УИД 23RS0002-01-2022-000733-31

Судья Федоров Е.Г. Дело № 33-29638/2023

2-2179/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 августа 2023 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Бендюк А.К., Крюкова С.Н.

по докладу судьи Поповой Е.И.

при секретаре-помощнике судьи Демине Ф.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению временного управляющего ООО «Консалт-Сервис» - ФИО1 к МитЮ.Ю. А., ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, встречному исковому заявлению ФИО2 к временному управляющему ООО «Консалт-Сервис» - ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, а также заявлению третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6. ФИО16, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к ООО «Консалт-Сервис», МитЮ.Ю. А., ФИО2 о понуждении исполнения договора от 28 июня 2019 года, заключенного между МитЮ.Ю. А., ФИО2 и ООО «Консалт- Сервис» и передаче третьим лицам недвижимого имущества в собственность

по апелляционным жалобам представителя ФИО2 по доверенности ФИО12, конкурсного управляющего ООО «Консалт Сервис» ФИО1, представителя ФИО11, ФИО10 по доверенности ФИО13 на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 28 ноября 2022 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Временный управляющий Общества с ограниченной ответственностью "Консалт-Сервис» (далее по тексту — ООО «Консалт-Сервис») ФИО1 обратился в суд с иском к МитЮ.Ю. А., ФИО2 о государственной регистрации перехода трава собственности к ООО «Консалт-Сервис» на основании договора купли- продажи от 28.06.2019, заключенного с МитЮ.Ю. А. и ФИО2, на недвижимое имущество - земельный участок площадью 650 кв.м, кадастровый ........, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: Краснодарский край, ............, и расположенный на нем жилой дом площадью 461,3 кв.м, кадастровый ........, этажность: 3, адрес: Краснодарский край, ............Б.

Исковые требования мотивированы тем, что между ООО «Консалт- Сервис» и ФИО14, ФИО2 был заключен договор купли- продажи от 28.06.2019г., в соответствии с которым ФИО14 и ФИО2 приняли на себя обязательство передать в собственность ООО «Консалт-сервис» недвижимое имущество - земельный участок площадью 650 кв.м., кадастровый ........, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: Краснодарский край, ............, и расположенный на нем жилой дом, площадью 461,3 кв., кадастровый ........, этажной: 3, адрес: Краснодарский край, н. Сочи, ............. 30Б. Недвижимое имущество было передано продавцами ФИО14 и ФИО2 покупателю ООО «Консалт-Сервис» в момент подписания договора купли-продажи. В настоящее время спорные объекты недвижимости находятся во владении и пользовании ООО «Консалт-Сервис». Право собственности в Едином государственной реестре недвижимости за ООО «Консалт-Сервис» не зарегистрировано. ФИО14, ФИО2 уклоняются от подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности, что явилось основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

ФИО2 предъявила в суд встречное исковое заявление, в котором просит расторгнут договор купли-продажи от 26.06.2019 г., заключенный между ФИО14, ФИО2 и ООО «Консалт- Сервис», в соответствии с которым ФИО14 и ФИО2 обязались передать в собственность ООО «Консалт-Сервис» объекты недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером ........, площадью 650 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Краснодарский край, ............, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером ........, площадью 461,3 кв.м., этажность - 3, находящийся по адресу: Краснодарский край, ............Б, оставив перечисленную сумму задатка у ФИО15

В обоснование встречного искового заявления ФИО2 указала, что до настоящего времени ООО «Консалт-Сервис» ФИО14 и ФИО2 не переведена сумма задатка, определенная в п. 5.1. договора купли-продажи от 26.06.2019 г., окончательный расчет с ФИО14, ФИО2 также не произведен.

Временный управляющий ООО «Консалт-Сервис» ФИО1 представил суду возражения на встречное исковое заявление, в которых указал, что при отсутствии требований о расторжении договора купли- продажи от 26.06.2019 г. со стороны второго продавца встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Определением от 3 июля 2022г. к участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора судом были привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО16, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11.

Третьими лицами заявлены требования о понуждении исполнить договор от 28 июня 2019г., заключенный между ФИО2, ФИО14 и ООО «Консалт-Сервис» и обязать ООО «Консалт-Сервис» выделить и передать третьим лицам в собственность помещения в спорном доме и долю в земельном участке, площадью 650 (шестьсот пятьдесят) кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402006:1025, находящийся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, ............

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 28 ноября 2022 года в удовлетворении искового заявления временного управляющего ООО «Консалт-Сервис» - ФИО1 к МитЮ.Ю. А., ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, - отказано.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к временному управляющему ООО «Консалт-Сервис» - ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома - отказано.

В удовлетворении требований ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО16, ФИО7, ФИО8. ФИО9, ФИО10, ФИО11 ООО «Консалт-Сервис», МитЮ.Ю. А., ФИО2 о передачи права собственности на объекты недвижимости, - отказано.

Не согласившись с данным решением суда, представителя ФИО2 по доверенности ФИО12 подала апелляционную жалобу, в которой выражает несогласие с принятым по делу судебным решением в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, просит его отменить в части и принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО2 удовлетворить, ссылаясь на то, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы процессуального права.

Конкурсный управляющий ООО «Консалт Сервис» ФИО1 также подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований и принять по делу в данной части новое решение, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права.

Представитель третьих лиц - ФИО13 также подал апелляционную жалобу, в которой выражает несогласие с принятым по делу решением в части отказ в удовлетворении исковых требований третьих лиц и принять по делу в данной части новое решение об удовлетворении вышеуказанных требований также, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ФИО2 по доверенности ФИО12 и ФИО17 на доводах жалобы настаивали. Просили решение суда отменить в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебных извещений. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда по ее доводам.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. ст. 309-310, 329 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ либо изменение условий обязательства не допускается.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По правилам ст. 421 ГК РФ, граждане свободны в заключение договора, при этом могут заключить договор как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу положений ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 485 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Как следует из п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В п. 2 ст. 551 ГК РФ указано, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из п. 3 ст. 551 ГК РФ следует, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности па недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли- продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Из приведенных разъяснений следует, что обязательным условием для удовлетворения иска о регистрации права собственности на недвижимое имущество является установление факта передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи, либо в случае, если имущество не было передано, то требование о регистрации права собственности на недвижимое имущество должно быть соединено с требованием о передаче такого имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28 июня 2019 г. между ФИО18, ФИО2 и ООО «Консалт-Сервис» был заключен договор купли-продажи (далее по тексту - Договор от 28.06.2019 г.).

Согласно п. 1. Договора от 28.06.2019 г. ФИО14, ФИО2 прияли обязательства передать в собственность, а ООО «Консалт-Сервис» оплатить и принять в соответствии с условиями данного договора следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 650 кв.м, кадастровый ........, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: Краснодарский край, ............, и расположенный на нем жилой дом площадью 461,3 кв.м, кадастровый ........, этажность: 3, адрес: Краснодарский край, ............Б.

В соответствии с 5.1. Договора от 28.06.2019 г. общая цена индивидуального жилого дома и земельного участка составляет 38 000 000 (Тридцать восемь миллионов) рублей, по 19 000 000 (Девятнадцать миллионов) рублей каждая из долей, принадлежащих Продавцам.

Как следует из абз. 3 п. 5.1 Договора от 28.06.2019 г. Стороны пришли к соглашению, что расчет по Договору от 28.06.2019 г. будет производиться на условиях рассрочки, окончательный расчет должен быть произведен в срок до 28.07.2019 г.

В п. 8 Договора от 28.06.2019 г. указано, что обязательство ООО «Консал-Сервис» по оплате стоимости указанного земельного участка и индивидуального жилого дома считаются выполненными с момента получения ФИО14, ФИО2 денежных средств, указанных в п. 5.1. данного договора в соответствии с п. 5.1. данного договора, в полном объеме.

По смыслу п. 15 Договора от 28.06.2019 г. во исполнение ст. 556 ГК РФ, данным договором ФИО14, ФИО2 передают в собственность ООО «Консалт-Сервис», а ООО «Консалт-Сервис» обязуется оплатить общую сумму сделки согласно п. 5 данного Договора и принять указанный индивидуальный жилой дом и земельный участок в срок до 31.07.2019 года. В случае неисполнения обязательств по данному договор}} между Сторонами в срок до 31.07.2019 г. данный договор подлежит расторжению.

Судом установлено, что индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, площадью 461,3 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, ............, дом ........, с кадастровым номером ........ принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО14, ФИО2 по 1/2 доли каждому.

Земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 650 кв.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположен в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г. Сочи, р- н Адлерский, ул. Чкалова, с кадастровым номером 23:49:0402006:1025 принадлежит на праве собственности ФИО2

Согласно представленному в материалы дела акту сверки между ООО «Консалт-Сервис» и ФИО2 и приложенным квитанциям и чекам ООО «Консалт-Сервис» выплатило ФИО2 денежные средства на общую сумму 18 015 000 (Восемнадцать миллионов пятнадцать тысяч) рублей.

В соответствии с платежными поручениями ФИО14 ООО «Консалт-Сервис» были перечислены денежные средства на общую сумму 1 800 000 (Один миллион восемьсот тысяч) рублей.

Таким образом, общая сумма перечисленных денежных средств по Договору от 28.06.2019 г. составляет 19 815 000 (Девятнадцать миллионов восемьсот пятнадцать тысяч) рублей.

При этом доводы ФИО2 о том, что денежные средства перечислялись в том числе на счет некоего Дмитрия, который не имеет отношения к спорному договору являются несостоятельными поскольку предварительным договором купли-продажи предусмотрена возможность получения оплаты по договору ФИО19.

Разрешая спор в части первоначального иска, а также исковых требований третьих лиц суд первой инстанции исходил из следующего.

Так, ООО «Консалт-Сервис» в подтверждение факта передачи недвижимого имущества по Договору от 28.06.2019 г. ссылается на п. 15 данного Договора.

Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 2 ст. 431 ГК РФ, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи последующее поведение сторон.

Буквальное толкование п. 15 Договора от 28.06.2019 г., в их взаимосвязи п. 16 Договора от 28.06.2019 г., в соответствии с которым с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, после полной оплаты стоимости указанного индивидуального жилого дома и земельного участка, согласно п. 5.1. данного Договора, обязательства сторон по приему-передачи индивидуального жилого дома и земельного участка считаются исполненными, не позволяет установить факт передачи недвижимого имущества по указанному договору.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что недвижимое имущество по Договору от 28.06.2019 г. не было передано ООО «Консалт-Сервис», а, следовательно, требования о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости не подлежит удовлетворению, при отсутствии требования о передаче недвижимого имущества ООО «Консалт- Сервис».

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку регистрация спорного имущества за ООО «Консалт- Сервис» в отсутствие сведений о полной оплате задолженности по договору, а также с учетом процедуры банкротства в отношении ООО «Консалт-Сервис», а значит отсутствием гарантий полной оплаты задолженности может привести к нарушению прав и законных продавца.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 о расторжении Договора от 28.06.2019 г. суд первой инстанции также пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .......... N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

На стороне продавца по Договору от 28.06.2019 г. выступали два физических лица ФИО14, ФИО2, в свою очередь иск о расторжении Договора от 28.06.2019г., заявлен только ФИО2, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований, в отсутствие волеизъявления ФИО20 на расторжение Договора от 28.06.2019 г.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции также соглашается и при этом также исходит из того, что в данном случае сумма произведенных платежей по договору составила более 50% стоимости недвижимого имущества, в связи с чем доводы на передачу не в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи как на существенное нарушение договора покупателями, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, нельзя признать достаточным для признания указанных нарушений со стороны покупателей существенными.

При этом, истец не лишен возможности обратиться за восстановлением нарушенного права путем взыскания оставшейся задолженности по оплате в судебном порядке, после погашения которой исполнить договор в полном объеме, в том числе путем регистрации права собственности на недвижимое имущество на покупателя.

Доводов, влияющих на законность решения и требующих дополнительной проверки, апелляционные жалобы не содержат. В связи с этим судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения. Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения суда, судебная коллегия также не усматривает.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 28 ноября 2022 года - оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25.08.2023 года.

Председательствующий: Попова Е.И.

Судьи: Бендюк А.К.

Крюков С.Н.