Решение по делу № 3А-21/2025 от 16.01.2025 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/000977 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2024-001487-86

дело № 3а-21/2025 (3а-573/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 16 января 2025 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску федерального автономного учреждения «Российский дорожный научно-исследовательский институт» (ФАУ «РОСДОРНИИ» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/000977 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФАУ «РОСДОРНИИ» (далее также Учреждение) обратилось в суд с административным иском, ссылаясь на то, что владеет на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, Учреждение подало в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) заявление об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке. Решением ГБУ от 3 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/000977 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение является необоснованным, нарушает права Учреждения как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ от 3 октября 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 11 июня 2024 г., - 7 180 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Федеральное дорожное агентство (Росавтодор), территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ТУ Росимущества в Ростовской области), Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Волгодонска Ростовской области.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

Администрация г. Волгодонска в возражениях на административное исковое заявление просила отказать в удовлетворении административного иска, указывая, что снижение кадастровой стоимости земельного участка повлечет снижение поступающих платежей в местный бюджет.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы, ходатайства не поступали.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 15 января 2025 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... площадью 9 432 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – база отдыха, местоположение ..., находится в собственности Российской Федерации, за ФАУ «РОСДОРНИИ» зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на объект.

Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 12 081 448,8 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом.

10 сентября 2024 г. в ГБУ поступило заявление ФАУ «РОСДОРНИИ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 13 июня 2024 г. № 24-236/1 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «РЭБ» (г. Москва) ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 11 июня 2024 г. в размере 7 180 000 рублей.

3 октября 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2024/000977 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке.

28 октября 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец направил в суд административное исковое заявление об оспаривании решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200: подп. 2 пункта 2, подп. 7, 14 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также подп. «б» пункта 11, подп. «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что без обоснования схожести экономических характеристик территорий расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований; невозможно определить год появления (публикации) информации на скриншоте объявления объекта-аналога № 1; при описании процесса оценки объекта оценки указаны характеристики объектов-аналогов, такие как категория земель, близость к водоемам и лесным массивам, характер подъездных путей и транспортная доступность, топография, однако отсутствуют материалы и анализ, подтверждающие указанные характеристики; отчет вводит в заблуждение: введенный разброс цен за 1 кв.м не соответствует ценам предложений в квадратных метрах; указанная в таблице категория земель для объекта-аналога № 2 (земли населенных пунктов) не соответствует сведениям из публичной кадастровой карты (земли особо охраняемых территорий и объектов); отсутствует описание правил отбора объектов-аналогов для проведения расчетов.

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ...

В заключении эксперта ... от 25 декабря 2024 г. № 126СЭ/79-2024 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 13 июня 2024 г. № 24-236/1 допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (пункта 10 ФСО III, подп. 1 пункта 10 ФСО V, подп. 6, 7, 10 пункта 7, пункта 8 ФСО VI, пунктов 11, 22в ФСО № 7), использованы неполные и недостоверные сведения, допущены методологические и расчетные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости. Нарушения, перечисленные в решении ГБУ, экспертом подтверждены.

Экспертом отмечено, что в отчете приведенная информация о ценах предложений не соответствует требованию достаточности, анализ содержит информацию об объектах из несопоставимого с оцениваемым объектом сегмента по назначению и размеру; не полностью описан доступный объем рыночной информации. Применяя сравнительный подход, оценщик не полностью проанализировал рынок продажи аналогичных объектов. Между тем, проведенный экспертом анализ рынка показал, что на дату оценки имелась информация, которую можно было использовать при проведении анализа и отборе аналогов; информация, приведенная в отчете, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена; достоверность информации, о категории, назначении, площади объектах-аналогах № 2 и № 3, указанной в отчете, не подтверждается; отсутствует корректировка на категорию земель аналогов № 2 и № 3, что существенно повлияло на расчетную стоимость объекта оценки; согласно объявлению на участке объекта-аналога № 2 имеется залитая бетонная плита, однако корректировка на наличие улучшений не вводится; имеется техническая опечатка в диапазоне цен за 1 кв.м; на стр. 64 значения полученных удельных весов аналогов, не соответствуют расчетам по формуле, указанной на стр. 65 отчета.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 11 июня 2024 г. определена экспертом ... в размере 9 215 000 рублей.

Относительно выводов эксперта возражения замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

Величина рыночной стоимости рассчитана экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта, подтвержденным представленными документами. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта, и при рассмотрении заявления ФАУ «РОСДОРНИИ» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов Общества. Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 3 октября 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

При изложенных выше обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.

Довод администрации г. Волгодонска о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка повлечет сокращение поступающих в местный бюджет денежных средств не может быть принят во внимание, учитывая, что возможность пересмотра кадастровой стоимости не ставится законом в зависимость от уровня наполняемости местного бюджета.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 60 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

В обеспечение расходов на проведение экспертизы ФАУ «РОСДОРНИИ» на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислило 60 000 рублей (поручение о перечислении на счет от 25 ноября 2024 г. № 890405). Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление федерального автономного учреждения «Российский дорожный научно-исследовательский институт» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требования федерального автономного учреждения «Российский дорожный научно-исследовательский институт» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/000977.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым ... площадью 9 432 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – база отдыха, местоположение ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 11 июня 2024 г. – 9 215 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 10 сентября 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от федерального автономного учреждения «Российский дорожный научно-исследовательский институт» (ФАУ «РОСДОРНИИ») в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-573/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную экспертизу на счет общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» 60 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева