Решение по делу № 2-2994/2025 от 27.11.2025 | Балашихинский городской суд (Московская область)

Категория дела О сохранении жилого дома в реконструированном состоянии Гражданское Удовлетворено частично

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец <ФИО> обратился в суд с иском к ответчикам <ФИО>, Администрации городского округа Балашиха, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит ? доля в праве на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

Иск удовлетворить частично.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело №

50RS0№-09

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

21 октября 2025 года <адрес>

Балашихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО3

при секретаре ФИО4,

с участием

истца ФИО1

представителей истца ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Администрации городского округа Балашиха о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании жилого дома домом блокированной застройки,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, Администрации городского округа Балашиха, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит ? доля в праве на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Участником долевой собственности на жилой дом также в ? доле является ответчик ФИО2. Жилой дом дважды горел, в ДД.ММ.ГГГГ. В результате пожаров дом был сильно повреждён и частично восстановлен. Доли жилого дома представляют собой изолированные жилые помещения с отдельными входами. <адрес> дома составляет <данные изъяты> кв.м из них площадь доли истца составляет <данные изъяты> кв.м. Фактически дом состоит из трёх помещений, одно из которых не восстановлено после пожара. Каждая отдельная часть дома имеет отдельное газоснабжение, водопровод и водоотведение. Порядок пользования жилым домом сложился. Истец произвёл реконструкцию помещения №, в связи с этим увеличилась общая площадь. По заказу истца был составлен новый технический паспорт жилого помещения. Реконструкция была произведена без соответствующего разрешения. В досудебном порядке легализовать реконструкцию не представилось возможным в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию и нахождением дома в долевой собственности.

На основании вышеизложенных обстоятельств истец просил суд признать жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, включающий в себя помещение № и помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м – жилым домом блокированной застройки; сохранить жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, включающий в себя помещение № и помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м в реконструированном и перепланированном состоянии согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ., подготовленному ГБУ <адрес> «Московское областное бюро технической инвентаризации»; произвести раздел жилого дома блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, признав за ФИО1 право собственности на автономный блок жилого дома блокированной застройки – помещение № общей площадью <данные изъяты> кв.м или отдельно стоящим зданием, прекратив право долевой собственности на жилой дом.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте судебного заседания, обеспечил явку своих представителей в судебное заседание.

Представители истца на основании доверенности ФИО5, ФИО6 в судебное заседание явились, поддержали исковые требования.

Ответчик Администрация г.о. Балашиха извещённый о времени и месте судебного заседания, представителя в судебное заседание не направил, представил письменные возражения на иск. Согласно возражениям, Администрация г.о. Балашиха возражает против сохранения дома в реконструированном и перепланированном состоянии, так как отсутствуют доказательства наличия условий для сохранения дома в реконструированном и перепланированном состоянии.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась о времени и месте судебного заседания, письменных возражений на иск не представила.

Представитель третьего лица – Управление Росреестра по <адрес> извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился.

Согласно п. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотрение дела при вышеуказанной явке.

Исследовав материалы дела, заслушав явившихся лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, заключение прокурора полагавшего, что иск подлежит удовлетворению, суд пришёл к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан... Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо, в праве в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 905 +/- 11 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, виды разрешённого использования – личное подсобное хозяйство, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно сведениям, содержащихся в ЕГРН, в границах вышеуказанного земельного участка расположен жилой дом с кадастровым номером №, инвентарный №, площадью <данные изъяты> кв.м, год завершения строительства – <данные изъяты>, адрес: <адрес>.

В пределах объекта с кадастровым номером 50:15:0040401:362 расположено жилое помещение – квартира на этаже №, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, инвентарный №, адрес: <адрес>. Истец ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ на основании заочного решения Балашихинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения доли от ДД.ММ.ГГГГ является собственником ? доли в праве долевой собственности на указанное помещение с кадастровым номером № Участником долевой собственности в ? доле также является ФИО2

Помимо этого, в ЕГРН содержатся сведения о расположении в пределах объекта с кадастровым номером № жилого помещения – <адрес> на этаже №, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, инвентарный №, адрес: обл. <адрес>. Истец ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ на основании заочного решения Балашихинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения доли от ДД.ММ.ГГГГ является собственником ? доли в праве долевой собственности на указанное помещение с кадастровым номером №

Согласно заочному решению Балашихинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, произведён выдел доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с вариантом № заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следующим образом:

В собственность ФИО7 выделена часть жилого дома (поврежденная пожаром), обозначенная на плане в графической части заключения (приложение №) зеленым цветом, площадью всех частей здания <данные изъяты> кв.м, в том числе: общей жилой площадью <данные изъяты> кв.м, из нее жилой площадью <данные изъяты> кв.м, подсобной – <данные изъяты> кв.м, площадь помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов, веранд, террас и т.д.) – <данные изъяты> кв.м, а также инженерное оборудование, имеющееся в нижеуказанных помещениях (трубопроводы отопления, отопительные радиаторы, электропроводка, отопительно – варочные приборы). Выделяемая часть жилого дома состоит из следующих помещений: литера <данные изъяты> прихожая, площадью <данные изъяты> кв.м, литера А1, жилая, площадью <данные изъяты> кв.м, литера А, жилая, площадью <данные изъяты> кв.м, литера А, кухня, площадью <данные изъяты> кв.м, литера а2, пристройка, площадью <данные изъяты> кв.м. Право общей долевой собственности ФИО7 на жилой дом прекращено, со ФИО13 в пользу ФИО2 взыскана денежная компенсация за несоответствие идеальным долям в размере <данные изъяты>

В общую долевую собственность ФИО1 и ФИО2 (по 1/2 доле в праве каждому) оставшуюся после выдела часть жилого дома, состоящую из части жилого №, обозначенной на плане в графической части заключения (приложение №) синим цветом, площадью всех частей здания <данные изъяты> кв.м, в том числе: общей жилой площадью <данные изъяты> кв.м, из нее жилой площадью <данные изъяты> кв.м, подобной площадью <данные изъяты> кв.м, площадь помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов, веранд, террас, и т.д.) – <данные изъяты> кв.м, а также из части жилого №, обозначенной на плане в графической части заключения (приложение №) желтым цветом, площадью всех частей здания <данные изъяты> кв.м, в том числе: общей жилой площадью <данные изъяты> кв.м, из нее жилой площадью <данные изъяты> кв.м, подсобной – <данные изъяты> кв.м, площадью помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов, веранд, террас, и т.д.) – <данные изъяты> кв.м, а также инженерное оборудование, имеющееся в нижеуказанных помещениях (трубопроводы отопления, отопительные радиаторы, электропроводка, отопительно-варочные приборы). Выделяемая в общую долевую собственность часть жилого дома состоит из следующих помещений: литера А, жилая, площадью <данные изъяты> кв.м, литера А, жилая, площадью <данные изъяты> кв.м, литера А, кухня, площадью <данные изъяты> кв.м, литера а, веранда, площадью <данные изъяты> кв.м, литера а, веранда, площадью <данные изъяты> кв.м, литера а3, терраса, площадью <данные изъяты> кв.м, литера А3, кухня, площадью <данные изъяты> кв.м, литера А, жилая, площадью <данные изъяты> кв.м, литера А, шкаф, площадью <данные изъяты> кв.м, литера А, жилая, площадью <данные изъяты> кв.м, литера А4, коридор, площадью <данные изъяты> кв.м, литера А4, жилая, площадью <данные изъяты> кв.м, литера а4, балкон, площадью ФИО14 кв.м.

Согласно техническому паспорту на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, инвентарный №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, год постройки жилого дома – 1940 гол. <адрес> здания составляет <данные изъяты> кв.м, общая площадь помещений <данные изъяты> кв.м, жилая площадь помещений <данные изъяты> кв.м, количество этажей надземной части – 2.

В техническом паспорте указано, что объект подвергся пожару:

- часть лит.А. – остатки конструкций фундамента, стен, перекрытий, кровли;

- лит.А1 – остатки конструкций фундамента, стен, перекрытий, кровли;

- лит. А2 – остатки конструкций фундамента;

- лит.а – остатки конструкций фундамента, стен;

- лит.а1 – остатки конструкций фундамента, стен, перекрытий, кровли;

- лит. а2 – остатки конструкций фундамента.

Площадь изменилась в результате произведенной реконструкции лит. А, А4, А5, а, а5. Разрешение на реконструкцию не предъявлено.

Лит. А3, а3, а4, Г, ликвидированы в результате пожара.

Разрешение на строительство не предъявлено:

лит. a5 – Веранда;

лит. А4 – Мансардный этаж;

лит. А5 – Пристройка.

Разрешение на переоборудование не предъявлено:

лит. А - Жилой дом;

лит. A1 – Пристройка (остатки конструкций);

лит. А2 – Пристройка (остатки конструкций);

лит. а – Веранда;

лит. а1 – Веранда (остатки конструкций);

лит. а2 – Пристройка холодная (остатки конструкций);

лит. А. – Жилой дом (остатки конструкций);

лит. а. – Веранда (остатки конструкций);

лит. А) – газ. котел Ferroli.

Согласно техническому паспорту объект состоит из жилого дома, служебных построек и сооружений. Строение жилого дома, включает: жилой дом (лит.А) возведенный в 1940 году, общая площадь <данные изъяты> кв.м, лит.А – жилой дом (остатки конструкций) – площадь застройки <данные изъяты> кв.м; лит.а) – газовый котел <данные изъяты> лит.А1 – пристройка (остатки конструкций), площадь застройки <данные изъяты> кв.м; лит.А2 – пристройка (остатки конструкций), площадь застройки <данные изъяты> кв.м; лит.А5 – пристройка, возведённая в <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м; лит.А4 – мансардный этаж, площадью <данные изъяты> кв.м; лит.а – веранд, лит.а - веранда (остатки конструкций), площадь застройки <данные изъяты> лит.а1 - веранда (остатки конструкций), площадь застройки <данные изъяты> кв.м; лит.а2 – пристройка холодная (остатки конструкций), площадь застройки <данные изъяты> кв.м; лит.а5 – веранда. Служебные постройки включают: лит.Г1 – гараж, лит.Г2 – сарай над Г1, лит.Г3 – навес. Сооружения: лит.Г4 – уборная, площадью <данные изъяты> кв.м; лит.Г5 – колодец; лит.Г6 – скважина; труды водопроводные; лит.Г7 – септик; лит.Г8 – трубы канализационные; лит.1 – ограждение площадью <данные изъяты> кв.м; лит.2 – ограждение площадью <данные изъяты> кв.м; лит.3 – ворота площадью <данные изъяты> кв.м; лит.4 – ворота площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно экспликации к поэтажному плану на жилой дом на первом этаже расположено помещение № площадью <данные изъяты> кв.м, которое включает:

- комната № (лит.А) – жилая комната, площадью <данные изъяты>

- комната № (лит.А5) – помещение, площадью <данные изъяты>

- комната № (лит.а) – веранда, площадью <данные изъяты>

Кроме того, в жилом доме имеется помещение № площадью <данные изъяты> кв.м, которое включает:

1) на первом этаже:

- комната № (лит.А) – коридор, площадью <данные изъяты>

- комната № (лит.А) – санузел, площадью <данные изъяты>

- комната № (лит.А) – кухня, площадью <данные изъяты>

- комната № (лит.А) – холл, площадью <данные изъяты>

- комната № (лит.А) – жилая комната, площадью <данные изъяты>

2) на мансардном этаже:

- комната № (лит.А4) – коридор, площадью <данные изъяты>

- комната № (лит.А4) – помещение, площадью <данные изъяты>

- комната № (лит.А4) – коридор, площадью <данные изъяты>

- комната № (лит.А4) – жилая, площадью <данные изъяты>

- комната № (лит.А4) – лоджия, площадью <данные изъяты>

<адрес> здания <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

С целью установления обстоятельств, имеющих юридическое значение для разрешения заявленных требований, для более полного, всестороннего и объективного рассмотрения дела по существу, с учетом характера спора, судом в порядке ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ГБУ «БТИ <адрес>».

Согласно заключению ГБУ «БТИ <адрес>» № № от ДД.ММ.ГГГГ, на момент проведения обследования общая площадь исследуемого жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом всех неузаконенных построек, составляет <данные изъяты> кв.м, общая площадь жилых помещений <данные изъяты> кв.м. Учитывая что фактически весь дом реконструирован, площадь жилого дома без учета самовольных построек идентична площади реконструированного жилого дома, и составляет <данные изъяты>

Площадь жилого дома изменилась в результате разрушения части конструкций после пожара жилого дома лит.А (остатки конструкций), веранды лит.а (остатки конструкций), а также после реконструкции части жилого дома лит. А, мансардного этажа лит. А4, веранды лит. а и строительства пристройки лит. А5, веранды лит. а5.

Исследуемая часть жилого дома (пом. №), занимаемая по фактическому пользованию ФИО1 после реконструкции части жилого дома лит. А, мансардного этажа лит. А4, расположенная по адресу: <адрес> <адрес> соответствует основным требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных норм и правил, из чего следует, что угрозу жизни и здоровью граждан не создает, ее сохранение и эксплуатация возможна.

Общее техническое состояние основных конструкций обследуемой части жилого дома помещения № (ФИО2) оценивается как недопустимое, аварийное, необходимо проведение мероприятий по их восстановлению и усилению. Кроме того, в части дома пом. № (ФИО2) инженерные коммуникации отключены: газовый ввод заглушен, электроснабжение отключено, уборная уличная в полуразрушенном состоянии, на участке скважина недействующая. Прочность и надежность всех несущих конструкций, пространственная жесткость и устойчивость при эксплуатации не обеспечена и объект исследования представляет угрозу жизни и здоровью граждан

При опросе совладельцев жилого дома и натурном осмотре установлено, что порядок пользования жилым домом сложился, согласно которому:

- ФИО1 занимает помещение №;

- ФИО2 занимает помещение №.

На момент экспертного осмотра, техническая возможность произвести раздел жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом сложившегося порядка пользования, не производя работ по его реконструкции или перепланировке и обеспечив автономность использования каждой части (блока) жилого дома, имеется.

Разработан вариант раздела жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом сложившегося порядка пользования, технической возможности, и с учетом неузаконенной реконструкции пристроек в части жилого <адрес> ФИО1

В собственность ФИО1 предлагается к выделу блокированный жилой дом, площадью всех частей здания - <данные изъяты> кв.м, в том числе: общей жилой площадью - <данные изъяты> кв.м, из неё жилой площадью - <данные изъяты> кв.м, подсобной площадью - <данные изъяты> кв.м, площадь помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов, веранд, террас) – <данные изъяты> кв.м, а также инженерное оборудование (трубопроводы отопления, отопительные радиаторы, электропроводка). Кроме того, неузаконенная веранда лит. а5 площадью застройки <данные изъяты> кв.м.:

Номер помещения

Литера

Этаж

Номер по этажу

Назначение помещений: жилая комната, кухня и т.д.

Площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования)

В том числе

<адрес> жилых помещений

Из неё

Площадь помещений вспомогательного использования с коэф.

жилая

подсобная

<данные изъяты>

Выделяемая часть жилого дома представляет собой блокированный жилой дом, имеющий отдельный вход (выход) на земельный участок, блокированный с другим жилым домом общей боковой стеной без проемов и имеет необходимый для выдела набор помещений, самостоятельные инженерные системы и соответствует требованиям «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001».

В собственность ФИО2 предлагается к выделу блокированный жилой дом, площадью всех частей здания - <данные изъяты> кв.м, в том числе: общей жилой площадью - <данные изъяты> кв.м, из неё жилой площадью - <данные изъяты> кв.м, подсобной площадью - <данные изъяты> кв.м, площадь помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов, веранд, террас) - <данные изъяты> кв.м, а также инженерное оборудование (трубопроводы отопления, отопительные радиаторы, электропроводка). Кроме того, часть жилого дома лиг. А.(остатки конструкций) площадью <данные изъяты> кв.м, веранда лит. а5. площадью застройки <данные изъяты> кв.м.:

Номер помещения

Литера

Этаж

Номер по этажу

Назначение помещений: жилая комната, кухня и т.д.

Площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования)

В том числе

<адрес> жилых помещений

Из неё

Площадь помещений вспомогательного использования с коэф.

жилая

подсобная

<данные изъяты>

Выделяемая часть жилого дома представляет собой блокированный жилой дом, имеющий отдельный вход (выход) на земельный участок, блокированный с другим жилым домом общей боковой стеной без проемов и будет иметь необходимый для выдела набор помещений, самостоятельные инженерные системы и соответствовать требованиям «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001».

Раздел жилого дома произведен без учета идеальных долей, в связи с аварийным состоянием части жилого <адрес> (ФИО2) и технической невозможностью их пересчета. По представленному варианту раздела жилого дома работы по переоборудованию не предусмотрены.

Расчет компенсации не производился, в связи с аварийным состоянием части жилого <адрес> (ФИО2) и технической невозможностью пересчета идеальных долей.

Проведение работ по реконструкции жилого дома для образования самостоятельных объектов недвижимости (блокированный жилой дом) не требуется.

Рыночную стоимость общего жилого дома в целом рассчитать на момент осмотра не представляется возможным, до восстановления части жилого <адрес>. Определить стоимость выделяемой доли и размер компенсации, рассчитать на момент осмотра, не представляется возможным до восстановления части жилого <адрес>.

В части жилого <адрес> (ФИО1): подведена индивидуальная трасса электроснабжения; холодное водоснабжение от скважины; канализование в септик; отопление от газового котла.

В части <адрес> (ФИО2) инженерные коммуникации отключены: газовый ввод заглушен, электроснабжение отключено, уборная уличная в полуразрушенном состоянии, на участке скважина недействующая. Для приведения в соответствие необходимо выполнить работы по переподключению инженерных коммуникаций после проведения ремонтных работ в данной части дома.

Согласно письменным пояснениям эксперта ФИО8 к заключению судебной экспертизы, расчёт компенсации при отступлении от идеальных долей невозможен на текущей стадии. Часть жилого дома (помещение №) после пожара находится в аварийном, полуразрушенном состоянии, не обладает потребительскими свойствами, не соответствует требованиям безопасности и не является типичным предметом гражданского оборота. В этих условиях невозможно определить рыночную стоимость дома в целом, рыночную стоимость реально выделяемых частей и, следовательно, размер компенсации. Помещение № повреждено пожаром; конструкции частично разрушены; состояние квалифицировано как аварийное с угрозой обрушения; доступ к ряду элементов ограничен. Инженерные коммуникации в части № отсутствуют/отключены; санитарно-технические узлы непригодны к эксплуатации. До восстановления части № рыночную стоимость дома в целом, стоимость долей и размер компенсации определить невозможно.

Оснований не доверять выводам экспертов у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение выводы экспертов, суду не представлено. У суда не имеется оснований сомневаться в правильности заключений экспертов с учетом их компетентности, образования и длительного стажа экспертной работы.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержит подробное описание проведенных исследований, в обоснование сделанного вывода эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, их образовании, стаже работы, эксперты предупреждены об ответственности по ст. 307 УК РФ.

Суд принимает вышеуказанное заключение судебной экспертизы, как допустимое доказательство по делу, полученное в соответствии с требованиями закона.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно ч. 6 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к видам объекта недвижимости, подлежащим внесению в кадастр недвижимости, отнесены земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид.

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений - комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).

При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются.

Таким образом, законодатель прямо запрещает осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении частей индивидуального жилого дома или квартир в таких домах.

По смыслу положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, который прекращает свое существование.

Понятие «дом блокированной застройки» приведено в п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду с общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

До принятия Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» жилым домом блокированной застройки признавались жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п.2 ч.2 ст.49 ГрК РФ).

Частью 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 476-ФЗ определено, что блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся также в СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденном и введенном в действие Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N725/пр.

В соответствии с названным Сводом правил, дом блокированной застройки жилой индивидуальный (блокированный жилой дом): Индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Общая стена (общие стены) блокированных жилых домов не придают блокированной застройке классификационных признаков многоквартирного жилого дома в соответствии с [2, статья 36, часть 1, пункт 3] (пункт 3.1 СП); дом блокированной застройки жилой индивидуальный (блокированный жилой дом) «зеленый»: Блокированный жилой дом, отвечающий высоким требованиям по комфортности для жителей, энергоэффективности и ресурсосбережению, экологической безопасности и охране окружающей природной среды в соответствии с принципами устойчивого развития и декарбонизации согласно [11] (пункт 3.2 СП); застройка домами жилыми индивидуальными блокированными (блокированная застройка): Дома блокированной застройки жилые индивидуальные (два и более), блокированные (разделенные) между собой в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющие отдельный выход на земельный участок (пункт 3.3 СП).

По смыслу приведенных правовых норм жилые дома блокированной застройки — это жилые дома, в которых имеется отдельный выход на территорию общего пользования и отсутствуют общие внеквартирные помещения и инженерные системы, однако наличие в них общих стен, фундамента и крыши не исключается. В целях эксплуатации указанных жилых домов каждый блок должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования.

Таким образом, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным.

В соответствии с положениями действующего законодательства раздел в натуре индивидуального жилого дома может привести только и исключительно к образованию индивидуальных автономных жилых блоков, в результате чего будет образовано здание "жилой дом блокированной застройки".

При рассмотрении дела судом установлено, что часть жилого дома находящаяся в пользовании ФИО1, по своим техническим характеристикам, объемно-планировочному решению имеет признаки характерные для автономного жилого блока входящего в состав жилого дома блокированной застройки. Выход из части дома осуществляется на отдельный земельный участок. В свою очередь помещение № по своему техническому состоянию, установленному при проведении судебной экспертизы, не может быть признано домом блокированной застройки. Общее техническое состояние основных конструкций части жилого дома – помещения № оценено экспертами как недопустимое, аварийное, требуется проведение мероприятий по восстановлению и усилению. Кроме того, в части дома – помещение № инженерные коммуникации отключены: газовый ввод заглушен, электроснабжение отключено, уборная уличная в полуразрушенном состоянии, на участке скважина недействующая. Прочность и надежность всех несущих конструкций, пространственная жесткость и устойчивость при эксплуатации не обеспечена, и объект представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, расположенный по адресу: <адрес> включающий в себя помещение №, обладает признаком блокированного жилого дома, блок предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с помещением ФИО2, имеет отдельный выход на прилегающую территорию. Сложившийся порядок пользования допускает возможность признания за ФИО1 права собственности на автономный блок жилого дома блокированной застройки – помещение №, в соответствии с нормативно-техническими требованиями, предъявляемыми к жилым домам.

При таких обстоятельствах суд пришёл к выводу, что имеются основания для признания жилого дома по адресу: <адрес>, включающего помещение № жилым домом блокированной застройкой. Признание помещения № домом блокированной застройки в настоящее время невозможно по вышеизложенным основаниям.

В ходе обследования частей жилого дома, судебными экспертами установлено, что часть дома – помещение № имеет реконструированные и перепланированные помещения, при этом сведения о разрешительной документации, отсутствуют. Сторонами данные обстоятельства не оспаривались.

В соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141 3 ГК РФ). Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента. Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (пункт 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (пункт 40 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 43 Постановления).

Согласно заключению судебной экспертизы, часть жилого дома (пом. №), занимаемая по фактическому пользованию ФИО1 после реконструкции части жилого дома лит. А, мансардного этажа лит. А4, расположенная по адресу: <адрес> соответствует основным требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных норм и правил, из чего следует, что угрозу жизни и здоровью граждан не создает, ее сохранение и эксплуатация возможна.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу, что условия, изложенные п. 3 ст. 222 ГК РФ, соответствуют рассмотренной судом правовой ситуации.

Как следует из ст.2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких инструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Однако в силу ч.4 ст.29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Учитывая вышеприведённые правовые нормы и разъяснения, принимая во внимание выводы изложенные в заключении судебной экспертизы, отсутствие доказательств того, что сохранение части дома занимаемой истцом в реконструированном и перепланированном виде нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд пришёл к выводу о сохранении жилого дома блокированной застройки расположенный по адресу: <адрес>, включающий в себя помещение № в реконструированном и перепланированном состоянии.

В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

На основании п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1); участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п.2); При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3).

Данная правовая позиция нашла свое подтверждение в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии с п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).

В силу п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Суд приходит к выводу, что предложенный экспертами ГБУ «БТИ <адрес>» вариант раздела соответствует требованиям ст. 252 ГК РФ.

Судом учитывается, что раздел жилого дома и выдел автономного блока производится по сложившемуся между участниками общей долевой собственности порядку пользования, в связи с чем такой вариант не нарушит права сторон.

В соответствии со ст. 6 Федерального конституционного закона от ДД.ММ.ГГГГ N 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Аналогичное положение об обязательности исполнения судебного решения закреплено и в ст. 13 ГПК РФ.

В силу положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, который прекращает свое существование.

В соответствии с пунктом 8 статьи 41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к числу оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости относится судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения.

Таким образом, о суд считает необходимым произвести раздел жилого дома и признать за истцом право собственности на автономный жилой блок № жилого дома, включающий следующие помещения:

Номер помещения

Литера

Этаж

Номер по этажу

Назначение помещений: жилая комната, кухня и т.д.

Площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования)

В том числе

<адрес> жилых помещений

Из неё

Площадь помещений вспомогательного использования с коэф.

жилая

подсобная

<данные изъяты>

Одновременно суд считает необходимым прекратить право долевой собственности истца на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> перераспределить доли, указав, что доля ФИО2 представляет собой единицу. Вопрос о выплате компенсации при разделе имущества не может быть разрешён в настоящее время в силу состояния помещения №, принадлежащего ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить частично.

Сохранить жилой дом блокированной застройки расположенный по адресу: <адрес>, включающий в себя помещение № в реконструированном и перепланированном состоянии.

Признать жилой дом по адресу: <адрес>, включающий помещение № жилым домом блокированной застройкой

Произвести раздел жилого дома по адресу: <адрес>, включающего помещение №.

Признать за ФИО1 право собственности на автономный блок жилого дома блокированной застройки – помещение №, по адресу: <адрес>, состоящий из следующих помещений:

Номер помещения

Литера

Этаж

Номер по этажу

Назначение помещений: жилая комната, кухня и т.д.

Площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования)

В том числе

<адрес> жилых помещений

Из неё

Площадь помещений вспомогательного использования с коэф.

жилая

подсобная

<данные изъяты>

Прекратить право долевой собственности на дом, перераспределить доли жилого дома по адресу: <адрес>, доля ФИО2 составляет единицу.

Данное решение является основанием для регистрации прав на автономный блок – помещение №, по адресу: <адрес>, за ФИО1.

В признании домом блокированной застройки, дома по адресу: <адрес>, помещение №, отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А. Кобзарева

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Судья О.А.Кобзарева

О.А. Кобзарева

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →