Дело № 3а-374/2024

УИД - 78OS0000-01-2024-001228-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 23 декабря 2024 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения административных исковых требований, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной 336 172 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, указывая на то, что утвержденная по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в отношении указанного объекта недвижимости кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что влечет для административного истца увеличение налоговой нагрузки.

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке №23/01/24 от 30.01.2024, составленному оценщиком ООО «Бизнес-Эксперт» по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет 336 172 000 рублей, что, по утверждению административного истца, свидетельствует о существенном превышении содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровой стоимости объекта над его рыночной стоимостью.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, вследствие чего административный истец обязан уплачивать налог в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика, административный истец просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес> площадью 295406 +/- 190 кв.м, по состоянию на 1 января 2022 года, и установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в размере 336 172 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке №23/01/24 от 30.01.2024, составленным оценщиком ООО «Бизнес-Эксперт».

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 16.10.2024 назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет об оценке №23/01/24 от 30.01.2024, составленный оценщиком ООО «Бизнес-Эксперт» ФИО., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; допущены ли при составлении отчета иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой; если не соответствует, то какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:40:1934501:6, площадью 295 406 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Петродворец, территория предприятия «Петродворцовое», участок 1 (Троицкая гора), по состоянию на 1 января 2022 года.

Проведение экспертизы поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» – ФИО

27 ноября 2024 года в Санкт-Петербургский городской суд поступило заключение эксперта № 16/10/24-1 от 26.11.2024.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 28.11.2024 производство по административному делу № 3а-374/2024 возобновлено.

После возобновления производства по делу по ходатайству представителя административного истца ФИО2 в судебное заседание был вызван и опрошен эксперт ФИО, представивший суду письменные пояснения по поставленным стороной административного истца вопросам, поддержавший содержание выполненного экспертного исследования и выводы заключения.

Представитель административного истца – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, поддержала требования административного искового заявления, пояснила, что допрос эксперта не устранил возникшие у административного истца сомнения в обоснованности результатов экспертного исследования, в связи с чем ходатайствовала о назначении по делу повторной судебной экспертизы, ссылаясь на подготовленную по заказу ФИО1 рецензию судебного эксперта ФИО., из которой следует, что рецензируемое заключение эксперта ФИО является необъективным, ненаучным, непроверяемым, оценка объекта исследования проведена не по текущему виду его разрешенного использования, а подобранные экспертом объекты-аналоги имеют характеристики, существенно отличающиеся от характеристик объекта исследования.

Определением суда, внесенным в протокол судебного заседания от 23.12.2024, в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении повторной экспертизы отказано, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Представители административных ответчиков Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО3, действующий на основании доверенности, СПб ГБУ «Кадастровая оценка» - ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явились, не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., в размере, определенном в заключении судебной экспертизы № 16/10/24-1 от 26.11.2024.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, возражений по существу заявленных административных исковых требований не представил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Обсудив доводы административного иска, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов административного дела, ФИО1 с 14 июня 2022 года является собственником объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: №...

Кадастровая стоимость данного объекта определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 3 277 343 759,63 рублей и утверждена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 № 146-п.

Полагая установленную по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость объекта недвижимости необоснованно завышенной, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №23/01/24 от 30.01.2024, составленный оценщиком ООО «Бизнес-Эксперт», согласно которому оценщиком рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> определена равной 336 172 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

По смыслу статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Таким образом, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В ходе судебного разбирательства проведена судебная экспертиза представленного административным истцом отчета на основании определения Санкт-Петербургского городского суда от 16.10.2024, результаты которой оформлены заключением эксперта Акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО № 16/10/24-1 от 26.11.2024 (том 2 л.д. 46-174).

По результатам исследования экспертом ФИО сделан вывод о том, что отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО «Бизнес-Эксперт», представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; при составлении отчёта допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; информация, использованная оценщиком, не является достоверной и достаточной (ответ на первый вопрос определения суда о назначении экспертизы).

В связи с установленным несоответствием отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличием ошибок и нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, определенной оценщиком, экспертом ФИО проведено исследование по второму вопросу и сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2022 года составляет 1 830 000 000 (том 2 л.д. 121).

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленный административным истцом отчет выполнен оценщиком ФИО который является членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков г.Москва; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №... от 25.06.2021, стаж работы в оценочной деятельности с сентября 2007 года.

Однако, несмотря на наличие у оценщика ФИО необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам ее проведения, с учетом выявленных нарушений требований законодательства, предъявленных к содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка отчета об оценке, составленного данным оценщиком ООО «Бизнес-Эксперт».

При этом у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта Акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, стаж работы с 2003 года; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд признает обоснованными выводы эксперта ФИО сформулированные по результатам проверки отчета об оценке на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 (ФСО I-VI), № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7), о выявленных нарушениях и замечаниях, существенно влияющих на итоговый результат оценки.

Суд, соглашаясь с выводами эксперта о несоответствии представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличии нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости, оценке использованной оценщиком информации как не в полной мере достоверной, достаточной и проверяемой, отмечает, что экспертом Акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО при констатации отсутствия существенных недостатков представленного отчета формальным требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности к отчету об оценке, обоснованно указано на наличие следующих явных противоречий и ошибок в отчете, которые влияют на достоверность полученного результата.

Так, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки выполнен оценщиком не в полной мере, в связи с чем наиболее эффективное использование определено некорректно. Эксперт указывает, что поскольку объект оценки свободен от застройки и не используется, наиболее эффективное использование земельного участка должно определяться, в первую очередь, в соответствии с градостроительными регламентами, действующими на земельный участок. Вывод оценщика о том, что «наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование – для сельскохозяйственного использования», не соответствует действительности, так как текущего использования земельный участок не имеет. Оценщиком не рассмотрено и не учтено расположение участка в зоне Т2Ж1, предполагающую жилую малоэтажную многоквартирную застройку. Тем самым, указанные несоответствия являются нарушением п. 13 и п. 20 ФСО № 7.

Эксперт также утверждает, что отобранные оценщиком объекты сравнения расположены в зонах ТПД2-3 и ТПД1_3, то есть являются участками производственно-складского назначения. Указанное зонирование не предполагает размещение жилой многоквартирной малоэтажной застройки, в связи с чем такие объекты сравнения не могут являться объектами-аналогами для исследуемого объекта оценки, что свидетельствует о нарушении п. 22 ФСО № 7. Кроме того, эксперт указывает, что оценщик неверно применил для объекта-аналога № 1 скидку на торг. Объект-аналог № 1 реализуется с торгов, сумма, указанная в источнике, фактически является ценой сделки («конечная цена», «договор купли-продажи заключен с победителем»), то есть является окончательной и не подлежит торгу. Объект-аналог № 3 реализуется с торгов по банкротству, в отношении которых результатов не состоялось. Данное условие не является рыночным и сопоставимым с объектом оценки. Какая-либо корректировка на разницу в условиях продажи отсутствует. Указанные несоответствия обоснованно относятся экспертом к нарушению п. 22 ФСО № 7. Необоснованность реализованной оценщиком корректировки ограничения земельных участков в отношении объектов-аналогов, что является нарушением п. 2 ФСО VI.

Вышеприведенные замечания, как верно утверждает эксперт, свидетельствуют о нарушении требований пунктов федеральных стандартов оценки, приводят к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки, что ставит под сомнение достоверность расчета в рамках сравнительного подхода, выбранного оценщиком.

С учетом выявленных недостатков представленного на экспертизу отчета, обуславливающих его признание не соответствующим требованиям, предъявляемым к отчету федеральными стандартами оценки, экспертом проведено исследование и сформулирован вывод по вопросу об определении рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию и в ценах на 1 января 2022 года, величина которой определена экспертом в размере 1 830 000 рублей.

Вопреки возражениям представителя административного истца на заключение по результатам проведенной судебной экспертизы, отраженным в том числе в представленной суду рецензии судебного эксперта ФИО на заключение эксперта № 16/10/24-1 от 26.11.2024, суд учитывает, что согласно положениям статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета может проводиться экспертом по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки.

Как указывалось ранее, эксперт ФИО является членом экспертного совета саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 15.11.2023 №... по направлению «Оценка недвижимости». Кроме того, у эксперта подтвержден уровень профессиональной квалификации специалиста по видам оценочной деятельности «Оценка недвижимого имущества» (Высшая категория), присвоенный Аттестационным советом НП СРОО «СПО», сертификат № №... от 31.03.2014, а также имеется диплом о профессиональной переподготовке, выданный ФГБОУ ВО «Московской государственный юридический университет имени О.Е.Кутафина (МГЮА)» 2 декабря 2016 года, регистрационный номер №... (квалификация - судебный эксперт).

Таким образом, в соответствии с требованиями федерального закона, судебная экспертиза проведена экспертом саморегулируемой организации оценщиков по направлению, указанному в его квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки.

Относительно возражений стороны административного истца относительно выбранного экспертом сегмента рынка и варианта наиболее эффективного использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, отраженного в сведениях ЕГРН, а в соответствии с данными градостроительных регламентов (Генерального плана Санкт-Петербурга и Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга), суд обращает внимание на следующее.

Анализ наиболее эффективного использования исследуемого объекта отражен в разделе 2.2.5 заключения.

Согласно данным ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка - «для сельскохозяйственного использования».

Для каждой категории земель в пределах определенной территориальной зоны градостроительные регламенты устанавливают допустимые виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные (ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30, ч. 1, 2, 2.1 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99, объект исследования входит в границу функциональной зоны 2ЖД – зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденные постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, относят объект исследования в зону Т2Ж1 – жилая зона малоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторической застройки пригородов, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Для данной зоны в качестве основных (кроме прочих) установлены виды разрешенного использования: Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1) и Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1). При этом вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» для данной функциональной зоны не предполагается.

Как следует из части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Вместе с тем, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории, и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (ч.8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вид разрешенного использования объекта оценки «для сельскохозяйственного использования» - является исторически унаследованным и не соответствует фактическому зонированию территории участка. В то же время использование земельного участка в соответствии с зарегистрированным в ЕГРН видом такого использования законодательством не запрещается, и при этом не является ограничением по использованию земельного участка под жилую застройку в соответствии с установленными градостроительными регламентами видами разрешенного использования.

Согласно п. 13 ФСО № 7 наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта (п. 20 ФСО № 7).

Поскольку объект оценки свободен от застройки и фактически не используется, эксперт обоснованно пришел к выводу о том, что наиболее эффективное использование земельного участка должно определяться в соответствии с градостроительными регламентами, действующими на земельный участок.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

На основании установленного экспертом варианта наиболее эффективного использования земельного участка, исследуемый объект обоснованно отнесен экспертом к сегменту земельных участков под многоквартирную жилую застройку, таким образом, подобранные экспертом объекты-аналоги соответствуют выбранному экспертом сегменту рынка, имеют соответствующий вид разрешенного использования и градостроительное зонирование в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга и Генеральным планом Санкт-Петербурга.

Как пояснил в судебном заседании эксперт, конкретных ограничений при подборе аналогов в зависимости от их площади законодательством не установлено, в соответствии с существующими методическими рекомендациями эксперт должен подобрать наиболее близкие по своим ценообразующим факторам объекты-аналоги из имеющихся на рынке данных, которые могут быть достоверно подтверждены.

Эксперт при подборе аналогов отдавал предпочтение земельным участкам с наибольшей площадью из доступных вариантов, но при этом учитывал и остальные ключевые ценообразующие факторы (местоположение, функциональное зонирование). Перечень объектов представлен в таблице 2.14 заключения на стр. 42.

Для расчета экспертом использовались земельные участки площадью от 1,5 га до 12,9 га, предназначенные для комплексной жилой застройки (стр. 62 заключения).

Вместе с тем, вопреки позиции стороны административного истца, необходимые предусмотренные нормативными документами корректировки, в том числе и на разницу в площади, экспертом были проведены в расчете и обоснованы (стр. 64-74 заключения).

Отвечая на вопрос стороны административного истца о возможности использования в расчетах сравнительным подходом данных о предложениях, а не только данных о фактических сделках, эксперт пояснил, что такая возможность предусмотрена в п.п. 6, 7 ФСО V, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, пп. «а» п. 22 ФСО № 7.

Исходя из приведенных нормативных положений и содержания экспертного заключения, с учетом письменных и устных объяснений эксперта ФИО данных в судебном заседании, суд находит несостоятельными доводы стороны административного истца, приведенные в рамках оспаривания заключения эксперта и положенные в обоснование ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы экспертного исследования не опровергаются, суд приходит к выводу о возможности принятия экспертного заключения в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объекта; при этом выводы и расчеты эксперта мотивированны, подробны, обоснованны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности (в том числе в части признания отчёта, представленного административным истцом, не соответствующим требованиям законодательства).

Экспертом всесторонне проанализирован отчет с точки зрения его соответствия формальным требованиям законодательства, правильности арифметических действий, а также содержания отчета на соответствие нормативным требованиям; составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор экспертом подходов к оценке, ее методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка определена при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили обоснованных доказательств несоответствия заключения эксперта ФИО действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки, кадастровую стоимость земельного участка надлежит установить в размере, определенном в данном заключении. При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться отчетом об оценке, представленным административным истцом, поскольку выводы судебного эксперта о несоответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности, ошибках, допущенных оценщиком, не опровергнуты.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Санкт-Петербургский городской суд 9 августа 2024 года, указанная дата в силу приведенных выше разъяснений подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 295 406 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2022 года равной его рыночной стоимости в размере 1 830 000 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать - 9 августа 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Г. Бондарь

Мотивированное решение суда составлено 17 января 2025 года.