Уникальный идентификатор дела 77RS0033-02-2025-004071-20
Дело № 2-3560/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 сентября 2025 года Чертановский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Седых Е.А., при секретаре судебного заседания фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...а ... к ...у ..., ...ой ... о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Истец ... Р.Р. обратился в суд с иском к ответчикам ...у О.И., ...ой С.В., просит суд перевести на истца права и обязанности покупателя 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципальный адрес, адрес, а именно право собственности на указанную доли квартиры, обязать оплатить ...ой С.В. сумму в размере сумма за 1/6 доли спорной квартиры, а также другие документально подтвержденные финансовые затраты, понесенные ...ой С.В. при покупке указанной доли квартиры, взыскать со ...фио в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере сумма
Иск мотивирован тем, что истец на основании договора купли-продажи доли квартиры от 26.01.2017 является собственником 5/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ..., расположенную в многоквартирном доме по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципальный адрес, адрес. Другим участником общей долевой собственности в размере 1/6 доли в праве являлся ... О.И. 07.11.2024 истец получил от ...фио нотариально удостоверенное нотариусом фио заявление о его намерении продать 1/6 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру за сумма, с просьбой дать письменный ответ о согласии или об отказе приобрести продаваемую долю в течение месяца со дня получения указанного заявления, направив письмо по адресу места жительства ...фио, а именно: адрес. 20.11.2024 истец регистрируемым почтовым отправлением направил два письма в адрес нотариальной конторы нотариуса фио И.О., а также в адрес ...фио, в которых выразил согласие на приобретение 1/6 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Вместе с тем, впоследствии из выписки из домовой книги и выписки из ЕГРН истцу стало известно о том, что собственником спорной 1/6 доли стала ...а С.В., тем самым было нарушено принадлежащее истцу преимущественное право покупки, что послужило обращению в суд с указанными требованиями иска.
Истец ... Р.Р. и его представитель по ордеру и доверенности адвокат фио в судебном заседании на исковых требованиях настаивали, по существу изложили доводы, указанные в исковом заявлении, а также дополнили, что ответчик ... О.И. умышленно не забрал письмо и не продал долю.
Ответчик ... О.И. в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, воспользовался правом, предоставленным ч. 1 ст. 48 ГПК РФ на ведение дел через представителя.
Представители ответчика ...фио по устному ходатайству фио фиоВ по доверенности в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражали по доводам письменного отзыва с учетом его дополнения, указали, что заявление о намерении продать принадлежавшую ответчику долю квартиры было получено истцом лично 14.11.2024, однако каких-либо действий в целях реализации права преимущественной покупки истец не предпринимал.
Ответчик ...а С.В. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала по доводам письменных возражений, согласно которым заявление ...фио о намерении продать принадлежащую долю квартиры было получено истцом лично 14.11.2024, вместе с тем, в месячный срок реализации права преимущественной покупки истец свое преимущественное право покупки путем заключения договора купли – продажи не реализовал.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора - нотариус адрес фио И.О. надлежащим образом, извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебном заседании не присутствовал.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя, отзыв на иск в суд не направило.
Третье лицо не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора - нотариус адрес фио надлежащим образом, извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебном заседании не присутствовал.
Принимая во внимание изложенное, а также исходя из принципа диспозитивности гражданского процесса, в соответствии с которым стороны самостоятельно и по своему усмотрению распоряжаются предоставленными им процессуальными правами, в том числе правом на непосредственное участие в судебном разбирательстве, и каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом имеющихся в материалах дела документов, подтверждающих надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о дате, времени и месте судебного заседания, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, изучив материалы гражданского дела, оценив доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2).
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).
Анализ вышеприведенных норм права позволяет суду сделать вывод, что Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участникам своей доли в общем праве собственности.
При этом, по смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи. Сам факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.
Действующее законодательство устанавливает месячный срок преимущественного права покупки, который исчисляется со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю. Обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.
В соответствии с частью 6 статьи 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.
Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности (ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3) при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № 03/16 от 28.03.2016, следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.
По смыслу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю.
Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам.
Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Таким образом, продавец вправе направить извещение участнику долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.
Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорной доли недвижимого имущества.
В судебном заседании установлены следующие фактические обстоятельства.
... Р.Р. на основании договора купли-продажи доли квартиры от 26.01.2017, является собственником 5/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципальный адрес, адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН, предоставленной интернет-порталом «Госуслуги», предоставленной на основании заявления № 5124527502.
В настоящее время сособственником 1/6 доли указанной квартиры на основании договора купли-продажи доли квартиры от 13.01.2025, является ...а С.В., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.01.2025.
Сособственником 1/6 доли указанной квартиры на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 19.12.2008 до совершения сделки купли-продажи доли являлся ... О.И., право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АК № 087804.
Согласно выписке из домовой книги № 8393786 в квартире по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципальный адрес, адрес, зарегистрированы ...а С.В. дата регистрации 31.01.2025 и ... Р.Р. дата регистрации 19.04.2018.
31.10.2024 ...ым О.И. составлено заявление, удостоверенное нотариусом адрес фио, которым он сообщил истцу о своем намерении продать принадлежащую ему 1/6 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру за сумма, содержащее просьбу дать ответ о согласии или отказе приобрести вышеуказанную долю в течение месяца со дня получения заявления, направив письмо по адресу: адрес.
20.11.2024 истцом в адрес ответчика ...фио, а также нотариуса фио И.О. регистрируемыми почтовыми отправлениями РПО №... и ... соответственно направлены письма о согласии истца приобрести 1/6 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру за сумма
Согласно данным сайта «Почта России» почтовое отправление с идентификатором РПО №... вручено адресату 05.03.2025.
Из ответа нотариуса адрес фио И.О. от 30.06.2025 на запрос суда, установлено, что согласие ...фио на приобретение 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ... нотариусом получено. Письмо направлено 20.11.2024 в нотариальную контору нотариуса адрес фио И.О., входящий регистрационный № 215 от 25.11.2024.
С позиции истца им были предприняты исчерпывающие меры к уведомлению продавца о согласии на приобретение спорной доли квартиры.
Так, 13.01.2025 истец посредством телефонной связи по номеру +7(495)767-12-77 уведомил нотариуса фио И.О. о своем желании приобрести спорную долю, о чем представил выписку звонков оператора мобильной связи СберМобайл.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из письменных возражений ответчика ...ой С.В. установлено, что 28.12.2024 нотариусом адрес фио составлено свидетельство о передаче документов, выполненное на бланке 77 АД № 9153054, согласно которому в адрес ...фио по месту его регистрации регистрируемым почтовым отправлением с почтовым идентификатором № ... направлено заявление о продаже принадлежащей ...у О.И. 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципальный адрес, адрес за сумма, которое согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором ... получено ...ым Р.Р. 14.11.2024. 13.01.2025 между ...ым О.И. (продавец) и ...ой С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной доли квартиры, удостоверенный нотариально нотариусом адрес фио
Возражая против удовлетворения заявленных требований представителями ответчика ...фио указано, что истец каких-либо действий по реальному приобретению спорного имущества в юридически значимый период не совершил, в силу чего его право преимущественной покупки ответчиками не нарушено, договор купли-продажи доли заключен по истечении месячного срока со дня уведомления истца о намерении продать спорную долю. Неоднократно ранее до заключения сделки по отчуждению принадлежащей ответчику доли им предпринимались попытки связаться с истцом, чтобы обсудить условия продажи, вместе с тем истец интереса к покупке доли не проявлял вплоть до подачи им искового заявления. В обоснование возражений ответчиком в материалы дела представлены доказательства направления в адрес истца почтовой корреспонденции: копии записок, телеграммы, отчеты об отслеживании почтового идентификатора, а также обращения в ОМВД по факту чинения истцом препятствий ответчику в пользовании квартирой.
Таким образом, возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ... О.И. ссылался на то, что им предприняты исчерпывающие меры по продаже спорной доли недвижимого имущества истцу, надлежащим образом направлено уведомление о намерении продать долю, однако истцом пропущен месячный срок преимущественного права покупки спорной доли.
В судебном заседании по ходатайству стороны истца в качестве свидетеля допрошен фио, который показал, что денежные средства для приобретения доли у истца имелись, он хотел выкупить долю, но ответчик не счел это возможным из-за неприязни и негативного отношения к истцу.
Суд принимает во внимание показания указанного свидетеля в порядке статьи 69 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований не доверять показаниям указанного свидетеля суд не усматривает, свидетель предупрежден об уголовной ответственности по ст. ст. 307 - 308 УК РФ, его показания последовательны, непротиворечивы, согласуются с материалами дела.
Из письменных пояснений стороны истца по делу установлено, что при отчуждении ответчиком ...ым О.И. ответчику ...ой С.В. доли квартиры было нарушено его право преимущественной покупки, доводы ответчика ...фио о том, что ранее им неоднократно предпринимались попытки связаться с истцом, чтобы обсудить условия продажи спорной доли к настоящему делу отношения не имеют, так как юридически значимый период отношений между ...ым О.И. и истцом охватывает период с момента поступления ...у Р.Р. нотариально заверенного заявления ...фио о намерении продать свою 1/6 доли спорной квартиры и до момента подачи истцом настоящего искового заявления в суд, включая судебный процесс; позиция ответчика ...фио повторена ответчиком ...ой С.В. и свидетельствует о их недобросовестности, финансовая состоятельность истца подтверждена документально, так истцом на банковский счет Управления Судебных приставов в адрес 14.04.2025 внесена сумма в размере сумма (стоимость доли в праве по договору купли-продажи доли квартиры), а 11.09.2025 сумма в размере сумма за нотариальные услуги по оформлению договора купли-продажи доли и государственной регистрации перехода права собственности по доли в праве общей долевой собственности. В связи с изложенным, доводы ответчиков, изложенные в их возражениях и отзывах, истец считает необоснованными и несостоятельными.
По смыслу положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.
Из смысла правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 сентября 2023 года № 2303-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан фио и фио на нарушение их конституционных прав пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что сам по себе факт согласия на приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации им преимущественного права покупки.
Вопреки позиции стороны истца, по смыслу указанных положений закона и правовой позиции месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение. То есть в месячный срок участник долевой собственности должен осуществить реальные действий и приобрести продаваемую долю.
Вместе с тем, стороной истца в материалы дела не представлено достоверных и допустимых доказательств, что истцом были совершены действия, как того требуют положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, направленные на приобретение доли (подтверждение платежеспособности, внесение денежной суммы на депозит нотариуса, фактическая передача денежных средств ...у О.И., подписание проекта договора купли-продажи, согласованного со ...ым О.И., либо предварительного договора купли-продажи, аренда банковской ячейки для взаиморасчетов по сделке, уведомление ответчика о времени, дате и месте подписания договора и взаиморасчетов по сделке и др.), в связи с чем 13.01.2025 нотариусом адрес фио удостоверена сделка купли-продажи 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципальный адрес, адрес.
Месячный срок реализации истцом права преимущественной покупки, исчисляемый с даты получения заявления о продаже принадлежащей ...у О.И. 1/6 доли в праве общей долевой собственности, то есть с 14.11.2024. истек 14.12.2024.
Вместе с тем, поскольку до 14.11.2024 включительно истцом, в нарушение требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации никаких действий по фактическому приобретению спорной доли недвижимого имущества совершено не было, вследствие чего право на преимущественную покупку спорной доли со стороны истца считается утраченным.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом пропущен установленный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации месячный срок для заключения договора купли-продажи спорной доли в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что его права были нарушены не имеется.
Денежные средства в счет выкупа доли были внесены им на банковский счет Управления Судебных приставов в адрес только 14.04.2025, уже после обращения 12.03.2025 в суд с настоящим иском.
Как установлено пунктами 1 и 2 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник в праве внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.
Таким образом, зная о стоимости спорного имущества, в случае уклонения ответчика от совершения действий, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не лишен был права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорную долю путем внесения указанной денежной суммы на депозит нотариуса, что, в силу положений статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации считалось бы надлежащим исполнением обязательства, однако указанных действий истец не предпринял, доказательств обратного суду не представлено.
Ссылки стороны истца на иную судебную практику по иным делам с иными фактическими обстоятельствами указанные выводы не опровергают, в силу статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебный прецедент источником права при разрешении гражданского дела не является. Судебная практика к источникам права не относится и руководящего значения для судов общей юрисдикции при рассмотрении гражданских дел не имеет.
Иные доводы стороны истца не могут быть приняты судом во внимание, поскольку не соответствуют вышеприведенным положениям закона, регулирующего спорные правоотношения, основаны на неправильном понимании норм права и не свидетельствуют о неправомерности действий ответчиков.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для применения положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации к заявленным требованиям.
С учетом вышеизложенного исковые требования ...фио удовлетворению не подлежат в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ...а ... к ...у ..., ...ой ... о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда принято в окончательной форме 31 октября 2025 года.
Судья Е.А. Седых