К делу № 2-237/2022

УИД:23RS0028-01-2022-000217-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Лабинск 06 июня 2022 года

Лабинский районный суд Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Горюшиной Л.А.,

при секретаре Зекашевой Ф.М.,

с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи домовладения и земельного участка заключенным и признании права собственности на недвижимое имущество и встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества не заключенным по его безденежности, возложении обязанности освободить территорию недвижимости от незаконно находящихся и проживающих там лиц, взыскании задолженности за электроэнергию,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи домовладения и земельного участка заключенным и признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указывает, что она, согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2018 года, приобрела у ФИО2 жилой дом общей площадью 48,9 кв.м., с кадастровым <Номер> и земельный участок площадью 1953 кв.м. с кадастровым <Номер>, расположенные по адресу: <Адрес>. До настоящего времени право собственности на указанное имущество оформлено на имя ФИО2. Согласно расписке от 03.04.2018 года, ФИО2 при получении денежных средств, в размере 150000 рублей, обязалась совершить регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества через пять лет, в связи с переездом на постоянное место жительства в <Адрес>. Ранее, 29.01.2012 года в указанном домовладении произошел пожар, в результате которого поврежден жилой дом, уничтожено имущество, документы на домовладение. Причина пожара электротехническая. С момента пожара и до совершения покупки в указанном домовладении никто не проживал. Чтобы восстановить домовладение до состояния жилого, ФИО1 вложила в него 300000 рублей. В настоящее время ФИО2 уклоняется от регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества в регистрирующих органах, расторгла договор на поставку электроэнергии.

ФИО1 просила суд признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <Адрес> от 03.04.2018 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, состоявшимся. Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью 48,9кв.м., с кадастровым <Номер> и земельный участок площадью 1953 кв.м. с кадастровым <Номер>, расположенные по адресу: <Адрес>. Исключить из ЕГРН запись регистрации о праве ФИО2 на указанные жилой дом и земельный участок <Номер> от 14.03.2018 года и <Номер> от 14.03.2018 года.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества не заключенным по его безденежности, возложении обязанности освободить территорию недвижимости от незаконно находящихся и проживающих там лиц, взыскании задолженности за электроэнергию.

В обоснование заявленных требований ФИО2 ссылается на то, что согласно п. 4 договора купли-продажи от 03.04.2018 года, жилой дом и земельный участок был продан ФИО1 за 150000 рублей, оплата произведена до подписания договора. В действительности денежные средства по договору купли-продажи от 03.04.2018 года ФИО1 ей не передавала, в связи с чем, сделка фактически не состоялась. ФИО1 не представлено доказательств, бесспорно подтверждающих передачу денежных средств. Однако все документы, относящиеся к спорной недвижимости, были переданы ею ФИО1 после подписания договора, в том числе и гарантийная расписка.

ФИО1 за время владения ее собственностью совершила самоуправные действия в виде заключения договора о поставке электроэнергии с ПАО ТНС «Энерго Кубань», произвела демонтаж и замену ограды и замков, демонтировала часть хозпостроек, произвела вырубку фруктовых деревьев и виноградника, заселила гражданина С.А. с сожительницей. В данный момент ФИО2 не может пользоваться своей собственностью из-за проживания в домовладении указанных лиц, что нарушает ее права, как собственника домовладения.

Просила суд признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <Адрес>, от 03.04.2018 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, не заключенным по безденежности. Обязать ФИО1 освободить территорию указанного домовладения от незаконно проживающих в нем третьих лиц. Обязать ФИО1 возместить ей денежную сумму в размере 3107,92 рублей, оплаченную в счет погашения задолженности, образовавшейся у пользователей домовладения по адресу: <Адрес>, на момент расторжения ею договора с ПАО ТНС «Энерго Кубань».

В судебном заседании истец (ответчик) ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 просила отказать в полном объеме. Суду пояснила, что в начале апреля, 01 числа между нею и ФИО3 состоялся разговор о том, что у её двоюродного брата О.А. нет своего жилья, на что, от ФИО3 поступило предложение приобрести у них купленное ими 12.03.2018 года, домовладение, расположенное по адресу: <Адрес>, при этом ФИО3 пояснил, что они приобрели его за 100 тысяч рублей, а продадут минимум за 150000 рублей. 03.04.2022 года она с ФИО2 обратились к юристу в <Адрес>, указанному ФИО2 Перед заключением договора юрист несколько раз уточнила произведен ли расчет, и после того как обе стороны подтвердили, что расчет произведен полностью, заключили договор-купли-продажи, там же ФИО2 написала расписку в получении 150000 рублей за проданную недвижимость, в расписке был указан срок регистрации сделки по истечении 5 лет после её заключения. ФИО2 передала ей документы на недвижимость, после чего супруги С-вы уехали на жительство в <Адрес>. Считая, что сделка между ними совершена, с апреля 2018 года по настоящее время она пользовалась приобретенной недвижимостью как собственной, провела свет, поставила счетчики, производила коммунальные платежи, сделала колодец, установила новый забор, раскорчевала приусадебный участок, отремонтировала жилое помещение в хозяйственной постройке, поскольку основное строение частично сгорело в 2012 году. Кроме того, по поручению супругов С-вых, которые, уезжая, передали также ключи от своего дома расположенного в <Адрес>, она присматривала за этим жилым домом, созванивалась с ФИО3 и он был в курсе всего происходящего. ФИО3 также достоверно знал о заключенной между ней и ФИО2 сделке и никогда возражений по ее заключению не выражал. По возвращении в <Адрес>, ранее указанного в расписке срока, ФИО2 отказалась зарегистрировать сделку в установленном законе порядке, стала угрожать, что отберет домовладение, пользуясь тем, что регистрация сделки не произведена. Являясь собственницей домовладения по документам, обратилась в ПАО ТНС «Энерго Кубань» с заявлением о прекращении подачи электроэнергии, что и было сделано сотрудниками ПАО ТНС «Энерго Кубань». Стала чинить иные препятствия в пользовании домовладением и конфликтовать.

Ответчик (истец) ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, просила в их удовлетворении отказать в полном объеме. Настаивала на удовлетворении встречных исковых требований. Суду пояснила, что она является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <Адрес>, приобретенного за 100 тысяч рублей, согласно договору купли-продажи от 12.03.2018 года, заключенному между нею и её супругом ФИО3, действующим по доверенности от имени И.В.. 03.04.2018 года между ней и ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, но уже за 150000 рублей. Расчет произведен не был. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена не была, в связи с ее переездом на постоянное жительство в <Адрес>. На момент продажи, дом был разрушен от пожара, света в нем не было, но во дворе была жилая постройка. По возвращении в <Адрес>, в ноябре 2021 года, ей стало известно, что ее недвижимостью распоряжаются и пользуются третьи лица, произвели постройки, подключили незаконно свет. Получить от ФИО1 какие-либо объяснения не представилось возможным, поскольку она уклоняется от контакта. Так же пояснила, что удовлетворением исковых требований ФИО1 будут нарушены права ее супруга ФИО3, который не знал о совершенной сделке и согласия на ее заключение не давал.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании поддержал позицию ФИО2, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований, в удовлетворении исковых требований ФИО1 просил отказать в полном объеме. Самостоятельных требований по существу спора не заявил.

Свидетель С.А., суду пояснил, что ФИО1 купила у ФИО2 домовладение по адресу: <Адрес>. Ему достоверно известно, что деньги в размере 50000 рублей на покупку домовладения ей занимал Б.С. Домовладение было запущено, не ухожено, основное строение полусгоревшее. ФИО1 навела порядок, произвела пристройки и ремонт, подключила электричество, поставила новый забор, привела в порядок земельный участок и впустила его пожить в указанном домовладении, чтобы он за ним присматривал. Вся станица знала, что С-вы менее чем за месяц с 12.03.2018 года по 03.04.2018 года купили и перепродали этот дом за большую сумму, после уехали в <Адрес>. Осенью 2021 года к нему пришла ФИО2 и стала расспрашивать, купил ли он дом или нет, откуда свет, стала просить у него 200000 рублей и говорить, что это ее дом, требовала отдать ключи. Так же она обратилась с заявлением об отключении света в указанном домовладении, он остался без отопления. ФИО2 говорила, что он незаконно проживает в доме, и, чтобы он выселялся.

Свидетель Б.С. суду пояснил, что в конце марта 2018 года он занимал ФИО1 50000 рублей на покупку домовладения, расположенного по адресу: <Адрес>, ранее принадлежащего ФИО2, которая уезжала на <Адрес>. Знает, что этой суммы не хватало, поскольку недвижимость была оценена продавцом в 150000рублей, также знает, что сделка была совершена и ФИО1 купила домовладение, которое частично сгорело при пожаре, но на участке была хоз.постройка пригодная для жилья, он проезжая мимо, видел, что там велись работы по благоустройству.

Свидетель Б.А. в судебное заседание не явился по причине занятости на работе <данные изъяты> при этом предоставил письменное пояснение, из которого следует, что в начале апреля 2018 года (точную дату не помнит) он занимал ФИО1 деньги в размере 100000 рублей на покупку жилого дома у ФИО2, расположенного в <Адрес>

Суд, выслушав пояснения сторон, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из материалов дела, 03.04.2018 года между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 48,9кв.м., с кадастровым номером <Номер> и земельного участка площадью 1953 кв.м. с кадастровым <Номер>, расположенных по адресу: <Адрес>.

Согласно п. 4 договора, стоимость недвижимости составила 150000 рублей. Оплата денежных средств произведена до подписания договора. Расчет между сторонами произведен полностью. Стороны претензий друг к другу не имеют.

Договор подписан сторонами лично после его прочтения, что не оспаривалось в судебном заседании.

Факт передачи денег при заключении договора купли-продажи подтверждается распиской от 03.04.2018 года, составленной и подписанной лично ФИО2, не отрицавшей данного факта в суде, согласно которой она получила от ФИО1 денежную сумму в размере 150000 рублей за продажу жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <Адрес>, расчет произведен полностью.

Таким образом, судом установлено, что обязательства по оплате стоимости спорного имущества были выполнены ФИО1 в полном объеме, а ФИО2 соответственно выполнила свои обязательства по передаче ФИО1 в собственность жилого дома с земельным участком и сохранившихся документов на домовладение.

В силу ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Во исполнение ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В расписке о передаче денежных средств от 03.04.2018 года указано, что регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2018 года будет произведена через пять лет, по причине непредвиденного отъезда ФИО2 в <Адрес>.

Как установлено судом, ФИО2 в нарушение обязательств, указанных в расписке, вернувшись из <Адрес> осенью 2021 года, отказалась от регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2018 года в установленном законом порядке, ссылаясь на отсутствие расчета по сделке.

Суд отвергает данный довод ФИО2, по тем основаниям, что расписка о передаче денежных средств сомнений у суда не вызывает, так как она написана собственноручно ФИО2 (что не оспорено ответчиком ФИО2), согласуется с показаниями свидетелей Б.С. и Б.А., которые пояснили, что занимали ФИО1 денежные средства в общем размере 150000 рублей (10000 рублей и 50000 рублей) на покупку домовладения, расположенного по адресу: <Адрес>, что соответствует стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи.

ФИО2 не смогла пояснить суду в связи с чем, зная с 03.04.2018 года по ноябрь 2021 года, более трех лет, что расчет по сделке ФИО1 (со слов ФИО2) не произведен, она не предпринимала никаких мер по расторжению данной сделки

Так же суд не может принять довод ФИО2 о том, что сделка купли-продажи нарушает права ее супруга ФИО3, который согласие на отчуждение спорного недвижимого имущества не давал, в связи со следующим.

Как следует из договора купли-продажи от 03.04.2018 года, сторонам при заключении договора были разъяснены основания и последствия признания сделки недействительной, предусмотренные ст.ст. 166-181, 8, 131, 209, 223, 235, 244, 273, 288, 292, 460, 475, 549, 552, 556, 557, 558 ГК РФ, а так же ст. 34,35 СК РФ, регулирующие продажу совместной собственности супругов.

Так ст. 35 СК РФ предусмотрено, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение сделки.

Судом к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица был привлечен супруг ФИО2 – ФИО3, который в судебном заседании требований о признании сделки недействительной по мотивам отсутствия его согласия на отчуждение ФИО2 недвижимого имущества не заявил. В суде пояснил, что знал о том, что 03.04.2018 года супруга и ФИО1 ездили в Лабинск к юристу по поводу данной сделки, но предполагал, что юрист оформит им генеральную доверенность, а как узнал позже, был оформлен договор купли-продажи, считает, что сделка недействительна именно потому, что не подтвержден факт передачи денег по этой сделке.

Доказательств неосведомленности ФИО4 о заключенной между его супругой ФИО2 и ФИО1 сделке суду не предоставлено.

Таким образом, суд не усматривает нарушения прав ФИО5 заключенной между ФИО2 и ФИО1 сделкой.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделку и или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что расчет по сделке между сторонами произведен, с момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время ФИО1 отремонтировала хоз.постройку по адресу: <Адрес> (факт пожара в самом домовладении подтверждается информацией, предоставленной Отделом надзорной деятельности по Лабинскому району МЧС России), привела в порядок земельный участок, установила новый забор, провела электричество, установила электросчетчики, с 2018 года оплачивала необходимые коммунальные платежи (квитанции прилагаются), таким образом, пользовалась домовладением, как своим собственным.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд считает уклонение ФИО2 от регистрации сделки купли-продажи незаконным и недобросовестным и имеющим цель обогатиться путем получения повторной оплаты по договору купли-продажи либо получить благоустроенное домовладение взамен разрушенного.

Как следует из ч.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

На основании представленной совокупности доказательств по делу, суд полагает возможным сделать вывод о том, что условия сделки выполнены покупателем, денежные средства переданы продавцу, покупатель вселился в домовладение, пользуется им на правах собственника, в связи с чем, полагает необходимым признать исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению в полном объеме.

При этом суд не усматривает оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества не заключенным по его безденежности, возложении обязанности освободить территорию недвижимости от незаконно находящихся и проживающих там лиц, взыскании задолженности за электроэнергию.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделки исполненной и признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Признать сделку - договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <Адрес>, от 03.04.2018 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 - состоявшейся.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью 48,9кв.м., с кадастровым <Номер> и земельный участок площадью 1953 кв.м. с кадастровым <Номер>, расположенные по адресу: <Адрес>.

Решение суда является основанием для исключения из ЕГРН записей регистрации о праве ФИО2 на указанные жилой дом и земельный участок <Номер> от 14.03.2018 года и <Номер> от 14.03.2018 года.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом общей площадью 48,9кв.м., с кадастровым <Номер> и земельный участок площадью 1953 кв.м. с кадастровым <Номер>, расположенные по адресу: <Адрес> к ФИО1

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества не заключенным по его безденежности, возложении обязанности освободить территорию недвижимости от незаконно находящихся и проживающих там лиц, взыскании задолженности за электроэнергию, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Лабинский районный суд.

Судья: