Дело № 2-2633/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 декабря 2025 года г.Миасс Челябинской области

Миасский городской суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Гонибесова Д.А.

при секретаре Холкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действующая в интересах собственников помещений многоквартирного АДРЕС, обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору использования части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома для размещения наружной рекламы от ДАТА в размере 614 936 рублей. В обоснование иска указала, что между собственниками помещений указанного многоквартирного дома и ответчиком ДАТА заключен договор, согласно которому ФИО2 было предоставлено право использования рекламного места для размещения наружной рекламы площадью79 кв.м. Плата установлена в размере 7900 руб. ежемесячно. ДАТА заключено дополнительное соглашение, согласно которому объем передаваемой в пользование площади увеличен до 124 кв.м., срок действия договора определен с 1 ноября 2012 года по 1 ноября 2017 года с условием пролонгации, плата по договору составила 10 000 руб. С февраля 2021 года ответчик не вносит плату по договору, в связи с чем образовалась задолженность в размере 343 000 руб., размер неустойки по договору составил 271 936 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, суду дала объяснения аналогичные тем, которые изложены в иске.

Ответчик ФИО2 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал, представил письменные возражения (л.д 60).

Заслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что на основании решения от ДАТА общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС, предоставлено право ФИО1 заключения договоров аренды общего имущества и предоставления фасада стен для размещения рекламы, а также ФИО1 выбрана ответственным лицом, отвечающим за сохранность и своевременное взимание средств, вырученных за размещение рекламы на фасаде дома (л.д. 17-18).

Между собственниками помещений жилого многоквартирного АДРЕС в лице старшей по дому ФИО1 и ФИО2 заключен договор от ДАТА на использование части общего имущества собственником помещений многоквартирного дома для размещения наружной рекламы (л.д. 14).

По условиям договора собственники помещений в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения от ДАТА общего собрания собственником помещений многоквартирного АДРЕС предоставляют возможность пользователю (ФИО2) на возмездной основе использовать рекламное место (часть поверхности внешней северной стены здания), общей площадью 79 кв.м для размещения наружной рекламы и установки рекламной конструкции.

Срок договора определен с 15 марта 2013 года по 1 марта 2017 года. В случае если пользователь продолжает пользоваться общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны собственников помещений, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (п. 1.3).

За использование рекламного места пользователь вносит собственникам помещений оплату, которая составляет 100 руб. за каждый кв.м рекламируемого рекламного места или 7 900 руб. ежемесячно. Оплата за использование общего имущества собственников помещений многоквартирного дома для размещения наружной рекламы производится пользователем ежеквартально авансовым платежом (31 декабря (в период с 01.01 по 31.03), 31 марта (в период с 01.04. по 30.06), 30 июня (в период с 01.07 по 30.09), 30 сентября (в период с 01.10 по 31.12) наличными средствами ФИО1 (п. 3.1 договора).

Размер оплаты за использование части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома для размещения наружной рекламы изменяется собственниками помещений в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении оплаты за использование части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома производится собственниками помещений не позднее, чем за месяц до изменения оплаты путем направления уведомления (п. 3.2.).

В случае неисполнения пользователем своих обязанностей, установленных п. 3.1 договора, пользователь уплачивает собственникам помещений неустойку в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки (п. 4.2).

Согласно дополнительному соглашению от ДАТА к указанному выше договору, за использование рекламного места (общей площадью 124 кв.м) пользователь вносит собственникам помещений плату, которая составляет 10 000 руб. ежемесячно. Оплата за использование общего имущества собственников помещений многоквартирного дома для размещения наружной рекламы производится пользователем ежеквартально авансовым платежом (л.д. 16).

Ответчик ФИО2 до настоящего времени продолжает пользоваться общим имуществом по договору.

Как следует из содержания иска, до 2021 года платежи за пользование рекламным местом вносились ответчиком без просрочек и нарушений порядка оплаты. С февраля 2021 года начались просрочки.

За 2021 год в счет оплаты по договору должна была быть внесена сумма в размере 120 000 руб. (исходя из условий договора 10 000 рублей в месяц). Согласно расписке выплаченная сумма составила 65 000 рублей. Задолженность за 2021 год составила 55 000 рублей.

За 2022 год в счет оплаты по договору должна была быть внесена сумма в размере 120 000 руб. (исходя из условий договора 10 000 рублей в месяц). Согласно расписке выплаченная сумма составила 45 000 руб. Задолженность за 2022 год составила 75 000 руб.

За 2023 год в счет оплаты по договору должна была быть внесена сумма в размере 120 000 руб. (исходя из условий договора 10 000 рублей в месяц). Согласно расписке выплаченная сумма составила 47 000 руб. Задолженность за 2023 год составила 73 000 руб.

За 2024 год в счет оплаты по договору должна была быть внесена сумма в размере 120 000 рублей (исходя из условий договора 10 000 рублей в месяц). Согласно расписке выплаченная сумма составила 40 000 руб. Задолженность за 2024 год составила 80 000 руб.

За 2025 год на настоящий момент в счет оплаты по договору должна была быть внесена сумма в размере 60 000 рублей (исходя из условий договора 10 000 рублей в месяц: 31.12.2024 - 30 000 руб. за период январь -март 2025 года, 31.03.2025 - 30 000 руб. за период апрель - июнь). За 2025 год оплаты не поступало, задолженность за 2025 год составила 60 000 руб.

Согласно расчету взыскиваемых денежных сумм размер задолженности по оплате за использование общего имущества за период с 1 января 2021 года по 20 июня 2025 года составляет 343 000 руб., неустойка за тот же период составляет 614 936 руб. (л.д. 43-45).

В силу части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст. 610 ГК РФ по договору аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как видно из дела, между сторонами заключен договор аренды общего имущества многоквартирного дома, который в настоящее время сторонами не расторгнут, срок действия договора продлен на тех же условиях и на тот же срок, предусмотренный договором, что ни кем не оспаривалось в хде рассмотрения дела.

Ответчик до настоящего времени надлежащим образом исполняет обязательства по внесению платы за пользование имуществом.

Размер задолженности за период с 1 января 2021 года по 20 июня 2025 года составляет: по оплате за использование общего имущества 343 000 руб., неустойка 614 936 руб.

Возражения ответчика на то, что в августе 2020 года плата за пользование имуществом по соглашению сторон была снижена до 5 000 руб., а также ссылка на копию письма от ДАТА о размере арендной платы в размере 5 000 руб., в котором имеется подпись ФИО3 о согласовании платы, во внимание не принимаются.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи) (ч. 1).

Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов (ч. 2).

В связи с утверждением ФИО3 о том, что письмо, в котором содержится согласование размера арендной платы от ДАТА, она не подписывала, по ходатайству истца определением суда от 29 июля 2025 года была назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Челябинская ЛСЭ Минюста России. На ФИО2 была возложена обязанность предоставить в суд в срок до 11 августа 2025 года подлинный документ - письмо председателю дома по адресу АДРЕС ФИО1 от индивидуального предпринимателя ФИО2 от ДАТА.

Сторонам было разъяснено, что согласно ч. 3 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Ответчик сообщил суду о том, что запрошенный у него документ в подлинном виде представить не представляется возможным в связи с его утерей, у него имеется только копия указанного выше письма от ДАТА (л.д. 98).

Определением суда от 23 сентября 2025 года (с учетом исправления описки определением от 30 сентября 2025 года) на ФИО2 была повторно возложена обязанность представить в суд в срок до 14 октября 2025 года подлинный документ - письмо председателю дома по адресу АДРЕС ФИО1 от индивидуального предпринимателя ФИО2 от ДАТА. Ответчик повторно был предупрежден о последствиях, предусмотренных ч.3 ст. 79 ГПК РФ. Ответчик вновь сообщил суду об отсутствии у него оригинала запрашиваемого документа, который был утерян.

Согласно заключению ФБУ Челябинская ЛСЭ Минюста России установить, кем – ФИО1, или другим лицом выполнена подпись от ее имени, изображение которой расположено в копии Письма от ДАТА на строке между словами «Согласовано» и «ФИО1» не представилось возможным. Экспертом указано, что при оценке результатов сравнительного исследования установлено, что ни совпадающие, ни различающие признаки по объему и значимости не образуют совокупности, достаточной для какого-либо (положительного или отрицательного) вывода. Выявить идентификационные признаки в большем объеме, проверить их устойчивость и ответить на вопрос не удалось из-за ограниченной пригодности подписи для почерковедческого исследования, обусловленной копированием, что затруднило процесс выявления идентификационных признаков (л.д. 120).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона, лицо, участвующие в деле, должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку в подтверждение наличия письменного соглашения сторон об изменении размера арендной платы ответчик сослался на письмо председателю дома по адресу АДРЕС ФИО1 от индивидуального предпринимателя ФИО2 от ДАТА, содержащее подписи, подтверждающие волеизъявление обеих сторон на изменение условий договора аренды от ДАТА (ФИО2 и ФИО1), то в случае спора на ответчике лежит обязанность доказать факт заключения такого соглашения.

При наличии возражений со стороны ответчика относительно факта согласования (подписания) указанного выше письма от ДАТА следует исходить из того, что именно ответчик, ссылающийся на данное обстоятельство и представляющее данное доказательство, заинтересован в обеспечении надлежащих доказательств, подтверждающих заключение соглашения сторон об изменении условий договора аренды, и в случае возникновения спора на нем лежит риск недоказанности соответствующего факта.

В соответствии с ч. 2 ст. 71 ГПК РФ при непредставлении ответчиком письменного соглашения об изменении условий договора аренды или его надлежащим образом заверенной копии вне зависимости от причин этого (в случаях утраты, признания судом недопустимым доказательством, исключения из числа доказательств и т.д.) ответчик лишается возможности ссылаться в подтверждение такого соглашения и его условий на свидетельские показания, однако вправе приводить письменные и другие доказательства.

К таким доказательствам может относиться, в частности, письмо от ДАТА, подтверждающее факт волеизъявление сторон об изменении размера арендной платы.

Оценивая данное письмо от ДАТА, суд, исходя из объяснений сторон об обстоятельствах дела приходит к выводу о том, что указание в одностороннем порядке арендатором ФИО2 просьбы об установлении размера арендной платы в сумме 5 000 руб. в месяц при отсутствии необходимого согласия другой стороны договора – ФИО1 - само по себе не является безусловным и исключительным доказательством факта заключения сторонами соглашения об изменения размера арендной платы. При этом суд учитывает предшествующие и последующие взаимоотношения сторон, отсутствие иной переписки, которые не подтверждают волеизъявления другой стороны на уменьшение размера арендной платы до 5 000 руб.

При таких обстоятельствах представленная копия письма председателю дома по адресу АДРЕС ФИО1 от индивидуального предпринимателя ФИО2 от ДАТА, во внимание судом не принимается.

Следовательно, расчет задолженности, представленный ответчиком, во внимание также принят быть не может, поскольку не основан на условиях заключенного между сторонами договора аренды.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлено о пропуске срока исковой давности по заявленным исковым требованиям.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

На основании пункта 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (п.1 ст. 207 ГК РФ).

Таким образом, срок исковой давности предъявления кредитором требования о взыскании арендной платы, уплата которой в соответствии с условиями договора осуществляется периодическими платежами, исчисляется отдельно по каждому платежу с момента его просрочки.

В силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

В соответствии с пунктом 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.

На основании пункта 18 вышеуказанного постановления Пленума, по смыслу статьи 204 ГК РФ начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым статьи 220 ГПК РФ, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа. В случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом истечения срока исковой давности по главному требованию о взыскании суммы основного долга считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, прочие платы).

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как видно из дела, 6 марта 2025 года ФИО1 обращалась к мировому судье судебного участка № 7 г.Миасса Челябинской области о выдаче судебного приказа о взыскании в свою пользу с ФИО2 задолженности по договору аренды в размере 303 000 руб. Определением того же мирового судьи от 10 апреля 2025 года отменен судебный приказ от 20 марта 2025 года, выданный по заявлению ФИО1 о взыскании с ФИО2 указанной задолженности. Данное исковое заявление предъявлено истцом в городской суд 24 июня 2025 года (л.д. 6, 53-57), то есть в течение шестимесячного срока.

Следовательно, истец вправе предъявить требования о взыскании задолженности по арендной плате за 3-летний период, предшествующий дате подачи заявления о вынесении судебного приказа (с 6 марта 2022 года), а неустойки за 3-летний период, предшествующий дате подачи настоящего иска (с 24 июня 2022 года), поскольку с ранее с требованием о взыскании неустойки кредитор не обращался.

Как видно из дела после 6 марта 2022 года у арендатора возникла обязанность по внесению очередного авансового платежа только 31 марта 2022 года (оплата производится ежеквартально авансовым платежом 31 марта за период с 1 апреля по 30 июня), следовательно, срок исковой давности по взысканию авансового платежа за пользование имуществом за период с января по март 2022 года, а также неустойки, начисленной на данный платеж, на день обращения суд истек.

С учетом указанного периода времени, исходя из расчета взыскиваемых сумм, представленных истцом, задолженность по арендной плате договору от ДАТА за период с 6 марта 2022 года по 20 июня 2025 года будет составлять:

30 000 руб. * 14 платежный периода = 420 000 руб. (общий размер начислений);

5 000 руб. * 18 платежа + 3 000 руб. * 4 платежа + 1 000 руб. = 112 000 руб. (сумма уплаченных денежных средств);

420 000 руб. – 112 000 руб. = 316 387 руб.

При расчете неустойки подлежат применению положения постановления Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (далее - Постановление N 497).

Согласно преамбуле Постановления N 497, введение моратория мотивировано ссылкой на пункт 1 статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ. Указанная норма закона направлена на обеспечение таких элементов публичного порядка Российской Федерации как стабильность экономики (экономическая безопасность государства). Мораторием, в том числе, предусмотрен запрет на начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (пункт 1 статьи 9.1, пункт 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Постановление Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497, которым был введен мораторий, вступило в силу со дня его официального опубликования с 1 апреля 2022 года (опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru 01.02.2022), в силу пункта 3 постановления Правительства N 497 действовало в течение 6 месяцев, то есть до 1 октября 2022 года.

Таким образом, с 1 апреля 2022 года по 1 октября 2022 года не подлежит начислению неустойка, предусмотренная договор аренды.

Следовательно, размер неустойки за период с 24 июня 2022 года по 20 июня 2025 года (фактически за период с 1 октября 2022 года по 20 июня 2025 года) будет составлять, исходя из расчета, представленного истцом: 8140 руб. + 7240 руб. + 9069 руб. + 11570 руб. + 12756 руб. + 13988 руб. + 15533 руб. + 17956 руб. + 19806 руб. + 21870 руб. + 22113 руб. = 160041 руб.

С учетом истечения срока исковой давности о взыскании задолженности по договору аренды, о применении которой заявлено ответчиком в ходе рассмотрения дела, исковые требования подлежат удовлетворению частично.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО1 (паспорт серии НОМЕР НОМЕР) с ФИО2 (паспорт серии НОМЕР НОМЕР) задолженность по договору от ДАТА в размере 316 387 руб., неустойку в размере 160 041? руб.

В остальной части требования о взыскании задолженности по договору и неустойке отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий судья

Мотивированное решение суда составлено 16 декабря 2025 года