дело № 2-6742/2022

23RS0040-01-2022-006450-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2022 года город Краснодар

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Кожевникова В.В.,

при секретаре Крапивиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Разумной Ю.Ф. о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к Разумной Ю.Ф. с иском о признании права собственности на помещение на первом этаже жилого дома этажностью: 2, литер: А, А1, над/А1, общей площадью 83.5 кв.м., жилой площадью 51.1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование требований указано, что ответчица является собственником 7/100 долей в праве общей долевой собственности на сложный объект недвижимости, состоящий из трех домов, а именно (по выписке из ЕГРН): жилой дом, назначение: жилое; площадь: общая 83.5 кв.м., жилая 51.1 кв.м.; литер: А, А1, над/А1; этажность: 2;жилой дом, назначение: жилое; площадь: общая 208.4 кв.м., жилая 97.7 кв.м.; литер: Б; этажность: 2;жилой дом, назначение: жилое; площадь: общая 105.3 кв.м., жилая 48.4 кв.м.; литер: В, под/В; этажность: 2, подземная этажность: 1. 04.08.2017 года между истцом и ответчиком был заключен договор, удостоверенный нотариусом Краснодарского нотариального округа. Названный договор, поименованный как «предварительный», предусматривал заключение сторонами основного договора, предметом которого являлась купля-продажа 7/100 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный сложный объект недвижимости по цене 2 100 000 рублей. По условиям договора, если в течение одного года с момента оформления предварительного договора купли-продажи покупатель (истица) не перечислит второй транш в размере 1300000 рублей, продавец (ответчик) имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. В этом случае задаток не возвращается, но если покупателем перечислено хотя бы 25% от 1300000 рублей, то есть, 325 000 рублей и более, то сделка не аннулируется, и покупатель имеет право внести недостающую сумму до 04.08.2019 года или выкупить 2/100 доли дома вместо 7/100 долей дома. 2/100 полей заключаются в жилом помещении на первом этаже, примерной площадью 16 кв.м. Если до конца второго года с момента заключения Договора покупатель не перечисляет оставшиеся 500 000 рублей, не погашает полностью сумму в 2 100 000 рублей, то сделка не считается расторгнутой. Она распространяется на выкупные поли из расчета: одна доля стоит 300 000 рублей, площадь одной доли - примерно 8 кв.м., но только если оплачена стоимость как минимум двух долей.

Исходя из условий заключенного договора, стороны фактически согласовали стоимость 2/100 долей в праве, как отдельного предмета сделки, и она составила 600000 рублей (2100000/7x2 или 300000 х 2).Договор в отношении 2/100 долей в праве, стороны согласились считать действующим при наступлении к 04.08.2019 года перечисленных в нем условий. Такие условия наступили и выразились в следующем:04.08.2017 г. истица передала ответчице 255 000 рублей; 05.08.2017г. - 45000 рублей;01.08.2018г. - 325000 рублей. Таким образом, истица в срок до 04.08.2018г. не перечислила ответчице сумму в размере 1300000 рублей. Изложенное подтверждается соответствующими расписками. Фактически истица выплатила ответчице 625000 рублей, то есть более 25% от 1300000 рублей, и фактически выкупила более 2/100 долей в праве, равную части жилого помещения площадью 16,7 кв.м.Договор от 04.08.2017 г. до настоящего времени сторонами не расторгался, не изменялся, не оспаривался, недействительным не признавался и правовых оснований для этого не имеется. В силу вступившего в законную силу решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 14.05.2019 года (дело № 2-3547/2019) Разумной Ю.Ф. выделен в собственность жилой дом литер А, А1, над/А1 общей площадью 57,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.Однако решение суда до настоящего времени не приведено к исполнению: прекращение режима долевой собственности на сложный объект недвижимости фактически не произошло, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Несмотря на исполнение истцом, как покупателем, обязательств по договору купли-продажи от 04.08.2017 г., в части оплаты 2/100 долей в праве на принадлежащий ответчику жилой дом, Разумная Ю.Ф. недобросовестно уклоняется от передачи объекта недвижимости с необходимыми документами, являющимися основанием для регистрации и возникновения у истицы права собственности на этот объект, что послужило основанием для обращения в суд.

Истица в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, также представила уточнения исковых требований. Просила суд признать за ней право на 2/100 доли в праве собственности на сложный объект недвижимости: жилой дом, назначение: жилое; площадь: общая 83.5 кв.м., жилая 51.1 кв.м.; литер: А, А1, над/А1; этажность: 2; жилой дом, назначение: жилое; площадь: общая 208.4 кв.м., жилая 97.7кв.м.; литер: Б; этажность: 2;жилой дом, назначение: жилое; площадь: общая 105.3 кв.м., жилая 48.4кв.м.; литер: В, под/В; этажность: 2, подземная этажность: 1, расположенный по адресу: <адрес>; указать, что решение суда является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности к ФИО1 на 2/100 доли в праве собственности на указанный объект недвижимости.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщила, ранее представила отзыв на иск, в котором просила признать предварительный договор ничтожным, и предлагала возвратить ФИО1 половину уплаченной суммы, в случае продажи своей долевой собственности.

В соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующему.

В силу статей 1, 8 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п.п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как установлено в судебном заседании, 04.08.2017г. между Разумной Ю.Ф. (Продавцом) и ФИО1 (Покупателем), заключен предварительный договор, в соответствии с п.3 которого, ФИО4 имеет намерение продать, принадлежащую ей 7/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с мансардой лит.А, А1, над/А1, общей

площадью 83.5кв.м,. жилой дом лит. Б, обшей площадью 208,4 кв.м., жилой дом лит. В, под/В, общей площадью 105,3 кв.м., с кадастровым номером №:131, находящийся по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке площадью 990 кв.м.

Данный предварительный договор удостоверен нотариусом Краснодарского нотариального округа ФИО5, и зарегистрирован в реестре № 1-3726.

В соответствии с п.10 Договора, цена договора составила 2100000 рублей, и установлен порядок расчета: Покупатель выплачивает Продавцу 45000 рублей 05.08.2017г., 1300000 рублей до 04.08.2018г., 500000 рублей до 04.08.2019г.

На основании абз. 4 п. 11 Договора, если в течение одного года с момента оформления предварительного договора купли-продажи Покупатель не перечислит второй транш в размере 1300000 рублей, Продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, и задаток не возвращается. Но если перечислено хотя бы 25% от этой суммы (от 1300000 рублей), то есть 325 000 рублей, то сделка не аннулируется, и Покупатель имеет право внести недостающую сумму до 04.08.2019 г. или выкупить 2/100 доли дома вместо 7/100 долей дома, заключающуюся в жилом помещении на первом этаже, примерной площадью 16 кв.м.

Если до конца второго года с момента заключения Договора Покупатель не перечисляет оставшиеся 500000 рублей, не погашает полностью сумму в 2100000 рублей, то сделка не считается расторгнутой. Она распространяется на выкупные поли из расчета: одна доля стоит 300000 рублей, площадь одной доли - примерно 8 кв.м. Но только если оплачена стоимость как минимум двух долей (абз. 5 п. 11).

Материалами дела подтверждается, что 04.08.2017 г., ФИО1, передала Разумной Ю.Ф. 255 000 рублей; 05.08.2017 г., ФИО1, передала Разумной Ю.Ф. 45 000 рублей; 01.08.2018 г., ФИО1, передала Разумной Ю.Ф. 325 000 рублей.

Таким образом, всего ФИО1 передала Разумной Ю.Ф. по предварительному договору 625 000 рублей, то есть сумму более 25% от 1 300 000 рублей, что фактически является стоимостью 2/100 долей спорного имущества, равную части жилого помещения площадью 16,7 кв.м., как и предусмотрено Договором.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из положений ст. 429 ГК РФ следует, что предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, таким образом, предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора. Таким образом, при заключении основного договора все обязательства сторон, возникшие из предварительного договора купли-продажи, прекращаются.

Предварительный договор не является сделкой, направленной на отчуждение имущества, в то время как такой сделкой является именно основной договор купли-продажи недвижимости. Именно основной договор порождает правовые последствия по переходу права собственности на недвижимость.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся также в абз.3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Между тем, в предварительном договоре купли-продажи указанного выше имущества, речь идет не об имуществе, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, а об имуществе, право собственности на которое у продавца имелось.

Положения ст.ст. 301-304 ГК РФ регламентируют защиту права собственности и других вещных прав.

В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Как разъяснено в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что с 04.08.2019 года, но до государственной регистрации права собственности, ФИО1, как покупатель стала законным владельцем недвижимости равной 2/100 доли в праве общей долевой собственности на вышеназванный жилой дом или также равной 16,7 кв.м. в этом доме.

Удовлетворяя требования, суд также исходит из того, что предварительный договор от 04.08.2017 г. до настоящего времени сторонами не расторгался, не изменялся, не оспаривался, недействительным не признавался и правовых оснований для этого не имеется.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 14.05.2019 г., по делу по иску ФИО6 к Разумной Ю.Ф. о выделе доли из общего имущества, Разумной Ю.Ф. выделен в собственность жилой дом литер А, А1, над/А1 общей площадью 57,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Данное решение, вступившее в законную силу 18.06.2019г., служит основанием для погашения права общей долевой собственности на сложный объект с кадастровым номером №:131, состоящий из жилого дома с мансардой лит. А, А1, над/А1, общей площадью 83,5 кв.м., жилой площадью 83,5 кв.м.; жилого дома лит. Б общей площадью 208,4 кв.м., жилой площадью 97,7 кв.м.; жилого дома, состоящего из литер В, под/В, общей площадью 105,3 кв.м., жилой площадью 48,4 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Однако, решение суда до настоящего времени Разумной Ю.Ф. не приведено к исполнению: прекращение режима долевой собственности на сложный объект недвижимости фактически не произошло, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Вместе с тем в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (пункт 3).

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1).

Положениями ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

Из приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их совокупности следует, что надлежащее исполнение обязательств в правоотношениях по купле-продажи объекта недвижимости означает передачу объекта недвижимости с необходимыми документами приобретателю, что является основанием для регистрации и возникновения у него права собственности на этот объект.

В таком случае, по смыслу п. 1 ст. 1 ГК РФ, при недобросовестном уклонении должника от передачи кредитору объекта недвижимости и/или документов, необходимых для регистрации перехода права собственности, эффективное восстановление нарушенного права кредитора может осуществляться также и путем признания права на данный объект недвижимости без дополнительного задействования механизма исполнительного производства по возложению на должника обязанности совершить совокупность необходимых действий.

Иное означало бы задействование всякий раз механизма исполнительного производства, негарантированность восстановления нарушенных прав, снижение эффективности судебной защиты и влекло бы безусловный отказ в иске лицу, чье право нарушено недобросовестным должником, только лишь по формальному доводу об избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Несмотря на исполнение истцом, как покупателем, обязательств по договору купли-продажи от 04.08.2017 г., в части оплаты 2/100 долей в праве на принадлежащий ответчику жилой дом, Разумная Ю.Ф. недобросовестно уклоняется от передачи объекта недвижимости с необходимыми документами, являющимися основанием для регистрации и возникновения у истца права собственности на этот объект.

Вместе с тем, поскольку до настоящего времени долевой режим спорного объекта недвижимости не прекращен, что исключает возможность точного указания такого помещения в иске, суд считает возможным удовлетворить требования, указав на признание за истцом права на 2/100 доли в праве собственности на сложный объект недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Разумной Ю.Ф. о признании права собственности - удовлетворить.

Признать за ФИО1, право на 2/100 доли в праве собственности на сложный объект недвижимости, состоящий из:

- жилой дом, назначение: жилое; площадь: общая 83.5 кв.м., жилая 51.1 кв.м.; литер: А, А1, над/А1; этажность: 2;

- жилой дом, назначение: жилое; площадь: общая 208.4 кв.м., жилая 97.7кв.м.; литер: Б; этажность: 2;

- жилой дом, назначение: жилое; площадь: общая 105.3 кв.м., жилая 48.4кв.м.; литер: В, под/В; этажность: 2,

- подземная этажность: 1, расположенный по адресу: <адрес>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности к ФИО1 на 2/100 доли в праве собственности на указанный объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья В.В. Кожевников

Мотивированное решение суда изготовлено 30.11.2022г.