГГ ... за период с ... по ... года в размере ..., а также неустойку по договору аренду за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 309...
В судебное заседание представить истца - мэрии ... не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно письменному ходатайству просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.
Представитель ответчика - ФИО1 требования не признала, поддержав доводы письменных возражений (л.д. 59-61, 99-101), указывая, что после заключения договора ФИО2 приступила к строительству индивидуального жилого дома на земельном участке в соответствии с п. 1.3 договора, руководствуясь Правилами землепользования и застройки ..., утвержденными решением Совета депутатов ... от ДД.ММ.ГГГГ ... (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, действовавшей на дату заключения договора). В соответствии Правилами землепользования и застройки ... (статья 40) в данной редакции минимальный процент застройки в границах земельного участка, находящегося в зоне Ж-6 и предоставленного ответчику для строительства индивидуального жилого дома, установлен не был. Вместе с тем, после завершения строительства индивидуального жилого дома в ответ на заявление в мэрию ... от ДД.ММ.ГГГГ ... о предоставлении в собственность земельного участка ФИО2 получила отказ от ДД.ММ.ГГГГ ... мотивированный несоблюдением минимального процента застройки, составляющего 10%. При этом, мэрия ... руководствовалась абз. 3 подп. 4 ч. 2 статьи 41 Правил землепользования и застройки ... (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, действовавшей на дату отказа), что свидетельствует о злоупотреблении истцом своим правом на распоряжение земельным участком и продолжение незаконного начисления арендной платы по договору после завершения ответчиком строительства индивидуального жилого дома с кадастровым номером ... Следовательно, в период с ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации права собственности ответчика на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ...) по ДД.ММ.ГГГГ (дата прекращения мэрией ... договора) начисление истцом произведено незаконно.
Также стороной ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы.
В дополнительных письменных объяснениях представителем истца указано, что мэрия ... не оспаривает факт прекращения договора, а лишь ссылается на то, что ответчик продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока действия, что повлекло возникновение обязанности по внесению арендных платежей. Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 37, 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ ... «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Представителем истца обращено внимание на то, что п. 1.3 договора установлено, что земельный участок передавался с целью строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома по ..., в связи с чем, довод ответчика о том, что договор прекратил свое действие после завершения строительства и регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, является несостоятельным. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка .... Право собственности ответчика на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, до момента перехода права собственности на земельный участок ответчик обязан уплачивать арендные платежи по договору, поскольку продолжал пользоваться земельным участком с целью эксплуатации индивидуального жилого дома.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).
В силу пунктов 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает возможность передачи гражданам в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. Согласно части 4 указанной статьи размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления
В соответствии со статьей 42 Устава ..., принятого решением городского Совета Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ ... мэрия ... в области управления муниципальной собственностью ... обладает полномочиями по владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом ... в порядке, определяемом Советом депутатов ..., решает вопросы создания, приобретения, использования, аренды объектов муниципального имущества.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между мэрией ... (арендодатель) и ФИО2 (арендатор), был заключен договор аренды земельного участка на территории ... ... по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., расположенный в пределах ..., площадью ... кв.м. Согласно пункту 1.4 договора земельный участок передается арендатору для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома по .... В соответствии с пунктом 1.4 договора срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Как указано в разделе 2 договора, порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется в соответствии с постановлением администрации ... от ДД.ММ.ГГГГ ...-па на основании отчета независимого оценщика и составляется ... рублей в год или ... рублей в месяц. Арендные платежи начинают исчисляться с ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.2). Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2.3.2). В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере ...% от суммы задолженности (пункт 2.3.3).
Согласно пункту 4.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю (л.д. 6-8). Приложением к договору аренды земельного участка на территории ... ... от ДД.ММ.ГГГГ является кадастровый паспорт земельного участка (л.д. 9-12).
Из выписки из единого государственного реестра недвижимости усматривается, что земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный в пределах ..., площадью ... кв.м., относится к категории земель – земли населенных пунктов. На указанный объект зарегистрировано ограничение прав в виде аренды в пользу ФИО2 (л.д. 20-25).
Мэрией ... указано, что ФИО2 нарушены взятые на себя обязательства по оплате арендной платы за землю, в связи с чем возникла задолженность.
В соответствии с информационной справкой о начисленной сумме арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ...р порядок взимания и размер арендной платы по договору определялись ежегодно в соответствии с постановлением администрации ... от ДД.ММ.ГГГГ ...-па, решением Совета депутатов ... от ДД.ММ.ГГГГ ..., а также постановлением правительства ... от ДД.ММ.ГГГГ ...-п «Об установлении положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории ...», арендная плата составляла ... в месяц или ... – за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу постановление ... от ДД.ММ.ГГГГ N 219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории ...».
В соответствии с информационной справкой о начисленной сумме арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ...р арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет ... в год, ежемесячный платеж – ...; за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – ... в год, ежемесячный платеж – ...; за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – ..., ежемесячный платеж – ..., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – ..., ежемесячный платеж – ..., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – ..., ежемесячный платеж – ..., за период с ДД.ММ.ГГГГ а – ..., ежемесячный платеж – 6... (л.д. 16-17).
Как указано в пункте 8 Постановление ... от ДД.ММ.ГГГГ N 219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории ...», при заключении договора аренды земельного участка арендодатель предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Из представленного в материалы дела расчета по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ...р следует, что в период с ... по ... года арендные платежи арендатором вносились нерегулярно, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате в размере ..., неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год составила ... (л.д. 161-164).
В материалы дела ответчиком представлена копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом (кадастровый ...), а также выписка из единого государственного реестра недвижимости, из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировала право собственности на жилой дом площадью ... кв.м., возведенный на данном земельном участке; кадастровый паспорт на данный объект (л.д. 105, 118, 106-108).
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было отказано в предоставлении в собственность земельного участка по причине несоблюдения минимального процента застройки (л.д. 126-127).
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности на данный объект прекращено с одновременной постановкой на учет индивидуального жилого дома, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (л.д. 32-37).
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, по условиям которого с ФИО2 также взымается также плата за фактическое использование земельного участка, определенная в размере арендной платы, исчисляемой в порядке, установленном постановлением ... от ДД.ММ.ГГГГ ...-п, решением Совета депутатов ... от ДД.ММ.ГГГГ ..., за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ – ... и за период с ДД.ММ.ГГГГ до даты государственной регистрации права собственности на земельный участок (л.д. 111-117).
Исходя из системного толкования положений Главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 607, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка.
Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Существенным условием договора аренды является требование о целевом использовании арендатором земельного участка, в том числе, под строительство индивидуального жилого дома. Соблюдением этого обязательства обусловлена высокая арендная плата за пользование земельным участком, многократно превышающая размер арендной платы за использование земельного участка под возведенное строение.
Факт завершения строительства дома на арендуемом земельном участке, подтвержденный документами о создании объекта недвижимости и о регистрации на него права собственности застройщика, является обстоятельством, с которым действующее законодательство связывает изменение целевого назначения землепользования, что влечет изменение размера арендной платы согласно базовым принципам ее определения.
Действительно, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
К существенным для дела обстоятельствам относится установление факта того, продолжил ли ответчик после истечения срока договора пользоваться арендованными земельными участками на прежних условиях.
Вместе с тем, достижение ФИО2 цели заключенного договора аренды, в том числе на дату истечения срока договора, а именно: возведение индивидуального жилого дома и регистрация права собственности на него, применительно к пункту 1 статьи 615 и статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет для нее невозможность использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ ...р - для строительства жилого дома; при окончании строительства условия, при которых новый договор может быть заключен, изменились, что свидетельствует о том, что он не мог быть возобновлен на тех же условиях.
Следовательно, завершение использования арендатором земельного участка, расположенного на территории ..., в целях, связанных со строительством индивидуального жилого дома, вследствие создания объекта недвижимости и оформления на него права собственности, является основанием для изменения размера арендной платы.
После регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом земельный участок по выбору собственника возведенного на нем строения мог использоваться по договору аренды под существующее строение либо мог быть приобретен в собственность за плату (статьи 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Взимание арендной платы в прежнем размере после достижения результата целевого использования земельного участка (возведения на земельном участке объекта недвижимости и оформления на него права собственности), не является правомерным, поскольку основано на положении договора, противоречащем действующему законодательству в части несоответствия размера арендной платы виду землепользования.
Поскольку судом установлено, что земельный участок был предоставлен ФИО2 для строительства индивидуального жилого дома по ... дальнейшей эксплуатации объекта; истцом на указанном земельном участке был возведен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, с этого времени земельный участок использовался для его эксплуатации, размер арендной платы должен исчисляться в порядке, установленном постановлением ... от ДД.ММ.ГГГГ ...-п и решением Совета депутатов ... от ДД.ММ.ГГГГ ..., исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с постановлением ... от ДД.ММ.ГГГГ ...-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в ... и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам ...», с применением коэффициентов.
Факт использования земельного участка в спорный период ответчиком для целей эксплуатации индивидуального жилого дома подтверждается нахождением на нем объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности ответчику, зарегистрировавшего свое право ДД.ММ.ГГГГ.
Оснований полагать, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик продолжала использование земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, не имеется. Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 119-121) на земельном участке расположены два строения: одно жилое площадью ... кв.м. и одно нежилое площадью ... кв.м. (л.д. 26-34), что свидетельствует лишь о проведенной реконструкции принадлежащего ответчику объекта индивидуального жилищного строительства, а не о строительстве нового объекта.
Также не может быть принято во внимание указание стороны истца на то, что начальная цель предоставления земельного участка – строительство индивидуального жилого дома не достигнута, поскольку площадь земельного участка несоразмерна площади, необходимой для эксплуатации индивидуального жилого дома площадью 15,6 кв.м., поскольку на дату заключения договора аренды Правилами землепользования и застройки ..., утвержденными решением Совета депутатов ... от ДД.ММ.ГГГГ ... (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) не предусматривали минимальный процент застройки в границах земельного участка, находящегося в зоне ..., для строительства индивидуального жилого дома, установлен не был.
Вместе с тем представителем ответчика ФИО1 заявлено о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со ст.ст. 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.
В силу ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ ... "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ... года по ... года, а неустойку за период с период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Истец обратился в суд с настоящим иском посредством почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ, поэтому взыскание с ответчика задолженности по арендным платежам, с учетом применения срока исковой давности, возможно по платежам по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ... года.
Как следует из технического расчета суммы арендной платы за использование участка для эксплуатации объекта недвижимости, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер начисленной арендной платы составил ..., оплаченной в этом периоде – .... В пределах срока исковой давности размер неустойки составляет ... и полностью поглощается внесенной в счет оплаты по договору суммой ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.
Суд, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ :
Исковые требования мэрии ... к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, через Дзержинский районный суд ....
Решение в окончательной форме изготовлено ....
Судья: подпись
Копия верна:
Подлинник решения находится в материалах гражданского дела ... Дзержинского районного суда г. Новосибирска.
Судья И.Ю. Катющик