Решение по делу № 2-1446/2022 от 16.01.2023 | Березовский районный суд (Красноярский край)

№ 2-204/2023 (2-1446/2022)

24RS0004-01-2022-001108-36

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 января 2023 года п. Березовка

Березовский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Есиной С.В.,

с участием истца ФИО1,

при секретаре Антипенко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 28.10.2014 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2,

- прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок общей площадью 999 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – одноквартирные индивидуальные отдельно стоящие жилые дома с приусадебными участками, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: <адрес>, участок находится примерно в 500 м. от ориентира по направлению на запад, адрес ориентира: Красноярский край, <адрес>, контур пашни №,

- признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 999 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – одноквартирные индивидуальные отдельно стоящие жилые дома с приусадебными участками, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: <адрес>, участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на запад, адрес ориентира: Красноярский край, <адрес>, контур пашни №,

- освободить земельный участок общей площадью 999 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – одноквартирные индивидуальные отдельно стоящие жилые дома с приусадебными участками, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: <адрес>, участок находится примерно в 500 м. от ориентира по направлению на запад, адрес ориентира: Красноярский край, <адрес>, контур пашни № от запрета на совершение действий по регистрации, установленных на основании:

1. постановления ОСП по <адрес> УФССП России по Красноярскому краю №-ИП от <дата>, номер государственной регистрации 24:04:0501006:736-24/102/2020-10 от <дата>,

2. постановления ОСП по <адрес> УФССП России по Красноярскому краю №-ИП от <дата>, номер государственной регистрации 24:04:0501006:736-24/102/2019-8 от <дата>,

3. постановления ОСП по <адрес> УФССП России по Красноярскому краю №-ИП от <дата>, номер государственной регистрации 24:04:0501006:736-24/009/2019-5 от <дата>,

4. постановления ОСП по <адрес> УФССП России по Красноярскому краю №-ИП от <дата>, номер государственной регистрации 24:04:0501006:736-24/099/2019-3 от <дата>,

5. постановления ОСП по <адрес> УФССП России по Красноярскому краю №-ИП от <дата>, номер государственной регистрации 24:04:0501006:736-24/095/2019-2 от <дата>.

Требования мотивированы тем, что <дата> он и ФИО2 заключили договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает за 500 000 рублей вышеуказанный земельный участок. В п. 2 договора стороны определили, что расчет за земельный участок производится в течение трех лет с момента подписания договора, в равных частях по 14 000 рублей до 25 числа каждого месяца до полной оплаты по договору путем перечисления денежных средств на счет в банке открытый на имя ИП ФИО1. Несмотря на то, что в п. 3 договора купли-продажи указано, что земельный участок принят покупателем до подписания договора, в силу чего договор имеет силу и значимость приема-передаточного акта, в действительности земельный участок до настоящего времени находится в его (истца) пользовании. Поскольку переход права собственности, а также залог в силу закона зарегистрированы в установленном законом порядке <дата>, то в соответствии с условиями договора оплата должна была быть произведена не позднее <дата>. Однако до настоящего времени ответчик условия договора купли-продажи в части оплаты приобретенного объекта недвижимости не исполнила, им денежные средства за земельный участок не получены. Неоплата покупателем цены по договору является существенным нарушением условий договора, лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи. Поскольку ответчик не может исполнить свои обязательства по договору купли-продажи земельного участка от <дата>, то <дата> стороны заключили соглашение о расторжении указанного выше договора. В этот же день, <дата> соглашение о расторжении договора совместно с заявлениями сторон сделки были поданы в Управление Росреестра, однако государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что в ЕГРН в отношении земельного участка были внесены записи о запрещении регистрации. <дата> он обратился в ОСП по <адрес> с заявлением, в котором просил снять запрет на регистрацию прав на земельный участок. Постановление ведущего судебного пристава-исполнителя от <дата> в удовлетворении заявления было отказано. <дата> он повторно обратился в ОСП с заявлением о снятии запрета на регистрацию прав в отношении земельного участка. Данное заявление также оставлено без удовлетворения. Существующие обременения в виде запрета регистрационных действий нарушают его права, поскольку без регистрации перехода права собственности он не может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как своим собственным, а до регистрации перехода права на его имя наличие запретов нарушает его права как фактического собственника имущества.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснил, что денежные средства за спорный земельный участок ФИО2 не выплачивала, поскольку приобрела другой земельный участок и начала строительство на нем.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, путем направления сообщения по адресу указанному в иске, а также по месту регистрации, подтвержденному сведениями предоставленными сотрудниками отдела адресно-справочной работы ГУ МВД России по Красноярскому краю. Указанные письма ответчик не получила, письма возвращены в суд с отметкой «истечение срока хранения».

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, Управление Росреестра по Красноярскому краю (межмуниципальный Березовский отдел) в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, предоставил пояснения на исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, ОСП по <адрес> ГУФССП России по Красноярскому краю, ПАО «Красноярскэнергосбыт», ООО МКК «Пятый элемент» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомили.

В силу ст.ст. 167, 233 ГПК РФ суд с согласия истца считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когла договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, срок и размеры платежей.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1, п. 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п.п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за переданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из разъяснений, данных в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что <дата> между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 999 кв.м., с кадастровым номером 24:04:0501006:736, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: одноквартирные индивидуальные отдельно стоящие жилые дома с приусадебными земельными участками. Адрес (местонахождение) объекта: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 500 м. от ориентира по направлению на запад. Адрес ориентира: Красноярский край, <адрес>, контур пашни №. Стоимость земельного участка определена сторонами в размере 500000 рублей.

Согласно п. 2 договора вся сумма в размере 500 000 рублей выплачивается продавцу в течение трех лет с момента подписания настоящего договора, в равных частях по 14 000 рублей до 25 числа каждого месяца до полной оплаты по договору на расчетный счет ИП ФИО1

В соответствии с п. 2.3 договора до полного расчета по настоящему договору земельный участок находится в залоге у продавца.

<дата> зарегистрировано право собственности ФИО2 на спорный земельный участок, с кадастровым номером 24:04:0501006:736, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата>.

Кроме того, <дата> произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу продавца ФИО1 Срок действия с <дата> на 3 года.

Из пояснений истца ФИО1, данных им в процессе рассмотрения дела, денежные средства ФИО2 в счет оплаты стоимости земельного участка, на счет ФИО1 не переводились, что также подтверждается выписками операций по лицевому счету истца.

<дата> между сторонами заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Согласно п. 2 указанного соглашения, по обоюдному соглашению сторон, договор купли-продажи земельного участка от <дата>, общей площадью 999 кв.м., с кадастровым номером 24:04:0501006:736, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: одноквартирные индивидуальные отдельно стоящие жилые дома с приусадебными земельными участками. Адрес (местонахождение) объекта: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 500 м. от ориентира по направлению на запад. Адрес ориентира: Красноярский край, <адрес>, контур пашни №, расторгается.

Оценивая представленные доказательства, суд исходит из того, что основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 3 ст. 453 ГК РФ, кроме того, суд принимает во внимание, что положениями ст.ст. 309-310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Принимая во внимание факт неисполнения ответчиком условий договора в части оплаты денежных средств за спорный земельный участок, добровольного заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи, исходя из фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что неисполнение ответчиком условий договора в части оплаты денежных средств за спорный земельный участок, является существенным нарушением оспариваемого договора, значительно нарушает права истца, и признаются влекущими расторжение договора купли-продажи.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 999 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – одноквартирные индивидуальные отдельно стоящие жилые дома с приусадебными участками, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: <адрес>, участок находится примерно в 500 м. от ориентира по направлению на запад, адрес ориентира: Красноярский край, <адрес>, контур пашни №, заключенного <дата> между ФИО1 и ФИО2, что в свою очередь является основанием для возврата имущества истцу, так как в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В части заявленных исковых требований о снятии запретов на регистрацию прав на землю, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Момент возникновения права собственности регулируется положениями ст. 223 ГК РФ, согласно которой право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

В силу ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Согласно п. 50 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В абз. 2 п. 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права, от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве).

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации права от <дата> № КУВД-001/2021-23703199/1, в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:04:0501006:736, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>, участок находится примерно в 500 м. от ориентира по направлению на запад, адрес ориентира: Красноярский край, <адрес>, контур пашни №, внесены записи о запрещении регистрации:

- запрет на совершение действий по регистрации, на основании Постановления ОСП по <адрес> УФССП России по Красноярскому краю №-ИП от <дата>,

- запрет на совершение действий по регистрации, на основании Постановления ОСП по <адрес> УФССП России по Красноярскому краю №-ИП от <дата>.

Данные ограничения делают невозможным произвести регистрацию перехода права собственности, а также права собственности в установленном законом порядке, что существенным образом нарушает права ФИО1, как собственника земельного участка.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку спорная недвижимость находилась в залоге у ФИО1, договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 24:04:0501006:736, от <дата> расторгнут, суд приходит к выводу, что ограничения в регистрационных действиях на данный объект недвижимого имущества, не может являться обеспечением исполнения обязательств ответчика по иным требованиям за счет спорного имущества, в том числе, и в рамках исполнительного производства.

При этом, наличие действующих ограничительных мер существенным образом препятствуют ФИО1 в реализации своих прав, предусмотренных ст. 334 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что постановлением ведущего судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> Красноярского края от <дата> отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий, в том числе, снят арест с земельного участка общей площадью 999 кв.м., с кадастровым номером 24:04:0501006:736, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>, участок находится примерно в 500 м. от ориентира по направлению на запад, адрес ориентира: Красноярский край, <адрес>, контур пашни №, наложенные постановлениями о запрете на совершение действий по регистрации от <дата>, <дата>, <дата>, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части освобождения земельного участка от наложенных запретов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок общей площадью 999 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – одноквартирные индивидуальные отдельно стоящие жилые дома с приусадебными участками, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: <адрес>, участок находится примерно в 500 м. от ориентира по направлению на запад, адрес ориентира: Красноярский край, <адрес>, контур пашни №.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 999 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – одноквартирные индивидуальные отдельно стоящие жилые дома с приусадебными участками, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: <адрес>, участок находится примерно в 500 м. от ориентира по направлению на запад, адрес ориентира: Красноярский край, <адрес>, контур пашни №.

Освободить земельный участок общей площадью 999 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – одноквартирные индивидуальные отдельно стоящие жилые дома с приусадебными участками, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: <адрес>, участок находится примерно в 500 м. от ориентира по направлению на запад, адрес ориентира: Красноярский край, <адрес>, контур пашни № от запрета на совершение действий по регистрации, установленных на основании:

1. постановления

Разъяснить ответчику право подать в Березовский районный суд Красноярского края заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий С.В. Есина