Дело № 2-1405/2023( УИД 44RS0001-01-2023-000349-48)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОСИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июня 2023 года г. Кострома

Свердловский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Нефёдовой Л.А.,

при секретаре Макарычеве Д.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО2 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об осуществлении государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требований указал, что <дата> между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка относящегося к землям населённых пунктов, разрешённое использование: обслуживание жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 39 м. по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, общей площадью 1100+\-12 кв. м. В день подписания договора сторонами был подписан акт приёма-передачи, который свидетельствует о полном исполнении обязательств со стороны ФИО1. <дата> договор был передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, Однако, в последствии, ФИО2 направил в адрес регистрирующего органа уведомление о приостановлении государственной регистрации, что фактически свидетельствует об уклонении его от регистрации. Со ссылкой на положения ст.ст. 131 ч.1,165 ч.2, 556 ч.1 ГК РФ, истец просил суд вынести решение о государственной регистрации перехода к ФИО2 права собственности по договору купли-продажи от <дата> и взыскании с ответчика понесённых истцом расходов по уплате государственной пошлины.

В судебное заседание стороны не явились. О рассмотрении дела судом извещались надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 заявленные требования поддержал в полном объёме по изложенным в исковом заявлении основаниям и основаниям, изложенным в дополнительных пояснениях.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании и в письменных пояснениях указала, что ответчик с исковыми требованиями не согласен, считает их незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Считает, что Договор купли- продажи от <дата> не заключен. В силу п. 3 ст. 154 и п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой. В Договоре купли-продажи отсутствует условие о том, что покупатель уведомлён о том, что на земельном участке нельзя возводить сооружения. Ответчик отказался от исполнения Договора купли- продажи от <дата> в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ. Истцом передан земельный участок с неустранимыми недостатками, что в силу ст. 557, п.2 ст. 475 ГК РФ является основанием л для отказа от исполнения договора.<дата> в суд поступили пояснения от Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области, согласно которым на земельном участке с кадастровым номером № в силу п. 5 Правил установления СЗЗ и использования земельных участков, расположенных в границах СЗЗ, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 29.01.2021 № 61, в границах седьмой зоны не допускается возводить каких-либо постройки. Как следует из п.2.2 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества(с условием обеспечения обязательства задатком) от <дата> продавец обязуется до заключения Основного договора сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления и исполнения обязанностей по Основному договору. Свидетельскими показаниями риэлторов, сопровождающих сделку со стороны покупателя(ответчика) и продавца(истца) подтверждается, что ответчик приобретал земельный участок исключительно для строительства и не знал, что на приобретаемом земельном участке строить нельзя. Истец об этом не сообщал. В договоре купли- продажи, в предварительном договоре обременения просто перечислены. Считает, что в данном случае подлежит применению ст. 431 ГК РФ и подлежит выяснению действительная воля сторон. Показания свидетелей, поведение ответчика, который отказался от исполнения договора подтверждают, что если бы ответчик знал, что на земельном участке строить нельзя, то не были бы заключены ни Предварительный договор, ни Договор купли- продажи. Не был бы передан задаток. Считает, что истец вел себя недобросовестно и в противоречии с положениями стс.ст.1,10 ГК РФ.

Представитель третьего лица- Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области ФИО5 в судебное заседание не явилась. О рассмотрении дела судом извещалась надлежащим образом. В письменном отзыве указала, что отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, ведением Единого государственного реестра недвижимости регулируются Федеральным законом РФ от 13.07. 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии со ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке. Следовательно, государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество носят заявительный характер и осуществляются на основании документов, представленных в орган регистрации прав.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились. О рассмотрении дела судом извещались надлежащим образом.

Заслушав представителей сторон, показания свидетелей ФИО8 и ФИО9, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений части 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из положений ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 164 ГК РФ и в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно части 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

Судом установлено, что <дата> в <адрес> между ФИО1(продавец) и ФИО2(покупатель) был заключен Договор купли- продажи «Объекта недвижимости»: земельного участка относящегося к землям населённых пунктов, разрешённое использование: обслуживание жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 39 м. по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, общей площадью 1100 +\-12 кв.м.( п.1 Договора).

Стороны оценили Объект недвижимости в 1 450 000 руб., при этом 50 000 руб. покупатель передал продавцу за счёт собственных средств до подписания договора, 1 400 000 руб. покупатель должен передать продавцу за счёт собственных средств с использованием номинального счёта Общества с ограниченной ответственностью «Эко система недвижимости «Метр квадратный», открытого в банке ВТБ (ПАО)(п.4 Договора).

Стороны согласовали, что существенным условием договора является условие по оплате, включая сроки оплаты. В случае неоплаты или неполной оплаты покупателем стоимости приобретаемого Объекта недвижимости переход права собственности на который за ним зарегистрирован, по требованию одной из сторон- договор может быть расторгнут с возращением переданного по Договору Объекта недвижимости продавцу(п.6).

Как следует из условий заключенного Договора покупатель удовлетворён качественным состоянием Объекта недвижимости, установленного путём осмотра Объекта недвижимости перед заключением настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец(п. 8 Договора).

Указано, что покупатель уведомлён о том, что на земельном участке имеются ограничения, установленные ст. 56,56.1 Земельного кодекса РФ, в соответствии п.п. «в» п. 2 Правил выделения на приаэродромной территории подзон, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 № 1460 «Об утверждении Положения о приаэродромной территории и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти и Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека при согласовании проекта акта об установлении приаэродромной территории» при установлении третьей подзоны приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности: запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный федеральный орган) при установлении соответствующей приаэродромной территории; Зона с особыми условиями использования территории Третья подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома(Сокеркино), реестровый № Четвёртая подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома(Сокеркино), реестровый №; Пятая подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома( Сокеркино), реестровый №.585; шестая подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома(Сокеркино), реестровый №, приаэродромная территория аэродрома Кострома (Сокеркино), реестровый №,седьмая подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома( Сокеркино), реестровый №( п.12 Договора.).

Договор был подписан сторонами без замечаний.

В день подписания договора сторонами был подписан акт приёма- передачи, который свидетельствует о том, что ФИО1. (продавец) в соответствии с Договором купли- продажи от <дата> передал ФИО2(покупателю) в собственность недвижимое имущество: спорный земельный участок.

<дата> ФИО1 и ФИО2 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлениями об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: земельный участок №.

<дата> ФИО2 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о приостановлении осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации права в связи с предоставлением дополнительных документов.

<дата> ФИО2 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о прекращении осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав и просил вернуть ранее предоставленные для её проведения документы.

Оценивая сложившиеся правоотношения, суд приходит к следующему:

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным Кодексом Российской Федерации, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу ст.47 Воздушного кодекса РФ приаэродромная территория устанавливается актом уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду в соответствии с настоящим Кодексом, земельным законодательством, законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Актом, указанным в абзаце первом настоящего пункта, на приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности в соответствии с настоящим Кодексом (далее - ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности).

Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий.

На приаэродромной территории выделяются следующие подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности:… 7) седьмая подзона, в которой в целях предотвращения негативного физического воздействия устанавливается перечень ограничений использования земельных участков, определенный в соответствии с земельным законодательством с учетом положений настоящей статьи. При этом под указанным негативным физическим воздействием понимается несоответствие эквивалентного уровня звука, возникающего в связи с полетами воздушных судов, санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Приаэродромная территория устанавливается с выделением с первой по седьмую подзон в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи или в случае, предусмотренном пунктом 5.2 настоящей статьи, с выделением с первой по шестую подзон с последующим установлением седьмой подзоны в соответствии с пунктом 5.3 настоящей статьи.

Определение перечня ограничений использования земельных участков, предусматривающих запрет на строительство, реконструкцию, эксплуатацию отдельных видов объектов капитального строительства в седьмой подзоне приаэродромной территории, осуществляется с учетом возможности применения при строительстве, реконструкции, эксплуатации таких видов объектов мер по предупреждению и (или) устранению негативного физического воздействия и по результатам расчета и оценки рисков для здоровья человека, проведенных в соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями.

Из п. «ж» п.п.2 Правил выделения на приаэродромной территории подзон, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 № 1460( действующих до 31 декабря 2021 г.) «Об утверждении Положения о приаэродромной территории и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти и Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека при согласовании проекта акта об установлении приаэродромной территории» на приаэродромной территории могут выделяться следующие подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности:…седьмая подзона, в которой ввиду превышения уровня шумового и электромагнитного воздействий, концентраций загрязняющих веществ в атмосферном воздухе запрещается размещать объекты, виды которых в зависимости от их функционального назначения определяются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти при установлении соответствующей приаэродромной территории с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, если иное не установлено федеральными законами.

Приказом от 29 января 2021 г. № 61 Межрегионального территориального управления воздушного транспорта центральных районов федерального агентства воздушного транспорта «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Кострома(Сокеркино)( Костромская область, городской округ г. Кострома) установлена приаэродромная территории аэродрома Кострома(Сокеркино) согласно приложению к настоящему приказу. Из приложения к приказу следует, что в границах седьмой подзоны не допускается использование земельных участков в целях размещения жилой постройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства.

Как следует из сообщения Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области <дата> ФИО1 обратился в администрацию Костромского муниципального района за получением градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером №. Градостроительный план данного земельного участка утверждён распоряжением администрации Костромского муниципального района Костромской области от <дата> №-<адрес> участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, полностью расположен в седьмой подзоне приаэродромной территории аэродрома Кострома(Сокеркино).

Данное обстоятельство объективно подтверждается распоряжением администрации Костромского муниципального района Костромской области от <дата> №-р, которым был утверждён градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №.

При таких обстоятельствах, в судебном заседании нашло своё полное подтверждение, что спорный земельный участок имеет ограничения его использования, которые исключают на данном земельном участке строительство индивидуальных жилых домов.

Не отрицается сторонами, что ответчик ФИО2 от осуществления государственной регистрации заключенного договора уклоняется.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 8 пункта 6 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, а также в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2016 года N 5-КГ 16-91 по смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Как следует из анализа заключенного Договора купли- продажи, он составлен в установленной форме, подписан сторонами. Договор содержит все существенные условия Договора купли- продажи: указаны данные, позволяющие определённого установить расположение недвижимости, указанная цена Договора, способ оплаты цены земельного участка. Сторонами подписан акт передачи земельного участка, т.е. покупателю продавцом была осуществлена фактическая передача земельного участка. Договор и акт содержат указание, что замечаний к качеству передаваемого земельного участка покупатель не имеет, перед его покупкой участок покупателем осмотрен.

При таких обстоятельствах, доводы стороны ответчика о незаключенности договора купли- продажи являются несостоятельными.

Не установлено судом препятствий к государственной регистрации перехода права собственности.

Не представлено стороной ответчика доказательств передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, с существенными неустранимыми недостатками, что позволяет стороне в силу положений п. 2 ст. 475 ГК РФ отказаться от исполнения договора.

Не свидетельствуют о наличии существенного недостатка земельного участка доводы стороны ответчика о том, что земельный участок, принадлежащий истцу, как и соседний земельный участок покупался им для строительства жилых домов и об этом было известно продавцу. Как следует из условий заключенного договора, вышеназванная цель приобретения земельного участка(для строительства жилых домов), как условие совершения сделки по приобретению земельного участка, в договоре не поименована. Вопреки доводам стороны ответчика из толкования условий договора она также не следует. Следовательно, условием заключения договора она не является и не является основанием для отказа от его исполнения.

То обстоятельство, что данная цель озвучивалась ответчиком в присутствии иных лиц, при отсутствии её указания в условиях договора( как условия заключения договора), по мнению суда, для разрешения спора значения не имеет.

Пункт 12 заключенного Договора содержит указание о том, что участок располагается в приаэродромной зоне(указаны зоны от третьей до седьмой), следовательно, об имеющихся ограничениях покупателю при заключении сделки было известно.

Доводы о том, что условия договора не содержат конкретные обременения, по мнению суда несостоятельны, т.к. ответчик, как сторона сделки, проявляя необходимую предусмотрительность, мог принять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы приобретаемого земельного участка, сведения о том, в чём заключается существо наложенных обременений, получив для этого дополнительные документы.

Вопреки утверждению представителя ответчика, истцом при заключении Предварительного договора <дата> и при заключении Основного договора купли- продажи от <дата> были предоставлены все необходимые сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей. Градостроительный план земельного участка, как обязательный документ, подлежащий передаче продавцом покупателю в Предварительном договоре не поименован(п.2.2).

Нарушений положений ст.ст.1, 10 ГК РФ в действиях истца, суд не усматривает.

В силу положений части 7 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При таких обстоятельствах, в связи с установлением судом факта уклонения ФИО2 от государственной регистрации сделки, отсутствие препятствий в её регистрации, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца ФИО1.

Разрешая требования о взыскании расходов, суд приходит к следующему:

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей. Данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок- удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию перехода к ФИО2, <дата> года рождения(паспорт №, выдан УМВД России по <адрес> <дата>) права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: обслуживание жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 39 м. по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, общей площадью 1100 +\-12 кв. м.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 понесённые расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Л.А. Нефёдова

Решение принято в окончательной форме:07 июля 2023 г.

Судья: Л.А. Нефёдова