Апелляционное определение по делу № 2-68/2023 от 14.09.2023.

Судья: Огузов Р.М. Дело № 33-2315/2023

дело № 2-68/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 сентября 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Бейтуганова А.З.,

судей Сохрокова Т.Х. и Бижоевой М.М.,

при секретаре Кишевой А.В.,

с участием: представителя ФИО1 – ФИО2, представителя ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бижоевой М.М. гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ЖСК «Ахохова», ЖК «Нальчик», ИП ФИО5 о признании договоров ничтожными, признании чеков (квитанций) безденежными, о признании договоров незаключенными, применении последствий недействительности сделок, признании обязательств исполненными,

по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, ЖСК «Ахохова», ЖК «Нальчик», ИП ФИО5, в котором с учетом последующего неоднократного уточнения исковых требований, просил:

Признать договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ ничтожными сделками ввиду их мнимости в отношении следующих объектов недвижимости:

- однокомнатной квартиры общей площадью 45 кв.м., расположенной в третьем подъезде на пятом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стоимостью 1485000 рублей;

- однокомнатной квартиры, общей площадью 49 кв.м., расположенной в третьем подъезде на седьмом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стоимостью 1470000 рублей;

- однокомнатной квартиры общей площадью 49 кв.м., расположенной в третьем подъезде на пятом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стоимостью 1617000 рублей;

- однокомнатной квартиры общей площадью 45 кв.м., расположенной в блоке № на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ЖК «Восточный», стоимостью 945000 рублей;

- однокомнатной квартиры общей площадью 45 кв.м., расположенной в блоке № на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ЖК «Восточный», стоимостью 945000 рублей;

- однокомнатной квартиры общей площадью 45 кв.м., расположенной в блоке № на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ЖК «Восточный», стоимостью 945000 рублей;

- однокомнатной квартиры общей площадью 61 кв.м., расположенной в блоке № на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ЖК «Восточный», стоимостью 1281000 рублей;

- однокомнатной квартиры общей площадью 61 кв.м., расположенной в блоке № на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ЖК «Восточный», стоимостью 1281000 рублей.

Признать чеки (квитанции) № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1281000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1281000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 945000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 945000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 945000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1617000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1470000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1485000 рублей безденежными.

Признать незаключенными договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ в отношении вышеперечисленных квартир.

Применить последствия недействительности договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении вышеперечисленных квартир.

Обязать ФИО3 возвратить полученные денежные средства в размере 12476646 рублей, из которых: в ЖСК «Ахохова» 4758200 рублей; ЖК «Нальчик» - 7718446 рублей.

Признать обязательства ФИО1 перед ФИО3 по договорам купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем от ДД.ММ.ГГГГ, исполненными в полном объеме.

Исковые требования мотивированы тем, что заключенные между ФИО1 и ФИО3 договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, не содержат существенных условий, а именно предмет договора, его цену. Ссылаясь на положения п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 454, п. 2 ст. 455, ст.ст. 554, 558 ГК РФ, истец полагает, что стороны не достигли соглашения по существенным условиям договоров, а потому они являются незаключенными и по своей сути являются мнимыми (ничтожными) сделками.

В иске также указано, что ФИО3 обратился в Троцкий районный суд <адрес> с иском о признании договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, расторгнутыми и взыскании с ФИО1 9 969 000 рублей.

В связи с тем, что действия ФИО3 по подаче иска о взыскании отсутствующей задолженности, основанного на недостоверных обстоятельствах, содержали признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, в УВД <адрес> и следственный отдел по <адрес> СУ СК РФ по КБР были поданы заявления о проведении процессуальной проверку по данным фактам.

В рамках проверки опрошен, помимо прочих, и сам ФИО3 В его письменных объяснениях от ДД.ММ.ГГГГ приведены иные обстоятельства, не соответствующие доводам искового заявления. В объяснениях указано, что ФИО3 не передавал ФИО1 9 969 000 рублей, о передаче которых он заявлял со ссылкой на приходно-кассовые чеки и договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В связи с этим, ссылаясь на ст. 68 ГПК РФ, истец полагает, что ФИО3 признал то обстоятельство, что не передавал 9 969 000 рублей ФИО1 по представленным им чекам и договорам, а потому последний освобожден от необходимости доказывания их безденежности и ничтожности ввиду мнимости.

Указывая, что фактически ФИО3 передал ФИО1 8 000 000 рублей, ФИО3 указывает, что часть денег ему ФИО1 вернул, а на 8 000 000 рублей передал ему в собственность 8 земельных участков в <адрес> КБР.

Таким образом, отразив часть денег, ФИО3 признает, что из 8 000 000 рублей, переданных им ФИО1, ФИО1 часть вернул деньгами (какую часть вернул ФИО1 ФИО3 умалчивает), а в счет остатка передал восемь земельных участков.

Указанные земельные участки переданы ФИО3 при следующих обстоятельствах.

ФИО1 было известно, что данные земельные участки могут быть проданы.

В мае 2020 года ФИО1 пригласил ФИО3 на территорию ДНТ «Осина», и показал ему земельные участи.

На том момент ФИО1 не знал, что ФИО3 получены значительные денежные средства от продажи квартир, права на которые ему были переданы ФИО1

Далее, ФИО3 и ФИО1 в продолжение предыдущих договоренностей пришли к соглашению о приобретении данных земельных участков за счет ФИО1

При этом ФИО3 поставил условие, что земельные участки должны быть оформлены на его имя.

Впоследствии указанные земельные участки были приобретены за счет ФИО1 и оформлены на ФИО3

При этом, указанные земельные участки, в получении которых ФИО3 признался, стоят в среднем 1100 000 рублей за один земельный участок по состоянию на ноябрь 2021, а не 800 000 рублей за все участки, как указывает ФИО3 со ссылкой на их кадастровую стоимость.

Возвращаясь к части денег, возвращенных ФИО1, на которые указал ФИО3 в ходе процессуальной проверки, истец указывает на то, что ряд лиц, имеющих отношение как к квартирам, отраженным в иске ФИО3, так и к его взаимоотношениям с ФИО1, указали, что ФИО3 получено порядка 10000000 рублей в результате продажи им спорных квартир.

ФИО3 реализовал квартиры третьим лицам в период вплоть до конца 2020 года, не оформляя их предварительно на свое имя, и проведя все операции непосредственно от застройщиков (Жилищно-строительный кооператив «Ахохова» и ИП ФИО5). Однако, денежные средства в итоге были переданы ФИО3

Таким образом, ФИО3 вложил в качестве инвестиций 8000000 рублей в целях извлечения 100 % прибыли, а не для приобретения для личных нужд недвижимости, получил обратно порядка 18000000 рублей, однако, рассчитывая на большее, скрыв реальное положение дел, подал в Троицкий районный суд <адрес> иск к ФИО1

Указанные факты свидетельствуют о том, что спорные договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем от ДД.ММ.ГГГГ, являются ничтожными сделками ввиду мнимости.

На основании вышеизложенного истец полагает, что исполнил в полном объеме свои обязательства перед ФИО3 по договорам купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на правовую позицию Верховного Суда РФ, приведенную в определении от ДД.ММ.ГГГГ №, истец указал, что его исковые требования носят превентивный характер, направлены на исключение угрозы материальному праву истца, предупреждение вредных последствий таких действий.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать обязательства ФИО1 перед ФИО3 по договорам купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, исполненными в полном объеме.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

ФИО1 указанное решение суда не обжаловал.

Однако, не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, ФИО3 подал на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части удовлетворения исковых требований и принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе указано, что вопреки выводам суда первой инстанции письменные объяснения ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ не содержат сведений о том, что ФИО1 исполнены обязательства именно по спорным договорам. В объяснениях указано лишь о том, что правоотношения сторон по отчуждению квартир, которые ФИО3 приобрел для себя, были оформлены в письменной форме. Исковое заявление было подано в Троицкий районный суд в связи с тем, что по мнению ФИО3 неисполнение ФИО1 своих обязательств по договорам носит гражданско-правовой характер.

Суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки другим объяснениям ФИО3, данным при рассмотрении настоящего дела, а также в рамках процессуальной проверки, материалы которой находились в производстве УМВД России по г.о. Нальчик по его заявлению о преступлении в отношении ФИО1 (КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ). Согласно этим объяснениям ФИО3 вложил собственные денежные средства в развитие совместного с ФИО1 бизнеса по строительству и ремонту квартир, убыток от которого составил 10500000 рублей, из которых 1969000 рублей в счет оплаты вышеназванных договоров. ФИО1 претензий относительно оплаты общей суммы за квартиры, которые должны быть созданы в будущем, по квитанциям в размере 9969000 рублей не предъявлял, подтвердил, что дома, в которых расположены эти квартры, будут построены в течение 1-2 лет.

ФИО3 утверждал о том, что ФИО1 недвижимость не передавал, от заключения основных договоров купли-продажи недвижимости и передачи предмета сделок уклонился, в связи с чем было предъявлено исковое заявление в суд. ФИО3 не получал денежных средств за проданные квартиры от ФИО1

ФИО3 понес убытки в размере 10500000 рублей в рамках совместного бизнеса с ФИО1 Таким образом у ФИО1 образовалась задолженность перед ФИО3, которую он обязался погасить.

ФИО3 приобрел по рекомендации ФИО1 восемь земельных участков по 100000 рублей каждый. По заверениям ФИО1 эти земельные участки могли быть проданы по цене в 1000000 рублей каждый, что позволило бы возместить убытки. Однако, перепродажа земельных участков не покрыла всех убытков, размер долга ФИО1 составил 5250000 рублей.

Поскольку договорные отношения между ними не были оформлены в письменной форме, ФИО3 обратился в суд с иском.

Содержание вышеизложенных объяснений аналогично пояснениям ФИО1, данным в судебном заседании, что подтверждается протоколом судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, за исключением размера убытков. ФИО1 пояснял, что их размер составил 460000 рублей.

Пояснения ФИО1 относительно передачи квартир ФИО3 непоследовательны и нелогичны в части сроков и количества переданных объектов недвижимости.

При этом ФИО1 подтвердил осуществление совместной с ФИО3 деятельности, по результатам которой ФИО3 должен был получить доход в счет образовавшегося у ФИО1 перед ним долга, а также по строительству недвижимости, для чего было приобретено 8 земельных участков.

В материалы дела не представлены доказательства, содержащие идентифицирующие признаки квартир, их количество, предыдущих собственников, а также реквизиты договоров, на основании которых они были переданы ФИО3. Не приведены такие доказательства и в мотивировочной части решения суда.

Свидетель ФИО6 опроверг довод о том, что квартира принадлежала ФИО3, пояснив, что все расчеты проводились через незарегистрированную организацию «Халилов групп», что им вносидись платежи в кассу этой организации в счет оплаты стоимости квартиры.

Собственник квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на 9 этаже, - ФИО7 также пояснила, что каких-либо расчетов с ФИО3 относительно приобретения квартиры не производила, квартира приобретена в офисе ответчиков.

В судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 также пояснил, что убытки от некачественного ремонта квартиры составили 6000000 рублей, которые были покрыты за счет его собственных денежных средств, а не за счет ФИО3, который занимался ремонтом от лица «Халилов групп».

Вышеизложенное свидетельствует об осуществлении совместной деятельности ФИО3 и ФИО1 по получению доходов, которая не ограничена вышеуказанными договорами.

Ссылаясь на положения ст. 162 ГК РФ, ответчик полагает, что сторона не вправе ссылаться в обоснование своих доводов об исполнении обязательств на свидетельские показания.

Положив в основу своих выводов об исполнении истцом обязательств лишь свидетельские показания лиц, состоящих в родственных отношениях со сторонами, либо аффилированных с ними лиц, суд первой инстанции допустил существенное нарушение норм материального права.

При этом судом не учтено, что ни одно из опрошенных лиц не подтвердило, что приобрело квартиру у ФИО3

Свидетель ФИО6 показал, что платежи в счет приобретаемой квартиры вносил в кассу ЖСК «Ахохов». При этом ни представитель ЖСК «Ахохов», ни истец не представили доказательств, подтверждающих передачу покупателями денежных средств ответчику за проданные квартиры.

Свидетель ФИО8 подтвердила, что по поручению ФИО3 продала квартиры, однако документы, подтверждающие право собственности ФИО3 на эти квартиры, ей не предъявлялись. Квартиры были оформлены в офисе «Халилов групп» (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ).

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО9 – кассир ЖК «Нальчик», показала, что передавала ФИО3 денежные средства в размере по 20000 рублей – 25000 рублей по поручению родственницы ФИО3, каких-либо документов о передаче денежных средств она не получала.

В материалы дела не представлены акты приема-передачи квартир ФИО3 во исполнение договоров, а также документы, подтверждающие право собственности ФИО1 на квартиры, указанные в договорах.

В жалобе также указано, что в ходе рассмотрения дела позиция истца менялась. В первоначальном исковом заявлении было указано, что истец не получал денежных средств от ФИО3 и не подписывал какие-либо договоры, просив их признать мнимыми и безденежными. В последующем истец подтвердил факт подписания договоров, признал факт получения денежных средств. Указанное ставит под сомнение свидетельские показания относительно исполнения истцом своих обязательств.

Допрошенный в судебном заседании ФИО6 представил письменные доказательства, опровергающие выводы суда об исполнении обязательств ФИО1 перед ФИО3

По мнению ответчика суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, регулирующие порядок исчисления срока исковой давности.

Истец оспаривает сделки, о совершении которых должен был узнать не позднее ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, срок исковой давности истек 02.04.20220 года. Исковое заявление подано ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском срока исковой давности.

Ссылаясь на п. 2 ст. 199 ГК РФ и п.п. 11,12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», ответчик указал, что срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом и гражданином – индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Заслушав доклад судьи Бижоевой М.М., изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Судебная коллегия приходит к следующему.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Из указанных выше правовых норм и разъяснений следует, что при рассмотрении дела суд апелляционной инстанции повторно проводит по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных законом для производства в суде апелляционной инстанции, проверку и оценку фактических обстоятельств дела по доводам апелляционной жалобы.

Автор апелляционной жалобы обжалует решение суда в части признания обязательства ФИО1 перед ФИО3 по договорам купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, исполненными в полном объеме, следовательно, в силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе.

В соответствии с абзацем 1 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

В абзацах 2 и 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно разъяснениям в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что, согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 3 того же Постановления разъяснено, что в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Следовательно, требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным в той ситуации, когда сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.

Таким образом, действующим законодательством допускается заключение предварительного и основного договоров купли-продажи в отношении земельного участка, который не существует, не поставлен на кадастровый учет и не имеет кадастрового номера, не имеет установленных в соответствии с действующим законодательством границ, отсутствие сведений о которых в соглашении сторон само по себе не может свидетельствовать о незаключенности такого предварительного или основного договора купли-продажи будущей вещи.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 указанного кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки должны совершаться в простой письменной форме (подпункт 2 пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 162 данного кодекса нарушение предписанной законом формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на показания свидетелей, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) не свидетельствует о том, что договор не был заключен.

В силу части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).

Согласно части 1 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

Таким образом, несмотря на то, что суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, такая оценка не может быть сделана произвольно и с нарушением закона. Никакие доказательства не имеют заранее установленной силы, а результаты оценки доказательств, в том числе доводы, по которым одни доказательства отвергнуты, а другим отдано предпочтение, должны быть приведены в мотивировочной части решения суда.

В нарушение приведенных выше требований суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования истца, сославшись только лишь на устные пояснения лиц, опрошенных в рамках проверки № № от 04.11.2021 года в отношении ФИО3 по ч. 4 ст. 159 УК РФ, а также допрошенных в судебном заседании работников офиса «Халилов Групп», не дал им оценки в совокупности с другими доказательствами по делу.

По мнению судебной коллегии доказательств исполнения ФИО1 взятых обязательств перед ФИО3 в счет исполнения по восьми договорам купли продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем от ДД.ММ.ГГГГ (Т.1 л.д. 10-33), материалы настоящего гражданского дела не содержат и истцом не представлено.

Истцом также не представлены допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что квартиры, которые, по его мнению, им были переданы, а в последствии проданы ФИО3 в счет исполнения договоров от ДД.ММ.ГГГГ в частности: 1) квартира, проданная ЖСК «Ахохова» ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ по договору об участии в ЖСК «АХОХОВА», расположенная по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, <адрес>, общей площадью 45 кв.м., на пятом этаже (Т.1, л.д.94-109); 2) квартира, проданная ЖСК «Ахохова» ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ по договору об участии в ЖСК «АХОХОВА», расположенная по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, общей площадью 48,7 кв.м., на девятом этаже (Т.1, л.д. 110-123); 3) квартира, проданная ЖСК «Ахохова» ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ по договору об участии в ЖСК «АХОХОВА», расположенная по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, общей площадью 48,7 кв.м. на пятом этаже (Т.1, л.д. 124-134); 4) квартира, проданная ЖК «Нальчик» ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ по договору паенакопления, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>,блок 8, общей площадью 44,5 кв.м., на третьем этаже (Т.1, л.д. 135-141); 5) квартира, проданная ЖК «Нальчик» ФИО13 ДД.ММ.ГГГГ по договору паенакопления, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>,блок 10, общей площадью 46,4 кв.м., (Т.1, л.д. 142-148); 6) квартира, проданная ЖК «Нальчик» ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ по договору паенакопления, расположенная по адресу: КБР, <адрес>,блок 10, общей площадью 46,4 кв.м. на первом этаже (Т.1, л.д.149-155); 7) квартира, проданная по договору купли-продажи квартиры ИП ФИО5 ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, общей площадью 62,7 кв.м., на первом этаже (Т.1, л.д. 156-158); 8) квартира, проданная по договору паенакопления ЖК «Нальчик» ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>,блок 2, общей площадью 69,1 кв.м., на третьем этаже (Т.1, л.д. 159-165) по праву принадлежали ФИО1 и были переданы в счет исполнения своих обязательств перед ответчиком ФИО3 по договорам купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно материалам дела указанные квартиры расположены в многоквартирных домах, которые возводились на основании разрешений на строительство, выданных ответчикам ЖСК «Ахохова», ЖК «Нальчик», ИП ФИО5. Договора в отношении указанных квартир заключались от имени застройщиков ЖСК «Ахохова», ЖК «Нальчик», ИП ФИО5 с третьими лицами по делу, в том числе с ФИО7 и ФИО10

В соответствии с условиями оспариваемых договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ (далее Договор) (п.3) на дату подписания договоров здания не построено Продавцом, то есть ФИО1, который приобрел право на земельный участок.

В соответствии с п. 4 Договора ФИО1 гарантирует, что на момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимости ФИО3 недвижимость не будет отчуждена и/или заложена, и/ли передана в доверительное управление третьим лицам, не будет состоять в споре, в том числе по вопросу о праве собственности Продавца, то есть ФИО1

В соответствии с п. 6 Договора предыдущие собственники и/или владельцы недвижимости и иные третьи лица не имеют никаких претензий (притязаний) на недвижимость.

В соответствии с п.7 Договора отсутствуют санкции и другие факторы, которые могут ограничивать или прекратить права Продавца, то есть ФИО1, а после перехода права собственности к Покупателю- права последнего как собственника недвижимости.

Сам истец не оспаривает, что в соответствии с условиями договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ, ИП ФИО1 получил денежные средства от ФИО3 и взял на себя обязательства передать ФИО3 8 квартир, расположенных в разных жилищных комплексах на территории г.о. Нальчик, указанные в оспариваемых договорах от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем вопреки доводам истца и выводам суда первой инстанции в материалах дела отсутствуют и истцом не предоставлены доказательства, указывающие на исполнение взятых на себя обязательств ФИО1 перед ФИО3, а представленные истцом в качестве доказательств исполнения взятых обязательств договора передач квартир от ЖСК «Ахохова», ЖК «Нальчик», ИП ФИО5 к ФИО10, ФИО7, ФИО12, ФИО13, ФИО6, ФИО14, ФИО15 и ФИО11 по мнению коллегии не свидетельствуют о наличии оснований полагать, что обязательства истца перед ФИО3 таковыми не являются в силу следующего.

Указанные в названных договорах объекты недвижимости, переданные от иных ответчиков третьим лицам, не соответствуют характеристикам объектов недвижимости, указанных в оспариваемых договорах. Нет доказательств наличия права ФИО1 на спорные объекты недвижимости и передачи их в соответствии с оспариваемыми договорами ФИО3, а также получения денежных средств последним от продажи перечисленных квартир.

Выводы суда первой инстанции о том, что, последующая передача данных квартир осуществлялась посредством оформления необходимых документов с лицами, указанными ФИО3 и иными застройщиками - партнерами ФИО1, не нашли своего подтверждения.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию обстоятельств лежит на стороне, которая на них ссылается.

В суде апелляционной инстанции выносилось на обсуждение значимое обстоятельство (доказательства исполнения истцом обязательств перед ФИО3, в частности передачи указанных квартир в восьми договорах от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО3) и стороне истца было предложено представить доказательства о том, что ФИО1 были переданы квартиры, указанные в восьми договорах ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, в соответствии с условиями договоров от ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительные доказательства не представлены и ходатайства об их истребовании не заявлены со ссылкой на отсутствие таковых.

Более того, в виду неисполнения истцом взятых на себя по договорам купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ обратился в Троицкий районный суд <адрес> к ИП ФИО1 о признании указанных договоров расторгнутыми и взыскании уплаченных по договорам денежных средств.

Решением Троицского районного суда <адрес> исковые требования ФИО3 удовлетворены.

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании договоров ничтожными, признании чеков (квитанций) безденежными, о признании договоров незаключенными, применении последствий недействительности сделок, признании обязательств исполненными ДД.ММ.ГГГГ, то есть после обращения ФИО3 в суд с иском к ФИО1.

При изложенных обстоятельствах Судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об обоснованности принятого судом первой инстанции решения по данному спору.

Поскольку судом первой инстанции обжалуемым решением удовлетворены исковые требования ФИО1 в части признания обязательства ФИО1 перед ФИО3 по договорам купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, исполненными в полном объеме, судебная коллегия полагает, что решение суда в указанной части подлежит отмене с принятием по делу нового решения, об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ в части признания обязательства ФИО1 перед ФИО3 по договорам купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, исполненными в полном объеме, отменить и принять в указанной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ЖСК «Ахохова», ЖК «Нальчик», ИП ФИО5 о признания обязательства ФИО1 перед ФИО3 по договорам купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, исполненными в полном объеме – отказать.

В остальной части решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения.

Мотивированное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий А.З. Бейтуганов

судьи Т.Х. Сохроков

М.М. Бижоева