Решение по делу № 2А-2043/2022 от 23.11.2022 - о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в письме от 10 декабря 2021 года ***.

УИД 19RS0002-01-2022-000376-38

Дело № 2а-2043/2022

РЕШEHИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2022 года г. Черногорск

Черногорский городской суд Республики Хакасия

в составе председательствующего судьи Коноплёвой Ю.Н.,

при секретаре Полынской Н.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации города Черногорска, Комитету по управлению имуществом города Черногорска, руководителю Комитета по управлению имуществом города Черногорска о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в письме от 10 декабря 2021 года ***,

с участием представителя административного истца ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Черногорска об обязании установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: *** вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, указав, что решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) о виде разрешенного использования земельного участка.

Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 29 мая 2014 года ФИО1 приобрел право собственности на хозяйственную постройку, расположенную по адресу: *** Постановлением администрации г. Черногорска от 11 июля 2014 года *** «Об изъятии и предоставлении в аренду земельного участка» ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок с растровым номером *** площадью 1000,0 кв.м, расположенный по указанному адресу, разрешенное использование - для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа и между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 11 июля 2014 года ***. В дальнейшем истцом был возведен на данном земельном участке индивидуальный жилой дом, право собственности на который было зарегистрировано 16 января 2015 года. Впоследствии ФИО1 стало известно, что по сведениям ЕГРН предоставленный ему в аренду земельный участок имеет вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, несмотря на то, что он расположен в территориальной зоне Ж1 – зона застройки индивидуальных жилых домов. В целях приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с назначением расположенного на нем здания ФИО1 обратился с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее – Управление Росреестра по Республике Хакасия), однако проведение государственного кадастрового учета было приостановлено, так как истец не являлся собственником земельного участка. Для изменения вида разрешенного использования названного земельного участка ФИО1 обратился в администрацию г. Черногорска, которая письмом от 10 декабря 2021 года *** отказала, указав на отсутствие правовых оснований для этого, так как вид разрешенного использования установлен на основании решения Черногорского городского суда Республики Хакасия от 14 августа 2014 года.

ФИО1 полагая, что ему необоснованно отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка с учетом уточнения требований в порядке ст. 41 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее КАС РФ) просил признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом г.Черногорска в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, выраженный в письме от 10 декабря 2021 года № 3711.

Определением судьи от 11 февраля 2022 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Республике Хакасия, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Хакасия, прокурор города Черногорска Республики Хакасия.

Определением судьи от 9 марта 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Черногорска.

Определением суда от 11 мая 2022 года суд перешел к рассмотрению дела по правилам административного судопроизводства.

Определением судьи от 12 октября 2022 года Комитет по управлению имуществом г.Черногорска привлечен к участию в деле в качестве административного ответчика.

Определением суда (протокольно) от 08 ноября 2022 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечен руководитель Комитета по управлению имуществом г.Черногорска ФИО3

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования с учетом их уточнения по доводам, изложенным в административном иске и ранее данным пояснениям, пояснила, что имеющиеся в отношении спорного земельного участка судебные акты, принятые в 2013 году относятся к обстоятельствам его предоставления другому лицу. Истцу земельный участок предоставлен по другим основаниям, он обращался к ответчикам как собственник жилого дома, имеющий право на использование земельного участка под ним в целях индивидуального жилищного строительства.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков администрации г. Черногорска, Комитета по управлению имуществом г.Черногорска, представители третьих лиц Управления Росреестра по Республике Хакасия, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Хакасия, прокурор г.Черногорска в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения были извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (https://chernogorsky.hak.sudrf.ru).

В письменном отзыве представитель администрации г.Черногорска ФИО4 полагал требования необоснованными, неподлежащими удовлетворению.

Суд считает возможным в соответствии с ч. 2 ст. 150, ч. 5 ст. 213 КАС РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В силу ч. 9 ст. 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В соответствии с ч.1 ст. 219 КАС если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Административным истцом оспаривается отказ Комитета по управлению имуществом г.Черногорска в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, выраженный в письме руководителя Комитета по управлению имуществом г. Черногорска от 10 декабря 2021 года ***

Административный иск сдан в отделение почтовой связи 02 февраля 2022 года, следовательно, административным истцом, установленный статьей 219 КАС РФ срок обращения в суд с административным иском не пропущен.

Как следует из материалов дела, 02 декабря 2021 года ФИО1 обратился в Комитет по управлению имуществом г.Черногорска с заявлением о переводе земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** в основной вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. В обоснование заявленный требований указывал, что данный земельный участок предоставлен ему на основании договора аренды от 11 июля 2014 года. На участке на основании разрешений на строительство и введение в эксплуатацию построен жилой дом.

Ответом руководителя Комитета по управлению имуществом г.Черногорска ФИО3 от 10 декабря 2021 года *** заявителю отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка в связи с отсутствием правых оснований. Указано, что в соответствии с картой градостроительного зонирования территории г.Черногорска, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки решением Совета депутатов г.Черногорска от 20 сентября 2016 года № 520 земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, относится к территориальной зоне Ж 1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами. Согласно полученной выписке из ЕГРН на земельный участок, вид разрешенного использования земельного участка установлен как строительство магазина и офисных помещений. Основанием внесения изменений в сведения ГКН в части вида разрешенного использования участка явилось решение Черногорского городского суда от 14 августа 2014 года, апелляционное определение Верховного Суда Республики Хакасия от 02 декабря 2014 года.

Полагая отказ в изменении вида разрешенного использования незаконным, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

Из материалов дела следует, что решением Черногорского городского суда Республики Хакасия от 18 октября 2012 года, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного Суда Республики Хакасия от 23 января 2013 года, на администрацию г. Черногорска возложена обязанность разделить земельный участок площадью 3000 кв.м., расположенный по адресу: *** кадастровый номер ***, предоставленный ФИО5 администрацией г. Черногорска на основании договора аренды *** 10 февраля 2012 года, на два земельных участка площадью 2000 кв.м. и 1000 кв.м. ФИО5 в удовлетворении исковых требований к администрации г.Черногорска о признании права на изменение вида разрешенного использования, об обязании принять решение об изменении вида разрешенного использования земельных участков отказано. Администрации г. Черногорска в удовлетворении исковых требований к ФИО5 о признании сделки по договору аренды земельного участка *** от 10 февраля 2012 года недействительной отказано.

Во исполнение решения Черногорского городского суда Республики Хакасия от 18 октября 2012 года администрацией г. Черногорска был произведен раздел земельного участка, расположенного по адресу: *** кадастровый номер ***

В результате раздела данного земельного участка, в том числе был выделен земельный участок по адресу: ***, кадастровый номер ***, площадью 1000 кв.м, указан вид разрешенного использования - для строительства магазина и офисных помещений, который на основании договора аренды земельного участка от 12 февраля 2013 года № *** был предоставлен администрацией г. Черногорска в аренду ФИО5 сроком с 11 февраля 2013 года до 01 января 2015 года (п. 1.1, п. 2.1 договора).

19 марта 2014 года постановлением администрации г. Черногорска *** «О внесении изменений в сведения на земельный участок» вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, «для строительства магазина и офисных помещений» изменен на «для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа».

07 апреля 2014 года в кадастровый паспорт внесены изменения по земельному участку с кадастровым номером *** в части вида разрешенного использования.

10 апреля 2014 года между администрацией г. Черногорска и ФИО5 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды на земельный участок *** от 11 февраля 2013 года в части вида разрешенного использования и продлении срока действия договора до 01 января 2018 года.

Постановлением администрации г. Черногорска от 11 июля 2014 года *** у ФИО5 изъят земельный участок площадью 1000 кв.м, кадастровый номер *** расположенный по адресу: ***, с предоставлением его ФИО1 Разрешенное использование - для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа.

На основании данного постановления от 11 июля 2014 года *** между администрацией г. Черногорска и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка *** согласно которому ответчик передал истцу в аренду земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, 1000 кв.м с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *** предоставленный для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора (п. 1.1 договора).

Срок действия договора с 11 июля 2014 года до 01 января 2015 года. Стороны пришли к соглашению распространить условия настоящего договора на фактически возникшие отношения с 17 июня 2014 года (п. 2.1 договора).

Если ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора, то он считается возобновленным и срок его действия устанавливается до 30 декабря следующего финансового года. В последующем, если ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора, он считается возобновленным и срок его действия устанавливается с 01 января по 30 декабря финансового года (п. 2.6 договора).

Решением Черногорского городского суда Республики Хакасия от 14 августа 2014 года, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного Суда Республики Хакасия от 02 декабря 2014 года, удовлетворены исковые требования прокурора г. Черногорска Республики Хакасия к администрации г. Черногорска, ФИО5 о признании постановления незаконным, соглашения недействительным. Постановление главы администрации города Черногорска ***-п от 19 марта 2014 года «О внесении изменений в сведения на земельный участок», постановление главы администрации города Черногорска *** от 19 марта 2014 года «О внесении изменений в сведения на земельный участок» признаны незаконными. Соглашение от 10 апреля 2014 года о внесении изменений в договор аренды на земельный участок *** от 11 февраля 2013 года, соглашение от 10 апреля 2014 года о внесении изменений в договор аренды на земельный участок *** от 11 февраля 2013 года признаны недействительными. Указано, что решение суда является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, Государственный кадастр недвижимости о виде разрешенного использования по земельному участку, расположенному по адресу ***; по земельному участку, расположенному по адресу: ***.

Из данного судебного постановления усматривается, что суд пришел к выводу о невозможности изменения вида разрешенного использования земельных участков, предоставленных без проведения аукциона для строительства магазина и офисных помещений, в том числе при соблюдении градостроительных регламентов, но без проведения аукциона в нарушение ст. 30.1, 7, 85, 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что ФИО1 на указанном земельном участке построил индивидуальный жилой дом площадью 352 кв.м, который на основании разрешения от 18 декабря 2014 года введен в эксплуатацию, и 16 января 2015 года за ним зарегистрировано право собственности, о чем внесены сведения в ЕГРН.

Из представленной истцом выписки из ЕГРН от 03 июля 2014 года усматривается, что на момент предоставления ФИО1 земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *** имел вид разрешенного использования - для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа.

В настоящее время названный земельный участок с кадастровым номером *** имеет вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли.

08 ноября 2021 года заместителем главы администрации по строительству и архитектуре администрации г. Черногорска ФИО1 был дан ответ, что в соответствии с картой градостроительного зонирования территории г. Черногорска, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки решением Совета депутатов г. Черногорска от 20 сентября 2016 года ***, земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, относится к территориальной зоне Ж1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Согласно п. 1 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Подпунктом 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Категории земельных участков в зависимости от их целевого назначения перечислены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ.

Земли в Российской Федерации, обозначенные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ), в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Статьей 1 ГрК РФ закреплено, что правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, а под территориальными зонами - зоны, для которых правилами землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в ст. 37 указанного Кодекса.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные, и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Из взаимосвязанных положений ст. 37 ГрК РФ и ст. ст. 7, 42, 85 ЗК РФ следует невозможность произвольного изменения вида разрешенного использования земельных участков без учета процедуры их предоставления в соответствии с видом разрешенного использования.

В соответствии с ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заключаемые договоры должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим на момент их возникновения.

Следовательно, на момент предоставления спорного земельного участка, расположенного по адресу: *** как ФИО5, так и в последующем ФИО1 по договорам аренды, они должны были соответствовать действующим нормативным правовым актам на момент их заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды с истцом, предоставление земельного участка для жилищного строительства в собственность или в аренду должно было осуществляться путем проведения аукциона.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (п. 3 приведенной статьи).

Из приведенных правовых норм следует, что на момент предоставления ФИО1 в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства был предусмотрен порядок предоставления посредством проведения соответствующих публичных процедур, направленных на расширение доступа заинтересованных лиц к имеющимся земельным ресурсам, на развитие конкуренции и на предотвращение возможных злоупотреблений при предоставлении земельных участков. Нарушение установленного порядка предоставления земельного участка может свидетельствовать о недействительности (ничтожности) заключенного договора (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Судом установлено, что публичных процедур при заключении этого договора, предусмотренных земельным законодательством и порядком предоставления земельных участков в аренду (ст.ст. 39.6, 39.18 ЗК РФ, постановление Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012 года № 909 «Об определении информационного сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», разъяснения в п.п. 74, 75, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), не осуществлялось, доказательств обратного суду в материалы дела не представлено.

Статьей 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от 29 мая 2014 года приобрел у ФИО5 (предыдущего арендатора земельного участка) расположенный на этом спорном земельном участке объект недвижимости – хозяйственную постройку площадью 20 кв.м.

На момент приобретения ФИО1 хозяйственной постройки и заключения договора аренды с ответчиком на территории муниципального образования город Черногорск действовало решение Совета депутатов г. Черногорска от 17 декабря 2009 года № 127 «Об утверждении Правил землепользования и застройки северо-восточной части Муниципального образования город Черногорск».

В соответствии с картой градостроительного зонирования г.Черногорска http://www.chernogorsk.com/gorodskoe_khozyaystvo/gradostroitelstvo_i_arkhitektura/dokumenty/Схема%20зонирования%20(общая%20города)06,08,2014.jpg), спорный земельный участок находится в «Зоне малоэтажной жилой застройки усадебного и коттеджного типов Ж-1».

Следовательно, для предоставления земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в соответствии со ст. 30.1 ЗК РФ требовалось проведение публичных процедур и проведение аукциона, чего администрацией г.Черногорска сделано не было, а постановлением главы администрации города Черногорска от 19 марта 2014 года *** которое было признано незаконным решением Черногорского городского суда Республики Хакасия от 14 августа 2014 года, был изменен вид разрешенного использования.

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

В силу положений пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39. ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания указанного положения ст. 39.20 ЗК РФ следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу приведенных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Градостроительный кодекс РФ в редакции федерального закона от 05 мая 2014 года, в отличие от ныне действующей редакции, не содержал в себе определения понятия некапитальных строений, сооружений, которыми в настоящий момент в ныне действующей редакции закона являются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пп. 10 п. 1 ст. 10 ГрК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды).

Положениями ст. 55 ГрК РФ предусмотрено, что право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пп. 2, 3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Особенностью хозяйственных построек является то, что они не могут быть использованы в качестве здания, сооружения, поскольку для их возведения не требуется получение разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. Данные объекты носят временный характер.

Хозяйственное строение - это вспомогательный (не самостоятельный) отдельно стоящий, или пристроенный объект недвижимости хозяйственно-бытового назначения: сарай для содержания скота и птицы; сарай (бытовка) для хранения хозяйственного инвентаря; хозяйственный навес, навес для автомобилей; гараж; баня, летний душ, уборная; летняя кухня; теплица; погреб и т.п. капитальные и некапитальные постройки.

Как разъяснено в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Таким образом, понятие объекты недвижимости не тождественно понятию объекты капитального строительства.

Положениями п. 3 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент приобретения ФИО1 хозяйственной постройки) предусмотрено, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Как установлено судом, право на объект (хозяйственная постройка площадью 20 кв.м, назначение объекта – нежилое, техническое описание – общая площадь 20 кв.м., этажность 1, год создания 2014, материал наружных стен – деревянный) с одновременной постановкой на кадастровый учет и перерегистрацией права ФИО5 на ФИО1 было зарегистрировано в упрощенном порядке, не предполагающем осуществление контроля, направленного на проверку фактического существования такого объекта недвижимости на земельном участке и его состояния.

В письменных возражениях представитель административного ответчика администрации г.Черногорска оспаривал наличие хозяйственной постройки на момент заключения договора аренды земельного участка с ФИО1 и, как следствие, наличие оснований для заключения данного договора, основанием к заключению которого стало наличие строения на земельном участке.

Требования к безопасности зданий и сооружений любого назначения урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В силу ч. 2 ст. 2 указанного Федерального закона зданием является результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 6).

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (пункт 23 приведенной нормы).

К зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности в силу ч. 10 ст. 10 указанного Федерального закона относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, строения, сооружения вспомогательного использования в зависимости от их соответствия положениям статьи 130 ГК РФ могут являться или не являться объектами недвижимости.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу представитель административного истца указывала, что после приобретения хозяйственной постройки ФИО1 у прежнего арендатора земельного участка, она была разобрана и им начато строительство индивидуального жилого дома.

В обоснование отсутствия хозяйственной постройки на земельном участке, расположенном по адресу: *** представителем административных ответчиков представлены скриншоты из программного продукта «Google Earth Pro», устанавливаемого на персональные компьютеры с операционной системой Windows или Linux, в которой содержатся спутниковые снимки Земли, в том числе исторические снимки в различные периоды времени.

Судом были изучены представленные скриншоты, имеющие следующие даты наблюдения Земли: 04 апреля 2013 года, 16 апреля 2013 года, 16 июня 2013 года, 06 октября 2013 года, 06 сентября 2014 года, 02 ноября 2014 года, 22 апреля 2015 года, 04 июля 2016 года, 05 сентября 2016 года, 25 сентября 2016 года.

На данных скриншотах в период с 04 апреля 2013 года по 06 октября 2013 года какие-либо строения на земельном участке, расположенном по адресу: *** отсутствуют. На снимке от 06 сентября 2014 года отмечается начало проведения строительных работ, земельный участок огорожен, имеется фундамент будущего индивидуального жилого дома, при этом хозяйственной постройки площадью 20 кв.м на данном земельном участке не имелось.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности ФИО1 на хозяйственную постройку площадью 20 кв.м, расположенную по адресу: *** кадастровый номер *** по-прежнему зарегистрировано за административным истцом, при этом ранее при рассмотрении дела представитель административного истца поясняла, что эта постройка была разрушена ФИО1 при строительстве индивидуального жилого дома.

Из совокупного анализа п. 2 и п. 3 ч. 17 ст. 51 и ч. 15 ст. 55 ГрК РФ и ст. 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 октября 2021 года № 302-ЭС21-14414 по делу № А19-19018/2019).

Обобщая изложенное, суд приходит к выводу, что ФИО1 была приобретена у прежнего собственника хозяйственная постройка, не имеющая самостоятельного функционального значения, зарегистрирована в отсутствие получения разрешительной документации в упрощенном порядке, не являлась жилым строением, что усматривается из представленного свидетельства о государственной регистрации права от 17 июня 2014 года, следовательно, является объектом вспомогательного значения.

Наличие на земельном участке, расположенном в населенном пункте, хозяйственного объекта площадью 20 кв.м, не имеющего самостоятельного функционального значения и носящего вспомогательный характер, само по себе, в отсутствие основного здания, в целях обслуживания которого она возведена, не может являться основанием для передачи данного земельного участка в собственность в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (Кассационное определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 05 декабря 2019 года № 88А-1279/2019).

Учитывая изложенное должностным лицом Комитета по управлению имуществом г.Черногорска обоснованно отказано в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 11 июля 2014 года № *** с момента его заключения и, как следствие, отсутствии у административного истца оснований для предъявления к административному ответчику требований об изменении вида разрешенного использования земельного участка, так как он не является правообладателем данного земельного участка, предоставленного с нарушением требований закона.

Исходя из положений ч. 2 ст. 227 КАС РФ требования административного истца могут быть удовлетворены при наличии одновременно двух оснований: несоответствия оспариваемого постановления нормативным правовым актам и нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Оценив доводы административного иска о незаконности оспариваемого отказа в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, выраженного в письме от 10 декабря 2021 года № ***, суд не находит оснований для признания его незаконным, поскольку он принят уполномоченным лицом в пределах предоставленных ему полномочий с соблюдением установленного порядка и требований закона.

Принимая во внимание отсутствие у ФИО1 какого-либо права в отношении спорного земельного участка, расположенного по адресу: *** и отсутствие совокупности условий, предусмотренных ч. 2 ст. 227 КАС РФ для признания незаконным отказа руководителя Комитета по управлению имуществом г.Черногорска в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, выраженного в письме от 10 декабря 2021 года № 3711, суд находит необходимым отказать в удовлетворении заявленных административным истцом требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к администрации города Черногорска, Комитету по управлению имуществом города Черногорска, руководителю Комитета по управлению имуществом города Черногорска о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в письме от 10 декабря 2021 года ***, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Ю.Н. Коноплёва

Мотивированное решение изготовлено 06 декабря 2022 года