Дело № 2-8174/2025 4 сентября 2025 года
78RS0019-01-2025-002837-27
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Каменкова М.В.,
при секретаре Богдановой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ППК «Фонд развития территорий» о возмещении компенсации по договору участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратился в суд с иском к ППК «Фонд развития территорий», указав, что 24.04.2016 он заключил с ООО «Элемент-Бетон» договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес> и передать объект долевого строительства (квартиру) в указанном многоквартирном доме участнику долевого строительства. Строительство дома завершено не было. Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2019 по делу № А56-1975/2019 ООО «Элемент-Бетон» признано несостоятельным (банкротом). Наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» 28.12.2021 принято решение о выплате возмещения гражданам – участникам долевого строительства в отношении объектов застройщика ООО «Элемент Бетон», расположенных по вышеуказанному адресу. Истцу в счет возмещения выплачена сумма в размере 3 562 564 руб. 20 коп. Для целей проверки назначенной Фондом к выплате суммы возмещения истец обратился в экспертную организацию ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада». Заключением специалиста определено, что рыночная стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет 120 072 руб., а соответственно, рыночная стоимость объекта оценки составляет 4 915 748 руб. Посчитав выплаченное Фондом возмещение необоснованно заниженным, истец обратился в суд с иском с требованиями о взыскании с ответчика суммы возмещения в размере 1 353 183 руб. 80 коп., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 28 532 руб.
Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, доверил представление своих интересов через представителя по доверенности, который в судебное заседание явился, требования по уточненной редакции иска поддержал в полном объеме.
Ответчик ППК «Фонд развития территорий», надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о причинах неявки представителя суду не сообщил, об отложении судебного заседания не заявлял, письменных возражений по заявленным требованиям в суд не направлял.
При таких обстоятельствах суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно с п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Как следует из ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 24.02.2016 между ООО «Элемент-Бетон» (застройщик) и ФИО7 (участник долевого строительства) был заключен договор № № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой комплекс <данные изъяты> второй этап строительства (корпус № 3), расположенный по строительному адресу: <адрес> (далее - объект), и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок, установленный договором, передать участнику долевого строительства жилое помещение (далее - объект долевого строительства) в объекте, имеющее условный номер №, количество комнат 1, этаж 2, корпус 3, общей площадью – 40,94 кв.м., проектной площадью с учетом площади балконов – 44,20 кв.м, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру с оформлением соответствующих документов.
Цена договора (долевой взнос) в соответствии с пунктом 2.1 договора определена в размере 2 885 045 руб. и была оплачена участником долевого строительства в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.
Согласно п. 4.1 договора, застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 31.12.2016.
Строительство жилого дома застройщиком завершено не было.
Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2019 г. по делу № А56-1975/2019 ООО «Элемент-Бетон» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на один год до 21 мая 2020 года.
ФИО8 включен в реестр требований кредиторов ООО «Элемент-Бетон».
28.12.2021 Наблюдательным советом Фонда принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных п. 5 ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении объектов незавершенного строительства застройщика ООО «Элемент-Бетон».
Фондом с учетом проведенной силами ООО «АФК-Аудит» оценки рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, оформленной отчетом № № от 18.10.2021, истцу в счет возмещения 05.04.2022 выплачена сумма в размере 3 562 564 руб. 20 коп., что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением № № от 05.04.2022. Размер возмещения определен исходя из стоимости 1 кв.м. равнозначного жилого помещения на первичном рынке в размере 80 601 руб. по состоянию на 06.09.2021.
Для целей проверки назначенной Фондом к выплате суммы возмещения истец обратился в экспертную организацию ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» об определении рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке, приобретенному на основании договора долевого участия в строительстве № № от 24.02.2016, по состоянию на 28.12.2021.
Согласно заключению № № от 25.12.2024, специалистом сделан вывод, что рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения по состоянию на 28.12.2021 составляет 120 072 руб.
28.12.2024 истец обратился к ответчику с письменным требованием о возмещении компенсации по договору участия в долевом строительстве в размере 1 353 183 руб. 80 коп. из расчета: 120 072 х 40,94 - 3 562 564,20, приложив в обоснование требования заключение специалиста.
В своем ответе исх. № № от 17.01.2025 Фонд сообщил об отсутствии оснований для перерасчета возмещения.
Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 218-ФЗ (далее - Закон № 218-ФЗ), публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - Фонд) - унитарная некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией в целях осуществления функций и полномочий публично-правового характера, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 3 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ, к функциям и полномочиям, связанным с защитой прав и законных интересов граждан - участников строительства, относятся, в том числе, выплата за счет имущества Фонда возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений при несостоятельности (банкротстве) застройщика.
Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 (далее - Правила).
В соответствии с пунктом 8 Правил выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению.
Приложением к Правилам является Методика расчета возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требование о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков) подлежащих передаче гражданам-участникам строительства.
В силу пункта 2 Методики выплата возмещения по договору осуществляется в размере, предусмотренном частью 2 статьи 13 Закона № 218- ФЗ.
В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона № 218-ФЗ выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
В силу ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ в редакции, действующей на дату проведения Фондом оценки стоимости объекта, выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.
Порядок осуществления расчета размера возмещения по договору определяется пунктом 3 Приложения к Правилам. При этом итоговый размер возмещения принимается равным максимальному значению размера возмещения исходя из рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке (B1) или размера возмещения в соответствии с условиями договора или устава кооператива (В2) соответственно. рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке. Рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", на дату, которая не может быть более чем на 3 месяца ранее даты принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". При этом для целей настоящей методики под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором либо в связи с участием в кооперативе, а объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.
Как следует из материалов дела, решение о финансировании мероприятий по осуществлению выплаты возмещения гражданам - участникам строительства в отношении застройщика ООО «Элемент-Бетон» принято Наблюдательным советом Фонда 28.12.2021.
Согласно ранее опубликованной на сайте Фонда информации, оценка стоимости объекта проведена Фондом 15.03.2021. Согласно отчету ООО «АФК-Аудит» № № от 18.10.2021 г., представленному со стороны ответчика ранее в том числе по аналогичным делам, рыночная стоимость имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> определена по состоянию на 06.09.2021.
Однако, в силу пункта 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ, пункта 3 Методики в редакции, действовавшей на дату принятия Наблюдательным советом Фонда решения от 28.12.2021, рыночная стоимость квадратного метра жилого помещения подлежала определению на дату не ранее 28.09.2021.
При таких обстоятельствах отчет ООО «АФК-Аудит» от 18.10.2021 не подлежит применению для целей расчета суммы возмещения по статье 13 Закона № 218-ФЗ. Отчет оценщика, соответствующий требованиям пункта 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ и пункта 3 Методики, Фондом в материалы дела не представлен.
В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Поскольку для установления обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, требуются специальные познания, определением суда от 11.04.2025 по ходатайству представителя истца назначено проведение судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз». На разрешение экспертам поставлен вопрос: «Определить рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке, приобретенному на основании договора долевого участия в строительстве № № от 24.02.2016, в соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и пунктом 3 Методики расчета возмещения гражданам – участникам строительства, утвержденной постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений» по состоянию на дату принятия Фондом решения 28.12.2021».
По результатам проведенного исследования и в соответствии с заключением № № от 20.05.2025 экспертами сделан вывод, что рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке по состоянию на 28.12.2021 составляет 83 629 руб.
Разрешая заявленные требования, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд принимает во внимание следующее.
Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исходя из того, что действующее законодательство (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.
В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств (ответ на вопрос 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2004 года (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2004 года и 30 июня 2004 года).
Таким образом, установленная отчетом ООО «АФК-Аудит» по заказу Фонда оценка может быть оспорена при рассмотрении настоящего гражданского дела, где данный отчет выступает в качестве одного из доказательств.
То обстоятельство, что решение Наблюдательного совета о выплате возмещения гражданам истцом не оспорено и незаконным не признано, не является основанием для отказа во взыскании доплаты, поскольку основанием для обращения истца в суд явилось несогласие с размером возмещения, а не с самим решением о выплате возмещения, которое истец не оспаривал.
Положения ч. 2 ст. 13 Федерального закона от N 218-ФЗ и Методики расчета предусматривают, что рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом.
Однако данные положения законодательства представляют собой правила, которыми надлежит руководствоваться ППК «Фонд развития территорий» в рамках инициируемой им процедуры приобретения имущественных прав обанкротившегося застройщика, в связи с чем не могут рассматриваться в качестве императивного запрета на проведение оценки рыночной стоимости квадратного метра приобретаемого ППК «Фонд развития территорий» жилья кем-либо, кроме ППК «Фонд развития территорий», в том числе и судом посредством назначения судебной экспертизы.
Доказательств правомерности расчета суммы выплаченного истцу возмещения, в частности отвечающей требованиям действующего законодательства оценки рыночной стоимости квадратного метра равнозначного жилого помещения, Фондом в нарушение статьи 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено.
С учетом изложенного, определяя размер подлежащего выплате истцу возмещения, суд полагает возможным руководствоваться заключением экспертов ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз». Выводы проведенной по делу судебной экспертизы сторонами не оспаривались, у суда оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку экспертиза ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение экспертов № № от 20.05.2025 дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенных исследований, экспертами изложены результаты исследования, заключение содержит категоричный ответ на поставленный судом вопрос, который не допускает неоднозначного толкования. Эксперты до начала производства экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеют необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы.
Таким образом, сумма, подлежащая возмещению истцу, составляет 3 696 401 руб. 80 коп. из расчета: 83 629 х 44,20. С учетом ранее выплаченного возмещения в размере 3 562 564 руб. 20 коп. с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 133 837 руб. 60 коп. (3 696 401,80 - 3 562 564,20).
В свою очередь определенная судом ко взысканию сумма является не взысканием дополнительного возмещения за квартиру, а довзысканием неправильно определенного ответчиком размера указанного возмещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).
При обращении в суд с иском истец уплатил государственную пошлину в размере 28 532 руб.
Принимая во внимание частичное удовлетворение иска, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 5015 руб. 12 коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с ППК «Фонд развития территорий» (ИНН <***>) в пользу ФИО9 (номер и серия паспорта гражданина РФ №) денежные средства в размере 133837 руб. 60 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 5015 руб. 12 коп.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья
Решение в окончательной форме изготовлено 29.09.2025.