Решение по делу № 02-0217/2025 от 02.10.2025 - о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, аннулировании записи в ЕГРН и встречному иску <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> о признании добросовестным приобретателем.

77RS0015-02-2024-006731-59

Дело 2-217/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2025 года адрес

Люблинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Стратоновой Е.Н., при секретарях фио, фио,

с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителя ответчика по первоначальному и встречному иску ФИО2, представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО3, представителя третьего лица по первоначальному и встречному иску Банк ВТБ (ПАО),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-217/2025 по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, аннулировании записи в ЕГРН и встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,-

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры № 3, в доме 25/1 по адрес в адрес, заключенный между ФИО1 и ФИО3 09 октября 2023 года, применить последствия недействительности сделки и вернуть в собственность ФИО1 квартиру № 3, в доме 25/1 по адрес в адрес; истребовать имущество - квартиру № 3, в доме 25/1 по адрес в адрес у ФИО2; аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости об объектах недвижимости от 13.11.2023 г. за № ...-77/072/2023-10 о государственной регистрации права собственности на имя ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: адрес.

В обоснование иска указано, что ФИО1 являлась собственником квартиры по адресу: адрес на основании договора передачи в собственность от 13 июля 2022 года. В квартире зарегистрированы и проживают ФИО1 с дочерью ФИО2 31 января 2024 года ФИО1 обратилась с заявлением в УВД по адрес ГУ МВД России по адрес о привлечении к уголовной ответственности гр. ФИО3, паспортные данные, зарег., адрес, адрес. кв. 27 и др. лиц за мошенничество. 31 января 2024 года возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. ФИО1 признана потерпевшей по уголовному делу. 30 сентября 2023 года по телефону не установленные следствием лица сообщили ложную информацию по факту взлома сайта «Госуслуг» и для предотвращения мошеннических действий предложили оформить кредит под залог квартиры, расположенной по адресу: адрес, для чего ФИО1 необходимо направиться в организацию «Мосинвестфинанс» оформить кредит. 30 сентября 2023 года по требованию неустановленных лиц в МФЦ «Люблино» ФИО1 оформила договор целевого займа № 109-2023 с Кредитным Потребительским Кооперативом «Финопора» на сумму сумма под 12% годовых и договор залога недвижимого имущества № 109-2023. Введенная в заблуждение, истец не знала какие договора она подписывает. Обязательства ПК «Финопора» в полном объеме не исполнены, деньги в сумме сумма не передавались. График платежей не предоставлялся. Договор залога недвижимого имущества № 109-2023 от 30 сентября 2023 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, сведения о залоге квартиры в силу закона внесены в ЕГРП. Согласно выписки из ЕГРН установлено обременение: ипотека от 05.10.2023 года, срок действия с 05.10.2023 года по 30.03.2024 года в пользу Кредитного потребительского Кооператива «Финопора». 09 октября 2023 года по требованию неустановленных лиц в МФЦ в ТЦ Европейский под предлогом оформления договора займа и получения денег, ФИО1 подписала договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес. Разговоров о продаже квартиры не было, истец квартиру продавать не собиралась, деньги в размере сумма за квартиру не получала. Спорная квартира по акту приема- передачи от ФИО1 к ФИО3 не передавалась, ключи от квартиры не передавались, квартиру не освобождали.

фио обратилась в суд с встречным иском к ФИО2, ФИО1, в котором просила признать фио добросовестным приобретателем квартиры № 3, расположенной по адресу: адрес, с кадастровым номером ...-77/072/2022-2.

В обоснование встречного иска указано, что 09 октября 2023 года между ФИО1, как продавцом, и ФИО3, как покупателем, был заключен договор купли-продажи квартиры № 3, расположенной по адресу: адрес, с кадастровым номером ...- 77/072/2022-2. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Во исполнение указанных норм при заключении вышеуказанного договора купли-продажи фио действовала разумно, добросовестно и проявила должную гражданскую осмотрительность, заключающуюся, в том числе, в получении выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на квартиру, в которой в качестве собственника была указана продавец - ФИО1, при этом она знала об обременении квартиры правами каких-либо третьих лиц, которые были погашены после продажи вышеуказанной квартиры. В сложившемся споре указанные Конституционным судом обстоятельства для непризнания покупателя добросовестным приобретателем отсутствуют. Право собственности фио на квартиру, расположенную по адресу: адрес, с кадастровым номером ...- 77/072/2022-2, было зарегистрировано в установленном законом порядке. Кроме того, цена договора купли-продажи в размере сумма соответствовала среднерыночной стоимости аналогичного имущества и была оплачена фио ФИО1, в полном объеме. Данный факт подтверждается написанной распиской и последующими расходованиями денежных средств ФИО1

Истец по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку представителя по доверенности фио, которая на удовлетворении первоначального иска настаивала, в дополнение указывала на те обстоятельства, что ФИО1 и ее дочь ФИО2 признаны в рамках уголовного дела потерпевшими.

Ответчик по первоначальному и встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку представителя по доверенности фио, которая полагала возможным первоначальный иск удовлетворить, встречные требования оставить без удовлетворения.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) фио в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку представителя по доверенности фио, который доводы встречного иска поддерживал, просил требования первоначального иска оставить без удовлетворения.

Представитель третьего лица по первоначальному и встречному иску Банк ВТБ (ПАО) по доверенности фио в судебном заседании поддерживал позицию, ранее представленную в адрес суда, полагал, что недействительность сделок стороной истца не доказана.

Третьи лица по первоначальному иску ПАО СК «Росгосстрах», адрес, по встречному иску Управление Росреестра по Москве явку своих представителей не обеспечили, извещены.

В соответствии со статьей 113 ГПК РФ Лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В соответствии с п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Неполучение повесток на судебные заседания не является препятствием для рассмотрения дела с учетом п. 1 ст. 20 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ).

Исходя из части 1 статьи 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело при данной явке, исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Как указано в ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от дата N 1541-1 (ред. от дата) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", право на приобретение в собственность жилого помещения, занимаемого на условиях социального найма, в порядке приватизации может быть реализовано только с согласия всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних и несовершеннолетних лиц в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

Положениями ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Как следует из п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего кодекса.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 года N 16-П, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Соответственно, указанное законоположение в части, относящейся к понятию "добросовестный приобретатель", не может рассматриваться как неправомерно ограничивающее права, гарантированные Конституцией Российской Федерации, в том числе ее статьями 8 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).

На основании ст. 7 ФЗ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", снятие граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае признания утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда.

На основании п. 4 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом.

В силу ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Как указано в ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Как установлено в судебном заседании, 13.07.2022 г. между Департаментом городского имущества адрес и ФИО1 был заключен договор передачи квартиры № 3, расположенной по адресу: адрес.

На момент заключения договора имеют право пользования жилым помещением на условиях социального найма следующие граждане: ФИО1 и ФИО2

30 сентября 2023 года между КПК «ФИНОПОРА» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор целевого займа № 109-2023, согласно условиям которого, заемщику были предоставлены кредитные денежные средства в размере сумма, сроком возврата до 30.06.2024 г., с уплатой процентов в размере 12 % годовых.

Согласно п. 10 индивидуальных условий кредитования, заемщиком в целях обеспечения надлежащего исполнения условий договора кредита, в залог была предоставлена квартира № 3, расположенная по адресу: адрес.

Таким образом, 30.09.2023 г. между КПК «ФИНОПОРА» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор залога недвижимого имущества № 109-2023, предметом которого являлся спорный объект недвижимости.

Договор залога недвижимого имущества № 109-2023 от 30 сентября 2023 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, сведения о залоге квартиры в силу закона внесены в ЕГРП.

В настоящее время собственником квартиры № 3, расположенной по адресу: адрес является ФИО2, фио, что следует из выписки из ЕГРН, представленной в адрес суда. (л.д. 11-14)

Право собственности ФИО3 в отношении квартиры №3, расположенной по адресу: адрес возникло на основании заключенного договора купли-продажи квартиры от 09.10.2023 г., заключенного между ФИО1 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель).

Условиями договора купли-продажи квартиры определено, что продавец продал, а покупатель купил в собственность жилую квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Пунктом 3 договора купли-продажи квартиры определено, что квартира продана за сумма

В силу п. 6 договора в случае сокрытия сведений, указанных в п.4, настоящего договора и введения в заблуждение Покупателя, Продавец несет полную материальную ответственность по последствиям разрешения спора.

Согласно п. 15 договора стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, а также патронажем и на учете в ПНД и НД, не находятся в состоянии алкогольного, токсического, наркотического опьянения, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Факт передачи денежных средств в сумме сумма подтверждается представленной в адрес суда копией расписки ФИО1, составленной ей собственноручно 09.10.2023 г. (л.д. 152 том дела I)

В последующем, 10 ноября 2023 года между ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого, продавец продал, а покупатель купил в собственность жилую квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Пунктом 1.4 договора купли-продажи квартиры определено, что квартира продана за сумма

Пунктом 5.7. договора определено, что стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить договор на крайне невыгодных условиях.

10 ноября 2023 года между ПАО Банк ВТБ и ФИО2 был заключен кредитный договор № V623/1119-0001642, согласно условиям которого, заемщику предоставлены кредитные денежные средства в размере сумма, сроком возврата на 242 мес., с уплатой процентов в размере 14,00 % годовых.

В настоящее время, согласно представленной ФИО1 выписки из домовой книги, по состоянию на 26 марта 2024 г. (л.д. 27 том дела I), в квартире № 3, расположенной по адресу: адрес зарегистрированы ФИО2, ФИО1

Передача денежных средств по договору купли-продажи от 10.11.2023 года подтверждена представленной в адрес суда выпиской движения денежных средств по расчетному счету ФИО2 (л.д. 181-182, 183-184 том дела I).

Согласно сведениям о движении денежных средств по счету ФИО3, денежные средства от продажи жилого помещения – квартиры № 3, поступили на ее расчетный счет, согласно откуда ей такие денежные средства были зачислены на вклад. (л.д. 206 том дела I)

При этом, судом также установлено, что 30.10.2023 года произведено полное погашение задолженности по договору № 109-2023 от 30.09.2023 г., заключенного между КПК «ФИНОПОРА» и ФИО1, ФИО2, ФИО3, что следует из сведений, представленных по запросу суда, КПК «ФИНОПОРА», а также представленным в адрес суда платежным поручением № 924 от 30.10.2023 г. (л.д. 1, 27 том дела II)

31 января 2024 года ФИО1 обратилась в адрес ОМВД России по адрес с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении неустановленных лиц, под влиянием обмана которых, ей были заключены договоры купли-продажи квартиры.

Согласно постановлению СО ОМВД России по адрес от 31 января 2024 года в отношении неустановленных лиц было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст.159 УК РФ.

19 июля 2024 года судьей Тверского районного суда адрес вынесено постановление о наложении ареста на имущество по уголовному делу № 12301450060001175, возбужденного по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст.159 УК РФ, в отношении фио, фио, фио, фио, фио, в т.ч. в отношении квартиры № 3, расположенной по адресу: адрес (л.д. 33-34 том дела II)

Как следует из текста постановления, в рамках уголовного дела установлены обстоятельства, что в период с 28 августа 2023 года по 09 ноября 2024 года фио, фио, фио, фио и фио действуя группой лиц по предварительному сговору совместно с неустановленными лицами, имея преступный умысел, направленный на хищение чужого имущества путем обмана в отношении граждан (преимущественно социально незащищенных лиц престарелого возраста), под предлогом сохранения денежных средств, убедили лиц указанной категории, в том числе фио, фио, фио, фио, ФИО1, фио, фио, фио, фио ФИО4, снять денежные средства с банковских счетов, принадлежащих последним, после чего перевести их на банковские счета подконтрольным неустановленным лицам или передать денежные средства нарочно фио, фио, фио, фио, для последующего их перевода на неустановленные следствием цифровые кошельки.

Постановлением СО 9 отдела СЧ по РОПД ГСУ ГУ МВД России по адрес от 25 октября 2024 года ФИО1 признана потерпевшей в рамках уголовного дела № 12301450060001175 (л.д. 45-46 том дела II)

Постановлением СО 9 отдела СЧ по РОПД ГСУ ГУ МВД России по адрес от 25 октября 2024 года ФИО2. признана потерпевшей в рамках уголовного дела № 12301450060001175 (л.д. 47-48 том дела II)

В рамках уголовного дела № 12301450060001175 был произведен допрос потерпевшей ФИО1, ФИО2 (л.д. 35-37 том дела II)

Стороной истца по первоначальному иску было отмечено, что 30 сентября 2023 года по телефону не установленные следствием лица сообщили ложную информацию и для предотвращения мошеннических действий предложили оформить кредит под залог квартиры, расположенной по адресу: адрес, для чего ФИО1 30 сентября 2023 года по требованию неустановленных лиц ФИО1 оформила договор целевого займа № 109-2023 с КПК «Финопора» на сумму сумма под 12% годовых и договор залога недвижимого имущества № 109-2023. Введенная в заблуждение, истец не знала какие договора, она подписывает. 09 октября 2023 года по требованию неустановленных лиц в МФЦ в ТЦ Европейский под предлогом оформления договора займа и получения денег, ФИО1 подписала договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес. Разговоров о продаже квартиры не было, истец квартиру продавать не собиралась, деньги в размере сумма за квартиру не получала. Спорная квартира по акту приема-передачи от ФИО1 к ФИО3 не передавалась, ключи от квартиры не передавались, квартиру не освобождали.

ФИО1 полагает, что сделка, совершенная под влиянием обмана может быть признана судом недействительной по следующим основаниям.

На основании ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Г К РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Данная сделка должна быть признана судом недействительной, поскольку какого-либо намерения продавать свою квартиру ФИО3 у ФИО1 не имелось, договор купли - продажи от 09 октября 2023 года был подписан ею под влиянием обмана. При этом ФИО1 думала, что занимается оформлением займа под залог (ипотеки) спорной квартиры. О том, что она не является собственником квартиры узнала от знакомого риэлтора в январе 2024 года. Никакого волеизъявления на заключение договора купли-продажи квартиры у истца не было, с просьбой найти покупателя на квартиру ни в какие организации она не обращалась, квартиру покупателю не показывала, ключи от квартиры не передавала, деньги от нее не получала.

В процессе рассмотрения гражданского спора фио обратилась в порядке ст. 137, 138 ГПК РФ в суд со встречным иском о признании ее добросовестным приобретателем.

Суд, учитывая мнение участников процесса, считает возможным рассмотреть гражданское дело по представленным доказательствам.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не по правилам главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 34).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 35).

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя (пункт 37).

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Исходя из приведенной выше нормы права и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, добросовестность приобретателя презюмируется.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 постановления N).

По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (пункт 39).

Из содержания указанных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в случае приобретения имущества не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать, должны применяться положения статей 301 и 302 названного выше Кодекса, для которых юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются факт выбытия имущества из владения собственника по его воле либо помимо его воли, а также то, являлось ли приобретение возмездным и добросовестным.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 поименованного кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

В соответствии с п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 1 постановления от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пояснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в п. п. 7, 8 вышеуказанного постановления, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявляя требования о признании договора купли-продажи жилого помещения от 09.10.2023 г. недействительной сделкой, а также последующей сделки между ФИО3 и ФИО2, истец ссылается на совершение ею договора в состоянии, не позволяющем понимать значение своих действий и руководить ими, ввиду нахождения под влиянием существенного заблуждения и обмана со стороны третьих лиц (мошенников), представившихся сотрудниками спецслужб.

В силу ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (п. 1). Если сделка признана недействительной на основании этой статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 данного кодекса (п. 3).

Положениями п. 1 ст. 171 поименованного выше кодекса регламентировано, что ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

В соответствии со статьей 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1). Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5). Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 данного кодекса. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона (п. 6).

В силу статьи 179 названного выше кодекса сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (п. 2). Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 этой статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 данного кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки (п. 4).

Приведенные нормы закона предусматривают последствия заключения сделки с пороком воли.

Вместе с тем, судом, на основании совокупной оценки представленных в дело доказательств установлено, что ФИО1, а впоследствии ее дочь ФИО2, последовательно совершили комплекс действий, направленных на заключение договора купли-продажи квартиры от 09.10.2023 года и 10 ноября 2023 года, и получение денежных средств, данные денежные средства истец ФИО1 получила лично, что подтверждалось представленной покупателем в адрес суда распиской, о признании недействительной, которой, стороной продавца не заявлялось, и распорядилась ими посредством внесения и перечисления на расчетные счета иных неизвестных ей лиц.

Согласно пояснениям ФИО1 в судебном заседании, письменным объяснениям в рамках уголовного дела истец осознавала, что заключает договор купли-продажи недвижимого имущества, в результате которого квартира будет продана покупателям за цену, указанную в нем, будет произведен переход права собственности, интересовалась у мошенников последствиями сделки для покупателей в случае возвращения квартиры в ее собственность.

Из совокупной оценки представленных в дело доказательств, пояснений сторон, в том числе, истца ФИО1 о понимании ею в дату заключения договора купли-продажи квартиры последствий совершаемой ею сделки в виде перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, суд приходит к выводу об отсутствии пороков воли истца ФИО1 при заключении и исполнении договора купли-продажи от 09.10.2023 года и понимании ею сути совершаемой сделки.

Тот факт, что на ФИО1 было оказано давление со стороны неустановленных лиц при установленных по делу обстоятельствах безусловным основанием для признания договора купли-продажи от 09.10.2023 г., недействительной сделкой являться не может в силу следующего.

ФИО1 в судебном заседании не оспаривалось, что она при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения не ставила ответчиков в известность об истинных причинах продажи квартиры. Таким образом, ответчики не знали и не могли знать при отсутствии соответствующих пояснений со стороны истца ФИО1 о воздействии на нее третьих лиц, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Судом не установлено отклонение действий ответчиков от добросовестного поведения, ожидаемого от них в данном случае, ФИО2, фио не совершали действий, направленных на введение в заблуждение истца относительно существа оспариваемой сделки, не обманывали и не запугивали ее. Ответчик фио с должной степенью осмотрительности, действуя добросовестно, при совершении договора купли-продажи совершила действия по проверке спорного имущества, продавца на наличие в отношении нее признаков банкротства физического лица, а также заболеваний, препятствующих осознанию сути совершаемой сделки, заключила договор купли-продажи в территориальном отделе ГБУ адрес МФЦ. При этом, стоимость приобретаемой квартиры установлена сторонами, с учетом кадастровой стоимости жилого помещения, по рыночной цене.

При разрешении заявленных требований суд считает необходимым учесть, что все денежные средства от продажи квартиры были перечислены истцом на счета неустановленных лиц. Кроме того, ФИО1 и ее дочерью ФИО2 были оформлены кредитные договоры, полученные денежные средства по которым также были перечислены истцом ФИО1 на счета неустановленных лиц.

Указанные обстоятельства истцом ФИО1 не оспариваются и подтверждаются материалами дела.

Таким образом, судом установлено и не оспаривается иными лицами, участвующими в деле, что ФИО1 является неплатежеспособной, вернуть полученные по сделке денежные средства не сможет.

Принимая во внимание изложенное, оценив представленные в дело доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признании договора купли-продажи от 09.10.2023 года недействительной сделкой.

Учитывая указанные обстоятельства, у суда отсутствуют правовые основания и для признания договора купли-продажи квартиры от 10.11.2023 года, заключенного между ФИО3 и ФИО2, недействительным, поскольку на дату продажи жилого помещения по адресу: адрес ., ответчик являлась ее законным владельцем, право собственности в установленном законом порядке было зарегистрировано в органах, осуществляющих государственную регистрацию недвижимости, заключение сделки осуществлялось с привлечением заемных денежных средств Банк ВТБ (ПАО), договор был исполнен сторонами.

Каких-либо достоверных и допустимых доказательств того, что при совершении возмездных сделок купли-продажи спорной квартиры покупатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцом по первоначальному иску суду не представлено.

Ограничения права собственности, препятствующие распоряжению продавцом имуществом, отсутствовали. Кроме того, спорная квартира приобреталась покупателями по рыночной цене, что документально полностью последними подтверждено.

Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте п. 1 ст. 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

При таких обстоятельствах, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с нормами действующего законодательства РФ, регулирующими спорные правоотношения, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований в части признания недействительными договоров купли-продажи спорной квартиры не имеется.

Суд полагает необходимым удовлетворить встречный иск и признать фио добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: адрес,.

Оснований для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи государственной регистрации права собственности ФИО3, и признании за ФИО1 и ФИО2 права собственности на указанную квартиру, у суда также не имеется.

Согласно Конституции РФ право собственности и иные имущественные права гарантируются посредством права на судебную защиту (статья 46, часть 1), которая в силу ее статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) должна быть полной и эффективной, отвечать критериям пропорциональности и соразмерности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, кредиторов, должников; возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо, основное содержание данных конституционных прав; сама же возможность ограничений и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей.

Неприкосновенность собственности и свобода договора являются необходимыми гарантиями беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей ("собственность обязывает") на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота. Следовательно, под действие указанных конституционных гарантий подпадают имущественные права лица, владеющего вещью на законных основаниях, включая ее добросовестного приобретателя.

Приведенные правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации отражены в постановлении от 22.06.2017 года N 16-П.

Действующее законодательство РФ исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, в связи с чем, Конституционный Суд указал, что положение статьи 35 (часть 1) Конституции РФ, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано, как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя. (Постановление от 13.07.2021 года N 35-П). На взаимосвязь надлежащей заботливости и разумной осмотрительности участников гражданского оборота с их же добросовестностью обращается внимание и в ряде других решений Конституционного Суда РФ (Постановление 03.02.2022 года дата N 5-П).

Разъяснения, связанные с понятием "добросовестный приобретатель", содержатся, в частности, в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что необходимая совокупность юридически значимых обстоятельств, истцом по первоначальному иску не доказана, в частности, незаконность владения ответчиками спорным жилым помещением при наличии добросовестности их действий по приобретению спорной квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, аннулировании записи в ЕГРН - отказать.

Встречный иск ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем - удовлетворить.

Признать фио (СНИЛС ...) добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером № ..., общей площадью 56,7 кв.м., расположенной по адресу: адрес, приобретенной по договору купли - продажи квартиры от 09 октября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с момента принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Люблинский районный суд адрес.

Судья Е.Н. Стратонова

Решение в окончательной форме принято 03 апреля 2026 года.

Судья Е.Н. Стратонова