Дело №2-28/2025
УИД №65RS0010-01-2024-001193-22
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 сентября 2025 года город Оха Сахалинская область
Охинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Мелиховой З.В.,
при секретаре судебного заседания Никифоровой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о возмещении стоимости изымаемого нежилого помещения, взыскании судебных расходов,
установил:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации Охинского муниципального округа о возмещении убытков в размере стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, в размере 2 100 000 рублей, взыскании судебных расходов по оплате услуг по оценке имущества в размере 25 000 рублей и уплате государственной пошлины в размере 18 825 рублей. В обоснование требований указано, что истец является собственником вышеуказанного нежилого помещения, многоквартирный жилой дом, в котором оно расположено, межведомственной комиссией признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации Охинского муниципального округа от 24 января 2023 года №25 земельный участок, расположенный под указанным многоквартирным домом, изъят для муниципальных нужд. Ответчиком выкупная стоимость за изъятое нежилое помещение не выплачена. Согласно отчету об оценке №532 независимого агентства оценки АО «ГАКС» от 01 августа 2024 года рыночная стоимость нежилого помещения составляет 2 100 000 рублей. Стоимость услуг оценщика составила 25 000 рублей. При обращении с настоящим иском в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 18 824 рубля.
27 августа 2025 года истец уточнил исковые требования, с учетом заключения судебной оценочной экспертизы от 28 июля 2025 года №2025574, проведенной частнопрактикующим оценщиком ФИО2, просит взыскать с администрации Охинского муниципального округа убытки в виде стоимости за нежилое помещение в размере 3 912 000 рублей, с учетом стоимости доли собственника на земельный участок, включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома и убытки, связанные с изъятием нежилого помещения, расходы по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной частнопрактикующим оценщиком ФИО2, в размере 40 000 рублей, по оплате услуг оценщика независимого агентства оценки АО «ГАКС» в размере 25 000 рублей, по оплате юридических услуг в размере 40 000 рублей и по уплате государственной пошлины в размере 18 825 рублей.
Истец ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме, с учетом их уточнений, просили удовлетворить.
Представитель ответчика администрации Охинского муниципального округа ФИО4 не возражала против удовлетворения исковых требований, однако полагала, что заявленная ко взысканию сумма является завышенной.
В письменных возражениях администрация Охинского муниципального округа, не соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы от 28 июля 2025 года, проведенной частнопрактикующим оценщиком ФИО2, полагает определенную экспертом стоимость объекта оценки завышенной. В частности, приводит ссылки на акт № 9 от 24 сентября 1996 года и перечень очередности вывода из эксплуатации жилых домов, поврежденных в результате землетрясений 1995-1996 годов, и пишет, что оценщиком не учтены аварийность дома, обременение на спорное помещение в виде запрещения регистрации, ненаступление срока окончания расселения дома - 01 сентября 2026 года, фактическое использование истцом помещения, и то, что перевод спорного помещения в нежилое не окончен, в ЕГРН оно зарегистрировано как квартира, в виду чего помещение оценивалось как квартира, а не как нежилое помещение. Считает, что недооформленное помещение в аварийном доме не может являться равнозначным по стоимости объектам-аналогам, выбранным экспертом. Экспертом не учтено, что актом №9 от 24 сентября 1996 года объект оценки признан поврежденным землетрясением и подлежащим исключению из эксплуатации, а в числе объектов-аналогов нет объектов, расположенных в г. Оха, нет помещений в аварийных домах, имеются несовпадения в характеристиках объектов-аналогов и объекта оценки, не применены понижающие коэффициенты в целях приближения стоимости неаварийных объектов-аналогов к стоимости аварийного объекта оценки, доля истца в праве общей собственности на земельный участок отдельно не рассчитана. Сумма, указанная в качестве упущенной выгоды в размере 233 754 рублей, не подтверждена письменными доказательствами фактического изъятия имущества, прекращения владения и пользования собственником, неполучения им дохода. Убытки, связанные с риелторскими услугами в размере 125 000 рублей и переездом в размере 41 068 рублей, не обоснованы и являются завышенными для г. Оха. Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 1 533 641 рубль недостоверна в виду включения в нее суммы произведенного капитального ремонта кровли в спорном многоквартирном доме в 2015 году.
Представители третьих лиц финансового управления Охинского муниципального округа, управления Росреестра по Сахалинской области, надлежаще извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Финансовое управление Охинского муниципального округа ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Пунктом 1 статьи 235Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом.
Согласно статье 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.
Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: 1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; 2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; 3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 апреля 2016 года, отмечено, что под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности.
Также в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).
Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47.
Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.
В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Поскольку в законодательстве отсутствуют нормы, регламентирующие права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, учитывая также, что закон не устанавливает возможность безвозмездного изъятия у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме соответствующих помещений, а также возможность сохранить право на помещения в аварийном доме и долю в праве на земельный участок, суд с учетом специфики рассматриваемого дела руководствуется по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу статей 56.2, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения.
Судом установлено, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 30,0 квадратных метров, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Заключением межведомственной комиссии муниципального образования городской округ «Охинский» от 23 декабря 2019 года №126 многоквартирный жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации муниципального образования городской округ «Охинский» от 24 января 2023 года №25 «Об изъятии земельного участка, расположенного под многоквартирным домом <адрес>, признанным аварийным и подлежащим сносу» земельный участок под многоквартирным домом <адрес> и жилые помещения в этом многоквартирном доме изъяты для муниципальных нужд, в том числе спорное нежилое помещение.
05 августа 2024 года ФИО1 обратился к главе муниципального образования городской округ «Охинский» с просьбой произвести выплату за изъятое вышеуказанное нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности.
26 августа 2024 года в выплате денежной компенсации оказано ввиду того, что в бюджете муниципального образования выплата за нежилые помещения не предусмотрена.
Таким образом, учитывая, что земельный участок, расположенный под многоквартирным домом <адрес>, а также нежилое помещение с кадастровым номером № принадлежащее истцу, изъяты для муниципальных нужд, у истца возникло право на получение денежной компенсации за утраченное нежилое помещение, в выплате которой ответчиком отказано.
Для определения размера выкупной цены за нежилое помещение площадью 30,0 квадратных метров, расположенное по адресу: <адрес>, по ходатайству администрации Охинского муниципального округа проведена судебная оценочная экспертиза ООО «Антикризисный центр».
По ходатайству истца по делу проведена повторная судебная оценочная экспертиза частнопрактикующим оценщиком ФИО2, а при подаче искового заявления истцом представлен отчет об оценке № 532 независимого агентства оценки АО «ГАКС» от 01 августа 2024 года.
Оценивая экспертные заключения и отчет об оценке, суд, с учетом объема и характера проведенных исследований, содержащихся в них сведений, приходит к выводу, что экспертное заключение частнопрактикующего оценщика ФИО2 от от 28 июля 2025 года №2025574 наиболее точно и полно отражает значимые по делу данные, поскольку экспертом проведены все необходимые исследования, на основании которых сделаны выводы, оснований не доверять которым не установлено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено, истец с данной оценкой согласился, в связи с чем суд признает данное доказательство относимым и допустимым, при разрешении спора руководствуется выводами этого экспертного заключения.
Отчет №РС-08/25 от 03 февраля 2025 года, выполненный ООО «Антикризисный центр», в котором приведены выводы о рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, судом не принимается как допустимое доказательство по делу, поскольку в нем, имеются многочисленные описки и неточности в расчетах, при определении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, экспертом использовалась кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года – 484 599 рублей 22 копейки, тогда как в материалах дела имеется выписка из ЕГРН согласно которой по состоянию на 23 сентября 2024 года кадастровая стоимость земельного участка составляла 827 660 рублей 34 копейки, что не принято экспертом во внимание при определении рыночной стоимости нежилого помещения, тогда как судом в определении ставился вопрос об определении стоимости объекта оценки, как на дату изъятия земельного участка для муниципальных нужд (23 января 2023 года), так и на дату проведения оценки, что явилось основанием для назначения по делу в другое экспертное учреждение повторной экспертизы.
Согласно заключению частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 28 июля 2025 года №2025574, сделанного относительно объекта оценки – нежилого помещения общей площадью 30,0 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №:
- рыночная стоимость объекта оценки, с учетом стоимости доли собственника нежилого помещения в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, по состоянию на 14 апреля 2025 года составляет 1 974 000 рубля;
- рыночная стоимость объекта оценки, с учетом стоимости доли собственника нежилого помещения в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, по состоянию на 24 января 2023 года составляет 1 627 000 рублей.
Ответчик полагает, что истец вправе претендовать на выкупную стоимость в размере, определенном на дату изъятия земельного участка.
Указанная позиция ответчика судом отклоняется, как основанная на неверном толковании норм права, поскольку, как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
При определении размера выкупной стоимости нежилого помещения, подлежащего взысканию с ответчика, суд принимает во внимание рыночную стоимость объекта, определенную экспертом на день проведения исследования, и приходит к следующему.
Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, также разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Следовательно, выкупная цена изымаемого нежилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость недвижимого имущества и земельного участка, на котором оно находится, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.
Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт предусмотрена положениями статьи 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Истец в уточненном исковом заявлении просит о взыскании выкупной стоимости за изъятое нежилое помещение в размере 3 912 000 рублей, в которую включены помимо рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 14 апреля 2025 года, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома, убытки, связанные с изъятием нежилого помещения, включая убытки, связанные с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое нежилое помещение, переездом, упущенную выгоду.
Как следует из экспертного заключения частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 28 июля 2025 года №2025574, рыночная стоимость объекта оценки на день проведения исследования, включая стоимость доли собственника нежилого помещения в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, убытков, связанных с изъятием нежилого помещения, включая убытки, связанные с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое нежилое помещение, переездом, упущенную выгоду, составляет 3 912 000 рублей.
Тот факт, что в экспертном заключении частнопрактикующего оценщика ФИО2, принятом судом как допустимое доказательство, не содержится отдельного указания о стоимости нежилого помещения и о стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок на выводы суда не влияет, поскольку стоимость доли земельного участка под многоквартирным домом и доля собственника в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома учтена при указании общей стоимости нежилого помещения. В связи с чем, позиция ответчика отклоняется как несостоятельная.
Согласно письму ООО «Управа» от 07 октября 2024 года первая приватизация жилого помещения в <адрес> произведена 15 августа 1993 года. Каких-либо документов о проведении ответчиком капитального ремонта дома до указанной даты в материалах дела не имеется и сторонами не представлено. Соответственно, обязанность по выплате компенсации непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома лежит на ответчике.
Стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома экспертом определена в размере 1 533 641 рубль, в расчет убытков, связанных с изъятием нежилого помещения, включены убытки, связанные: с риелторскими услугами в размере 125 000 рублей; с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним в размере 4 000 рублей; с переездом в размере 41 068 рублей; упущенной выгодой в размере 233 754 рублей, обусловленной неполучением доходов в виде арендной платы за торгово-сервисные помещения.
Возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлена на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, вместе с тем, доказательств получения истцом дохода в виде арендной платы за спорное нежилое помещение, а также каких-либо доказательств, наличие которых могло бы подтвердить реализацию истцом действий по приготовлению к получению дохода, суду не представлено, в этой связи из выкупной стоимости подлежит исключению упущенная выгода в размере 233 754 рубля как недоказанная.
Также из выкупной стоимости подлежат исключению убытки, связанные с риэлторскими услугами в размере 125 000 рублей, поскольку часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо не предусматривает такие убытки, поиск другого помещения не подразумевает обязательное обращение в риелторские агентства, истец не лишен возможности самостоятельно осуществлять поиск другого помещения.
С учетом изложенного, в размер выкупной стоимости нежилого помещения подлежит включению: рыночная стоимость объекта оценки, с учетом стоимости доли собственника нежилого помещения в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, по состоянию на 14 апреля 2025 года в размере 1 974 000 рубля; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома в размере 1 533 641 рубль; убытки, связанные с изъятием нежилого помещения, включая убытки, связанные с оформлением права собственности на другое нежилое помещение в размере 4000 рублей (государственная пошлина, подлежащая уплате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленная подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации), и переездом в размере 41 068 рубль. В общей сумме выкупная стоимость, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 3 552 709 рублей, округленно 3 553 000 рублей.
Доводы ответчика о завышенной стоимости непроизведенного капитального ремонта отклоняются судом в связи со следующим.
Вопреки доводам ответчика, при определении размера компенсации непроизведенного капитального ремонта экспертом учтены нахождение дома в аварийным состоянии, его непригодность для дальнейшего проживания и эксплуатации, а также отсутствие информации о произведенных капитальных ремонтах дома по данным ООО «Инженерно-техническая компания «Феникс».
Сведения и документы относительно произведенного в 2015 году капитального ремонта кровли в спорном многоквартирном доме представлены ответчиком 27 августа 2025 года, то есть после проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Более того, в ходатайстве стороны ответчика от 19 ноября 2024 года о проведении судебной оценочной экспертизы (первой) по делу сообщено, что капитальный ремонт дома не производился.
Ответчик, будучи осведомленным о характере разрешаемых экспертом вопросов, исходя из существа рассматриваемого спора, своевременно не предоставил свои доказательства, которые могли повлиять на выводы экспертизы (проводимой повторно), предоставив их только по ее завершении, ввиду чего данное поведение ответчика признается недобросовестным, свидетельствующим о злоупотреблении своими процессуальными правами.
Также ссылка истца на акт №9 и на перечень очередности вывода из эксплуатации жилых домов, поврежденных в результате землетрясений 1995-1996 годов, судом отклоняется, поскольку многоквартирный <адрес> до декабря 2019 года аварийным и подлежащим сносу не признавался, его расселение осуществляется в рамках статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Доводы ответчика о том, что спорное жилое помещения не зарегистрировано как нежилое, опровергается материалами дела.
При этом, судом отмечается, что само по себе несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы, а именно с размером выкупной стоимости нежилого помещения, не является основанием для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1 в размере 3 553 000 рублей (исковые требования удовлетворены в пропорции 91%), исходя из расчетов, сделанных частнопрактикующим оценщиком ФИО2 на день проведения исследования объекта оценки.
Ненаступление срока окончания расселения дома (01 сентября 2026 года) на выводы суда о частичном удовлетворении исковых требований не влияет, так как, как указывалось выше, земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и нежилое помещение на день рассмотрения спора и на дату обращения в суд, изъяты в муниципальную собственность.
Учитывая, что решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом принято администрацией Охинского муниципального округа, возмещение в пользу истца подлежит взысканию за счет средств бюджета Охинского муниципального округа с администрации Охинского муниципального округа.
Согласно статьям 88 и 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.
На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 18 825 рублей.
С учетом частичного удовлетворения уточненных исковых требований с ответчика администрации Охинского муниципального округа за счет средств бюджета Охинского муниципального округа в пользу истца подлежит взысканию возмещение расходов на уплату госпошлины в размере 17 131 рубль (что составляет 91% от удовлетворенных требований).
На основании подпункта 10 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины доплачивается в соответствии с увеличенной ценой иска в срок, установленный подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.18 настоящего Кодекса.
В ходе рассмотрения дела сумма исковых требований увеличена на 1 812 000 рублей, соответственно, к уплате подлежала государственная пошлина в размере 33 120 рублей.
Учитывая, что истцом указанная государственная пошлина не уплачена, с него подлежит взысканию в бюджет Охинского муниципального округа государственная пошлина пропорционально размеру исковых требований, в удовлетворении которых отказано, в размере 2 980 рублей (33120/100*91).
При этом, остальная часть государственной пошлины в размере 30 140 рублей, пропорциональная части удовлетворенных исковых требований, подлежащая возмещению ответчиком, взысканию с администрации Охинского муниципального округа не подлежит, поскольку в соответствии с подпунктом 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации, в качестве ответчиков освобождены от уплаты государственной пошлины.
Также истцом ФИО1 понесены издержки по делу:
- по оплате услуг оценщика за проведение независимым агентством оценки АО «ГАКС» досудебной оценки рыночной стоимости спорного имущества в размере 25 000 рублей, что подтверждается договором от 15 июля 2024 года, заданием на оценку, актом сдачи-приема от 01 августа 2024 года и справкой по проведенной банковской операции на указанную сумму;
-по оплате услуг представителя ФИО3 в размере 40 000 рублей, которые подтверждаются договором об оказании юридических услуг от 01 августа 2024 года, содержащем отметку исполнителя за его подписью об оплате заказчиком услуг в полном объеме,
-по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной частнопрактикующим оценщиком ФИО2, в размере 40 000 рублей, которые подтверждаются чеком по операции от 09 апреля 2025 года и счетом от 29 июля 2025 года.
Суд находит понесенные истцом издержки по оплате услуг оценщика за проведение независимым агентством оценки АО «ГАКС» и по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной частнопрактикующим оценщиком ФИО2 обоснованными и необходимыми. Данные судебные расходы в общей сумме 65 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований - в размере 59 150 рублей (65000/100*91).
Рассматривая требования о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя, оценив разумность и соразмерность заявленных истцом к возмещению стороной ответчика расходов, суд приходит к следующему.
Из материалов гражданского дела следует, что 01 августа 2024 года между ФИО1 (заказчик) и ФИО3 (исполнитель) заключен договор об оказании юридических услуг, по условиям которого исполнитель обязуется составить заявление в администрации выплате возмещения, составить иск, составить возражения на отзыв ответчика, составить заявления и ходатайства, осуществить устное консультирование по делу, представлять интересы заказчика в суде первой инстанции (до вынесения решения по делу).
В рамках указанного договора в суд представлено исковое заявление к которому приложено обращение в администрацию о выплате возмещения от 05 августа 2025 года, ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, заявление об уточнении исковых требований, письменная позиция стороны истца на письменные возражения администрации, а также исполнителем принято участие в 5 судебных заседаниях (09, 10, 14 апреля 2025 года, 27 августа 2025 года, 16 сентября 2025 года).
Из разъяснений, изложенных в пунктах 10, 11, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», следует, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. В целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. При этом разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2004 года № 454-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другой стороны в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации. Именно поэтому речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле. Вместе с тем, принимая мотивированное решение об определении размера сумм, взыскиваемых в возмещение соответствующих расходов, суд не вправе уменьшать его произвольно, тем более, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.
Из указанных положений в их системном толковании следует, что учитывать объем заявленных требований и оказанных представителем услуг, сложность дела, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства при определении разумности является в любом случае правом суда. В связи с чем суд также наделен правом уменьшать размер судебных издержек в виде расходов на оплату услуг представителя, если этот размер носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Признавая по собственной инициативе понесенные стороной судебные расходы явно завышенными, суд, по существу, берет на себя обязанность обосновать расчет суммы, которая, по его мнению, подлежит взысканию с проигравшей стороны, поэтому такое уменьшение не может быть произвольным.
При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; продолжительность рассмотрения и сложность дела.
Между тем, разумность судебных расходов на оплату услуг представителя определяется не количеством потраченного представителем времени, а ценностью оказанной им юридической услуги.
При определении разумного размера судебных расходов на оплату юридических услуг суд учитывает: категорию спора, период рассмотрения дела судом по существу, объем и качество оказанных представителем услуг, баланс интересов сторон.
Оценив разумность понесенных заявителем судебных расходов на оплату услуг представителя, суд приходит к выводу о том, что заявленная к взысканию сумма является завышенной, поскольку судебные заседания были непродолжительными, спорные правоотношения являются типовыми и не представляют юридической сложности; объем исследованных представителем истца документов, в том числе юридической практики по данной категории спорных правоотношений - не является чрезмерным и превышающим стандартные размеры юридических дел, в связи с чем баланс прав и свобод участников судопроизводства может быть обеспечен лишь путем снижения указанных расходов судом до 20 000 рублей, именно указанная сумма является разумной стоимостью оказанных правовых услуг по гражданскому делу №2-28/2025.
Факт несения заявителем расходов на оплату услуг представителя в большей сумме на выводы суда не влияет и обстоятельств дела не меняет, поскольку выбор контрагента с определенной квалификацией и уровнем цен на услуги является безусловным правом заявителя и не должно влиять на вопросы восприятия указанного уровня цен, как разумного, при заявлении выплаченных сумм в качестве судебных расходов.
Таким образом, с учетом частичного удовлетворения исковых требований, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 18 200 рублей, то есть 91% от 20 000 рублей.
Взыскание с ответчика в пользу истца возмещения за нежилое помещение влечет прекращение права собственности истца на это помещение и возникновение права собственности Охинского муниципального округа на данное помещение после выплаты суммы возмещения, а решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о возмещении стоимости изымаемого нежилого помещения, взыскании судебных расходов – удовлетворить частично.
Взыскать с администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт серии №) выкупную стоимость нежилого помещения общей площадью 30,0 квадратных метров, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> в связи с изъятием его в муниципальную собственность в размере 3 553 000 рублей, судебные расходы в размере 94 481 рубль, всего 3 647 481 рубль.
В удовлетворении исковых требований в большем размере – отказать.
Решение является основанием для регистрации прекращения права собственности ФИО1 (паспорт серии №) на нежилое помещение общей площадью 30,0 квадратных метров, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, и основанием для регистрации права муниципальной собственности администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области на указанное помещение.
Взыскать с ФИО1 (паспорт серии №) государственную пошлину в размере 2 980 рублей в доход бюджета Охинского муниципального округа Сахалинской области.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Охинский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий судья З.В. Мелихова
Решение в окончательной форме принято 30 сентября 2025 года.
Судья З.В. Мелихова
<данные изъяты>