Решение по делу № 02-0929/2023(02-6351/2022)~М-5921/2022 от 06.09.2023 - о признании сделок недействительными, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности собственников помещений.

УИД77RS0005-02-2022-015041-71

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 августа 2023 года адрес

Головинский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи Александровой М.В.,

при ведении протокола и протоколирования с использованием средств аудиозаписи (аудиопротоколирования) секретарем фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-929/2023 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Нейрон», компании с ограниченной ответственностью «Кэмэлком трейдинг лимитед» о признании сделок недействительными, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности собственников помещений,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ООО «Нейрон», КОО «Кэмэлком трейдинг лимитед», уточнив исковые требования, просит признать недействительными сделки-купли продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:09:0001005:3610; 77:09:0001005:3612; 77:09:0001005:3613; 77:09:0001005:3614; 77:09:0001005:3615; 77:09:0001005:3616; 77:09:0001005:3617; 77:09:0001005:3620, расположенных по адресу: адрес; истребовать из незаконного владения ООО «Нейрон» данные нежилые помещения; признать право общей долевой собственности в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес на указанные нежилые помещения, право собственности ФИО1 на долю в общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0001005:1928, мотивируя исковые требования тем, что ФИО1 является собственником жилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:1928, расположенного по адресу: адрес. В подъездах жилого дома, где расположена квартира, на первом этаже расположены холлы (общие помещения) с лифтами, зонами ожидания, почтовыми ящиками (открытыми) и специальными местами для размещения консьержей, охраны или иного обслуживающего -персонала. В процессе эксплуатации квартиры и помещений общей долевой собственности истцу стало известно, что использовать холлы в подъездах по функциональному назначению для размещения обслуживающего персонала не представляется возможным, т.к. расположенные во входной группе и примыкающие к холлам помещения, предназначенные для такого персонала (в состав которых входят комнаты отдыха, туалеты, душевые, а также техническое оборудование, предназначенное для обслуживания жилых помещений), проданы третьему лицу в индивидуальную собственность. Согласно справке, выданной истцу ООО «ТСЖ Столица», 27 декабря 2007 года управляющая компания ООО «ТСЖ Столица» приняло в управление от застройщика ООО «Волна Подмосковье-Спорт» (ликвидировано 28.11.2016 года) жилой многоквартирный дом по адресу адрес и корпус 2, включая спорные помещения с кадастровыми номерами 77:09:0001005:3610;77:09:0001005:3612; 77:09:0001005:3613;77:09:0001005:3614; 77:09:0001005:3615;77:09:0001005:3616; 77:09:0001005:3617; 77:09:0001005:3620 по акту приема-передачи. Спорные помещения были приняты в составе общего долевого имущества собственников помещений многоквартирного дома, а расходы на содержание указанных помещений были распределены между собственниками жилых помещений. Спорные помещения с кадастровыми номерами 77:09:0001005:3610; 77:09:0001005:3612; 77:09:0001005:3613;77:09:0001005:3614;77:09:0001005:3615; 77:09:0001005:3616; 77:09:0001005:3617; 77:09:0001005:3620 были приняты от Застройщика в 2007 году в составе общего долевого имущества с соразмерным распределением между собственниками расходов по их содержанию, что подтверждается справкой ООО «ТСЖ Столица». Согласно Заключению эксперта, указанные спорные помещения являются техническими в силу п. 3.24 СП 54.13330.2016, имеют совокупность признаков помещений общего долевого имущества, являются вспомогательными по отношению к подъездным группам жилого дома и не могут использоваться отдельно от них по функциональному назначению (выводы эксперта Ответчиками не оспариваются). Спорные помещения являются общим долевым имуществом в силу ч. 1 ст. 36 адрес кодекса Российской Федерации. Сделки по отчуждению спорных помещений являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ. В соответствии с материалами регистрационного дела 77-77-20/017/2007-206, регистрация права собственности ООО «Волна Подмосковье-Спорт» на помещения (включая спорные), расположенные по адресу: адрес, 2 осуществлена на основании Решения Арбитражного суда адрес по делу № А40- 9839/06-50-107 от 31.03.2006. В 2007 году право собственности на спорные помещения перешло к Компании с ограниченной ответственностью Кэмелком трейдинг лимитед на основании договора купли-продажи № К/Н/Л от 02.10.2007. Постановлением Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 31 октября 2011 г. решение Арбитражного суда адрес от 31.03.2006 отменено - в иске о признании права собственности отказано. Постановлением Арбитражного суда адрес от 03 февраля 2012 г. решение Арбитражного суда адрес от 31.03.2006 и Постановление Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 31 октября 2011 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Девятый Арбитражный Апелляционный суд. Постановлением Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 14 июля 2014 г. решение Арбитражного суда адрес от 31.03.2006 отменено. Принят новый судебный акт - за ООО «Волна Подмосковье-Спорт» признано право собственности на здание общей площадью 25 452,7 кв. м., расположенное по адресу: адрес. (нежилые помещения). Постановлением Арбитражного суда адрес от 24 ноября 2014 г. Постановление Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 14 июля 2014 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Девятый Арбитражный Апелляционный суд. Постановлением Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 18 марта 2015 г. решение Арбитражного суда адрес от 31.03.2006 отменено. Производство по делу № А40-9839/06-50-107 прекращено в связи с отказом от иска. Таким образом, в связи с отменой решения Арбитражного суда адрес от 31.03.2006, у ООО «Волна Подмосковье-Спорт» не возникло право собственности на спорные помещения и отсутствовали права владения, пользования и распоряжения имуществом (спорными помещениями). Последующие сделки купли-продажи, между ООО «Волна Подмосковье-Спорт» и ответчиками, нарушают требования статей 8.1, 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и посягают на права и интересы истца и всех собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: адрес, в связи с чем, являются недействительными (ничтожными) по основаниям, установленным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске доводам с учетом уточнений. Полагал, что сроки исковой давности (3 года и максимальный 10 лет с момента регистрации прав собственности в 2014 году) не пропущен.

Представители ответчика ООО «Нейрон» по доверенностям фио, фио против удовлетворения иска возражали, заявили о пропуске истцом срока исковой давности, представили письменные возражения и дополнения к ним, согласно которым ООО «Нейрон» принадлежит на праве собственности 8 (восемь) помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: адрес, с указанными с кадастровыми номерами. ООО «Нейрон» добросовестно приобрело спорные нежилые помещения по возмездному договору купли - продажи. Помещения, принадлежащие ООО «Нейрон» имеют самостоятельное функциональное назначение и предназначены для самостоятельного использования. Данные помещения приобретены ООО «Нейрон» в результате возмездных сделок в 2019 - 2020 г. г. у Компании с ограниченной ответственностью «Кэмклком Трейдинг Лимитед». Право собственности КОО «Кэмелком Трейдинг Лимитед» зарегистрировано 02.08.2013 г. на основании договора купли продажи № К/Н/Л от 02.10.2007 с ООО «Волна Подмосковье - Спорт» (правообладателем земельного участка). 18.07.2014 исходное помещение (77:09:0001005:3341) приобретенное у ООО «Волна Подмосковье - Спорт» было разделено на несколько помещений, которые впоследствии были проданы ООО «Нейрон». Каждое из указанных Помещений изолировано, имеет отдельный вход (входы) из общих помещений (холла) многоквартирного дома, расположено на первом этаже дома и состоит из нескольких комнат (как минимум две, максимум пять)). В каждом помещении имеется отдельный санузел (унитаз, раковина), комната (одна или две); в помещении из 5-ти комнат также имеется соединяющий их коридор. Таким образом каждое помещение может использоваться самостоятельно. Согласно архивным сведения технической инвентаризации ГБУ «МОСГОРБТИ» по состоянию на 19.04.2007. данные помещения имеют самостоятельное функциональное назначение: бытовое, уборная, подсобное помещение, коридор, кабинет (архивная копия экспликации от 19.04.2007 г.) и не являются техническим помещениями. Согласно письму разработчика проектной документации, инвестора и заказчика строительства (застройщика) указанного многоквартирного дома ООО «Капитал Труп» указанные помещения в состав общего имущества при проектировании не включались, по своим характеристикам и месторасположению на могут быть отнесены к помещениям для обслуживания более одного помещения в данном доме. Данные помещения не являются помещениями общего пользования и соответственно не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. То есть в соответствии с первичной строительно - проектной документацией спорные помещения предполагалось использовать в самостоятельных целях, не связанных с обслуживанием общего имущества многоквартирного жилого дома. В соответствии со сведениями ГБУ «МосгорБТИ», ЕГРН, проектировщика и заказчика строительства (застройщика) ООО «Капитла ГРУП» спорные помещения расположены на первом- нежилом этаже многоквартирного дома, изолированы от жилой части дома и других помещений, были сформированы для использования в самостоятельных целях не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома. По - этому, данные помещения не являются помещения общего пользования и соответственно, не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Представитель ответчика КОО «Кэмэлком трейдинг лимитед» по доверенности фио в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала согласно доводам письменных возражений, приобщенных к материалам дела, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности, и указывая, что нежилые помещения предназначались для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома.

Представитель третьего лица ООО «ТСЖ Столица» по доверенности фио в судебное заседание явился, полагал, что иск подлежит удовлетворению.

Представитель третьего лица управы адрес по доверенности фио в судебное заседание явилась, полагала, что иск подлежит удовлетворению.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Государственное бюджетное учреждение адрес городское бюро технической инвентаризации в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены. Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес представлен отзыв на исковое заявление.

Суд, выслушав стороны, проверив и изучив материалы дела, находит иск подлежащим отклонению, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу положений ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные гражданские права.

Согласно ст. ст. 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

На основании ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 2 п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Судом установлено, истец ФИО1 является собственником жилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:1928, расположенного по адресу: адрес.

ООО «Нейрон» принадлежит на праве собственности 8 помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: адрес, с с кадастровыми номерами: 77:09:0001005:3610;77:09:0001005:3612; 77:09:0001005:3613;77:09:0001005:3614; 77:09:0001005:3615;77:09:0001005:3616; 77:09:0001005:3617; 77:09:0001005:3620.

Согласно выписки из ЕГРН многоквартирный дом по указанному адресу введен в эксплуатацию по завершении строительства в 2007 год. Управляющей организацией многоквартирного дома в настоящее время является ООО «ТСЖ Столица».

02 октября 2007 года между ООО «Волна Подмосковье-Спорт» и Частной компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед» был заключен договор № К/Н/Л купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с п. 1.1 которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает в собственность нежилые помещения, имеющие следующие характеристики: этаж - п 1, помещение - I, комната № 1; этаж - п 2, помещение - II, комнаты №№ 1-4; этаж - п 3, помещение - II, комната № 1; помещение - III, комнаты №№ 1-7; помещение - IV, комнаты №№ 1-3; помещение - V, комната № 1; помещение - VI, комната № 1; помещение - VII, комната № 1; помещение - VIII, комната № 1; помещение - IX, комната № 1; помещение - X, комната № 1; этаж - 1, помещение - I, комнаты №№ 1-3; помещение - II, комнаты №№ 1-3; помещение - IV, комнаты №№ 1-3; помещение - VI, комнаты №№ 1-3; помещение - VII, комнаты №№ 1-2; помещение - VIII, комната № 1; помещение - IX, комнаты №№ 1-2; помещение - XI, комнаты №№ 1-2; помещение - XII, комната № 1; помещение - ХIII, комнаты №№ 1-5; помещение - XIV, комнаты №№ 1-2; помещение - XV, комнаты №№ 1-12; помещение - XXI, комната № 1 (далее по тексту - «Помещения»), общей суммарной площадью 7691,2 кв.м, расположенные во многофункциональном спортивно-развлекательном и жилом комплексе по адресу: адрес, д.37, корп.1.

26 февраля 2019 года между Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед» и ООО «Нейрон» был заключен договор купли-продажи нежилых помещений № 37/Лен-5, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает в собственность следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: адрес: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 11,1 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение XI - комнаты 1, 2, кадастровый номер: 77:09:0001005:3610; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 10,4 кв.м, этаж 13 номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение VII - комнаты 1, 2, кадастровый номер: 77:09:0001005:3612; помещение, назначение: нежилое, общая площадь 10,4 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение IX - комнаты 1,2, кадастровый номер: 77:09:0001005:3617; помещение, назначение: нежилое, общая площадь 16,6кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение XIV - комнаты 1,2, кадастровый номер: 77:09:0001005:3614. Указанные нежилые помещения принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № К/Н/Л от 02.10.2007 г.; дополнительного соглашения от 22.11.2007 г. к договору № К/Н/Л от 02.10.2007 г. купли-продажи недвижимого имущества.

09 июня 2020 года между Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед» и ООО «Нейрон» был заключен договор купли-продажи нежилых помещений № 37/Лен-4, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает в собственность следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: адрес: нежилое помещение, назначение:нежилое, общая площадь 18,2 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение IV - комнаты с 1 по 3, кадастровый номер: 77:09:0001005:3615; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 30,1 кв.м, этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 3, помещение II - комнаты с 1 по 3, кадастровый номер; 77:09:0001005:3620; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 15,7 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение VI - комната 1, 2, 3, кадастровый номер: 77:09:0001005:3616; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 40 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение ХIII - комнаты с 1 по 5, кадастровый номер: 77:09:0001005:3613. Указанные нежилые помещения принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № К/Н/Л от 02.10.2007 г.; дополнительного соглашения от 22.11.2007 г. к договору № К/Н/Л от 02.10.2007 г. купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно выписки из ЕГРН нежилое помещение по адресу: адрес кадастровым номером 77:09:0001005:3620 образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 03 сентября 2020 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

Согласно выписки из ЕГРН нежилое помещение по адресу: адрес кадастровым номером 77:09:0001005:3614 образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 04 апреля 2019 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

Согласно выписки из ЕГРН нежилое помещение по адресу: адрес кадастровым номером 77:09:0001005:3615 образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 03 сентября 2020 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

Согласно выписки из ЕГРН нежилое помещение по адресу: адрес кадастровым номером 77:09:0001005:3616 образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 03 сентября 2020 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

Согласно выписки из ЕГРН нежилое помещение по адресу: адрес кадастровым номером 77:09:0001005:3613 образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 03 сентября 2020 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

Согласно выписки из ЕГРН нежилое помещение по адресу: адрес кадастровым номером 77:09:0001005:3610 образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 04 апреля 2019 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

Согласно выписки из ЕГРН нежилое помещение по адресу: адрес кадастровым номером 77:09:0001005:3617 образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 04 апреля 2019 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

Согласно выписки из ЕГРН нежилое помещение по адресу: адрес кадастровым номером 77:09:0001005:3612 образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 04 апреля 2019 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

При проведении технической инвентаризации 19 апреля 2007 года Северным территориальным бюро технической инвентаризации адрес спорные помещения были учтены в экспликации к поэтажному плану как нежилые помещения. В выписках из ЕГРН спорные помещения также указаны как нежилые помещения, согласно технических планов помещений каждое из семи спорных помещений состоит из нескольких комнат, в том числе имеет санузел.

Согласно письма ООО «Капитал Груп» от 03 декабря 2020 года исх. 8661, направленного в адрес генерального директора ООО «Нейрон», ООО «Капитал Груп» была разработана проектная документация на строительство многофункционального спортивно-развлекательного комплекса с апартаментами и нежилого административного здания по адресу: адрес. Указанные Вами помещения проектировались как помещения общественного назначения (административные, общественные, бытовые, складские и пр.), не предназначенные для постоянного проживания людей, и могут использоваться для осуществления в них деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района или для общественной и предпринимательской деятельности, с режимом работы, не оказывающим вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке. Указанные помещения расположены на первом (нежилом) этаже здания и имеют отдельный вход (входы) из общих помещений многоквартирного дома. В соответствии с проектом строительства, размещение инженерного оборудования, которое не позволяет использовать эти помещения по общественному назначению, не предусмотрено. Таким образом, данные помещения не являются помещениями общего пользования и соответственно не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно письма ООО «Капитал Груп» от 24 декабря 2020 года исх. 9202-2, направленного в адрес генерального директора ООО «Нейрон» и в ООО «ТСЖ Столица», ООО «Капитал Груп» являлось инвестором и заказчиком строительства многофункционального спортивно-развлекательного комплекса с апартаментами и нежилого административного здания по адресу: адрес. ООО «Капитал Груп» была разработана рабочая документация на строительство указанного многофункционального комплекса. Проект электроснабжения в помещениях первого этажа указанного здания разработан по заказу ООО «Капитал Груп» проектной организацией ООО «НПО Термэк» в 2007 году. Согласно этому проекту установка какого-либо силового электротехнического оборудования (кабельных линий и электрических щитов) для обслуживания общего имущества в помещениях, принадлежащих ООО «Нейрон», не предусмотрена. Проект пожарной сигнализации в помещениях первого этажа указанного здания разработан по заказу ООО «Капитал Груп» проектной организацией ООО «НПО Термэк» в 2007 году. Согласно этому проекту (первичному варианту) установка пожарной сигнализации (пожарных шкафов), предназначенной для обслуживания общего имущества в помещениях, принадлежащих ООО «Нейрон», не предусмотрена. Сведениями о скорректированном проекте (в части расположения пожарной сигнализации в указанных помещениях) и его утверждении компетентными службами ООО «Капитал Груп» не располагает. Проект системы контроля доступа (СКД) в помещениях первого этажа многоквартирного дома не разрабатывался. Исходя из имеющихся и представленных материалов, размещенное электротехническое, пожарное и оборудование СКД технологически может быть перенесено в места общего пользования многоквартирного дома.

Письмом от 30 декабря 2020 года ООО «Нейрон» обязалось предоставлять управляющей организации ООО «ТСЖ Столица» круглосуточный доступ к инженерному оборудованию, размещенному в спорных нежилых помещениях, до его переноса в места общего пользования. Факт предоставления доступа к указанному оборудованию сотрудникам управляющей организации в ходе рассмотрения дела представителем ООО «ТСЖ Столица» не отрицался.

Данные обстоятельства установлены в том, числе решением Головинского районного суда адрес от 27 января 2021 г., оставленного без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда от 26.01.2021, которым в удовлетворении исковых требований фио к Обществу с ограниченной ответственностью «Нейрон» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности собственников помещений, отказано.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 указывается, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. п. 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что согласно заключению эксперта, указанные спорные помещения являются техническими в силу п. 3.24 СП 54.13330.2016, имеют совокупность признаков помещений общего долевого имущества, являются вспомогательными по отношению к подъездным группам жилого дома и не могут использоваться отдельно от них по функциональному назначению (выводы эксперта Ответчиками не оспариваются). Спорные помещения являются общим долевым имуществом в силу ч. 1 ст. 36 адрес кодекса Российской Федерации. Сделки по отчуждению спорных помещений являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ.

Разрешая спор, суд учитывает, что согласно возражениям на исковое заявление ответчиков, спорные помещения предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных обслуживанием помещений в многоквартирном доме, не относятся к общему существу домовладельцев.

Данные доводы ответчиков со стороны истца не опровергнуты.

Суд не принимает в качестве надлежащего доказательства представленное истцом экспертное заключение ООО «ПГС», составленное по результатам исследования, проведенного без извещения и участия ответчиков. Эксперт, проводивший досудебное исследование, не предупреждался в установленном порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В то же время с ходатайствами о назначении судебной экспертизы стороны при рассмотрении дела не обращались.

Оценивая доказательства в их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд отклоняет доводы истца как несостоятельные и приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку доказательств, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, не представлено, признаками общедомового имущества данные нежилые помещения, не отвечают, доказательств использования спорных нежилых помещений собственниками дома не представлено, права истца при заключении спорных договоров купли-продажи нарушены не были, поэтому оснований для признания оспариваемых договоров купли- продажи недействительными не имеется.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, то собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общедолевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

В абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума N 10/22"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения; лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

По смыслу приведенных норм права и руководящих разъяснений высшей судебной инстанции (в т.ч. п. 32, 36, 52, 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), по требованиям собственника об истребовании имущества подлежат установлению факты принадлежности истцу данного имущества на указанном праве и действительного нахождения его в незаконном владении ответчика на момент разрешения спора.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в условиях недоказанности со стороны истца принадлежности спорных нежилых помещений собственникам помещений многоквартирного дома в качестве общедомового имущества, в т.ч. ввиду отсутствия доказательств использования спорного имущества в целях, связанных с эксплуатацией многоквартирного дома с момента постройки дома.

Конституционным судом РФ в своих Определениях неоднократно отмечалось, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав и их правовой режим отличается от правового режима помещений, который установлен в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников жилья в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

Для определения правового режима помещений не имеет значение наличие в них инженерных коммуникаций, т.к. они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома (постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391).

Суд отмечает, что истцом не представлено доказательств о наличии согласия всех собственников квартир в многоквартирном доме о передаче им в общую долевую собственность нежилых помещений. Документов, подтверждающих полномочия истца на предъявление данного иска в защиту интересов всех собственников жилых помещений не представлено. В то время как заявленные требования предполагают появление у каждого из собственников жилья дома права собственности на спорные помещения и появление, соответственно, обязанностей по их содержанию. Доказательств принятия в порядке, предусмотренном ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ, соответствующего решения собственниками жилья, стороной истца суду не представлено.

Ссылка истца на отсутствие у ООО «Волна Подмосковье-Спорт» права собственности на спорные помещения ввиду отмены судебного акта на основании которого, было зарегистрировано право собственности, в связи с чем последующие сделки купли-продажи, между ООО «Волна Подмосковье-Спорт» и ответчиками, являются недействительными (ничтожными), отклоняется судом как несостоятельная. Право собственности ООО «Нейрон» на спорные нежилые помещения возникло на основании договора и зарегистрировано в установленном законом порядке. Само право ООО «Волна Подмосковье-Спорт» на спорные объекты недвижимости не оспорено.

Ссылку представителей ответчиков о пропуске срока исковой давности, суд полагает несостоятельной, поскольку истец является собственником квартиры в доме по адресу: адрес 2021 года, с иском истец обратилась 28.10.2022, ранее истец доступа к спорному имуществу не имела.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Нейрон», компании с ограниченной ответственностью «Кэмэлком трейдинг лимитед» о признании сделок недействительными, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности собственников помещений– отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через канцелярию по гражданским делам Головинского районного суда адрес в течении одного месяца с даты составления решения суда в окончательной форме.

Судья Александрова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 06 сентября 2023 года