Решение по делу № 2-254/2026 от 26.01.2026 - о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, по встречному исковому заявлению ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» к <ФИО> о взыскании денежных средств.

К делу № 2-4863/2025

УИД 23RS0040-01-2024-000172-23

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 января 2026 г. г. Краснодар

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего Дордуля Е.К.,

при секретаре Агощиной Я.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО СЗ АЛЬФАСТРОЙ о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, по встречному исковому заявлению ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» к ФИО1 о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 о взыскании денежных средств за неисполнение обязательств по договору оказания услуг.

В обоснование первичных требований указано, что 15.09.2023 между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №409/113/J12. Согласно п. 3.1 Договора, общество привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства «Многоквартирные дома со встроенными помещениями. Литер 1 первый этап строительства, Литер 2 второй этан строительства, расположенные в г. Краснодаре на земельном участке с кадастровым номером: №-9275». Объектом долевого строительства является квартира № 409 (подъезд 3 этаж о количество комнат 2, общая расчетная площадь 57,15 кв.м., жилая площадь 26,78 кв.м. Согласно п. 1.3. Договора, объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в жилом доме, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Адрес объекта: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>. Объект был введен в эксплуатацию и передан ФИО1 Между тем, квартира была передана с недостатками, в связи с чем 05 июня 2024 года в адрес застройщика была направлена претензия. Ответа не претензию не поступило. В дальнейшем, ФИО1 обратилась в экспертную организацию ООО «ГЛОБАЛ ЭКСПЕРТ» с целью определения стоимости устранения недостатков. 03 октября 2024 года, истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возместить расходы по устранению недостатков. В ответ на претензию, в адрес ФИО1 поступило уведомление от ООО C3 «АЛЬФАСТРОЙ» от 14 ноября 2024 года о предоставлении доступа в жилое помещение для проведения осмотра. В уведомлении также был указан помер телефона контактного лица, с которым возможно согласовать данный осмотр (17 918 214-15-08). Между тем, указанное лицо сообщило истцу, что не уполномочено согласовывать осмотр квартиры. В ответ на уведомление истец направил ответ от 06 декабря 2024 года, в котором был указан контактный номер истца и просьба в кратчайшие сроки связаться с истцом для решения вопроса об осмотре квартиры. Никаких звонков истец не получал.

На основании чего, истец по первоначальному исковому заявлению, с учетом уточнения исковых требований, просит суд признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры по адресу <адрес> от 01.10.2024г., взыскать с ООО СЗ «Альфастрой» расходы по устранению недостатков квартиры, находящейся по адресу <адрес>, в размере 315 578,59 рублей, неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости расходов за период с 27.10.2024 по 21.01.2026 в размере 91 717,66 рублей, неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости расходов за период с 22.01.2026 по день фактического удовлетворения требований истца, расходы на оплату услуг экспертной организации в размере 35 000 рублей, штраф в размере 5% процентов от присужденной судом суммы, моральный вред в размере 10 000 рублей.

Не согласившись с данными требованиями, руководствуясь ст.ст.137-138 ГПК РФ, ООО C3 «АЛЬФАСТРОЙ» предъявил к ФИО1 встречный иск о взыскании денежных средств.

В обоснование требований, указано, что предметом договора № 409/П3/Л2 участия в долевом строительстве от 15.09.2023 г. является квартира по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ Краснодар, <адрес>, общая площадь которой, отраженная в п. 3.1 договора, равна 57,15кв.м. Пунктом 4.1 договора установлено, что цена договора составляет 7 000 000 рублей, стоимость одного квадратного метра квартиры устанавливается в размере 122 485 рублей. Согласно п. 4.5. договора, общая площадь квартиры, определенная в п. 3.1 договора, является расчетной и указана согласно проекту. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию общая площадь квартиры, подлежащей передаче в собственность, уточняется в соответствии с экспликацией с учетом балконов и лоджий, выданной на основании данных фактического обмера. В случае расхождения площади квартиры на величину более 0,1 кв. м в сторону увеличения участник долевого строительства обязан оплатить разницу в площади превышающей 0.1 кв.м. между инвестируемой площадью квартиры и фактической исходя из стоимости квадратного метра, установленной в п. 4.1 договора, в течении 10 дней с момента получения от застройщика уведомления о готовности объекта долевого строительства к передаче. 03.05.2024 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, выдано разрешение на ввод в эксплуатацию дома по адресу: <адрес>, уведомление о получении которого, согласно данным официального сайта ОА Почта России (трек-номер 35093195866939), вручено участнику долевого строительства 17.05.2024. В связи с уклонением участника долевого строительства от принятия квартиры, передача объекта долевого строительства произведена посредством составления одностороннего акта приема-передачи квартиры от 01.10.2024 г., который был направлен дольщику 05.10.2024 (трек-номер 35093101863342). В настоящее время у ФИО1 перед ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» существует задолженность по оплате увеличенной площади квартиры по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ Краснодар, <адрес> (объекта долевого строительства по договору № 409/П3/Л2 участия в долевом строительстве). Поскольку проведенная претензионная работа результатов не дала, задолженность до настоящего времени не погашена.

На основании изложенного, истец по встречному иксу, с учетом уточнения исковых требований, просит взыскать с ФИО1 в пользу ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» задолженность в размере 215 000 рублей за увеличенную на площадь квартиры по договору долевого участия № 409/П3/Л2 от 15.09.2023, неустойку в размере 63 777 рублей за просрочку оплаты увеличение площади за период с 22.11.2024 г. по 22.01.2026, задолженность по договору подряда в размере 148 481рублей. Произвести зачет встречных однородных денежных требований, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» в судебное заседание не явился, о дате времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил.

Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Согласно п. 4 ст. 421 ГПК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

При применении Закона РФ «О защите прав потребителей» к указанным правоотношениям необходимо иметь ввиду, что Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

В соответствии с п.2 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 08.10.98г. № 13/14 «О практике применения положений ГК РФ О процентах за пользование чужими денежными средствами» при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ число дней в году/ месяце/ принимается равным соответственно 360 и 30 дням.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.09.2023 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № 409/П3/Л2.

Согласно п. 3.1 Договора Общество привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства «Многоквартирные дома со встроенными помещениями, Литер 1 - первый этап строительства, Литер 2 - второй- этап строительства, расположенные в г. Краснодаре на земельном участке с кадастровым номером: №:9275».

Объектом долевого строительства является <адрес> (подъезд 3, этаж 9, количество комнат 2, общая расчетная площадь 57,15 кв.м., жилая площадь 26,78 кв.м.

Согласно п. 1.3. Договора, объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в жилом доме, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Адрес объекта: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>.

Объект был введен в эксплуатацию, что сторонами не оспаривается.

Согласно уведомлению от 07.05.2024 застройщик направил дольщику уведомление о вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, что подтверждается почтовым отправлением 35093195866939.

Двусторонний акт приема-передачи между сторонами не подписывался.

Ссылаясь на наличие недостатков в квартире ФИО1 05.06.2024 в адрес застройщика направила претензию об устранении недостатков приложив заключение ООО «ГЛОБАЛ ЭКСПЕРТ» № 178/24-3С от 09.08.2024, согласно выводам которого, объект экспертизы (исследования) не соответствует требованиям строительных норм и правил. Выявленные несоответствия свидетельствуют о несоблюдении требований строительных норм и правил при производстве строительномонтажных работ. Подрядчиком не обеспечено требуемое качество строительно-монтажных работ при строительстве объекта исследования. Выявленные дефекты и недостатки в помещениях <адрес>, расположенной по адресу: РФ, <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, корпус 1, повлекли ухудшение качества исследуемого Объекта. Причиной возникновения дефектов и повреждений является несоблюдение строительных норм и правил при производстве строительно-монтажных работ. Стоимость устранения недостатков составляет 337 946 рублей 48 копеек.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как установлено ч. 2 этой же статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В целях определения наличия недостатков в квартире, стоимости их устранения, стоимости принятых подрядных работ, по ходатайству ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности».

Согласно заключению эксперта № 222/08-25 ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности», экспертом в процессе визуального и инструментального обследования определено, что объект долевого строительства - <адрес>, расположенная по адресу; <адрес>, не соответствует условиям договора долевого участия 409 113/12 от 15.09.2023.

Наименьшая стоимость устранения дефектов и недостатков квартиры № 409 представлена в локальном сметном расчёте № 1, (приложение № 1 к настоящему заключению), и составляет 59 311,85 рублей, с учетом НДС - 20%.

В ходе визуального осмотра экспертом установлено, что во всех помещениях <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, ЖК Хорошая погода 2, <адрес>, проведены подрядные работы по штукатурке и электроразводке.

Среднерыночная стоимость проведенных подрядных работ по штукатурке и электроразводке в данной квартире представлена в локальном сметном расчёте № 2, (приложение № 2 к настоящему заключению) и составляет 148 481,26 рублей, с учётом НДС -20%.

В подрядных работах по штукатурке, проведенных в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, ЖК Хорошая погода 2, <адрес>, имеются недостатки штукатурных работ, несоответствующие требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». В подрядных работах по электроразводке не выявлено отклонений от действующих строительных норм и правил.

Наименьшая стоимость устранения выявленных дефектов в квартире расположенной по адресу: <адрес>, ЖК Хорошая погода 2, <адрес>, представлена в локальном сметном расчёте № 3, (приложение № 3 к настоящему заключению) и составляет 107 785,48 рублей, с учётом НДС.

Суд принимает во внимание данное заключение эксперта, как надлежащее доказательство. Данная экспертиза обоснована, логична и последовательна.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу и приходит к выводу о том, что заключение эксперта №222/08-25 от 18.11.2025, подготовленное ООО «Краснодарское агентство экспертизы и собственности» может быть признано относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Учитывая, что при назначении судебной экспертизы эксперту были разъяснены права и обязанности, он был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, проведенная судебная экспертиза обоснованная, логичная и последовательная, экспертом достаточно полно аргументированы и сделаны выводы относительно поставленного перед ним вопроса, в связи с чем, суд принимает во внимание выводы эксперта и считает их обоснованными, оснований не доверять проведенному исследованию суд не имеет и считает необходимым положить в основу и руководствоваться выводами заключения эксперта №222/08-25 от 18.11.2025.

Таким образом, суд приходит к выводу, что учитывая передачу застройщиком в собственность участника квартиры, качество которой не соответствует, как договору участия в долевом строительстве, так и действующим нормативным требованиям, суд считает необходимым восстановить нарушенное право истца ФИО1 путем взыскания с ответчика ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» стоимости устранения выявленных недостатков в размере определенном судебной экспертизой - 167 097,33 рублей, состоящей из наименьшей стоимости устранения дефектов и недостатков квартиры представленной в локальном сметном расчёте № 1 в размере 59 311,85 рублей и наименьшей стоимости устранения выявленных дефектов в квартире, представленной в локальном сметном расчёте № 3 в размере 107 785,48 рублей.

Рассматривая требования ФИО1 о признании одностороннего акта приема-передачи от 01.10.2024г. недействительным суд приходит к следующему.

Согласно п.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Уведомление о вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и готовности передать объект было направлено ФИО1 07.05.2024, а односторонний акт составлен спустя более 2 месяцев, то есть с соблюдением п.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Напротив, ФИО1 фактически приняла объект, произвела ремонт и проживает в указанной квартире, что опровергает ее доводы в части наличия оснований для отказа в принятии объекта. Доказательств наличия существенных недостатков, препятствующих использованию квартиры по назначению не представлено.

Довод истца ФИО1 в обоснование заявленных требований о признании недействительным одностороннего акта недействительными ввиду не соответствия фактическим обстоятельствам дела сам по себе не может являться основанием для его недействительности, поскольку истец реализовал в судебном порядке право требования возмещения расходов на устранение недостатков, уведомление о готовности ответчик направлял дольщику.

Суд не находит правовых основания для взыскания штрафа в размере 5% от присужденной судом суммы в связи со следующим.

Указанный штраф, предусмотренный ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и подлежащий взысканию с застройщика в пользу участника долевого строительства, если требования последнего не были удовлетворены в добровольном порядке.

Согласно п.1 Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 30.12.2025) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2022г. включительно.

Согласно Вопросу № 2 Обзора Судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2023), утв. Президиумом ВС РФ от 19.07.2023 если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период действия моратория, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Крайняя претензия с требованием о возмещении расходов по устранению недостатков в объекте долевого строительства, вручена ответчику 15.10.2024.

Согласно п. 10.1 Договора долевого участия все спор, связанные с исполнением Сторонами своих обязательств по Договору, Стороны будут стремится разрешать путем переговоров.

При невозможности разрешить спорный вопрос путем переговоров до передачи спорного вопроса в суд Стороны обязуются соблюдать претензионный порядок разрешения споров, в соответствии с которым Сторона, получившая претензию, обязана ее рассмотреть и отправить письменный ответ другой Стороне в течение 20 рабочих дней с даты получения претензии.

Двадцатый рабочий день приходится на 01.11.2024г. и охватывается сроком действия Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 г. № 326.

Относительно встречных исковых требований ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» по взысканию стоимости увеличения площади с ФИО1, суд приходит к следующему.

<данные изъяты>

Пунктом 4.1 договора установлено, что цена договора составляет 7 000 000,00 (семь миллионов) рублей, стоимость одного квадратного метра квартиры устанавливается в размере 122 485,00 (сто двадцать две тысячи четыреста восемьдесят пять) рублей.

Согласно п. 4.5. договора, общая площадь квартиры, определенная в п. 3.1 договора, является расчетной и указана согласно проекту. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию общая площадь квартиры, подлежащей передаче в собственность, уточняется в соответствии с экспликацией с учетом балконов и лоджий, выданной на основании данных фактического обмера.

В случае расхождения площади квартиры на величину более 0,1 кв. м в сторону увеличения участник долевого строительства обязан оплатить разницу в площади превышающей 0.1 кв.м. между инвестируемой площадью квартиры и фактической исходя из стоимости квадратного метра, установленной в п. 4.1 договора, в течение 10 дней с момента получения от застройщика уведомления о готовности объекта долевого строительства к передаче.

В связи с неподписанием ФИО1 двустороннего акта приема-передачи Застройщиком 01.10.2024г. был составлен Односторонний акт приема-передачи квартиры, согласно содержанию которого проектная площадь передаваемой квартиры с учетом холодных помещений с коэффициентом по договору составляет 57,15 кв.м., определенная после обмеров ООО "БТИ №2" составляет 59,40 кв.м. Увеличение составляет 2,25 кв.м. Доплата за увеличенную площадь составляет 215 000 рублей.

В соответствии с пунктами 9, 10 одностороннего акта приема-передачи, участник долевого строительства извещен о том, что определенная на основании данных обмера, произведенного ООО «Бюро технической инвентаризации №2», фактическая площадь квартиры №409 составляет 59,40 кв. м., что превышает проектную площадь указанной квартиры (57,15 кв. м.) на 2,25 кв. м., следовательно, на основании п. 4.5 Договора № 409/П3/Л2, у него имеется непогашенная задолженность перед ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» в размере 215 000 рублей. Указанные обстоятельства ФИО1 не оспорены, доказательств меньшей площади, чем указано Застройщиком при сдаче не представлено. Правовых оснований правомерности уклонения от оплаты увеличения площади ФИО1 не приведены.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ФИО1 в пользу ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» стоимости увеличения площади в размере 215 000 рублей.

Суд полагает возможным применить зачет встречных требований по заявлению ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» в целях установления баланса интересов в связи со следующим.

Согласно ст.410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Согласно п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете в возражении на иск.

Согласно вновь выраженной позиции в Определении Верховного Суда РФ от 04 октября 2024 г. по делу № 305-ЭС24-12236 сформированная правовая позиция о ретроспективном эффекте (обратной силе) зачета получила дальнейшее развитие в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее – постановление Пленума № 6).

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума № 6, обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (статья 410 ГК РФ).

Например, если срок исполнения активного и пассивного требований наступил до заявления о зачете, то обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения обязательства (или возможности досрочного исполнения пассивного обязательства), который наступил позднее, независимо от дня получения заявления о зачете.

С этого же момента прекращают начисляться проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) и (или) неустойка (статья 330 ГК РФ).

Таким образом, исходя из системного толкования приведенной выше нормы права и разъяснений, независимо от процедуры проведения зачета (внесудебный, судебный) обязательства считаются прекращенными ретроспективно: не с момента заявления о зачете, подписания акта о зачете, заявления встречного иска, принятия/вступления в законную силу решения суда, а тогда, когда обязательства стали способны к зачету, то есть наступили условия для прекращения обязательств зачетом (см. Определение Верховного Суда РФ от 04 октября 2024 г. по делу № 305-ЭС24-12236).

Обязательство Застройщика ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» по возмещению расходов на устранение недостатков в размере 167 097,33 рублей возникло 05.06.2024– в день предъявления первой претензии об устранении недостатков.

Обязательство дольщика ФИО1 об оплате стоимости увеличения площади в размере 215 000 рублей наступило 21.10.2024.

Как видно из материалов дела, застройщик направил дольщику уведомление о необходимости 11.10.2024 согласно почтовому отправлению с трек-номером 35093101863342 присвоен статус «Возврат отправителю из-за истечения срока хранения», а 10-й день согласно п.4.5. Договора долевого участия приходится на 21.10.2024.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства стали возможным к зачету 21.10.2024г. Сальдо взаимных обязательств в данном случае составляет 47 902,67 рублей в пользу ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» (исходя из следующего расчета 215 000 руб. - 167 097,33 руб.).

Согласно ч. 1 ст. 31 Федерального закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии с ч. 8 ст. 7 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Истцом ФИО1 заявлено требование о взыскании неустойки за период с 27.10.2024 по 31.03.2025.

Правовых основания для взыскания неустойки за нарушение сроков устранения недостатков за период после 21.10.2024 когда обязательство Застройщика прекращено путем зачета у суда не имеется, в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

По встречному исковому заявлению ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» также заявлены требований о взыскании неустойки за просрочку оплаты увеличения площади за период с 22.11.2024 по 22.01.2026.

Согласно пункту 10.4. договора, за просрочку, необоснованный отказ/уклонение участника долевого строительства от оплаты цены договора, Участник долевого строительства выплачивает застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от сумы просроченного платежа за каждый день просрочки.

На день исполнения обязательства – 21.10.2024 действовала ставка 19 % (Информационное сообщение Банка России от 13.09.2024).

С учетом образовавшейся разницы суд полагает необходимым произвести расчет неустойки исходя из оставшейся задолженности в размере 47 902,67 рублей за период с 22.11.2024 по 22.01.2026(426 дн.).

47 902,67 руб. * 426 дн * 1/300 * 19% = 12905,93 рублей.

Таким образом, с ФИО1 в пользу ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» подлежит взысканию неустойка за просрочку оплаты стоимости увеличенной площади за период с 22.11.2024 г. по 22.01.2026 г. в размере 12905,93 рублей.

В ст. 151 ГК РФ моральный вред раскрывается законодателем как физические или нравственные страдания, причиненные гражданину действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, моральный вред — страдания, причиненные гражданину (человеку) действиями (бездействиями) третьих лиц, нарушившими его права свободы и законные интересы.

В соответствии с п. 1. ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.

Согласно п. 2 ст. 1101 ГК РФ при определении размера компенсации суд оценивает:

а) характер причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий.

Степень нравственных или физических страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда, индивидуальных особенностей потерпевшего и других конкретных обстоятельств, свидетельствующих о тяжести перенесенных им страданий (абз. 2 в 8 постановления Пленума ВС РФ №10).

б) наличие причинно-следственной связи между факторами, якобы причинившими вред, наступлением вреда.

в) степень вины причинителя вреда.

Таким образом, хотя факт передачи объекта долевого строительства с недостатками является доказанным, в связи с чем, с учетом тяжести перенесенных страданий суд полагает возможным взыскание компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей.

Рассматривая требования ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» о взыскании задолженности по договору подряда в размере 148 481 рублей суд приходит к следующему.

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации для определения содержания договора в случае его неясности подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то договор считается заключенным.

Вместе с тем отсутствие договора подряда не освобождает заказчика от оплаты фактически выполненных подрядчиком и принятых заказчиком работ, имеющих для последнего потребительскую ценность. В случае, если результат выполненных работ находится у заказчика и у него отсутствуют какие-либо замечания по объему и качеству работ и их результат может им использоваться, отсутствие договора подряда не может являться основанием для освобождения заказчика от оплаты работ. При этом причитающиеся подрядчику денежные средства подлежат получению по правилам о неосновательном обогащении.

Иной подход не защищал бы добросовестных подрядчиков, которые, выполнив строительные работы, не смогли бы получить за них оплату, что, в свою очередь, создавало бы на стороне заказчика неосновательное обогащение, поскольку он приобретает полезный результат работ без эквивалентного встречного предоставления, что вступает в противоречие с положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то договор считается заключенным.

Вместе с тем отсутствие договора подряда не освобождает заказчика от оплаты фактически выполненных подрядчиком и принятых заказчиком работ, имеющих для последнего потребительскую ценность. В случае, если результат выполненных работ находится у заказчика и у него отсутствуют какие-либо замечания по объему и качеству работ и их результат может им использоваться, отсутствие договора подряда не может являться основанием для освобождения заказчика от оплаты работ. При этом причитающиеся подрядчику денежные средства подлежат получению по правилам о неосновательном обогащении.

Иной подход не защищал бы добросовестных подрядчиков, которые, выполнив строительные работы, не смогли бы получить за них оплату, что, в свою очередь, создавало бы на стороне заказчика неосновательное обогащение, поскольку он приобретает полезный результат работ без эквивалентного встречного предоставления, что вступает в противоречие с положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, принципы неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты отнесены к основным началам гражданского законодательства, закрепленным в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная позиция приводится в Определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2020 N 45-КГ20-3, 2-1104/2019, от 12.11.2019 N 77-КГ19-17, 2-971/2018:

Согласно Приложению № 2 к Договору участия в долевом строительстве № 409/П3/Л2 от 15.09.2023 установлены «Технические характеристики квартиры»: - лоджия/балкон: с остеклением, - внутриквартирные перегородки: монолитные железобетонные и/или блоки, полы: стяжка, - о конные проемы: ПВХ, - входная дверь: металлическая, -канализация: централизованная, - внутриквартирную разводку сетей канализации выполняет собственник, - водоснабжение: стояки горячей и холодной воды без внутренней разводки, с установкой счетчиков горячей и холодной воды и запорной арматурой, -электроснабжение: ввод в квартиру с установкой вводного автомата, внутриквартирную разводку выполняет собственник, - отопление: горизонтальная поквартирная разводка (в стяжке), установка стальных панельных радиаторов, стены: без штукатурки, потолки: ж/бетонные, без отделки, внутриквартирные двери: не устанавливаются, санитарные узлы: без штукатурки.

Работы по штукатурке и электропроводке были произведены в полном объеме.

Согласно Договору от 17.04.2023 п. 4.3. оплата происходит по факту окончания работ.

В соответствии с п. 6.1. Договор вступает в силу немедленно после подписания его сторонами, либо с момента предоставления Заказчиком фактического доступа Подрядчику на объект, и действует до момента исполнения сторонами своих обязанностей по настоящему договору.

Подрядные работы выполнены и приняты в полном объеме.

Доводы ФИО1 о том, что указанные работы входили в стоимость квартиры опровергаются договором долевого участия, в Приложении 2 которого прямо указывается, что электроснабжение: ввод в квартиру с установкой вводного автомата, внутриквартирную разводку выполняет собственник, а стены: без штукатурки.

В целях определения действительной стоимость проведенных подрядных работ суд перед судебным экспертом был поставлен указанный вопрос. Согласно выводам судебной экспертизы ООО «КАЭС» среднерыночная стоимость проведенных подрядных работ по штукатурке и электроразводке в данной квартире представлена в локальном сметном расчёте № 2, (приложение № 2 к настоящему заключению) и составляет 148 481 рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на стороне ФИО1 имеется задолженность по принятым подрядным работам по электроразводке и штукатурке в размере 148 481 рублей.

В силу ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд находит требования ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» в части взыскания расходов на оплату услуг представителя подлежащими удовлетворению частично, с учетом требований разумности и соразмерности, категории дела, количества судебных заседаний - в размере 30 000 руб.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

ФИО1 понесены расходы на оплату независимой экспертизы в размере 35 000 рублей. Из заявленных исковых требований 407 296,25 рублей (315578,59 руб. + 91717,66 руб.) удовлетворено 167 097,33 рублей (41%).

В пользу ФИО1 с ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» подлежат взысканию судебные расходы на проведение независимой экспертизы в сумме 14 350 рублей (35000 руб. х 41%).

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в соответствующий бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку в силу статьи 333.36 Налогового Кодекса РФ истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с действующим законодательством (п.п. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ, ч. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей»), то на основании статьи 103 ГПК РФ, п. 8 ч. 1 ст. 333.20 НК РФ при удовлетворенной сумме иска 167 097, 33 рублей взысканию с ответчика в доход соответствующего бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 013 рублей.

Согласно ч.2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, согласно ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требований ФИО1 к ООО СЗ АЛЬФАСТРОЙ о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» в пользу ФИО1 стоимость устранения выявленных недостатков в размере 167 097, 33 рублей, расходы на досудебную оценку в размере 14 350 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Встречные исковые требования ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» к ФИО1 о взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» задолженность за увеличенную на площадь квартиры по договору долевого участия в размере 215 000 рублей, неустойку за просрочку оплаты стоимости увеличенной площади за период с 22.11.2024 по 22.01.2026 в размере 12 905,93 рублей, стоимость принятых подрядных работ по электроразводке и штукатурке в размере 148 481 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.

В остальной части встречных исковых требований – отказать.

Произвести зачет встречных однородных денежных требований и зачесть требования ФИО1 на сумму 167 097,33 рублей в счет требований ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» к ФИО1 на сумму 215 000 рублей,

С учетом произведенного зачета окончательно взыскать с ФИО1 в пользу ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» задолженность за увеличенную на площадь квартиры по договору долевого участия в размере в размере 47902,67 рублей, неустойку за период с 22.11.2024 по 22.01.2026 в размере 12 905,93 рублей, стоимость принятых подрядных работ по электроразводке и штукатурке в размере 148 481 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.

Взыскать с ООО СЗ «АЛЬФАСТРОЙ» в доход государства, государственную пошлину в размере 6 013 рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд г. Краснодара путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.К. Дордуля

Мотивированный текст решения изготовлен 30.01.2026.

Судья Е.К. Дордуля