Гражданское дело № ******
Мотивированное решение изготовлено 28.07.2022 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> ДД.ММ.ГГГГ
Октябрьский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Бабкиной Н.А.,
при секретаре ФИО2,
с участием представителей истца ФИО3,
представителя третьего лица ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации <адрес>, Министерству строительства и развития инфраструктуры <адрес> о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Министерству строительства и развития инфраструктуры <адрес>, в котором просит признать за собой право собственности на недвижимое имущество - реконструированное нежилое помещение пристрой литер А, А1 площадью 270,4 кв.м. встроенного помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование иска ФИО1 указала, что является собственником встроенного нежилого помещения (литер А) площадью 71 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ В 2001 году истец приняла решение о реконструкции принадлежащего ей нежилого помещения путем строительства пристроя. В 2002 году истец обратилась в Управление Главархитектуры администрации <адрес> за получением разрешения на реконструкцию указанного нежилого помещения путем строительства пристроенного нежилого помещения к дому № ****** по <адрес> в <адрес> с целью эксплуатации магазина. Указанное разрешение было получено. Постановлением главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-е ФИО1 в числе титульных владельцев помещений, находящихся в многоквартирном доме по <адрес> городе Екатеринбурге, был предоставлен в аренду на 15 лет неделимый земельный участок общей площадью 2331,4 кв.м., расположенный под многоквартирным домом, а также в соответствии со ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации истцу согласовано предварительное место размещения пристроя к существующему магазину на землях поселений по адресу: <адрес>, в соответствии с актом выбора и проектом границ земельного участка площадью 181,25 кв.м. Также на истца возложена обязанность получения архитектурно-планировочного задания и выполнения в соответствии с ним проектной документации, подлежащей последующему согласованию, и обязанность заключить договор аренды на предоставленный земельный участок площадью 181,25 кв.м. Данные требования истцом были выполнены. Проект реконструкции нежилого помещения был согласован с Управлением Главархитектуры администрации <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ было выдано архитектурно-планировочное задание на оформление границ земельного участка под помещение магазина и строительство пристроя к нему, к которому были приложены необходимые положительные согласования. Проектная документация была разработана по заданию истца ООО «Проектная фирма «Лемери» в 2003 г. на основании договора № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в объеме, требуемом действующими нормативными актами на момент создания. Проектом было предусмотрено: перепланировка существующего помещения магазина путем демонтажа перегородок и возведения новых, вынос сетей водопровода и газопровода низкого давления с площадки строительства, строительство пристроя к магазину с устройством отдельного входа и дебаркадера для загрузки товара, для объединения существующих помещений магазина, расположенных в жилом доме, и помещений пристроя в наружной стене жилого дома предусмотрено выполнение двух проемов. Проект был согласован с Главархитектурой, ФГУП «Свердловскавтодор» в лице Екатеринбургского дорожно-ремонтностроительного управления, ЕМУП «Горсвет», ЗАО фирма «Связьмонтаж», управлением по социальной политике, управлением благоустройства города администрация <адрес>, ГИБДД <адрес>, АО Екатеринбурггаз, ЕМУП «Водоканал».
Реконструкция помещения магазина и возведение пристроя осуществлены в 2004 году, однако договор аренды земельного участка площадью 181,25 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, между ФИО1 и администрацией не был заключен, в связи с чем право собственности на реконструированное встроенно-пристроенное нежилое помещение истцом не зарегистрировано. Поскольку договор аренды земельного участка под пристроем своевременно заключен не был, то истцу пришлось в судебном порядке обращаться с требованиями о понуждении уполномоченного органа к заключению договора аренды. Истцом был получен межевой план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и кадастровый паспорт № ****** от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № ****** местоположение: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли жилой застройки (для жилищных нужд) площадью 181 кв.м. Истец обращалась в Министерство по управлению государственным имуществом <адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (подано ДД.ММ.ГГГГ), в котором письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ****** нз ей было отказано в связи с отсутствием регистрации права собственности на объект недвижимости. Заочным решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № ****** Министерство по управлению государственным имуществом <адрес> обязано заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью 181 кв.м. При этом суд указал, что объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке, возведен истцом, разрешение на его строительство было получено в законном порядке, тем не менее истец не имеет возможности оформить права на объект недвижимости без оформления прав на земельный участок и наоборот. В порядке исполнения заочного решения от ДД.ММ.ГГГГ Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> заключен договор аренды земельного участка № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № ******. Согласно п.1.2. Договора аренды № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ на участке расположено нежилое пристроенное помещение, цель эксплуатации – магазин.
По результатам обращения с соответствующим заявлением было вынесено постановление администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******, приказ МУГИСО от ДД.ММ.ГГГГ № ******, а также заключено дополнительное соглашение № ****** от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № Т№ ****** ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ № ******, которым заменено в п.1.1. договора аренды разрешенное использование вместо «земли жилой застройки» на «магазины».
В установленные сроки строительство было завершено.
Согласно техническому паспорту, выданному ЕМУП «БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в результате внутренней перепланировки и возведении теплого пристроя (литер А1) площадь встроенного помещения, расположенного по адресу: <адрес> изменилась и составила 270,4 кв.м.
С этого времени объект не менялся, что подтверждается измерениями ООО «Центр кадастровых работ» и отражено в плане объекта по результатам обследования от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, истцом были получены: инженерно-геодезические изыскания, акт обследования ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес> в Октябрьском и <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ на объекте: реконструкция существующего магазина «Продукты» по <адрес>.
Истец неоднократно предпринимала попытки оформить разрешение на строительство и сдать реконструированный объект в эксплуатацию в установленном законом порядке.
С целью подтверждения надежности и безопасности реконструированного объекта истцом получено заключение экспертизы.
Вместе с тем, в результате принятых истцом мер легализовать реконструированный объект ФИО1 не смогла в связи с изменением действующего законодательства. Данные обстоятельства явились основанием обращения истца в суд с настоящим иском об узаконении самовольной постройки.
Истец в судебное заседание не явилась, о слушании дела уведомлена надлежащим образом, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, обеспечила участие в судебном заседании своего представителя.
В судебном заседании представитель истца ФИО3 поддержала заявленные исковые требования, в обоснование которых привела доводы, аналогичные изложенным в иске.
Представитель ответчика Министерства строительств аи развития инфраструктуры <адрес> в судебное заседание не явился, о слушании дела был уведомлен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не заявил. В письменном отзыве указал, что истец неоднократно обращалась в Министерство с заявлением о выдаче разрешения на строительство, вместе с тем ей было отказано в приеме документов для оказания государственной услуги в связи с некорректным заполнением полей заявления, представлением нечитаемых документов и несоответствием представленных документов требованиям по их оформлению. Кроме того, истцу было указано на то, что представленная проектная документация разработана без учета установленных на приаэродромной территории ограничений использования объектов недвижимости. Представленная документация не была утверждена застройщиком, техническим заказчиком. Заявление оформлено с нарушением требований регламента. Выдача разрешения на реконструкцию помещения не предусмотрена законодательством. Отказы Министерства в выдаче истцу разрешения на строительство в судебном порядке не оспорены. Истец не устранил основания, препятствующие выдаче разрешения на строительство и не обратился в Министерство повторно, не лишен возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в административном порядке. В связи с чем полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению. Дополнительно сообщает, что ДД.ММ.ГГГГ вступил в законную силу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ОЗ «О признании утратившим силу <адрес> «О перераспределении отдельных полномочий в сфере градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципального образования «<адрес>» и органами государственной власти <адрес>», в соответствии с которым <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ОЗ «О перераспределении отдельных полномочий в сфере градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципального образования «<адрес>» и органами государственной власти <адрес>» с внесенными изменениями, признан утратившим силу. Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ полномочия в сфере градостроительной деятельности отнесены к полномочиям администрации <адрес>, в том числе выдача разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории муниципального образования «<адрес>». Просит рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель привлеченной к участию в деле в качестве соответчика администрации <адрес> в судебное заседание не явился, о слушании дела был уведомлен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не заявил, возражений по иску не представил.
Представители третьих лиц Министерства по управлению государственным имуществом <адрес>, ТСЖ «Малый Исток» в судебное заседание не явились, о слушании дела были уведомлены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, возражений по иску не представили.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Уральского МТУ Росавиации в судебное заседание не явился, о слушании дела уведомлен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не заявил, в письменном отзыве указал на отсутствие возражений по заявленным исковым требованиям, по результатам рассмотрения обращения ФИО1 заявителю был предоставлен ответ о том, что управление осуществляет возложенные на Федеральное агентство воздушного транспорта полномочия и выполняет установленные законодательством Российской Федерации задачи и функции в сфере гражданской авиации. В настоящее время приаэродромная территория аэродрома гражданской авиации Екатеринбург (Кольцово) установлена приказом Росавиации от ДД.ММ.ГГГГ № ******-П в составе с 1 по 6 подзоны, ДД.ММ.ГГГГ размещена на публичной кадастровой карте и находится в общем доступе. В связи с чем управление не обладает полномочиями относительно согласования размещения объектов в пределах полос воздушных подходов аэродрома Екатеринбург (Кольцово). Просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Возражений по иску не заявил.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управления Росгвардии по <адрес> в судебное заседание не явился, о слушании дела уведомлен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не заявил, в письменном отзыве указал на отсутствие возражений по заявленным исковым требованиям, поскольку они не затрагивают их права и законные интересы. В <адрес> расположен аэродром Екатеринбург (Арамиль). Данный аэродром был введен в эксплуатацию в 2014 году, в 2018 году аэродром прошел повторную государственную регистрацию, допущен к эксплуатации личным составом летного и инженерно-технического состава войсковой части № ******, которая и наделена полномочиями по согласованию размещения объектов в границах воздушных подходов, зоны ограничения строительства по высоте, санитарно-защитной зоны аэродрома. Реализуя возложенную обязанность, войсковой частью 3732 в ответ на обращение ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу согласования реконструкции объекта с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу: <адрес>, было подтверждено согласование реконструкции данного объекта, расположенного по указанному адресу на 1 этаже 3-х этажного жилого дома, так как указанный выше объект находится вне границ полос воздушного подхода аэродрома Екатеринбург (Арамиль), не попадает в зону ограничения строительства по высоте и санитарно-защитную зону аэродрома, тем самым соответствует безопасности полетов воздушных судов. Войсковая часть № ****** является самостоятельным юридическим лицом и Управлению не подчинено. Вопрос удовлетворения заявленных требований о признании права на самовольную постройку оставляет на разрешение по усмотрению суда.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ГУ «Восковая часть № ****** ФИО5 в судебном заседании указал на отсутствие возражений по иску, поддержал приведенные в письменном отзыве доводы, согласно которым указано, что на войсковую часть № ****** возложены обязанности по согласованию размещения объектов в границах полос воздушных подходов, зон ограничения строительства по высоте, санитарно-защитной зоны аэродрома Екатеринбург (Арамиль). Реализуя возложенную обязанность, войсковой частью № ****** в ответ на обращение ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу согласования реконструкции объекта с кадастровым номером № ****** расположенного по адресу: <адрес>, было подтверждено согласование реконструкции данного объекта, расположенного по указанному адресу на 1 этаже 3-х этажного жилого дома, так как указанный выше объект находится вне границ полос воздушного подхода аэродрома Екатеринбург (Арамиль), не попадает в зону ограничения строительства по высоте и санитарно-защитную зону аэродрома, тем самым соответствует безопасности полетов воздушных судов. Вопрос удовлетворения заявленных требований о признании права на самовольную постройку оставляет на разрешение по усмотрению суда.
Информация о времени и месте рассмотрения дела также размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда <адрес> в сети Интернет: https://oktiabrsky--svd.sudrf.ru.
С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть дело при данной явке, против чего участвующие в деле лица не возражали.
Заслушав представителей истца и третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 71 кв.м. по адресу: <адрес>.
Заочным решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, на Министерство по управлению государственным имуществом <адрес> возложена обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка площадью 181 кв.м. по адресу: <адрес>.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Заочным решением от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, установлено, что постановлением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-е ФИО1 для эксплуатации нежилого помещения под магазин в числе титульных владельцев помещений, находящихся в многоквартирном доме по <адрес> в <адрес>, был предоставлен в аренду на 15 лет неделимый земельный участок общей площадью 2331,4 кв.м., расположенный под многоквартирным домом. Пунктом 5 указанного Постановления в соответствии со ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации ФИО7 И.Н. согласовано предварительное место размещения пристроя к существующему магазину на землях поселений по <адрес>, в соответствии с актом выбора и проектом границ земельного участка площадью 181,25 кв. м., а также на истца возложена обязанность получения в Главархитектуре архитектурно¬-планировочного задания и выполнения в соответствии с ним проектной документации, подлежащей последующему согласованию. Кроме того, указанным пунктом Постановления ФИО1 обязана заключить договор аренды на предоставленный земельный участок, площадью 181,25 кв. м.
Во исполнение вышеуказанного Постановления ФИО1 был выполнен проект реконструкции магазина со строительством пристроя, который был согласован в установленном порядке.
Реконструкция помещения магазина и возведение пристроя осуществлены в 2004 году.
Согласно техническому паспорту, выданному ЕМУП «БТИ», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в результате внутренней перепланировки и возведения теплого пристроя (Литер А1) площадь встроенного помещения, расположенного по адресу: <адрес>, изменилась и составляет 270,4 кв.м.
Согласно материалам настоящего дела, ДД.ММ.ГГГГ истцу Главным управлением архитектуры градостроительства и регулирования земельных отношений администрации <адрес> выдано архитектурно-планировочное задание на оформление границ земельного участка под помещение магазина и строительства пристроя к нему по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора <адрес> ООО «Лемери» выдано разрешение № ****** на выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции и расширению магазина «Продукты» по адресу: <адрес>.
В порядке исполнения вышеуказанного заочного решения суда от ДД.ММ.ГГГГ между Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № № ****** аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № ******, регистрация права аренды осуществлена в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.1.2. Договора аренды № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, на участке расположено нежилое пристроенное помещение, цель эксплуатации – магазин.
ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительства и развития инфраструктуры <адрес> истцу выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № ****** по адресу: <адрес>. Согласно градостроительному плану, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-2.1. Зона индивидуальных жилых домов городского типа. Основные виды разрешенного использования земельного участка: для индивидуального жилищного строительства, коммунальное обслуживание, здравоохранение, дошкольное, начальное и среднее общее образование, спорт, обеспечение внутреннего правопорядка, земельные участки общего пользования. К условно разрешенным видам использования земельного участка относятся магазины этажностью до 2 этажей и общей площадью до 1500 кв.м.
По результатам обращения истца было вынесено постановление администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******, приказ МУГИСО от ДД.ММ.ГГГГ № ******, а также заключено дополнительное соглашение № ****** от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № Т-847 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ № ******, которым заменено в п. 1.1. договора аренды разрешенное использование вместо «земли жилой застройки» на «магазины».
Согласно п. 2.1. договора аренды, срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, МУГИСО неоднократно письменно подтверждает, что договор аренды земельного участка № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ не расторгался и продлен на неопределенный срок, является действующим (письмо № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, письмо № ****** от ДД.ММ.ГГГГ).
В отношении заключения долгосрочного договора аренды МУГИСО указало, что необходимо предоставить подтверждение зарегистрированного права собственности на помещения (письмо от ДД.ММ.ГГГГ № ******нз).
В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим реконструкцию объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Истцом разрешение на ввод реконструированного нежилого помещения по адресу: <адрес> не получено.
Порядок проведения реконструкции здания урегулирован Градостроительным кодексом РФ.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно ч. 2, ч. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей, которое выдается компетентным органом.
Согласно п. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 3) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № ******, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № ****** от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как установлено судом и подтверждается представленными письменными доказательствами, приведенными выше, с момента окончания осуществления работ по реконструкции помещения, объект не менялся, что подтверждается измерениями ООО «Центр кадастровых работ», отраженными в плане объекта по результатам обследования от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, истцом были получены инженерно-геодезические изыскания, акт обследования ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес> в Октябрьском и <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ на объекте: реконструкция существующего магазина «Продукты» по <адрес>.
Истцом представлены доказательства неоднократного обращения по вопросу оформления разрешения на строительство и сдачу реконструированного объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Согласно выписке из протокола № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, по списку самовольно построенных объектов комиссия
решила:
реконструкция многоквартирного жилого дома в целях расширения встроенного магазина, выразившаяся в возведении нежилых пристроенных помещений (лит.А1, площадь – 270,4 кв.м.) – отложить до оформления прав на земельный участок. При этом истец указывает на отсутствие возможности повторного обращения в административную комиссию, поскольку данные полномочия были переданы Министерству строительства и развития инфраструктуры <адрес>.
С целью подтверждения надежности и безопасности реконструированного объекта истцом получено заключение экспертизы, выполненное ООО «Файер контроль» № ****** от ДД.ММ.ГГГГ по результатам изучения документации и обследования нежилых помещений в <адрес>. Данное заключение содержит выводы о том, что реконструкция нежилых помещений соответствует требованиям пожарной безопасности, не ухудшила противопожарное состояние помещений магазина и жилого дома в целом, не влияет на эвакуацию людей из здания жилого дома. Кроме того, пути эвакуации в помещении магазина соответствуют требованиям норм и правил пожарной безопасности.
Согласно письму Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по <адрес> № ****** от ДД.ММ.ГГГГ установление санитарно-защитной зоны для существующего встроенного магазина «Продукты», с учетом строительства пристроя к нему, требованиями действующего законодательства не предусмотрено.
Как следует из технического заключения СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» <адрес> о соответствии строительным нормам и правилам выполненного пристроя к существующему магазину по адресу: <адрес>, шифр № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, строительство пристроя к существующему магазину осуществлено в соответствии с проектной документацией, разработанной проектной фирмой ООО «Лемери», в настоящее время все конструкции и элементы магазина находятся в работоспособном состоянии, обладают достаточной надежностью и обеспечивают безопасность при нормальных условиях эксплуатации, пристрой, выполненный для расширения (реконструкции) существующего магазина, соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических, экологических, строительных норм и правил и может быть представлен для узаконения в установленном порядке как законченный строительством объект недвижимости, что подтверждается согласованием проекта с органами Госпожарнадзора (письмо № ****** от ДД.ММ.ГГГГ), согласование комитетом по экологии и природопользованию администрации <адрес> (письмо № ****** от ДД.ММ.ГГГГ), актом обследования на соответствие магазина санитарно-эпидемиологическим требованиям ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес> в Октябрьском и <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ.
Заключение строительно-технической экспертизы встроенно-пристроенного нежилого помещения по адресу: <адрес> НЭО ООО «Урал-Инвест-Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ содержит следующие выводы: нежилое помещение после выполненной реконструкции магазина фактически является встроенно-пристроенным, реконструкция магазина выполнена в соответствии с проектом шифр № ****** и действующими строительными нормами и правилами, соответствует требованиям санитарных норм СанПиН ДД.ММ.ГГГГ
- пространственная жесткость и устойчивость выполненного пристроя к жилому дому обеспечена,
- несущая способность стены жилого дома, к которому примыкает пристрой, не ослаблена,
- техническое состояние наружных и внутренних стен пристроя и стен жилого дома в пределах помещений, участвующих в реконструкции, по внешним признакам дефектов и повреждений по критериям № ****** оценивается как работоспособное,
- техническое состояние фундаментов, плит перекрытия и покрытия пристроя по внешним признакам дефектов и повреждений по № ****** оценивается как работоспособное,
- несущие конструкции пристроя обладают прочностью, устойчивостью, достаточным уровнем надежности, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию, и соответствуют действующим в настоящее время строительным нормам и правилам, Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ) и не нарушают права третьих лиц,
- инженерно-техническое оснащение соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям, в т.ч. ДД.ММ.ГГГГ
Учитывая все результаты обследования можно сделать вывод о том, что безопасность нежилого помещения (пристроя) обеспечена, требования безопасных для здоровья человека условий пребывания в здании магазина после реконструкции соблюдены.
В подтверждение соблюдения положений п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации и согласования проведенной реконструкции с собственниками жилого дома представлен протокол общего собрания собственников жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Малый Исток» также указало на отсутствие возражений относительно узаконения реконструкции пристроя.
С учетом полученных заключений, истец неоднократно обращалась в Министерство строительства и развития инфраструктуры <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ****** истцу отказано в приеме документов в связи с тем, что копии бумажных документов оформляются и заверяются надлежащим образом. Представленная документация не утверждена застройщиком, техническим заказчиком согласно ч. 15 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ****** повторно отказано в приеме документов в связи с тем, что представленное заявление оформлено с нарушением регламентов, а именно: указанный в заявлении кадастровый номер объекта реконструкции (№ ******) согласно выписке из ЕГРН вид объекта недвижимости – помещение. Согласно ч. 1 ст. 51 и п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на реконструкцию помещения не предусмотрена законодательно. Дополнительно, документы в электронном виде должны быть подписаны с использованием усиленной электронно-цифровой подписи лицами, обладающими полномочиями на их подписание.
Суд пришел к выводу, что заслуживают внимание приведенные истцом доводы, согласно которым требования Министерства строительства не являются в полном объеме выполнимыми для истца, поскольку основаны на нормах действующего в настоящее время законодательства, существенно изменившегося с момента реконструкции спорного объекта.
Документы-приложения подавались истцом как в бумажном, так и в электронном виде, подписанные представителями истца по нотариальным доверенностям. При этом у истца отсутствует возможность выполнить требования Министерства строительства в части утверждения проектной документации застройщиком и техническим заказчиком, так как в момент фактического проведения реконструкции подобным требований законодателем установлено не было, а функции застройщика и технического заказчика выполнял сам истец.
С учетом данных объективных обстоятельств, истец не имеет возможности получить разрешительные документы на самовольную постройку в административном порядке. Вместе с тем, представленные истцом письменные доказательств подтверждают принятые ею меры к легализации принадлежащего ей объекта в реконструированном виде. Судом установлено, что своевременно объект не мог быть введен в эксплуатацию в реконструированном виде в связи с тем, что истец не имела возможности в установленном порядке оформить право аренды земельного участка, данный вопрос был разрешен только в судебном порядке. После чего, когда истцом было восстановлено нарушенное право, была утрачена возможность с учетом имеющихся материалов ввести в эксплуатацию реконструированный объект недвижимого имущества.
Согласно правовой позиции, изложенной в п.2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 595-О-П, для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.
В данном случае, реконструкция встроенного нежилого помещения произведена без надлежащего разрешения на строительство, которое было получено только на подготовительный этап в связи с уклонением уполномоченных органов от заключения договора аренды земельного участка под пристроем.
Порядок получения разрешения на строительство в период строительства спорного пристроя регулировался Примерным положением о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденным приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 131. Истцом было получение разрешение на строительно-монтажные работы на подготовительный этап.
Однако, получение истцом разрешения на строительно-монтажные работы на последующие этапы зависело от заключения договора аренды земельного участка, от заключения которого незаконно уклонялось МУГИСО, что признано решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, имеющим преюдициальное значение.
Несмотря на то, что права на земельный участок оформлены, в настоящее время оформить надлежащим образом разрешение на строительство невозможно, в виду того, что законодательные требования к порядку оформления документов изменились. В связи с изложенным истец не имеет возможности осуществить ввод объекта недвижимости в гражданский оборот во внесудебном порядке.
Материалами дела подтверждается, что истец имеет право аренды на земельный участок с разрешенным использованием под магазин, реконструированный объект соответствует всем строительным и градостроительными нормам и правилам и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, реконструкция осуществлена по проектной документации, выполненной лицензированной проектной организацией, истцом получены первоначальные разрешительные документы на реконструкцию объекта, предпринимались попытки узаконить объект в административном порядке, невозможность соблюдения административного регламента вызвана объективными причинами (изменением действующего законодательства в части формальных требований к документам).
Кроме того, не установлено судом и препятствий для размещения спорного объекта в приаэродромной зоне, поскольку согласование размещения объектов недвижимости в приаэродромной зоне не требуется и характеристики магазина соответствуют ограничительным требованиям, установленным законом.
Как указано в отзыве Уральского МТУ Росавиации от ДД.ММ.ГГГГ, Управление не обладает полномочиями по согласованию размещения объектов в пределах полос воздушных подходов аэродрома Екатеринбург (Кольцово).
В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» согласование размещения объектов в пределах полос воздушных подходов аэродромов гражданской авиации Екатеринбург (Кольцово), Челябинск (Баландино) и Магнитогорск с Уральским МТУ Росавиации не требуется.
Согласно пп.3 п.3 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» указано, что до установления приаэродромной территории в порядке, предусмотренном ВК РФ, архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, размещение радиотехнических и иных объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов, оказывать негативное воздействие на здоровье человека и окружающую среду, создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, установленного на аэродроме, объектов радиолокации и радионавигации, предназначенных для обеспечения полетов воздушных судов в границах указанных приаэродромных территорий или полос воздушных подходов на аэродромах, санитарно-защитных зон аэродромов должны осуществляться при условии согласования размещения этих объектов в срок не более 30 дней с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере воздушного транспорта (гражданской авиации). В случае непредставления согласования размещения этих объектов или непредставления отказа в согласовании их размещения в установленный срок размещение объекта считается согласованным.
Однако, в связи с установлением приаэродромной территории, требования к подзонам приаэродромной территории установлены законом, а не индивидуальными согласованиями, и были унифицированы, в результате чего процедура согласования утратила силу.
Согласно п.1 и п.3 ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» о внесении изменений в ст.47 ВК РФ, приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду в соответствии с настоящим Кодексом, земельным законодательством, законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.
Согласно приведенным Управлением МТУ Росавиации данным и сведениям, содержащимся в публичной кадастровой карте, приаэродромная территория аэропорта Кольцово (Екатеринбург) представляет собой 6 подзон и реконструированный истцом объект недвижимости с назначением магазин не нарушает требования своих подзон, в которых находится.
По обращению истца Управлением Роспотребнадзора по <адрес> предоставлен ответ № ****** от ДД.ММ.ГГГГ о том, что выдача санитарно-эпидемиологического заключения и экспертного заключения о возможности размещения для объекта «продуктовый магазин по адресу: <адрес>» не предусмотрена.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка установления и использования приаэродномной территории и санитарно-защитной зоны», до установления седьмой подзоны приаэродромной территории в соответствии с требованиями ВК РФ использование земельных участков в границах приаэродромной территории или в границах полос воздушных подходов осуществляется при наличии санитарно-эпидемиологического заключения, если иное не предусмотрено ч. 10, 12 и 13 настоящей статьи.
Согласно ч.10 ст.4 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка установления и использования приаэродномной территории и санитарно-защитной зоны» до определения ограничений использования земельных участков в седьмой подзоне приаэродромной территории использование земельных участков в целях строительства, реконструкции объектов капитального строительства, для которых установлены санитарно-эпидемиологические требования к уровням шума, осуществляется при наличии санитарно-эпидемиологического заключения, если иное не предусмотрено ч. 12 и ч. 13 статьи.
СанПином ДД.ММ.ГГГГ-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» санитарно-эпидемиологические требования к уровням шума для магазинов не установлены.
Согласно представленному по обращению истца дополнению к заключению строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, объект исследования и осуществляемая им деятельность не превышает допустимую этажность, не создает радиолокационных и иных помех, не является опасным промышленным объектом, не способствует привлечению и массовому скоплению птиц и, соответственно, не нарушает ограничения, установленные для третьей, четвертой, пятой и шестой подзоны приаэродромной территории аэропорта Кольцово <адрес>.
Встроено-пристроенное нежилое помещение, после выполнения реконструкции магазина, расположенное на 1 этаже 3-х этажного жилого дома по адресу: <адрес> расположенное в зоне приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Екатеринбург (Кольцово) с третьей по шестой подзоне не нарушает требования и ограничения, установленные для приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Екатеринбург (Кольцово).
Кроме того, на обращение истца по вопросу согласования в войсковую № ****** Федеральной службы войск национальной гвардии РФ по приаэродромной зоне аэродрома Екатеринбурга (Арамиль), согласно письму № ****** от ДД.ММ.ГГГГ получено согласование командиром войсковой части № ****** авиационным начальником аэродрома Екатеринбург (Арамиль).
Комиссией войсковой части исследованы архитектурно-строительное проектирование, зон ограничения строительства объекта по высоте, возможных помех в работе радиотехнического оборудования, установленного на аэродроме, объектов радиолокации и радионавигации, предназначенных для обеспечения полетов воздушных судов и имеющейся орнитологической обстановки, по результатам которого было установлено, что реконструированный магазин находится вне границ полос воздушного подхода аэродрома Екатеринбург (Арамиль), относительно КТА аэродрома в Ам-350 градусов, D-8,5 км, не попадает в зону ограничения строительства по высоте и санитарно-защитную зону аэродрома Екатеринбурга (Арамиль), тем самым соответствует требованиям безопасности полетов воздушных судов.
За весь период принадлежности объекта ФИО1 с 1998 г., а также ранее, с момента строительства жилого дома по адресу: <адрес> никаких требований о создании помех воздушным полетам и других, вытекающих из ограничений по использованию территории, находящейся в зоне деятельности аэропорта, ни одним государственным или муниципальным органом не заявлялось. Застройка этого района многоэтажными домами с размещением торговых объектов производилась с советских времен в период существования аэропорта и ранее него. Размещение продуктового магазина в торце жилого дома по адресу: <адрес> предусмотрено первоначальным проектом при строительстве дома в 1970 <адрес>, осуществив строительство пристроя высотой в 1 этаж к жилому дому высотой 3 этажа, не меняла назначения помещения и вида деятельности.
Таким образом, истец является собственником помещения, расположенного на предоставленном ей в установленном порядке на праве аренды земельном участке, имеющем соответствующее назначение, в ЕГРН по настоящее время содержатся вышеприведенные сведения о назначении, разрешенном использовании земельного участка, виде земель, с учетом которых какие-либо ограничения в использовании земельного участка с учетом его назначения не зарегистрированы, иная информация, доступная неограниченному кругу лиц, в том числе истцу, при осуществлении ею своих прав и исполнении гражданских обязанностей, в реестре отсутствует. Истцом представлены доказательства того, что были приняты меры к легализации выполненной реконструкции спорного помещения, из предоставленных ответов не представляется возможным установить, какие действия должны быть осуществлены истцом для того, чтобы привести в соответствие имеющуюся документацию для регистрации права на реконструированный объект, как и оснований для возложения на нее обязанности повторного сбора материалов на уже произведенную реконструкцию объекта. Принимая во внимание возражения ответчика, разрешение спорного вопроса в административном порядке не представляется возможным, иного не приведено как в ответах на обращения истца, так и в ходе судебного разбирательства. Нарушения прав и законных интересов иных лиц действиями истца не установлено, в ходе судебного разбирательства истцом представлены и судом исследованы исчерпывающие сведения об объекте и согласовании осуществленной реконструкции. Установленные обстоятельства не исключают возможности рассмотрения вопроса об узаконении реконструированного объекта. При этом ответчиками, вопреки положениям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, несмотря на предоставленную судом возможность, не представлено сведений, препятствующих удовлетворению заявленных исковых требований. Сведений о наличии каких-либо иных нарушений при рассмотрении спора по существу не заявлено.
На основании вышеизложенного, принимая во внимание техническое заключение, судом установлено, что реконструкция нежилого помещения произведена истцом в соответствии со строительными нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью. При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о возможности удовлетворения иска.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Признать за ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации № ****** № ******, выдан отделом УФМС России по <адрес> в городе-курорте Анапе ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № ******) право собственности на недвижимое имущество - реконструированное нежилое помещение пристрой (литер А, А1) площадью 270,4 кв.м. встроенного помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.
Судья Бабкина Н.А.