УИД №78OS0000-01-2022-000702-44

Дело № 3а-164/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2022 года г.Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Сальниковой В.Ю.,

при секретаре – Астрейко М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению административного истца АО «Концерн «НПО «Аврора» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил :

Административный истец АО «Концерн «НПО «Аврора» первоначально обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости:

– нежилого здания площадью 16 048,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, литера Б, с кадастровым номером 78:32:0001688:1023;

– нежилого помещения 9-Н, расположенного по адресу: <...>, литера Б, общей площадью 2 473,2 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:1154;

– нежилого помещения 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, расположенного по адресу: <...>, литера Б, общей площадью 13 575,5 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:1149;

и просил установить кадастровую стоимость указанных объектов размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в отношении:

– нежилого здания площадью 16 048,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, литера Б, с кадастровым номером 78:32:0001688:1023, равной 428 000 000 рублей;

– нежилого помещения 9-Н, расположенного по адресу: <...>, литера Б, общей площадью 2 473,2 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:1154, равной 61 000 000 рублей;

– нежилого помещения 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, расположенного по адресу: <...>, литера Б, общей площадью 13 575,5 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:1149, равной 362 000 000 рублей.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 12 июля 2022 года производство по делу по административному исковому заявлению административного истца АО «Концерн «НПО «Аврора» в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания площадью 16 048,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, литера Б, с кадастровым номером 78:32:0001688:1023, прекращено; определение не обжаловано и вступило в законную силу (том 2 л.д. 200-203).

В рассматриваемой части административный иск мотивирован тем, что нежилые помещения 9-Н, общей площадью 2 473,2 кв.м, и 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, общей площадью 13 575,5 кв.м, принадлежат административному истцу на праве собственности. В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16 февраля 2015 года № 98 «О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга» и приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 25 апреля 2017 года № 35-п «О проведении государственной кадастровой оценки», приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28 ноября 2018 года № 130-п определена и утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года в отношении нежилых помещений 9-Н, общей площадью 2 473,2 кв.м, и 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, общей площадью 13 575,5 кв.м, расположенных по адресу: <...>, литера Б (далее также совместно – объекты). В соответствии с данным приказом, а также выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость объектов превышает рыночную стоимость, что влечет увеличение налоговых обязательств административного истца по уплате налога на имущество организаций.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на статью 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке № 07/2022-Н, составленному ООО «Городской центр оценки» 25 февраля 2022 года по заказу административного истца (далее по тексту также – Отчет, Отчет об оценке), рыночная стоимость помещения 9-Н, общей площадью 2 473,2 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:1154, составляет 61 000 000 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, общей площадью 13 575,5 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:1149, составляет 362 000 000 рублей.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 12 июля 2022 года по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет об оценке от 25 февраля 2022 года № 07/2022-Н, составленный ООО «Городской центр оценки», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также допущены ли при составлении отчета иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой; если не соответствует – то какова рыночная стоимость нежилого помещения 9-Н, расположенного по адресу: <...>, литера Б, общей площадью 2 473,2 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:1154, и нежилого помещения 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, расположенного по адресу: <...>, литера Б, общей площадью 13 575,5 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:1149, по состоянию и в ценах на 1 января 2018 года; проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бизнес-ТЕМА» <...> (том 2 л.д. 206-210).

Заключение эксперта ООО «Бизнес-ТЕМА» <...> поступило в Санкт-Петербургский городской суд 26 сентября 2022 года, в связи с чем производство по делу было возобновлено (том 2 л.д. 246, том 4 л.д. 125).

После ознакомления с заключением эксперта административный истец, не согласившись с его выводами, представил суду замечания на заключение судебного эксперта и заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы (том 4 л.д. 128-139).

В судебном заседании 9-28 ноября 2022 года по замечаниям административного истца на представленное экспертное заключение был допрошен эксперт <...>., представивший свои письменные пояснения по поставленным вопросам (том 4 л.д. 156-188). Протокольным определением от 28 ноября 2022 года в удовлетворении ходатайства административного истца о проведении по делу повторной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отказано.

Представитель административного истца АО «Концерн «НПО «Аврора» – ФИО1, действующая на основании доверенности от 10 января 2022 года, в судебное заседание явилась, заявленные административные исковые требования поддержала, полагала, что кадастровая стоимость объектов подлежит определению в размере рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО2, действующая на основании доверенности от 10 января 2022 года, в судебное заседание явилась, не возражала против установления кадастровой стоимости в размере, определённом в заключении судебной экспертизы эксперта ООО «Бизнес-ТЕМА» <...>

Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» ФИО3, действующая на основании доверенности от 10 января 2022 года, в судебное заседание явилась, также не возражала против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, определённом экспертом ООО «Бизнес-ТЕМА» <...>

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил.

С учётом надлежащего извещения не явившегося лица о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, что не противоречит требованиям статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы дела, обсудив доводы административного иска, выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов административного дела, АО «Концерн «НПО «Аврора» является собственником объектов недвижимости: нежилого помещения 9-Н, расположенного по адресу: <...>, литера Б, общей площадью 2 473,2 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:1154; нежилого помещения 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, расположенного по адресу: <...>, литера Б, общей площадью 13 575,5 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:1149 (том 1 л.д. 16-28).

Кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2018 года и утверждена приказом Комитета имущественных отношений Правительства Санкт-Петербурга № 130-П от 28 ноября 2018 года в отношении помещения 9-Н в размере 127 675 289,66 рублей, помещения 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н – в размере 700 815 095,76 рублей.

Полагая установленную по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость объектов недвижимости необоснованно завышенной, административный истец представил Отчёт об оценке от 25 февраля 2022 года № 07/2022-Н, составленный ООО «Городской центр оценки» (том 1 л.д. 68-150), согласно которому по состоянию и в ценах на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения 9-Н, общей площадью 2 473,2 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:1154, составляет 61 000 000 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, общей площадью 13 575,5 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:1149, составляет 362 000 000 рублей, а также экспертное заключение № 114/Э/2022 от 5 марта 2022 года, составленное СРО Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (том 1 л.д. 55-676), согласно которому указанный Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости.

Статья 24.15 указанного Закона устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьёй 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчёта оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Из статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под экспертизой отчёта понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчёта об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте.

Экспертиза отчёта проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Порядок проведения экспертизы отчёта, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённого Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 июля 2011 года № 328, установлено, что под экспертизой отчета об оценке в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299 (далее по тексту также – ФСО № 3), действовавшего на даты составления Отчета об оценке и его проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предусматривали, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчёте должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведённая в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пунктом 10 данного Федерального стандарта оценки предусмотрено, что в приложении к отчёту об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Заявляя ходатайство о назначении судебной экспертизы Отчета об оценке, административный ответчик Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга указал, что оценщик ООО «Городской центр оценки» допустил нарушения пунктов 22б, 22в, 22д Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее по тексту также – ФСО № 7), пунктов 5, 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, пункта 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 (далее по тексту также – ФСО № 1), что является основанием для признания представленного административным истцом Отчета от 25 февраля 2022 года № 07/2022-Н не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; при этом, ни Комитетом имущественных отношений, ни СПб ГБУ «Кадастровая оценка» не оспаривалось право административного истца на определение кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Как следует из заключения эксперта ООО «Бизнес-ТЕМА» <...> от 23 сентября 2022 года (том 3 л.д. 1-250, том 4 л.д. 1-114), в процессе экспертного исследования экспертом <...> выявлены как несущественные замечания и технические ошибки, допущенные в исследуемом Отчете, так и существенные замечания и технические ошибки, оказавшие влияние на определение оценщиком рыночной стоимости объектов оценки. Так, в Отчете об оценке не определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, оценщик ошибочно отказался от позиционирования помещения 9-Н - Стенды инженерного корпуса АО «Концерн «НПО «Аврора» (производство оборудования для военных судов и кораблей – продукция военного назначения), не определил класс офисных помещений (A, B, C, D), то есть ценовой уровень нежилого помещения 10-Н 11-Н. 12-Н, 13-Н, 14-Н, при этом, на сайте http://farvater.amo.ru/ приведена информация о том, что данные помещения представляют собой бизнес-центр «Фарватер» класса В; при определении диапазона цены предложений на продажу объектов офисного назначения (с учетом стоимости земельного участка), диапазона арендных ставок офисных помещений оценщик ошибочно не указал класс качества исследованных офисных помещений, допустил ошибки при определении удельных показателей стоимостей, допустил ошибку при определении удельного показателя арендной ставки объекта-аналога №1, при определении диапазона арендных ставок торговых помещений оценщик допустил ошибку при определении удельного показателя арендной ставки объекта-аналога №1; при определении рыночной стоимости затратным подходом оценщик ошибочно использовал укрупненные нормативы цен строительства – НЦС 81-02-02-2017 Сборник №2 Административные здания исходя из предположения, что на затраты на замещение объекта оценки влияет только общая площадь, при этом не учел класс качества здания, класс конструктивной системы, конструктивное исполнение здания; оценщик ошибочно подобрал объекты–аналоги с диапазоном площадей от 442,1 кв.м до 9 432,1 кв.м, при этом, при площади объекта оценки 16 048,7 кв.м приведенная на стр. 58 отчета зависимость не имеет отношения к объекту оценки; прибыль ошибочно определена для офисно-торговых помещений объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости в размере 18,5%, что не соответствует фактическому использованию оцениваемых помещений. Кроме того, при определении стоимости сравнительным подходом: к нежилому помещению 9-Н - Стенды инженерного корпуса АО «Концерн «НПО «Аврора» (производство оборудования для военных судов и кораблей – продукция военного назначения) и нежилому помещению 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, представляющему собой бизнес-центр класса В, подобраны одинаковые, не сопоставимые по фактическому использованию объекты–аналоги. Объекты-аналоги имеют разное местоположение, при этом корректировки на местоположение в отчете ошибочно не проведены, также ошибочно не проведена корректировка расположения объекта-аналога №3 (Мытнинская ул., д. 17-19, лит.В), расположенного во дворе, относительно красных линий, при проведении корректировки указанного объекта–аналога на этажность ошибочно не учтено наличие подвала. При определении рыночной стоимости доходным подходом к офисным помещениям класса В подобран несопоставимый по уровню объект-аналог №4 (Рижский пр., д. 58, класс С), к помещениям под общепит в бизнес-центре класса В подобраны несопоставимые по уровню объекты–аналоги №1 (Малый пр. ВО, д. 58, лит. И, класс С) и №3 (ул. Седова, д. 13, класс С); при выделении из офисной ставки аренды коммунальных платежей оценщиком ошибочно использовано значение для офисно-торгового объекта вместо офисов класса В; при выполнении корректировки – скидки на торг для офисных помещений оценщик ошибочно учитывает значение для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости вместо офисов класса В; также исходя из разного местоположения объектов оценки и объектов-аналогов ошибочно не проведена корректировка на местоположение; объект-аналог №2 (Аптекарский пр., д.6) имеет общий вход со двора, при этом, данное обстоятельство не было учтено оценщиком при определении ставки аренды для помещений под общепит; при определении потерь арендной платы, операционных расходов, коэффициента капитализации оценщиком ошибочно применено значение для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости вместо офисов класса В. Таким образом, нарушен пункт 5 ФСО №3, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Поскольку при проверке расчетов стоимостей недвижимого имущества в соответствии с использованными подходами и методами был выявлен ряд существенных замечаний, экспертом были выполнены альтернативные расчеты стоимости. При этом экспертом в заключении приведено описание объектов оценки с учетом характеристики локального местоположения объектов оценки, транспортной доступности, условий парковки, развитости социальной инфраструктуры, интенсивности пешеходных потоков, инженерной инфраструктуры, экологической характеристики и функционального зонирования территории, отражены результаты визуального осмотра объектов оценки, проведенного 29 июля 2022 года в присутствии представителей сторон, указаны краткая характеристика земельного участка, основные характеристики здания, в котором расположены объекты оценки, и самих объектов оценки; экспертом проведен обзор рынка объектов оценки, в том числе определены ценообразующие факторы, анализ рынка по ценообразующим факторам, осуществлено позиционирование объектов оценки на рынке недвижимости Санкт-Петербурга: помещения 9-Н (цокольный этаж, 1 этаж) – в сегменте офисной/производственно-складской недвижимости, помещения 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н (цокольный этаж, 1-4 этажи, мезонин-надстройка) - в сегменте бизнес-центров класса В. Обосновывая выбор подхода к оценке на основании применяемой методологии, эксперт указал, что сравнительный подход позволит получить адекватную стоимость объектов недвижимости при наличии объектов сравнения, сопоставимых с оцениваемым объектом по функциональному назначению, местоположению, площади и другим параметрам, при этом экспертом обоснован отказ от использования доходного подхода и затратного подхода. При применении сравнительного подхода экспертом определены критерии выбора объектов-аналогов, при этом, с учетом ретроспективности оценки, были использованы только рыночные оферты, по которым представленные объявления содержали точные характеристики объектов, а также те оферты, по которым в период проведения экспертизы или ранее удалось уточнить необходимую информацию; в заключении представлены сведения об отобранных объектах сравнения, выполненных корректировках, результатах выделения стоимости земельного участка. По результатам проведенного исследования экспертом сделан вывод о том, что представленный на экспертизу Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; при составлении Отчёта допущены нарушения и ошибки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе – неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, допущены ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, правомерной, сопоставимой.

В связи с установленным несоответствием Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличием ошибок и нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов, определенной оценщиком, экспертом <...> сделан вывод о том, что рыночная стоимость по состоянию и в ценах на 1 января 2018 года объектов недвижимости: нежилого помещения 9-Н, общей площадью 2 473,2 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:1154, составляет 67 060 000 рублей; нежилого помещения 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, общей площадью 13 575,5 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:1149, - 573 820 000 рублей (том 4 л.д. 210).

Статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьёй 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленный административным истцом Отчёт выполнен специалистом-оценщиком <...>, который является членом саморегулируемой организации – Ассоциации «СРОО «Экспертный совет» (реестр № 2573 от 24.08.2018).

Однако, несмотря на наличие у оценщика <...> необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам её проведения, с учётом выявленных нарушений требований законодательства, предъявляемых к содержанию отчёта о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости нежилых помещений отчёта об оценке, составленного данным оценщиком ООО «Городской центр оценки».

При этом у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО «Бизнес-ТЕМА» <...> поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд признает обоснованным вывод эксперта <...> о том, что при проведении проверки Отчета об оценке на соответствие требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 297, 298, 299 от 20 мая 2015 года (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), № 611 от 25 сентября 2014 года (ФСО № 7), выявлены нарушения и замечания, существенно влияющие на итоговый результат.

Суд, соглашаясь с выводами эксперта о несоответствии представленного Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличии нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости, оценке использованной оценщиком информации как не в полной мере сопоставимой, достаточной и достоверной, отмечает, что экспертом <...> обоснованно указано на наличие существенных ошибок в отчёте, которые влияют на достоверность полученного результата.

Доводы административного истца, направленные к оспариванию вышеуказанного экспертного заключения, судом отклоняются.

Так, административный истец ссылается на то, что эксперт при определении рыночной стоимости нежилых помещений в рамках сравнительного подхода использует те же объекты-аналоги, которые были использованы оценщиком в Отчете № 07/2022-Н (ул. Розенштейна, д. 19 и наб.р.Фонтанки, д. 172), при этом, устанавливает рыночную стоимость помещений гораздо выше стоимости, указанной в Отчете оценщика; эксперт, по мнению административного истца, необоснованно использует несопоставимые объекты-аналоги – БЦ «Энигма» (ул. Кронштадтская, д. 10), БЦ «Марвел» (ул. Седова, д. 11/2), БЦ «На Обводном» (наб. Обводного канала, д. 62, корп. 2); выводы эксперта относительно ошибочности отказа от позиционирования помещения 9-Н, от определения класса офисных помещений, то есть ценового уровня нежилого помещения 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, не обоснован ссылками на нормативный акт, нарушенный оценщиком, не указано его влияние на итоговую стоимость объектов оценки; замечания эксперта к оценщику, изложенные в пунктах 3.1 и 3.2 экспертного заключения, некорректны. По мнению административного истца, изложенному после допроса эксперта, помещение 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, исходя из его характеристик, относится к классу С, а не к классу В, как его ошибочно позиционировал эксперт <...>, что, в свою очередь, привело к неправильному подбору объектов-аналогов.

Допрошенный судом эксперт <...> в судебном заседании выводы подготовленного им экспертного заключения поддержал, представил письменные пояснения по замечаниям административного истца, указывая, что объекты оценки, вопреки утверждению административного истца, имеют существенно лучшее местоположение (удаленность от ст.м. «Пушкинская» 0,4 км), чем объекты-аналоги, расположенные на расстоянии 1,8 км от ст.м «Кировский завод» и 0,8 км от ст.м «Балтийская», что обусловило необходимость проведения корректировки, которая ошибочно не была выполнена оценщиком; выбор объектов сравнения основан на положениях ФСО № 1 и ФСО № 7, при этом, учитывались основные характеристики объектов оценки, использование в расчете выбранных объектов сравнения не привело к завышению рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом отмечено, что данные технической документации и визуального осмотра свидетельствуют об оборудовании помещений системой вентиляции и кондиционирования, аналогичные данные отражены в различных информационных ресурсах, где содержатся сведения о наличии системы кондиционирования, техническом оснащении, состоянии, наличии паркинга (том 4 л.д. 166-168). В письменных пояснениях эксперт указал, что использовал методику СПб ГБУ «ГУИОН» исключительно для определения коэффициентов местоположения объектов оценки и объектов сравнения, ее использование позволяет нивелировать разброс стоимостей объектов сравнения, приведя их к приемлемому диапазону для ретроспективной оценки на 1 января 2018 года.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №1, действовавшего на даты проведения оценки и судебной экспертизы, объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Как указано выше, экспертом был определен сегмент рынка для каждого оцениваемого объекта, ценообразующие факторы, что опровергает доводы административного истца об использовании экспертом несопоставимых объектов-аналогов. Использование экспертом коэффициентов, установленных для бизнес-центров класса, к которым правомерно отнесен оцениваемый объект (помещение 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н), направлено на обеспечение достоверности расчетов; выполненные экспертом корректировки применительно к помещению 9-Н учитывают его фактическое использование, не оспаривавшееся административным истцом. Вопреки утверждению административного истца, приведенные экспертом замечания к Отчету оценщика обоснованны, мотивированны, свидетельствуют о существенности допущенных оценщиком нарушений и их влиянии на определение рыночной стоимости объектов оценки, выбор экспертом сравнительного подхода, равно как и отказ от использования доходного и затратного подхода, в достаточной мере мотивированы в экспертном заключении и пояснениях эксперта в суде и сомнений не вызывают, доводы административного истца в данной части обоснованность заключения под сомнение не ставят.

При этом, выбор экспертом объектов-аналогов в рамках применения сравнительного подхода соответствует приведенным выше требованиям ФСО №1 и ФСО №7, оснований для признания его ошибочным судом не усматривается.

Представленный административным истцом договор от 27 декабря 2019 года № 23/12-823, заключенный АО «Концерн «НПО «Аврора» с ООО «Веста Строй-монтаж», на выполнение работы по устройству (монтажу) системы холодоснабжения в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Рузовская ул., д. 8, также не позволяет вынести суждение о необоснованности оценки экспертом технических характеристик объектов оценки, поскольку не опровергает достоверность сведений, приведенных в технической документации, в совокупности с информацией, полученной и использованной экспертом при проведении экспертизы. В частности, из фототаблицы к акту № 0322-ВФИ/Ю/2018 от 15 мая 2018 года, составленному Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга по результатам обследования нежилого помещения 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, проведенного в рамках выполнения работ по формированию перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, следует, что помещения оборудованы кондиционерами (том 4 л.д. 104, 108). Из пояснений эксперта <...> следует, что им ранее изучалось здание в 2010, 2019 годах, когда соответствующее инженерное оборудование также имелось. При этом, у суда не имеется оснований не доверять пояснениям эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 УК РФ (том 4 л.д. 192), которые согласуются с иными представленными в материалы дела доказательствами и административным истцом надлежащей совокупностью относимых и допустимых доказательств не опровергнуты.

Принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы экспертного исследования судебного эксперта не опровергаются, а доводы административного истца по существу выражают его несогласие с результатом определения рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о возможности принятия экспертного заключения эксперта <...> в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объектов; при этом выводы и расчёты эксперта мотивированны, подробны, обоснованны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности (в том числе в части признания отчёта, представленного административным истцом, не соответствующим требованиям законодательства).

Составленное экспертом <...> экспертное заключение, в отличие от экспертного заключения, представленного административным истцом при подаче иска, содержание которого не позволяет проверить обоснованность содержащихся в нем выводов, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости. Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 №297, раздела VII Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений определена при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299.

Согласно части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Поскольку наличие таких оснований административным истцом не подтверждено и судом не установлено, в удовлетворении ходатайства стороны административного истца о назначении повторной экспертизы судом отказано.

Учитывая изложенное, а также то, что в ходе рассмотрения дела не представлено доказательств несоответствия заключения эксперта <...>. действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, кадастровую стоимость нежилых помещений надлежит установить в размере рыночной, определённой в данном заключении, в связи с чем требования административного истца подлежат частичному удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление было направлено административным истцом в суд посредством почтовой связи 6 мая 2022 года, указанная дата в силу приведенных выше разъяснений подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

Административные исковые требования АО «Концерн «НПО «Аврора» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 78:32:0001688:1154, расположенного по адресу: <...>, лит. Б, пом. 9-Н, по состоянию на 1 января 2018 года равной рыночной стоимости в размере 67060000 (шестьдесят семь миллионов шестьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 78:32:0001688:1149, расположенного по адресу: <...>, лит. Б, пом. 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н,14-Н, по состоянию на 1 января 2018 года равной рыночной стоимости в размере 573820000 (пятьсот семьдесят три миллиона восемьсот двадцать тысяч) рублей.

Датой обращения АО «Концерн «НПО «Аврора» в суд с административным исковым заявлением считать 6 мая 2022 года.

В удовлетворении остальной части административного иска АО «Концерн «НПО «Аврора» отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции через Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.Ю. Сальникова