Дело №

Решение

Именем Российской Федерации

30 июня 2022 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи Евангелевской Л.В.

при секретаре Ростовском Д.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО14 к Цой ФИО15, третье лицо: ООО «Женева Инвест», ФИО1 ФИО16 о взыскании денежной суммы, уплаченной по предварительному договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с настоящим иском в суд, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ года был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, по которому: Ответчик (ПРОДАВЕЦ) - Цой ФИО18, обязуется продать, а Истец (ПОКУПАТЕЛЬ) - ФИО1 ФИО19 обязуется купить квартиру, общей площадью 69,7 кв.м., кадастровый номер: №, Адрес: (далее по тексту именуем Объект») и заключить между собой договор купли-продажи «Объекта» (далее по тексту «ОСНОВНОЙ ДОГОВОР» или «сделка») в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.»

На основании п. 1.3, указанного предварительного договора «Окончательная цена продажи квартиры по адресу: ( далее по тексту: квартира), составляет денежную сумму в размере 6 500 000 ( шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей.»

На основании п.3.1, предварительного договора «В доказательство обязательства заключить договор купли-продажи и в счет оплаты Объекта, Истец - ПОКУПАТЕЛЬ передает Ответчику - ПРОДАВЦУ денежную сумму в размере 100 000 ( сто тысяч) рублей»

Таким образом Истцом Ответчику была передана денежная сумма в виде аванса в счет оплаты за покупаемую Истцом квартиру в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, подтверждение чего Ответчик собственноручно расписалась на предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ года.

При заключении предварительного договора купли-продажи представитель ООО «Женева-Инвест», который осуществлял проведение и заключение предварительного договора купли-продажи и присутствовал при передаче аванса, проверил квартиру на наличие обременений и поставил в известность Истца Ответчика, что указанная квартира находится в залоге в ПАО Сбербанк России» и в указанном объекте имеется ограничение в виде запрета на отчуждение.

Ответчик взяла на себя обязательства снять указанное обременение в виде запрета на отчуждение с квартиры, а также Ответчик и Истец предварительно согласовав этот вопрос с представителем ПАО «Сбербанк России» уточнили, что возможно проведение сделки купли-продажи с одновременным снятием обременения в виде ипотеки в силу закона и проведением и регистрацией сделки купли-продажи случае если обременение наложено ПАО «Сбербанк России и покупатель, как клиент рассмотрен в ПАО «Сбербанк России». На Ответчика в этом случае возлагается обязанность снять с объекта запрет на регистрацию сделки и подготовить в необходимые документы для проведения сделки купли-продажи.

Однако, Ответчиком не были выполнены договоренности сторон в виде снятия запрета на отчуждение объекта, она не явилась в судебное заседание назначенное по указанному вопросу, что не дало возможности дальнейшего нения Основного договора купли-продажи квартиры и передачу его на регистрацию в Росреестр с одновременным снятием обременения в виде ипотеки в силу закона ПАО «Сбербанк России».

В назначенный в предварительном договоре срок заключения основного договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ года, ответчик на встречу с истцом не явилась, что было зафиксировано актом ООО «Женева Инвест» ДД.ММ.ГГГГ г.

.В силу п.4.1, предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года: «В случае нарушения ПРОДАВЦОМ (Ответчиком) п.п. 1.1, 2.1 настоящего договора и незаключения договора купли-продажи, либо, невозможности заключения Основного договора по обстоятельствам, ответственность за которые несет ПРОДАВЕЙ (ответчик), ПРОДАВЕЦ обязан в срок не позднгее 5 суток, начиная со дня, следующего за максимальной датой (п. 1.1. Договора_ заключения договора купли-продажи, или с суток, следующих с момента выявления нарушения ПРОДАВЦОМ (ответчиком) условий настоящего договора, вернуть ПОКУПАТЕЛЮ (истцу) сумму предварительного платежа, указанную в п.3.1, настоящего договора (т.е. 100 000 ( сто тысяч) рублей, а также выплатить неустойку в размере 100% (сто процентов) от суммы предварительного платежа (т.е. еще 100 000 ( сто тысяч) рублей, а в целом общую сумму в размере 200 000 (двести тысяч) рублей.

ДД.ММ.ГГГГ года в адрес Ответчика Истец направила письмо-претензию, с требованием возвратить Истцу сумму авансового платежа, полученного Ответчиком на основании п 3.1. предварительного договора, в счет оплаты за Объект, а именно 100 000 ( сто тысяч) рублей, а также сумму неустойки в размере 100 000 ( сто тысяч) рублей, а общую сумму в размере 200 000 ( двести тысяч) рублей, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ года. На указанную претензию Истца в адрес Ответчика до настоящего времени ответа не последовало.

На основании изложенного, истец просит суд, с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ требований, взыскать с Ответчика - Цой ФИО20 в пользу Истца – ФИО1 ФИО21 ФИО22 уплаченную в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года денежную сумму в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, а также неустойку за нарушение условий предварительного договора в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, госпошлину в размере 5 335 ( пять тысяч триста тридцать пять ) рублей, расходы на представителя 20 000 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, извещена.

Представитель истца ФИО2, по доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ г. в судебное заседание явилась, требования поддержала в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещалась по месту регистрации, почту не получает.

Представитель ответчика ФИО3 ФИО23, по доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ г. в судебное заседание явился, требования не признал, просил в иске отказать.

Иные участники процесса не явились, извещены.

Дело, в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 168 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как разъяснено в пунктах 23, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, по которому: ФИО4, обязуется продать, а ФИО1 ФИО24 ФИО25 обязуется купить квартиру, общей площадью 69,7 кв.м., кадастровый номер: №, Адрес: и заключить между собой договор купли-продажи «Объекта» в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

На основании п. 1.3, указанного предварительного договора окончательная цена продажи квартиры по адресу: , составляет денежную сумму в размере 6 500 000 руб.

На основании п.3.1, предварительного договора, в доказательство обязательства заключить договор купли-продажи и в счет оплаты Объекта, покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 100 000 руб.

В соответствии с п. 2.2.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ г. продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учёта (произвести выписку) всех лиц, зарегистрированных в Объекте за 7 дней до заключения Основного договора, оплатить все коммунальные платежи по месяц проживания включительно и предоставить подтверждающие справки установленной формы в срок не позднее 5 рабочих дней до заключения Основного договора.

В случае возникновения обстоятельств, препятствующих заключению Основного договора, продавай обязан незамедлительно совершить об этом покупателю и заинтересованным лицам (в срок не позже 3 суток) (п. 2.1.6 предварительного договора).

Согласно п.4.1 предварительного договора, в случае нарушения продавцом п.п. 1.1, 2.1 настоящего договора и не заключения договора купли-продажи, либо невозможности заключения Основного договора по обстоятельствам, ответственность за наступление которых несет непосредственно продавец, продавец обязан в срок не позже 5 дней начиная со дня, следующего за максимальной датой (п.1.1 договора) заключения договора купли-продажи суток, следующих с момента выявления нарушения продавцом условий настоящего договора, вернуть покупателю сумму предварительного платежа, указанную в п. 3.1 настоящего договора, а также, выплатить неустойку в размере 100 % от суммы предварительного платежа, т.е. общую сумму 200 000 руб.

В случае несвоевременной выплаты денежной суммы, указанной в п. 3.1 настоящего договора, покупатель обязан выплатить продавцу пеню в размере 0,1 % за каждый день просрочки от денежной суммы, подлежащей оплате (п. 4.1.1 предварительного договора).

Как установлено в п. 6.1. предварительного договора, в случае, если стороны в соответствии с дополнительным соглашением к настоящему договору не оформили сделку ранее установленного срока, то покупатель и продавец обязаны прибыть в офис Агентства ДД.ММ.ГГГГ г. по адресу: для проведения взаиморасчетов и дальнейшего заключения Основного договора.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что в соответствии с условиями предварительного договора, истцом ответчику была передана денежная сумма в виде аванса в счет оплаты за покупаемую истцом квартиру в размере 100 000 руб.

Таким образом, истец исполнила свои обязательства, предусмотренные предварительным договором.

Однако, в срок до ДД.ММ.ГГГГ г. Основной договор не был заключен.

Согласно Акту от ДД.ММ.ГГГГ г., составленному специалистом ООО «Женева Инвест» ФИО5 ФИО26., проводившей указанную сделку, Цой ФИО27. предупрежденная о сроке и месте заключения Основного договора купли-продажи, в нарушение взятых на себя обязательств не явилась в офис для решения вопроса о проведении сделки купли-продажи.. Также, продавец в нарушение взятых на себя обязательств по подготовке документов к совершению сделки купли-продажи, не выполнила условия по подготовке документов к совершению сделки купли-продажи, не предупредила покупателя и Агентство, как ему предписывает п. 2.1.6 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ г., о возникновении обстоятельств, препятствующих заключению основного договора купли продажи квартиры. ООО «Женева Инвест» подтверждает, что покупатель ДД.ММ.ГГГГ г. явилась в офис ООО «Женева Инвест» для дальнейшего решения с продавцом вопроса о проведении сделки купли-продажи квартиры.

Рассматривая доводы представителя ответчика об уважительности отсутствия Цой ФИО28. ДД.ММ.ГГГГ г. в офисе ООО «Женева Инвест», в обоснование чего были предоставлено Техническое задание на заключение договоров с поставщиками от ДД.ММ.ГГГГ г., Договор оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ г. и Акт выполненных услуг от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которым, Цой ФИО29. в день сделки находилась в г. , суд не может принять их в качестве уважительных причин ввиду следующего.

Указанные обстоятельства не являются чрезвычайными и внезапными, действуя разумно и добросовестно ответчик должна была предупредить о невозможности явки в офис ДД.ММ.ГГГГ г. для заключения договора.

Учитывая, что срок заключения Основного договора истек, а ответчик, получивший задаток, ни ДД.ММ.ГГГГ г. (в день, когда ей стали известны обстоятельства невозможности присутствовать на сделке ДД.ММ.ГГГГ г.), ни до настоящего времени, никаких уведомлений в адрес истца не направляла, несмотря на то, что ДД.ММ.ГГГГ г. в ее адрес была направлена письменная претензия (л.д. ФИО30), задаток, согласно п. 4.1. предварительного договора покупателю до настоящего времени не вернула, указанные действия нельзя признать добросовестными.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеются основания для взыскания суммы задатка в полном объеме.

Таким образом, требования истца о взыскании 100 000 руб. подлежат удовлетворению.

Истец просит взыскать неустойку, предусмотренную предварительным договором в размере 100 000 руб.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 4 этой же статьи, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Предварительный договор содержит условие в п. 4.1., возврат суммы задатка в двойном размере.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчиком было заявлено о несоразмерности указанной суммы и намерением истца обогатиться за счет ответчика.

Применительно к рассматриваемым правоотношениям сторон, суд, анализируя сумму неустойки, количество дней просрочки, а также последствия нарушенного обязательства, принимая во внимание заявление ответчика о несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательств, учитывая природу неустойки, которая не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства считает необходимым снизить неустойку до 50 000 рублей.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Частью 1 статьи 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец понес расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 335 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.

На основании ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом понесены расходы на представителя в размере 20 000 руб. С учетом разумности и обоснованности, количества проведенных судебных заседаний, сложности дела, суд полагает возможным их уменьшить до 15 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки , паспорт №, выданный ДД.ММ.ГГГГ г. , код подразделения №, в пользу ФИО1 ФИО31, сумму аванса, уплаченную по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 руб., неустойку 50 000 руб., расходы на представителя 15 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 335 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 04.07.2022 г.

Судья