Дело №2-2-162/2023

64RS0030-02-2023-000148-19

Решение

именем Российской Федерации

(Заочное)

25 мая 2023 года г. Ртищево

Ртищевский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Маслова А.П.,

при секретере ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, указав в обоснование иска, что 18.11.2022г. между ним в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка (кадастровый №) и жилого дома (кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес>, в соответствии с п. 4 которого ФИО3 купила жилой дом и земельный участок за 577570 руб., из которых 53043 руб. – за земельный участок, 524527 руб. 90 коп. – за жилой дом. Расчет между сторонами будет произведен следующим образом: 53043 руб. переданы полностью до подписания договора из личных средств покупателя, а сумма за жилой дом в размере 524527 руб. 90 коп. в сроки, установленные действующим законодательством, должна быть перечислена территориальным органом Пенсионного фонда РФ на счет представителя продавца ФИО4 №, открытый в филиале Липецкого ОСБ № ПАО Сбербанк России, за счет средств федерального бюджета на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-6 № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного на основании решения УПФР в Брянском муниципальном районе <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО3 Расчет между сторонами произведен не был в полном объеме. Договор подписан и сдан на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Саратовской области. ФИО3 стала собственником указанного недвижимого имущества. ФИО3 обещала сразу после сдачи документов на регистрацию оплатить 53043 руб., но во время расчета ее банковская карта оказалась заблокирована и деньги не были переданы. После заключения договора купли-продажи стало известно, что денежных средств по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал, на имя ФИО3, сумма которого на дату заключения договора составляла 524527 руб. 90 коп., не оказалось. На требование продавца об оплате товара, ФИО3 заявила об отсутствии у нее денежных средств. В связи с невыполнением продавцом условия договора об оплате, сторонами договора принято добровольное решение о расторжении договора купли-продажи и 20.01.2023г. подписано соглашение о его добровольном расторжении, которое сдано на государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ было получено уведомление Управления Росреестра по Саратовской области о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-2151813/2 в связи с регистрацией запрета на совершение действий по регистрации в отношении указанных земельного участка и жилого дома. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <...>, заключенный между ним в лице представителя ФИО4 и ответчиком ФИО3

В судебное заседание истец ФИО2, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствии, заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО3, надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки суд не известила, ходатайство об отложении рассмотрения дела не заявляла.

На основании ст. 233 ГПК РФ суд определил о рассмотрении дела в порядке заочного производства.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160 ГК РФ).

В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Как следует из пункта 1 статьи 17 указанного Федерального закона, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено положениями статьи 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1).

В соответствии с п. п. п. 2 и 3 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу требований п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Судом установлено, что 18.11.2022г. между ФИО2 (продавец) в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которого ФИО2 продал, а ФИО3 купила жилой дом площадью 36,9 кв.м,, кадастровый №, и земельный участок площадью 455 кв.м., из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4 указанного договора купли-продажи стоимость жилого дома и земельного составляет 577570 руб. 90 коп., из которых 53043 руб. 00 коп. – стоимость земельного участка, 524527 руб. 90 коп. – стоимость жилого дома. Стороны договорились о том, что расчет будет произведен следующим образом: сумма в размере 53043 руб. 00 коп. передана полностью до подписания договора из личных средств покупателя, а сумма за жилой дом в размере 524527 руб. 90 коп. будет перечислена территориальным органом Пенсионного фонда РФ на счет ФИО4 №, открытый в филиале Липецкого ОСБ № ПАО Сбербанк России за счет средств федерального бюджета на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-6 № от 23.09.2015г., выданного на основании решения ГУ УПФР в Брянском муниципальном районе Брянской области № 151 от 16.09.2011 г. на имя ФИО3, в сроки, установленные действующим законодательством.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 02.05.2023г. следует, что 30.11.2022г. за ФИО3 зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимого имущества, а также произведена запись ограничений - ипотека в силу закона в пользу ФИО2 с 30.11.2022г. до полного исполнения обязательств по оплате.

Покупатель ФИО3 не выполнила свои обязательства по оплате недвижимого имущества по договору купли-продажи.

ФИО2 и ФИО3 20.01.2023г. заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 18.11.2022г., по условиям которого заключенный между ними договор купли-продажи от 18.11.2022г. в связи с невозможностью оплатить покупку вышеуказанных жилого дома и земельного участка по их обоюдному согласию расторгается. Заключение настоящего соглашения подтверждает отсутствие у сторон взаимных претензий. Настоящее соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 02.05.2023г., в отношении спорного недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 64:12:091101:305 и жилого дома с кадастровым номером 64:12:091101:794 23.01.2023г. зарегистрировано ограничение прав – запрещение регистрации.

ФИО3 23.01.2023г. обратилась в Управление Росреестра по Саратовской области для проведения государственной регистрации прав в отношении здания с кадастровым номером 64:12:091101:794, представив соглашение от 20.01.2023г. о расторжении договора купли-продажи от 18.11.2022г.

Как следует из уведомления Управления Росреестра по Саратовской области от 01.02.2023г. № КУВД-001/2023-2151813/2 о приостановлении государственной регистрации прав, произвести указанные действия не представляется возможным в связи с тем, что в орган поступило постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Брянскому, Жирятинскому районам и г. Сельцо УФССП России по Брянской области № от 17.01.2023г. (исполнительное производство №-ИП), на основании которого в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован запрет на совершение действий по регистрации в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества (запись регистрации № от 23.01.2023г.

Невнесение покупателем платы за приобретаемые объекты недвижимого имущества является существенным нарушением договора купли-продажи.

Поскольку покупатель не исполнил своих обязательств по договору купли-продажи, то такой договор является неисполненным, и он может быть расторгнут в том числе и по соглашению сторон.

Учитывая установленные обстоятельства, требование истца ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 18.11.2022г. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 и 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка (кадастровый №) и жилого дома (кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 в лице представителя ФИО4 и ФИО3.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Ртищевский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано,- в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 01.06.2023г.

Судья