Решение по делу № 2-5678/2025 от 12.01.2026 - о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение в жилом доме, погашении записи о праве собственности в отношении нежилого помещения в жилом доме.

Гражданское дело № 2-5678/2025

УИД 36RS0006-01-2025-012393-64

Категория 2.219

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 декабря 2025 года г.Воронеж

Центральный районный суд г.Воронежа в составе:

председательствующего судьи Петровой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Бачуриной М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬФАБЕТОН» о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение в жилом доме, погашении записи о праве собственности в отношении нежилого помещения в жилом доме,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «АЛЬФАБЕТОН» о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение в жилом доме, погашении записи о праве собственности в отношении нежилого помещения в жилом доме.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>. ООО СЗ «ЖилСтрой» на праве собственности принадлежало нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 12,4 кв.м, расположенное в указанном жилом доме по адресу: <адрес>. Согласно сведениям ЕГРЮЛ ООО «АЛЬФАБЕТОН» является правопреемником ООО СЗ «ЖилСтрой», следовательно, и собственником нежилого помещения 1/4 с кадастровым номером № по <адрес>. Спорное нежилое помещение находится в цокольном этаже жилого дома, фактически в нем располагается узел ГВС, то есть помещение является общей собственностью собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. Право собственности ответчика на спорное помещение не имеет законных оснований, помещение подлежат истребованию. Согласно заключению экспертизы №715/25 от 07.10.2025, подготовленному ООО «Воронежский центр экспертизы и оценки», нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 12,4 кв.м., расположенное в указанном жилом доме по адресу: <адрес> обслуживает более одного помещения (через данное помещение осуществляется доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию, предназначенного для обслуживания более одного помещения многоквартирного жилого дома), а, следовательно, и данное помещение является общедомовым имуществом и не имеет самостоятельного назначения. Учитывая, что экспертом установлена принадлежность спорного помещения к общему имуществу многоквартирного жилого дома, как необходимого для постоянного осуществления доступа техническим специалистам для осмотра и обслуживания во избежание возникновения аварийной ситуации, оно не могло быть отнесено к собственности ответчика. Спорное помещение не могло являться предметом сделок в силу прямого запрета, содержащегося в законе. У ФИО1, как и у остальных собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, возникло право собственности и в отношении спорного объекта как общего имущества многоквартирного жилого дома. Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав. Право ответчика на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 12,4 кв.м., расположенное в жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес>, нарушает имущественные права истца на данный объект как на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Поскольку предъявление настоящего иска инициировано одним из собственников помещений многоквартирного дома, не обладающим полномочиями действовать от имени других собственников, которому лично какие-либо препятствия в пользовании спорными объектами не чинились ответчиком, что исключает возможность признания права и истребования имущества, истец имеет возможность оспорить право ответчика не иначе как предъявлением иска о признании права отсутствующим, что по существу означает оспаривание оснований возникновения права и восстановление прав собственника, права владения и пользования которого нарушаются оспариваемой регистрацией права собственности. Решение суда по настоящему спору является основанием для погашения в ЕГРН записи о регистрации права собственности ООО СЗ «ЖилСтрой» на спорное нежилое помещение, что приведет к восстановлению нарушенного права истца, как участника общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

ФИО1 просит суд:

- признать отсутствующим право собственности ООО «АЛЬФАБЕТОН» на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 12,4 кв.м., расположенное в жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес>,

- указать, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности ООО Специализированный застройщик «ЖилСтрой» (как правопредшественника ООО «АЛЬФАБЕТОН») на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 12,4 кв.м, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес>

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается распиской и сведениями об отправке заказного письма. От ФИО2 поступило письменное ходатайство о рассмотрении искового заявления в отсутствие представителя.

Ответчик ООО «АЛЬФАБЕТОН» своего представителя в судебное заседание не направило, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, что подтверждается распиской. От представителя ФИО3 поступило письменное ходатайство о рассмотрении искового заявления в отсутствие представителя. Ранее в ходе рассмотрения дела представитель ответчика признала исковые требования ФИО1

Данные обстоятельства, с учётом статьи 167 ГПК РФ, позволяют рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, заявление представителя ответчика о признании иска, суд полагает следующее.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 290 ГК РФ).

В соответствии с частями 1, 2 и 3 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (пункт 1).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Пунктом 36 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

В пункте 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в том случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. По смыслу данных разъяснений, негаторный иск, в отличие от виндикационного, это защита права владеющего имуществом собственника путем устранения нарушений его права собственности, не связанных с лишением владения.

Согласно пунктам 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно частям 1 и 2 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником <адрес>, расположенной по адресу <адрес>, площадью 59,4 кв.м, с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 8-12).

ООО СЗ «ЖилСтрой» с 13.09.2021 (рег.№) является собственником нежилого помещения <адрес> цокольный этаж № Цокольный, площадью 12,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.09.2021 (л.д. 13-15).

С 08.08.2025 ООО СЗ «ЖилСтрой» реорганизовано в форме присоединения к ООО «АЛЬФАБЕТОН», что подтверждается выписками из ЕГРЮЛ от 15.09.2025 в отношении ООО СЗ «ЖилСтрой» (л.д. 18-19) и в отношении ООО «АЛЬФАБЕТОН» (л.д. 16-17).

Таким образом, в настоящее время собственником спорного нежилого помещения является ООО «АЛЬФАБЕТОН».

В судебном заседании представитель истца суду пояснила, что нежилое помещение № находится в цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, фактически в нем располагается узел ГВС. Помещение является общей собственностью собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.

Согласно заключению ЭУ «Воронежский центр экспертизы» №715/25 от 07.10.2025, подготовленному по заказу ФИО1, в помещении с кадастровым номером № площадью 12,8 кв.м установлено наличие инженерных коммуникаций и оборудования. Расположенные инженерные коммуникации и оборудование предназначены для обслуживания более одного помещения (более одной квартиры" многоквартирного жилого дома. Помещение с кадастровым номером № площадью 12,8 кв.м предназначено для обслуживания более одного помещения (квартиры) многоквартирного жилого дома и является вспомогательным помещением. Помещение с кадастровым номером № площадью 12,8 кв.м многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, является техническим, требует постоянного открытого доступа техническим специалистам для осмотра и обслуживания во избежание возникновения аварийной ситуации и образования угрозы жизни и здоровья граждан (л.д. 20-31).

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования истца признала, о чем в материалы дела представила письменное заявление о признании иска (л.д. 40). Пояснила, что спорное нежилое помещение действительно обслуживает более одного помещения, является общедомовым имуществом и не имеет самостоятельного назначения. Представленное истцом заключение эксперта не оспаривают. Просила удовлетворить исковые требования ФИО1

В соответствии с частью 2 статьи 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований (часть 3 статьи 173 ГПК РФ).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание заключение ЭУ «Воронежский центр экспертизы» №715/25 от 07.10.2025, признание ООО «АЛЬФАБЕТОН» исковых требований, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 и признании отсутствующим права собственности ООО «АЛЬФАБЕТОН» (ОГРН <***>) (в настоящее время является правопреемником общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ЖилСтрой», ИНН <***>) на нежилое помещение № цокольный этаж №Цокольный, с кадастровым номером №, площадью 12,4 кв.м., расположенное по адресу <адрес>

Поскольку право собственности ООО «АЛЬФАБЕТОН» на спорное нежилое помещение отсутствует, суд полагает необходимым погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись государственной регистрации № от 13.09.2021 о праве собственности ООО специализированный застройщик «ЖилСтрой», ИНН <***> (правопреемник ООО «АЛЬФАБЕТОН», ОГРН <***>) на нежилое помещение №, цокольный этаж №Цокольный, с кадастровым номером №, площадью 12,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Руководствуясь статьями 12, 39, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

решил :

признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФАБЕТОН» (ОГРН <***>) (правопреемник в порядке реорганизации ООО специализированный застройщик «ЖилСтрой», ИНН <***>) на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 12,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись государственной регистрации № от 13.09.2021 о праве собственности общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ЖилСтрой» (ИНН <***>) на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 12,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г.Воронежа.

Судья Л.В. Петрова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12.01.2026.