РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 октября 2025 года г. Шелехов

Шелеховский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Петрович К.Э.,

при секретаре Кононовой Н.Н.,

с участием истца ФИО5 и ее представителя ФИО6, действующей в порядке п. 6 ст. 53 ГПК РФ,

представителя ответчика ФИО7, действующей на основании доверенности от *дата скрыта*,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1430/2025 по иску ФИО5 к ФИО8 о взыскании денежных средств, убытков,

установил:

в обоснование исковых требований указано, что *дата скрыта* между ФИО5 и ФИО8 подписан проект договора купли-продажи квартиры. При подписании предварительного договора истец передала ответчику задаток в размер 50 000 руб. До *дата скрыта* стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры или продлить этот срок на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Поскольку квартира, продаваемая ответчиком, была приобретена ею с привлечением средств материнского капитала, проект договора купли-продажи был представлен ответчиком в органы опеки. Однако в ходе подготовки документов для сделки в органы опеки ответчиком был представлен другой предварительный договор, с которым истец не была ознакомлена, и который не был подписан ею. В этой версии договора отсутствовала информация о внесенном задатке и о том, что кухонная мебель входит в стоимость квартиры.

Кроме этого, к моменту выхода на сделку сторонам не удалось достичь договоренности о способе оплаты за квартиру и сроках переезда ФИО5 в приобретаемую квартиру. Также ответчик не исполнила обязательство по выделению доли супруга в квартире, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала. ФИО5 ждала от ответчика оформления всех документов более одного месяца (с *дата скрыта* по *дата скрыта*), вынуждена была с тремя несовершеннолетними детьми продлить аренду съемной квартиры на это время.

Таким образом, истец была поставлена в заведомо невыгодные для себя условия.

Поскольку было совершено изменение версии предварительного договора для представления в органы опеки, без ведома истца, учитывая, что сторонам не удалось договориться по способу оплаты и срокам переезда, истец посчитала предварительный договор расторгнутым в связи с отказом ответчика от заключения основного договора на оговоренных условиях.

*дата скрыта* истец направил ответчику претензию о возврате задатка в размере 50 000 руб., однако, данное требование было оставлено без удовлетворения.

Кроме этого, ФИО5 понесла убытки в виде арендной платы, которую она должна была внести за период с *дата скрыта* по *дата скрыта* ввиду невозможности переезда в приобретаемую квартиру, что составляет 6 500 руб. (1 300 руб./сутки * 5 суток).

Истец ФИО5 просила суд взыскать с ФИО8 в свою пользу сумму задатка в размере 50 000 руб., убытки в размере 6 500 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 895 руб.

Истец ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержала, дополнительно пояснила, что предварительным договором был предусмотрен задаток 50 000 руб., который она передала ответчику. Основной договор стороны должны были заключить до *дата скрыта*, но устно договаривались заключить до *дата скрыта*. Так как было сообщено, что документы готовы к сделке, стороны начали подготовку к ней. К *дата скрыта* истцом все документы были подготовлены, сторона ответчика затягивала процесс. Истцу было важно заехать в приобретаемую квартиру до *дата скрыта*, так как она жила в съёмной квартире с детьми. Ответчик сообщил ФИО5, что квартира будет готова только к *дата скрыта*, что истца не устроило. В связи с чем, истец попросила расторгнуть предварительный договор путем направления уведомления почтой. *дата скрыта* истец написала отказ от заключения основного договора. От ответчика каких-либо действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи, не последовало. Полагала, что заявленные ко взысканию денежные средства в сумме 50 000 руб. следует признать авансом, а не задатком.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании заявленные требования поддержала, настаивала на их удовлетворении. Пояснила, что заявленные ко взысканию денежные средства в сумме 50 000 руб. следует признать авансом, а не задатком.

Представитель ответчика ФИО7 исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях, дополнительно пояснила, что переданные ответчику истцом денежные средства в сумме 50 000 руб. являются задатком, а не авансом, не подлежат возврату истцу, поскольку основной договор купли-продажи жилого помещения не был заключен по ее вине. *дата скрыта*, после получения задатка от ФИО5, ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи с ФИО1 Предполагалось, что ответчик продает квартиру истцу, а сама вместе с членами своей семьи приобретает другое жилое помещение ФИО1 По условиям предварительного договора купли-продажи жилого помещения от *дата скрыта* ФИО8 передала ФИО1 задаток в сумме 50 000 руб., основной договор купли-продажи должен был быть заключен в срок не позднее *дата скрыта*. После заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи ФИО8 продолжила собирать необходимые документы для совершения сделки. Все необходимые документы были готовы к *дата скрыта* и заключение основного договора купли-продажи жилого помещения было назначено на *дата скрыта*. Ответчик направила ФИО5 письменное уведомление-приглашение на сделку к нотариусу ФИО2 на *дата скрыта*. Данное уведомление было получено истцом *дата скрыта*. Одновременно на *дата скрыта* была назначена сделка между ФИО8, членами ее семьи и ФИО1 Однако *дата скрыта* ФИО5 не явилась на сделку, позвонила риелтору и сообщила о своем отказе от заключения основного договора купли-продажи, без указания причины. В связи с тем, что истец не явилась на сделку, не состоялась и вторая сделка с ФИО1 Таким образом, ответчиком были предприняты все возможные меры для заключения основного договора купли-продажи, однако, именно истец ФИО5 уклонилась от совершения сделки, отказалась от нее без каких-либо на то уважительных причин. Ответчик лишилась задатка, переданного ею продавцу ФИО1, а потому не имеет оснований для возвращения задатка истцу.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица отдела опеки и попечительства граждан по Шелеховскому району Межрайонного управления министерства социального развития опеки и попечительства Иркутской области №1 в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст.ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности и каждое в отдельности, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Статьей 9 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Нормами гражданского законодательства, в частности пп. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора, и поэтому носящий организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, то есть перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из содержания указанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Судом установлено, что *дата скрыта* между ФИО9 (свидетельство о расторжении брака серии *номер скрыт* от *дата скрыта*) («покупатель») и ФИО8, действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь ФИО3, ФИО4 («продавцы») был заключен предварительный договор, согласно которому его стороны обязались не позднее *дата скрыта* заключить основной договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: *адрес скрыт* оплатив ее стоимость в размере <данные изъяты>. (пп. 1.1, 2.1 предварительного договора).

Основной договор купли-продажи жилого помещения стороны определили заключить не позднее *дата скрыта*. (п. 2.7 предварительного договора).

В соответствии с п. 3 предварительного договора, денежные средства в размере 50 000 руб. покупатель обязался передать продавцу за счет личных денежных средств в момент заключения предварительного договора в качестве задатка, денежные средства в размере <данные изъяты>. подлежали оплате покупателем за счет личных денежных средств при подписании основного договора.

Факт передачи истцом ФИО5 ответчику ФИО8 денежных средств в сумме 50 000 руб. подтвержден представленной в материалы дела распиской от *дата скрыта*, а также п. 3.3 предварительного договора от *дата скрыта*.

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что к моменту наступлении установленного в предварительном договоре срока (*дата скрыта*) основной договор купли-продажи жилого помещения между сторонами заключен не был, при этом, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении.

Статьей 380 ГК РФ установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п. 3 и п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

При этом если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По смыслу указанных норм права, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из прямого смыслового содержания указанной нормы материального закона, помимо условия о задатке дополнительно оформляется сторонами договора в письменном форме соглашение о задатке. Отсутствие такого соглашения уже свидетельствует о не достижении сторонами договоренности о задатке денежной суммы.

Исходя из приведенных норм права, задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения платежной, удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако, в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции.

По смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в ст. 380 ГК РФ условия, а также условия, установленные п. 2 ст. 381 ГК РФ для задатка. При неисполнении этих требований переданная сумма признается авансом.

Согласно ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Учитывая отсутствие отдельного соглашения о задатке, письменного согласования сторонами условий, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ, исходя из буквального толкования условий заключенного между сторонами предварительного договора, суд приходит к выводу, что денежная сумма в размере 50 000 руб., уплаченная ФИО5 в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в обеспечение исполнения обязательств предварительного договора по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости, является авансом, а не задатком.

Последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, наступают в случае уклонения одной из сторон от выполнения обязательств, установленных договором, в данном случае - обязательств по заключению основного договора, установленных предварительным договором купли-продажи.

Указанные обязательства подлежали исполнению сторонами в течение срока действия предварительного договора.

Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, учитывая, что заключение основного договора купли-продажи зависело от действий обеих сторон, вместе с тем, до истечения предусмотренного предварительным договором срока основной договор не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, суд, руководствуясь положениями п. 6 ст. 429 ГК РФ, также признает обязательства, предусмотренные предварительным договором от *дата скрыта*, прекращенными.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Анализируя установленные обстоятельства в совокупности, руководствуясь положениями статей 329, 380, 381, 421, 429, 432, 1102, 1103 ГК РФ, принимая во внимание, что основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекратились, суд приходит к обоснованному выводу, что у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в размере 50 000 руб., при том, что переданная сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.

В этой связи, суд приходит к выводу, что доводы ответчика относительно того обстоятельства, что именно по вине ФИО5 не был заключен основной договор купли-продажи жилого помещения юридического значения при разрешении настоящего спора не имеют.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Истцом ко взысканию заявлены убытки в виде арендной платы в размере 6 500 руб., уплаченной за период с *дата скрыта* по *дата скрыта*.

Учитывая, что по условиям предварительного договора от *дата скрыта* основной договор купли-продажи жилого помещения подлежал заключению не позднее *дата скрыта*, убытки истца в сумме 6 500 руб., понесенные в период с *дата скрыта* по *дата скрыта* возмещению не подлежат.

Согласно с п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом требований – в сумме 1 667,60 руб. (1 895 руб. * 88%).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ФИО5 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО5 денежные средства в размере 50 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 667 руб. 60 коп.

В части требований ФИО5 к ФИО8 о взыскании убытков в размере 6 500 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 227 руб. 40 коп. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Шелеховский городской суд Иркутской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Судья: К.Э. Петрович

Мотивированный текст решения суда изготовлен 17 ноября 2025 г.