Дело № 2-1-1889/2025

64RS0042-01-2025-001603-47

Решение

именем Российской Федерации

18.04.2025 г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Адаевой Ж.Х.,

при секретаре Апаршиной Н.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области об изменении условий договора,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском Комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района <адрес> об изменении условий договора. В обосновании требований указывает, что он является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> площадью 166000 кв.м., с кадастровым номером № с разрешенным использованием «выращивание зерновых и сельскохозяйственных культур». Договор аренды заключен 01.06.2021 года на срок до ДД.ММ.ГГГГ. После добросовестного использования указанного земельного участка сроком более 3 лет, истец обратился в комитет по земельным ресурсам администрации <адрес> с заявлением о расторжении договора аренды и заключении договора купли-продажи на земельный участок № ДД.ММ.ГГГГ Распоряжением председателя комитета по земельным ресурсам №-р ФИО3 отказано в заключении договора купли-продажи поскольку обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. На основании решения Энгельсского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ распоряжение председателя комитета по земельным ресурсам №-р от ДД.ММ.ГГГГ признано незаконным и возложена обязанность рассмотрения заявления о выкупе земельного участка повторно. В рамках исполнения решения суда ответчиком подготовлен договор купли - продажи земельного участка без проведения торгов №И-р от ДД.ММ.ГГГГ. В пункте 2.1 Договора указано, что цена продажи земельного участка составляет 325 360 руб. 00 коп., т.е. 100% от кадастровой стоимости участка, с чем истец не согласен, поскольку цена земельного участка должна быть определена в размере 15 % от кадастровой стоимости. Данные Правила действовали на момент обращения ФИО3 с заявлением о выкупе земельного участка, тогда как изменения отменяющие данный пункт правил установлены ДД.ММ.ГГГГ. Истец просит внести изменения в договор купли - продажи земельного участка без проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ, изложив пункт 2.1 названного договора в следующей редакции «цена продажи земельного участка составляет 48 804 руб.».

В судебном заседании представитель истца иск поддержал, просил удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 иск не признала, просила отказать.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пунктов 1, 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть продан арендатору по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим арендатором заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

По смыслу данной нормы право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору участка, а только лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, подтверждается материалами дела и не опровергается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района <адрес> и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка площадью 166000 кв.м с кадастровым номером № с разрешенным видом использования «выращивание зерновых с сельскохозяйственных культур», местоположением: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ в администрацию Энгельсского муниципального района <адрес> поступило заявление ФИО3 о предоставлении ему в собственность без проведения торгов названного земельного участка.

Распоряжением председателя комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 отказано в предоставлении вышеназванного земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктам 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Решением Энгельсского районного суда по делу № 2а-2-6099/2024 от 06.11.2024 постановлено:

признать незаконным распоряжение председателя Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении ФИО3 без проведения торгов земельного участка по адресу: <адрес> в собственность без проведения торгов.

Обязать комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области устранить допущенные нарушения, повторно рассмотрев вопрос о предоставлении ФИО3 в собственность без проведения торгов земельного участка по адресу: <адрес> площадью 166000 кв.м, с кадастровым номером № с разрешенным использованием «выращивание зерновых и сельскохозяйственных культур».

Решение суда от 06.11.2024 вступило в законную силу 16.12.2024.

15.01.2025 Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области 24.01.2025 подготовлен проект Договора купли-продажи земельного участка № 009777И-Р, направлен в адрес ФИО3

24.01.2025 ФИО3 направил письмо в Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и просил изменить условия договора купли-продажи земельного участка № 009777И-Р в части выкупной стоимости земельного участка.

20.02.2025 ФИО3 обратился в суд с иском об изменений условий договора купли-продажи земельного участка.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в удовлетворении иска просила отказать, поскольку в нарушении требований ч. 2 ст. 445 ГК РФ истцом протокол разногласий относительно выкупной цены в адрес Комитета не направлен.

Пунктом 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550, п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу положений ст. ст. 164, 433, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорный договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента подписания договора, и лишь для третьих лиц отношения, связанные с объектом недвижимости, изменяются после государственной регистрации перехода прав от продавца к покупателю (п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку в материалы дела представлен договор купли-продажи от 15.01.2025 без подписи покупателя ФИО3, основания считать соблюденной письменную форму договора у суда отсутствуют, в том числе отсутствуют сведения о регистрации договора в регистрирующем органе, следовательно, указанный договор является не заключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (ч. 2 ст. 445 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ч. 1 ст. 452 ГК РФ).

В судебном заседании представитель истца пояснил, что протокол разногласий в Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области истцом не направлялся.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Однако, истец в рамках настоящего гражданского дела не заявляет требований о понуждении к заключению договора на иных условиях, а просит внести изменения в пункт 2.1 договора, при этом сам договор купли-продажи истцом не подписан, государственную регистрацию не прошел, является не заключенным.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что у истца отсутствует какое-либо субъективное право, нарушенное ответчиком и подлежащее судебной защите, оснований для удовлетворения иска судом не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к Комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области об изменении условий договора - отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 30.04.2025.

Председательствующий: