Дело №а-77/2025
УИД 36OS0000-01-2024-000912-11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Воронеж 11 июня 2025 г.
Воронежский областной суд в составе:
председательствующего судьи Сошиной Л.А.,
при секретаре Шипиловой Я.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ИП ФИО1 к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ИП ФИО1 обратилась в суд с административным иском, в котором просила установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 33288 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная база, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 45771 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.,
земельного участка с кадастровым номером № площадью 9000 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная деятельность, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 14481 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.,
земельного участка с кадастровым номером № площадью 2052 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 3942 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.,
земельного участка с кадастровым номером № площадью 2488 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 4670 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.,
земельного участка с кадастровым номером № площадью 118995 кв. м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 23204 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.,
земельного участка с кадастровым номером № площадью 11147 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – складские помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 19652 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.
Следует отразить, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № производство по административному делу прекращено в связи с отказом административного истца от заявленных требований в данной части, на что указывает определение суда от 11 июня 2025 г.
В подтверждение заявленных требований административным истцом был представлен отчет <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Эстим-Такс».
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № являются завышенными, что приводит к увеличению земельного налога, арендной платы, и, как следствие, затрагивает ее права и обязанности как собственника и арендатора.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались. В адресованном суду заявлении административный истец ИП ФИО1 просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.
В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 33288 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная база, запись регистрации права собственности <данные изъяты>
земельного участка с кадастровым номером № площадью 9000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная деятельность, запись регистрации права собственности <данные изъяты>
земельного участка с кадастровым номером № площадью 2052 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – нежилое помещение, запись регистрации права собственности <данные изъяты>
земельного участка с кадастровым номером № площадью 2488 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – нежилое помещение, запись регистрации права собственности <данные изъяты>
земельного участка с кадастровым номером № площадью 118995 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, запись регистрации права собственности <данные изъяты>
Также ИП ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 11147 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – складские помещения, запись регистрации права аренды <данные изъяты>
В соответствии с договором аренды земельного участка <данные изъяты> арендная плата земельного участка с кадастровым номером № рассчитана исходя из его кадастровой стоимости.
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на 1 января 2022 г. и составляет в отношении земельного участка
Кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на 1 января 2022 г. и составляет в отношении земельного участка
с кадастровым номером № в размере 87997826,64 руб.,
с кадастровым номером № в размере 23704 830 руб.,
с кадастровым номером № в размере 5441616,72 руб.,
с кадастровым номером № в размере 6592428,72 руб.,
с кадастровым номером № размере 43050011,1 руб.,
с кадастровым номером № в размере 25 940 072,23 руб.
Результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2022 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18.10.2022 № 2631.
Следует отметить, что указом губернатора Воронежской области от 06.10.2023 г. № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 г.
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты>, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Эстим-Такс», согласно которым определена по состоянию на 1 января 2022 г. рыночная стоимость земельного участка
с кадастровым номером № в размере 45771000 руб.,
с кадастровым номером № в размере 14481000 руб.,
с кадастровым номером № в размере 3942000 руб.,
с кадастровым номером № в размере 4670000 руб.,
с кадастровым номером № в размере 23204000 руб.,
с кадастровым № в размере 19652000 руб.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением Воронежского областного суда от 19 декабря 2024 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.
Согласно заключению федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России <данные изъяты> в отчете об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Эстим-Такс» <данные изъяты> допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта исследования, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достаточной, проверяемой, - п.п. 1 п. 2 ФСО VI, п.п. 2 п. 2 ФСО VI, п.п. 12 п. 7 ФСО VI, п. 8 ФСО VI, п. 22 ФСО № 7, а так же Федерального закона 135-ФЗ, в связи с чем была определена по состоянию на 1 января 2022 г. рыночная стоимость земельных участков
с кадастровым номером № в размере 56523 024 руб.,
с кадастровым номером № в размере 17883 000 руб.,
с кадастровым номером № в размере 4867 344 руб.,
с кадастровым номером № в размере 5764 696 руб.,
с кадастровым номером № в размере 29867 745 руб.,
с кадастровым номером № в размере 25560 071 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом применен сравнительный подход к оценке, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение экспертов приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов.
Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО9 которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 1994 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
В свою очередь, административными ответчиками каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения, не представлено.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной экспертизы.
Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости было подано в суд 20 ноября 2024 г., то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В связи с тем, что результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов утверждены приказом министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, при этом государственное бюджетное учреждение Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» осуществляло функции по государственной кадастровой оценке, то в удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области следует отказать.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 33288 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная база, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 56523 024 (пятьдесят шесть миллионов пятьсот двадцать три тысячи двадцать четыре) руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 9000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная деятельность, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 17883 000 (семнадцать миллионов восемьсот восемьдесят три тысячи) руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2052 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – нежилое помещение, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 4867 344 (четыре миллиона восемьсот шестьдесят семь тысяч триста сорок четыре) руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2488 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – нежилое помещение, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 5764 696 (пять миллионов семьсот шестьдесят четыре тысячи шестьсот девяносто шесть) руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 118995 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 29867 745 (двадцать девять миллионов восемьсот шестьдесят семь тысяч семьсот сорок пять) руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 11147 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – складские помещения, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 25560 071 (двадцать пять миллионов пятьсот шестьдесят тысяч семьдесят один) руб.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 ноября 2024 г.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
В удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Председательствующий Л.А. Сошина
Мотивированное решение составлено 20.06.2025.