Дело №2-487/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 августа 2022 года г. Челябинск
Советский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего судьи Самойловой Т.Г.
при секретаре Ткачевой Д.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 первоначально о взыскании стоимости ремонтных работ в размере 2149712 руб. 75 коп. в счет возмещения расходов на устранение недостатков в приобретенном по договору купли-продажи от 20.09.2018 года объекте незавершенного строительства, находящегося по адресу: , стоимость которого составила 7625000 рублей. При проведении отделочных работ в приобретенном недвижимом имуществе были обнаружены скрытые недостатки в виде трещин в конструкции отмостки, на стенах, а также прогибы в нижней части оконных блоков. Согласно заключения ООО «ЦЭЗиС» в жилом доме выявлены существенные дефекты строительных конструкций, их техническое состояние характеризуется как ограниченно-работоспособное, в связи с нарушением теплотехнических норм здание непригодно к проживанию, а готовность здания на момент купли-продажи оценена как 48,16%. Таким образом, готовность здания 85% не соответствует проценту готовности при его продаже. Все перечисленные в заключении ООО «ЦЭЗиС» недостатки являются строительными, то есть возникли в результате неправильного монтажа конструкций либо неправильного использования и применения строительных материалов во время строительства. Стоимость ремонтных работ по устранению строительных дефектов согласно коммерческого предложения ООО «СКАТ» составила 2149712 руб. 75 коп., которую просит взыскать с продавца ФИО3, а также возместить расходы за заключение специалиста в размере 30000 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 18949 рублей.
В ходе рассмотрения дела ФИО1 уточнила свои исковые требования после проведения по делу судебной строительно-технической экспертизы, просит с учетом разницы между ценой объекта незавершенного строительства 85% и фактической степенью готовности на момент продажи 56,8% взыскать с ответчика ФИО3 денежную компенсацию в размере 2150250 рублей, в части судебных расходов исковые требования оставлены без изменения.
Истец ФИО1 и её представители ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании просили удовлетворить уточненные исковые требования, поскольку фактическая степень готовности объекта незавершенного строительства не соответствует степени готовности, указанной в документах продавца ФИО3: кадастровом паспорте, техническом паспорте на жилой дом. Представили переданные при оформлении сделки документы по объектам недвижимости.
Ответчик ФИО3 и его представитель по ордеру ФИО6 в судебном заседании ссылались на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований, так как ФИО1 при покупке объекта незавершенного строительства неоднократного его осматривала, привлекая для этого также сторонних лиц. Покупка недвижимости длилась 4 (четыре) месяца, все заявленные ФИО1 недостатки были видимыми и существовали на момент купли-продажи. Степень готовности объекта незавершенного строительства не является параметром качества. Помимо письменных отзывов на исковое заявление (т. 2 л.д. 19-20, 24-29) представили фотографии продаваемого объекта незавершенного строительства на бумажном носителе, отчет ООО «Перспектива» от 25.07.2018 года №А-182-2018-07 об оценке рыночной и ликвидной стоимости объекта незавершенного строительства и земельного участка, документы о качестве бетонной смеси и блока ячеистого, договоры на постройку объекта с иностранными рабочими, перечень принятых ФИО1 документов, а также письменные пояснения о состоянии объекта недвижимости на момент его продажи, конструктивных его элементов и коммуникаций. Заявили о пропуске истцом срока исковой давности.
Третье лицо ФИО7 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, которой была сделана скидка, объект изначально продавался за 8000000 рублей.
Суд, выслушав участвующих в судебном заседании лиц, допросив свидетеля, заслушав эксперта ООО ЦСИ «Паритет» ФИО8, проводившего судебную экспертизу по назначению суда, исследовав письменные материалы дела, суд находит обоснованными требования ФИО1 об уменьшении покупной цены недвижимости по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истец ФИО9 на основании договора купли-продажи от 20.09.2018 года приобрела у ответчика ФИО3 по цене 7625000 рублей недвижимое имущество: земельный участок и расположенный на нём объект незавершенного строительства, общей площадью кв.м., находящиеся по адресу: (т. 1 л.д. 12-14).
Оплата стоимости объекта недвижимости произведена истцом в следующем порядке (п. 4 договора): 5625000 рублей за счет собственных средств до подписания договора, 2000000 рублей за счет кредитных средств.
Как следует из пояснений сторон, при оформлении кредитного договора ФИО1 в банк предоставила отчет ООО «Перспектива» от 25.07.2018 года №А-182-2018-07 об оценке рыночной и ликвидной стоимости объекта незавершенного строительства и земельного участка, содержащий сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства – 85% (т. 2 л.д. 30-55).
В пункте 12 договора указано, что Покупатель удовлетворен качественным состоянием объекта недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра объекта недвижимости перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из Сторон обязательств по настоящему договору виновная Сторона возмещает другой Стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 15 договора).
Право собственности ФИО1 на приобретенные объекты недвижимости зарегистрировано 24 сентября 2018 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 19-22, 23-26).
29 сентября 2018 года ФИО9 от ФИО3 приняты следующие документы: Технический паспорт от 23.07.2018г., Канализационная станция (очистное сооружение), Паспорт на газовый счетчик, Кадастровый паспорт, Разрешение на строительство, Проект газоснабжения, Градостроительный план земельного участка, Паспорт скважины, Согласие соседей, Уведомление от 12.05.2011г., Пульт от гаражных ворот и документы (т. 2 л.д. 72).
Кадастровый паспорт и Технический паспорт на жилой дом содержат сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства – 85%.
Свидетель ФИО10, допрошенная 21 декабря 2021 года в судебном заседании, подтвердила факт многократных осмотров ФИО1 дома в пос. , выставленного на продажу ФИО3, с привлечением сторонних лиц, так как являлась риэлтором данной сделки. Описала состояние продаваемого объекта незавершенного строительства, а также сообщила о сделанной продавцом ФИО3 скидке в 800000 рублей.
В силу п.1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) – пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ.
На основании п. 1 ст. 485 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Вышеназванными нормами установлена обязанность продавца поставить покупателю товар, оговоренный в соответствующем договоре, а покупателя – оплатить этот товар по цене, установленной в договоре.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Положениями статей 469 и 470 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого в момент передачи соответствует договору купли-продажи или если законом, или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, соответствующей этим обязательным требованиям.
В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены.
Согласно п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, включая случаи, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Технический паспорт на жилой дом, составленный по состоянию на 23 июля 2018 года, содержит описание объекта незавершенного строительства, приобретенного ФИО1, степень готовности которого составляет 85%. Указанное значение степени готовности объекта незавершенного строительства содержится также в Кадастровом паспорте и предоставленном в банк для оформления ФИО1 кредитного договора отчете ООО «Перспектива» от 25.07.2018 года №А-182-2018-07 об оценке рыночной и ликвидной стоимости объекта незавершенного строительства и земельного участка, заказчиком которого является ФИО3
Обнаружив в ходе проведения отделочных работ в объекте незавершенного строительства скрытые недостатки ФИО1, наличие которых зафиксировано в заключении ООО «ЦЭЗиС» (т. 1 л.д. 46-105), направила 19 марта 2021 года в адрес ФИО3 претензию с требованием о безвозмездном устранении перечисленных в претензии недостатков в разумный срок, а при невозможности их устранения возместить необходимые для устранения расходы (т. 1 л.д. 106-107).
В связи с неудовлетворением указанных в претензии требований ФИО1 обратилась тогда в суд, приложив заключение ООО «ЦЭЗиС», содержащее один из выводов о том, что готовность здания по адресу: на момент купли-продажи по договору от 20.09.2018 года оценивается в соответствии с ВСН-53-86(р) в 48,16%, фактический износ здания оценивается в 67,5%, а готовность здания с учетом физического износа оценивается в 32,5% (лист 36 заключения).
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При рассмотрении дела по ходатайству ответчика ФИО3 определением суда от 24 декабря 2021 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО Центр судебных исследований «Паритет» ФИО8
Согласно заключению эксперта ООО ЦСИ «Паритет» от 30.06.20222 года №220131-01-Э степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером , площадью кв.м., расположенного по адресу: , на дату заключения договора купли-продажи от 20.09.2018 года составляла 56,8%.
Эксперт ФИО8 так же привел в заключении перечень недостатков в объекте незавершенного строительства, перечисленные в заключении ООО «ЦЭЗиС», которые существовали на момент заключения договора между сторонами купли-продажи от 20.09.2018 года, а именно:
Недостаточная прочность бетона ростверка.
Трещины на бетонном основании отмостки с шириной раскрытия трещин величиной до 17 мм.
Отсутствие плотного примыкания бетонного основания отмостки к цоколю строения.
Контруклон бетонного основания отмостки строения величиной до 21 мм/м.
Перепад высот бетонного основания отмостки строения величиной до 35 мм.
Недостаточная прочность стеновых пенобетонных блоков.
Наклонные трещины на поверхности пенобетонных блоков в конструкциях стен с недопустимой шириной раскрытия до 5 мм.
Сколы на поверхности пенобетонных блоков.
Повреждение плиты межэтажного перекрытия – сквозное отверстие не классифицируемой формы с оголением арматурных стержней в месте прохода короба из оцинкованной стали.
Визуальные признаки отсутствия обработки (отсутствие антисептированной обработки) деревянной кровельной обрешетки в гараже и на террасе на заднем дворе.
Отклонение от прямолинейности профиля створки оконного блока величиной до 1,9 мм на 1 м.
Нарушение работы фурнитуры в следствие отсутствия некоторых ее элементов.
Недостаточное расстояние (отступ) между строением объекта незавершенного строительства и границей земельного участка, менее 3 м.
Все перечисленные недостатки, существовавшие на момент заключения договора купли-продажи от 20.09.2018 года, являются явными и могли быть обнаружены на момент приобретения недвижимого имущества.
Расчет стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, образовавшихся в результате нарушениях технологии строительных работ при возведении объекта незавершенного строительства, с учетом возможности их установления на момент приобретения недвижимого имущества, экспертом не выполнен.
Заслушанный в судебном заседании эксперт ФИО8 подтвердил выводы судебной экспертизы, дав более подробные и последовательные разъяснения по возникшим у сторон вопросам. Разъяснил понятие явных недостатков, обнаружение которых визуально невозможно, но их проверка предусмотрена нормативно-технической документацией и осуществляется с использованием инструментов или приборов.
Суд доверяет выводам эксперта, который был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заключение эксперта ООО ЦСИ «Паритет» соответствует требованиям процессуальных норм, предъявляемым к письменным доказательствам в гражданском процессе. Экспертиза проведена экспертом, не являющимся лицом, заинтересованным в исходе дела. Компетенция и квалификация эксперта подтверждены материалами дела. Выводы эксперта мотивированы, не вызывают сомнений в их правильности и обоснованности.
Учитывая вышеизложенное, а также то, что выводы экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспаривались, доказательств, свидетельствующих об иной величине степени готовности спорного объекта, чем отражено в экспертном заключении, не представлено, суд принимает экспертное заключение ООО ЦСИ «Паритет» в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу.
Таким образом, из установленных по делу обстоятельств следует, что фактическая степень готовности объекта незавершенного строительства на дату его передачи истцу ФИО1 соответствует 56,8%, а не 85%, которая указана в характеристиках объекта при его продаже.
Данное обстоятельство с учетом положений приведенных выше правовых норм предоставляет истцу ФИО1 право требовать соразмерного уменьшения покупной цены.
Доводы стороны ответчика о том, что истцу ФИО1 было известно о фактическом состоянии объекта до его приобретения отклоняются, поскольку в соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Судом достоверно установлено, что на дату заключения договора продажи недвижимости вместо 85% фактическая степень готовности объекта незавершенного строительства составляла 56,8%. Для определения степени готовности объекта незавершенного строительства, указанного в договоре купли-продажи, требуются специальные познания в этой области, покупатель не мог самостоятельно визуально его определить.
Доводы стороны ответчика о том, что Кадастровый и Технический паспорта на спорный объект незавершенного строительства содержат сведения о степени готовности объекта 85%, основанием для отказа в удовлетворении иска не являются, поскольку доводы истца о продаже ей имущества, не соответствующего условиям договора продажи недвижимости о его качестве, не опровергают.
Таким образом, с учетом результатов судебной экспертизы судом установлено, что фактический процент готовности объекта незавершенного строительством не соответствовал тому проценту, который должен был быть передан по условиям договора, что является ненадлежащим исполнением продавцом условий договора, а именно отступлением от требований по качеству передаваемого товара, что является его недостатком.
На дату приобретения незавершенного строительством объекта истцу не могло было быть известно о несоответствии фактического процента готовности спорного объекта проценту степени готовности, заявленному ответчиком, поскольку до заключения договора купли-продажи спорный объект в пользовании и владении покупателя не находился, соответственно, истец не могла знать об иной степени его готовности. Кроме этого для определения и установления степени готовности спорного объекта необходимы специальные познания.
Как установлено по материалам дела судом истец ФИО1 приобрела у ответчика ФИО3 недвижимость за 7625000 рублей.
Договором установлена твердая цена за объект в виде земельного участка и объекта незавершенного строительства в целом. Никаких оговорок о наличии скидки на недвижимость условия договора не содержат.
Согласно данных отчета ООО «Перспектива» от 25.08.2018 года №А-182-2018-07, составленного по заказу ФИО3, рыночная стоимость объекта оценки с учетом округления составляет 6737000 рублей, в том числе: 4560000 рублей – объект незавершенного строительства, 2177000 рублей – земельный участок.
Таким образом, соотношение стоимости объекта незавершенного строительства к общей стоимости недвижимого имущества по сделке составило 67,68% (4560000 руб. x 100%/6737000 руб.).
Исходя из общей цены недвижимости по договору (7625000 рублей) стоимость объекта незавершенного строительства составляет 5160600 рублей (7625000 руб. x 67,68%).
Договорная стоимость объекта незавершенного строительства степенью готовности 56,8% составляет 3448495 руб. 06 коп., из расчета: 5160600 руб. /85% x 56,8%.
Следовательно, разница между договорной стоимостью объекта незавершенного строительства со степенью готовности 85% и степенью готовности 56,8% равна 1712105 рублей (5160600-3448495,06).
При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о взыскании в пользу истца ФИО1 с ответчика ФИО3 в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору купли-продажи от 20.09.2018 года денежной суммы в размере 1712105 рублей.
Срок исковой давности в настоящем деле истцом ФИО1 не пропущен.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в сумме 18949 рублей, что подтверждено чеком- ордером от 13.05.2021 года.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 16760 руб. 53 коп.
Суд не находит оснований для взыскания с ответчика расходов по оплате стоимости заключения ООО «ЦЭЗиС» в сумме 30000 рублей, так как данное заключение судом не принято в качестве доказательства по делу.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2, в пользу ФИО1, в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору купли-продажи недвижимости 1712105 (один миллион семьсот двенадцать тысяч сто пять) руб. 00 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 16760 (шестнадцать тысяч семьсот шестьдесят) руб. 53 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной через суд через Советский районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: Самойлова Т.Г.