Дело №

55RS0009-01-2025-000268-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Большереченский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Андреевой Н.Ю. при секретаре судебного заседания Сапожниковой Г.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в р.п. Большеречье Омской области _16_июня 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Большереченского муниципального района Омской области о сохранении квартиры и жилого дома в реконструированном виде, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Большереченского муниципального района Омской области о признании произведенной реконструкции недвижимого имущества законной, сохранении квартиры в реконструированном виде и признании права собственности на квартиру, указав, что он является собственником квартиры с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка с квартирой от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно кадастровому паспорту площадь квартиры составляет 36,3 кв.м., но в связи с тем, что истец произвел самовольную реконструкцию данного жилого помещения путем демонтирования конструкции холодной пристройки и возведения новой жилой пристройки, площадь квартиры после реконструкции составила 53,7 кв.м.

При обращении в органы местного самоуправления Большереченского муниципального района с заявлением о разрешении на реконструкцию квартиры он получил отказ, в связи с чем в установленном порядке получить разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию не представляется возможным.

Таким образом, он лишен возможности оформить право собственности на квартиру в реконструированном виде во внесудебном порядке.

Просил признать произведенную реконструкцию дома с кадастровым номером № и квартиры № с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, законной; сохранить указанную квартиру в реконструированном виде и признать за ним право собственности на данную квартиру.

Впоследствии истец исковые требования уточнил, просил сохранить квартиру № с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>, в реконструированном виде и признать за ним право собственности на данную квартиру.

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимал, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, уточненные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика администрации Большереченского муниципального района Омской области, надлежаще извещенный о дне рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимал, в представленном отзыве на исковое заявление глава муниципального района ФИО2 ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя администрации, указав, что ДД.ММ.ГГГГ в администрацию района поступило заявление о выдаче разрешения на строительство для осуществления реконструкции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. При рассмотрении документов, приложенных к заявлению, установлено отсутствие результатов инженерных изысканий, проектной документации, градостроительного плана земельного участка, согласия всех правообладателей объекта капитального строительства, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ истцу направлено письмо об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства. Разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области, надлежаще извещенный о дне рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимал, отзыв на иск не представил.

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения уведомлены надлежащим образом, отзыв на иск не представили.

Исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание права, которое может быть реализовано при соблюдении установленных законом требований.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственнику предоставлено право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства, как и строительство, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта – проектной документации, проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

По положениям ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 8 ГрК РФ).

В силу ч. 10 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений в таком доме, принятое в соответствии с п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ, в котором выражено их согласие.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи земельного участка с квартирой от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником земельного участка площадью 643 кв.м. с кадастровым номером № и квартиры общей площадью 36,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-15, 61-64).

Правообладателями смежной квартиры общей площадью 37,7 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью 708 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, являются ФИО3, ФИО4 и ФИО5 Право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65-70).

Указанные квартиры расположены в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером № общей площадью 91,1 кв.м.

Как следует из искового заявления и материалов дела, истцом произведены работы по реконструкции принадлежащей ему квартиры с кадастровым номером № путем демонтирования конструкции холодной пристройки литера а1 и возведения новой жилой одноэтажной пристройки литера А2. Общая площадь квартиры после реконструкции составила 53,7 кв.м.

В связи с произведенной реконструкцией квартиры ДД.ММ.ГГГГ истец обращался в администрацию Большереченского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство, в выдаче которого ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано по причине отсутствия результатов инженерных изысканий, проектной документации, градостроительного плана земельного участка, согласия всех правообладателей объекта капитального строительства.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пунктах 39, 41, 43, 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12.12.2023 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Как установлено в судебном заседании, истцом произведены работы по реконструкции принадлежащей ему квартиры в отсутствие разрешения на реконструкцию квартиры.

При этом, истец осуществил реконструкцию не только квартиры с кадастровым номером 55:02:000000:5338, но и всего дома в части, приходящейся на данную квартиру (пристройку). Соответственно, истец должен был получить от собственников смежной квартиры согласие на реконструкцию дома в соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ, а также разрешение на строительство от органа местного самоуправления (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Поскольку жилой дом был реконструирован истцом самовольно, к возникшим отношениям применяется статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указывалось выше, истец обращался в администрацию Большереченского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство, в выдаче которого ему было отказано по причине отсутствия необходимых документов. Также отсутствует решение общего собрания собственников МКД, в котором выражено их согласие, принятое в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, поскольку при изменении параметров (площади, конфигурации) квартиры № изменяется площадь всего жилого дома <адрес>.

По заказу истца бюджетным учреждением Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» ДД.ММ.ГГГГ подготовлено экспертное заключение по результатам обследования квартир № и № в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, из которого следует, что выполненная перепланировка и переоборудование в квартире № не противоречит основным требованиям СП 70.1330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 54.13330.2022 Свод правил. «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр.), не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не влияет на условия проживания в смежной квартире (л.д. 29-56).

Не доверять вышеуказанному заключению эксперта у суда нет оснований, поскольку выводы эксперта аргументированы и научно обоснованы, эксперт обладает необходимыми специальными знаниями и достаточным опытом экспертной деятельности.

При этом судом учитывается, что собственники смежной квартиры № возражений против удовлетворения заявленных исковых требований суду не представили.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

При этом суд учитывает, что земельный участок, на котором истцом осуществлена реконструкция жилого помещения, предоставлен для индивидуального жилищного строительства, то есть, допускает строительство на нём жилого дома.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает возможным сохранить жилое помещение – квартиру № расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном виде, признав за истцом право собственности на нее.

Учитывая, что произведенной реконструкцией квартиры изменились параметры всего дома (увеличилась его площадь), для реализации права истца необходимо сохранить жилой дом с измененной площадью.

На основании ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, право собственности истца на реконструированный объект капитального строительства подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на основании вступившего в законную силу решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Сохранить многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.

Сохранить квартиру № с кадастровым номером №, общей площадью 53,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт <...> выдан Большереченским РОВД <адрес> <адрес>, р.<адрес>, в реконструированном виде.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Большереченский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.Ю. Андреева

Решение в окончательной форме изготовлено 16 июня 2025 года.