Решение по делу № 2-1106/2025 от 25.04.2025 - о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Дело № 2-1106/2025

66RS0006-01-2024-001987-58

Мотивированное решение изготовлено 25 апреля 2025 года

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 апреля 2025 года Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего Нагибиной И.А., при секретаре Артамоновой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, в обоснование исковых требований указывая, что в июле 2023 года истец выставил на продажу квартиру, расположенную по адресу: < адрес >, фактически проживая в ней. В конце августа 2023 года на просмотр квартиры явилась риелтор агентства недвижимости «Этажи» ФИО3, оказывающая соответствующие услуги своим клиентам, предложила оказать истцу услугу по продаже его недвижимости с подписанием соответствующего договора. Стороны заключили агентский договор на продажу (для физических лиц) < № > от 22.09.2023, по которому истец поручил ответчику действовать от своего имени для сопровождения сделки по продаже недвижимого имущества истца – квартиры. Дополнительным соглашением к договору стороны согласовали агентское вознаграждение в сумме 145000 рублей. Фактически договор заключен после определения потенциального покупателя.

Условием продажи квартиры истца являлось ее освобождение от проживания после возникновения возможности въехать во вновь приобретенное жилое помещение, о чем риелтор ответчика и покупатель были поставлены в известность, однако в договоре купли-продажи квартиры установлен срок ее освобождения в течение 2-х недель с даты подписания договора. После уплаты агентского вознаграждения в сумме 145000 рублей представителю ответчика, последняя потребовала освободить проданное истцом жилое помещение, что противоречило достигнутой договоренности. В связи с этим истцом пришлось самостоятельно урегулировать возникшую ситуацию непосредственно с покупателем.

При таком положении ответчиком оказана услуга ненадлежащего качества, выразившегося в неоказании содействия продавцу, защите его интересов. Отчет об оказанных услугах истцу не предоставлен.

Ответчиком услуга оказана не в полном объеме: поиск покупателя не осуществлен, фактически риелтор действовал не в интересах продавца, а в интересах покупателя, проект договора купли-продажи подготовлен банком для предоставления ипотеки покупателю, сбор документов для совершения сделки истцом произведен самостоятельно, акт приема-передачи квартиры подготовлен небрежно, истцом акт переделан, отчет по факту оказанных услуг продавцу не передан.

18.10.2023 истец заявил об уменьшении цены договора, ответчиком требование добровольно не удовлетворено.

Со ссылкой на Закон о защите прав потребителей истец просил суд взыскать с ответчика в счет уменьшения цены некачественной и не в полном объеме оказанной услуги 120000 рублей, неустойку за неудовлетворение данного требования в сумме 120000 рублей, компенсацию морального вреда – 100000 рублей, расходы на оплату услуг представителя 15000 рублей.

Впоследствии представителем истца заявлено о взыскании с ответчика в счет возмещения судебных издержек 45000 рублей на оплату услуг представителя и 2690 рублей на нотариальное удостоверение доверенности (том 1 л.д. 130).

Определением суда от 28.05.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены ФИО3, ООО «Этажи».

Заочным решением от 24.06.2024 исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

По заявлению стороны ответчика определением суда от 14.01.2025 заочное решение отменено, производство по делу возобновлено.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены ФИО4 – супруга истца, ФИО5 – покупатель жилого помещения истца.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивала по доводам, изложенным в иске, возражениях на отзыв ответчика (том 2 л.д. 1-11), письменных объяснениях по делу (том 2 л.д. 59-67)

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, поддержав доводы, изложенные в заявлении об отмене заочного решения (том 1 л.д. 168-172), возражениях на исковое заявление (том 1 л.д. 230-234), возражениях на объяснения представителя истца (том 2 л.д. 79-81).

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании полагала иск подлежащим удовлетворению, дала пояснения, аналогичные изложенным в письменных объяснениях по обстоятельствам дела (том 2 л.д. 82-87).

В судебное заседание не явились третьи лица, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще и в срок, причина неявки суду неизвестна.

Третье лицо ФИО3 представила суду письменные возражения на исковое заявление в которых просит в удовлетворении исковых требований отказать (том 2 л.д. 19-20).

От третьего лица ФИО5 поступили письменные пояснения по делу (том 2 л.д. 77-78).

Заслушав представителя истца, третье лицо на стороне истца ФИО4, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В силу ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.ст. 421, 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Как следует из ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно ст. 783 Гражданского кодекса Российской Федерации общие положения о подряде (ст.ст. 702-729) и положения о бытовом подряде (ст.ст. 730-739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит ст. ст. 779-782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.

На основании п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать услуги исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - индивидуальный предприниматель, осуществляющий оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Пунктом 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей предусмотрено право истца при обнаружении недостатков оказанной услуги потребовать у исполнителя соответствующего уменьшения ее цены.

В соответствии со ст.ст. 13 и 14 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным Законом.

Таким образом, бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, лежит на исполнителе услуги – ответчике по делу.

В обоснование исковых требований сторона истца ссылается на неисполнение ответчиком всего объема обязательств, которые установлены агентским договором, что, по мнению стороны, является основанием для уменьшения цены договора.

Пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Судом установлено, что 22.09.2023 между истцом и ИП ФИО2, являющейся официальным представителем ООО «Этажи» на территории г. Екатеринбурга и Свердловской области, заключен агентский договор на продажу (для физических лиц) < № >.

По условиям договора агент принял на себя обязательства, действуя от имени и за счет принципала, сопроводить сделку продажи объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: < адрес > (пункт 1.1).

В обязанности агента по договору вошли поиск покупателя, организация показов объекта недвижимости, переговоры от имени принципала по предстоящей сделке, устное консультирование принципала по пакету документов, необходимых для регистрации права по предстоящей сделке.

Кроме того, по поручению принципала на безвозмездной основе агент обязался подготовить предварительный и/или основной договор по предстоящей сделке; организовать совместно с продавцом и покупателем предоставление документов в уполномоченный регистрационный орган или МФЦ для регистрации перехода права собственности на объект.

Агент вправе самостоятельно определять способ и срок исполнения поручений принципала по агентскому договору (пункт 2.2.2 договора).

Вознаграждение агента за услугу выплачивается в день фактического выполнения агентом поручения принципала.

Фактом выполнения агентом поручения является сдача документов и заявления принципалом на государственную регистрацию перехода права собственности на объект, указанный в договоре (пункт 4.1 договора).

Агентское вознаграждение рассчитывается в зависимости от характеристик объекта недвижимости и составляет 80000 рублей плюс 1 % от стоимости отчуждаемого имущества при продаже объекта городской недвижимости на вторичном рынке. Для расчета агентского вознаграждения применяется стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи.

Результатом услуги агента является факт нахождения агентом лица, готового приобрести недвижимость принципала, что подтверждается актом осмотра объекта недвижимости, подписанного покупателем, либо отчетом об объекте недвижимости, дополнительным соглашением к агентскому договор, соглашением о задатке, отчетом агента, принятым принципалом или направленным ему заказным письмом.

В пункте 7.15 агентского договора стороны согласовали, что условия настоящего договора применяются к отношениям сторон фактически возникшим до момента заключения настоящего договора, если иное прямо не предусмотрено действующим законодательством.

Из материалов дела следует, что 22.09.2023 между сторонами подписано дополнительное соглашение к агентскому договору, согласно которому принципал оплачивает агенту агентское вознаграждение в сумме 145000 рублей.

Осмотр объекта недвижимости истца осуществлен покупателем 18.09.2023, что подтверждается соответствующим актом (л.д. 18).

22.09.2023 между сторонами подписано соглашение о поручении агенту осуществить приемку от третьего лица аванса за продаваемый объект недвижимости в сумме 100000 рублей и его хранению (л.д. 20).

22.09.2023 между покупателем и ответчиком заключено соглашение о внесении частичного платежа за объект недвижимости (л.д. 21-22).

Договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств подписан между продавцом ФИО1 и ФИО5 11.10.2023, что не оспаривается, подтверждается приобщенной к материалам дела копией договора (том 1 л.д. 181-182).

Согласно расписке, выданной ФИО3 истцу, она 17.10.2023 получила агентское вознаграждение в сумме 145000 рублей на основании агентского договора < № > от 22.09.2023 (л.д. 42).

Актом приема-передачи от 29.11.2023 подтверждается факт передачи истцом покупателю объекта недвижимости (л.д. 43).

Исследованные судом доказательства в совокупности, с достоверностью подтверждают факт исполнения ответчиком условий заключенного с истцом агентского договора в полном объеме, вопреки доводам стороны истца.

Риелтором ФИО3 в соответствии с условиями договора осуществлен подбор покупателя жилого помещения истца, показ объекта недвижимости потенциальному покупателю, приемка авансового платежа за продаваемый объект недвижимости истца, составлен проект договора купли-продажи. Факт сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, являющийся основанием для прекращения договорных обязательств агента надлежащим исполнением, предметом спора не является.

Доводы стороны истца о составлении проекта договора купли-продажи не ответчиком, а банком, объективными доказательствами не подтверждены, опровергаются представленным ответчиком скрин-шотом страницы сайта агента (электронная система «Риес»), свидетельствующим о дате создания проекта договора 29.09.2023. Данная страница обозревалась судом на представленном стороной истца техническом средстве, оснований сомневаться в невозможности внесения в систему изменений любым лицом, у суда не имеется.

Суд считает необходимым отметить, что условиями агентского договора установлена обязанность агента по составлению проекта договора исключительно по поручению принципала и на безвозмездной основе (пункт 2.1.5 договора), в связи с чем, не имеет правового значения для разрешения спора то, кем составлен договор купли-продажи, поскольку данное обстоятельство на размер агентского вознаграждения не влияет.

Обязанность агента по организации совместного с покупателем предоставления документов в уполномоченный регистрационный орган или МФЦ для регистрации перехода права собственности на объект, предусмотренная договором также не входит в цену договора, поскольку исполняется исключительно по требованию продавца и при необходимости. В настоящем случае необходимость предоставления документов в регистрирующий орган отсутствовала при оформлении документов в банке и передаче их на регистрацию электронным способом. В связи с указанным несостоятельны доводы стороны истца о том, что данная обязанность имела для истца ценность как действие, способствующее заключению сделки на условиях и в интересах истца.

Ссылка стороны истца на заключение договора купли-продажи на невыгодных для истца условиях и не в его интересах, судом во внимание не принимается, поскольку условия агентского договора не предусматривают какой-либо обязанности по включению в договор купли-продажи конкретных условий, выгодных исключительно для истца, учитывая и то, что проект договора реализации недвижимости, как указано выше составляется безвозмездно и не влияет на цену агентского договора. Более того, договор купли-продажи жилого помещения истца им подписан, каких-либо замечаний относительно его условий не высказано, обратного не доказано.

Вопреки доводам представителя истца, представленная суду переписка представителя ответчика (риелтора) и истца свидетельствует об исполнении ответчиком обязанностей, установленных договором в части поиска покупателя, показа объекта недвижимости, сопровождения сделки вплоть до ее заключения в банке. Характер переписки, являющийся, по мнению представителя истца, формальным, правового значения для настоящего спора не имеет, поскольку обязанность ответчика общаться с истцом неформально, доверительно-дружески не предусмотрена ни договором, ни законом.

Вопрос об освобождении проданной квартиры истцом не в согласованный с покупателем в договоре купли-продажи срок, являющийся основанием предъявления настоящего иска, выходит за объем обязанностей агента, определенных агентским договором, возник после его фактического исполнения ответчиком, в связи с чем, не имеет отношения к спору об объеме оказанных ответчиком услуг и их качестве.

Доводы стороны истца о непредставлении ответчиком истцу отчета агента о проделанной работе судом во внимание не принимаются, поскольку не свидетельствуют о неоказании ответчиком услуг по договору.

По условиям договора результатом услуги агента является факт нахождения агентом лица, готового приобрести объект недвижимости у принципала (пункт 5.1 договора). Данная обязанность ответчиком исполнена, что следует из акта осмотра объекта недвижимости, подписанного покупателем, а также подтверждается переходом права собственности на объект недвижимости от истца к покупателю (что не оспаривается).

Пунктом 5.2 договора установлена возможность предоставления отчета устно при личной встрече, письменно, телефонограммой, сообщением на электронную почту, сообщением в мессенджере СМС-сообщением, в личный кабинет принципала, созданный на сайте агента, или иным не запрещенным законом способом. Действия истца по оплате услуг риелтора в полном объеме 17.10.2023 – после государственной регистрации перехода права от истца к покупателю 11.10.2023, отсутствие письменных претензий к объему и качеству оказанных услуг в течение срока, установленного в пункте 5.2 договора – одних суток после получения отчета агента – свидетельствуют о принятии истцом оказанных услуг и согласии с их объемом. Направление сторонами друг другу актов об оказании услуг договор не предусматривает, что прямо предусмотрено его условиями. Отчет агента о проделанной работе составляется агентом в одностороннем порядке без согласования с принципалом.

Несостоятельна ссылка стороны истца на непредоставление ответчиком информации об объеме оказываемых услуг по агентскому договору в нарушение требований ст. 10 Закона о защите прав потребителей, поскольку объем обязанностей агента установлен договором, услуги оказаны в строгом соответствии с условиями договора, цена услуги согласована сторонами исходя из объема установленных договором услуг и уплачена истцом ответчику по окончанию их оказания, что подтверждено материалами дела в ходе судебного разбирательства.

Учитывая, что ответчиком обязанности по оказанию истцу риелторских услуг исполнены надлежащим образом и в объеме, установленном договором, цена услуг согласована сторонами, требование истца об уменьшении цены договора на 120000 рублей с взысканием с ответчика в пользу истца указанной суммы удовлетворению не подлежит.

Так как судом не установлено нарушений ответчиком прав истца как потребителя, не имеется оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

При отказе в иске не подлежат распределению расходы истца на оплату юридических услуг.

Руководствуясь статьями 12, 56, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 (ИНН < № >) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН < № >) о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения, в Свердловский областной суд через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья И.А. Нагибина