УИД: 77RS0018-02-2025-011961-37
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(резолютивная часть)
18 ноября 2025 года адрес
Никулинский районный суд адрес в составе судьи Алексеева М.В., при секретаре Стрельцовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10037/25 по иску ООО «Специализированный застройщик «Река» к ФИО1 о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Специализированный застройщик «Река» (далее – ООО «СЗ «Река») обратилось в суд с иском к ответчику ФИО1 о регистрации перехода права собственности, мотивируя требования тем, что 21.03.2024 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчик (покупатель) и продавец (истец) обязались в будущем заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - машино-место № м/м 2100, с кадастровым номером 77:07:0013002:13966, общей площадью 14,3 кв.м, этаж -2, расположенного в многоквартирном доме по адресу: адрес, внутригородская территория муниципальный адрес, адрес. Обязательства по оплате недвижимого имущества исполнены ответчиком надлежащим образом. 30.04.2025 ответчику был направлен односторонний акт приема-передачи объекта недвижимости. Право собственности зарегистрировано за истцом 31.03.2025. До настоящего времени основной договор между сторонами не заключен. Поскольку ответчик оплатил имущество в полном объеме, предварительный договор следует считать договором купли-продажи с предварительной оплатой.
Истец просит суд зарегистрировать переход права собственности от ООО «СЗ «Река» к ФИО1 на нежилое помещение – машино-место № м/м 2100, с кадастровым номером 77:07:0013002:13966, общей площадью 14,3 кв.м, этаж -2, расположенное в многоквартирном доме по адресу: адрес, внутригородская территория муниципальный адрес, адрес; указать, что решение является основанием для внесения записи в ЕГРН сведений о регистрации перехода права собственности от истца к ответчику на указанное помещение; взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины, расходы за предоставление сведений из ЕГРН.
Истец ООО «СЗ «Река» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, возражений относительно исковых требований не предоставил.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, позицию по делу не представил.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 21.03.2024 между ООО «СЗ «Река» и ФИО1 был заключен предварительный договор №РР-ПКП-1382Г купли-продажи, по условиям которого ФИО1, выступая в роли покупателя, и ООО «СЗ «Река» (продавец) обязались в будущем заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - машино-место № м/м 2100, с кадастровым номером 77:07:0013002:13966, общей площадью 14,3 кв.м, этаж -2, расположенного в многоквартирном доме по адресу: адрес, внутригородская территория муниципальный адрес, адрес (л.д. 10-11).
Согласно п. 2.2 договора стоимость объекта недвижимости составила 3 631 000 руб., в т.ч. НДС 20 % (605 166,67 руб.), оплачена ответчиком в полном объеме, что сторонами не оспаривалось.
В соответствии с п. 4.3 договора в течение 10 дней со дня получения покупателем от продавца уведомления о готовности объекта к передаче, но не позднее 31.03.2025, при условии его оплаты в размере не менее суммы согласно графику платежей, продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять объект по акту приема-передачи. В случае неявки покупателя для приемки объекта в последний день десятидневного срока, продавец вправе составить акт в одностороннем порядке, экземпляр которого направить покупателю. Основной договор заключается сторонами после оформления права собственности продавца на объект, при условии внесения покупателем платежа и приемки объекта. Покупатель не позднее 10 дней с даты получения уведомления, содержащего приглашение на заключение основного договора, обязан явиться в офис продавца по адресу, указанному в уведомлении, для заключения основного договора.
Поскольку ответчик в установленный срок не явился на приемку объекта, 30.04.2025 истцом был составлен односторонний акт приемки-передачи объекта недвижимости к предварительному договору № РР-ПКП-1382Г купли-продажи от 21.03.2024 (л.д. 12), который был направлен в адрес ответчика письмом от 30.04.2025 исх. № 07-47/157.
Согласно выписке из ЕГРН за ООО «СЗ «Река» с 31.03.2025 зарегистрировано право собственности на машино-место № м/м 2100, с кадастровым номером 77:07:0013002:13966, общей площадью 14,3 кв.м, этаж -2, расположенное в многоквартирном доме по адресу: адрес, внутригородская территория муниципальный адрес, адрес (л.д. 13-14).
Разрешая исковые требования, суд считает их подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пункт 3 статьи 154 ГК РФ предусматривает, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Предмет договора – нежилое помещение, характеристика: машино-место идентифицировано в п. 1.1 предварительного договора № РР-ПКП-1382Г купли-продажи от 21.03.2024.
Цена недвижимости согласована сторонами в п. 2.2 договора.
Таким образом, стороны при заключении предварительного договора к № РР-ПКП-1382Г купли-продажи от 21.03.2024 достигли соглашения по всем существенным условиям основного договора купли-продажи квартиры.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Ранее судом было установлено, что обязательства ответчика по оплате стоимости объекта недвижимости в размере 3 631 000 руб., в т.ч. НДС 20%, исполнены в полном объеме.
При таких обстоятельствах к предварительному договору № РР-ПКП-1382Г купли-продажи от 21.03.2024 правила ст. 429 ГК РФ не подлежат применению и этот договор не может быть признан предварительным договором, а является договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате.
В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным кодексом и иными законами.
С 31.03.2025 собственником нежилого помещения является ООО «СЗ «Река», что подтверждается выпиской из ЕГРН.
В соответствии с ч.ч. 3 и 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным: доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, в целях возникновения права собственности ответчика на машино-место, приобретаемое на основании предварительного договора № РР-ПКП-1382Г купли-продажи от 21.03.2024, необходима государственная регистрация перехода прав собственности на указанный объект от ООО «СЗ «Река» к ФИО1
В силу ст. ст. 131, 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации органами регистрации прав на недвижимое имущество.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с ГК РФ Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).
На основании пунктов 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу п.п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Из разъяснений, содержащихся в п. 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Разрешая заявленные истцом требования, суд считает необходимым указать, что судом могли быть приняты во внимание доказательства, опровергающие доводы стороны истца, однако ответчик от явки в суд уклонился, возражений против заявленных исковых требований и иных доказательств, обосновывающих эти возражения, не представил. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ стороны по делу имели равные возможности по представлению доказательств, однако иных доказательств стороной ответчика суду не представлено, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статей 67 и 68 ГПК РФ, принимает решение по заявленным истцом требованиям, исходя из имеющихся в деле доказательств.
В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Анализируя собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к ФИО1 в полном объеме по вышеизложенным основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 названного кодекса.
По смыслу ст. 98 ГПК РФ расходы, подлежащие возмещению, должны быть стороной понесены.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее Постановления Пленума ВС РФ), судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса РФ. По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (п. 1).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 10 Постановления Пленума ВС РФ лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Истец просит взыскать с ответчика расходы за предоставление сведений из ЕГРН, однако доказательств несения таких расходов суду не представлено, что является основанием для отказа в возмещении указанных расходов.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб., уплата которой подтверждается платежным поручением № 1691 от 12.08.2025 (л.д. 8).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ООО «Специализированный застройщик «Река» к ФИО1 о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости — удовлетворить частично.
Зарегистрировать переход права собственности от ООО «Специализированный застройщик «Река» (ИНН <***>) к ФИО1 (паспортные данные......) на нежилое помещение – машино-место № м/м 2100, с кадастровым номером 77:07:0013002:13966, общей площадью 14,3 кв.м, этаж -2, расположенное в многоквартирном доме по адресу:
адрес, внутригородская территория муниципальный адрес, адрес.
Решение суда является основанием для внесения изменений в запись о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости.
Взыскать с ФИО1 (паспорт серии ...
№ ...) в пользу ООО «Специализированный застройщик «Река» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Никулинский районный суд адрес.
Решение в окончательной форме изготовлено 18 ноября 2025 года.
Судья: М.В. Алексеев