УИД RS0002-01-2021-007266-30

Дело №2-2287/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 августа 2022 года г. Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.А.

при секретаре Саруханян Р.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежной сумм,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с иском, указывая, что 01.06.2021 г. между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных денежных средств. Кроме того, 01.06.2021 г. между ней и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ в лице ФИО2, действующей на основании доверенности от 29.05.2021 г., удостоверенной нотариусом г. Москвы ФИО4, номер в реестре нотариуса №, был заключен второй предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных денежных средств.

П. 1.1 заключенного предварительного договора № 1 было определено, что Продавец и Покупатель договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, а именно: земельный участок площадью 387 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый № и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 289,3 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, назначение: жилой дом, кадастровый №, по которому ответчик продаст, а истец приобретет указанные объекты недвижимого имущества, в срок и на условиях предусмотренных настоящим договором.

Пунктом 1.1 предварительного договора № 2 стороны определили, что Продавец и Покупатель договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, а именно: земельный участок площадью 649 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации домовладения, кадастровый № и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 60,7 кв.м., количество этажей: 1, назначение: жилой дом, кадастровый №, по которому ответчик продаст, а истец приобретет указанные объекты недвижимого имущества, в срок и на условиях предусмотренных настоящим договором.

Из п. 1.2 Договора № 1 следовало, что право собственности на отчуждаемый земельный участок зарегистрировано за Продавцом в ЕГРН, запись регистрации № от 26.11.2010 г. Право собственности на отчуждаемый жилой дом зарегистрировано за Продавцом в ЕГРН, запись регистрации № от 14.04.2021 г.

П. 1.2 Договора № 2 было определено, что право собственности на отчуждаемый земельный участок зарегистрировано в ЕГРН за Продавцом, запись о регистрации № от 11.06.2013 г. Право собственности на отчуждаемый жилой дом зарегистрировано за Продавцом в ЕГРН, запись регистрации № от 11.06.2013 г.

Из п. 1.3 Договора № 1 и Договора № 2 следовало, что окончательная согласованная между сторонами стоимость отчуждаемых объектов недвижимости составляет 20 000 000 руб. и 5 500 000 рублей, соответственно.

В п. 2.1 Договора № 1 и Договора № 2 стороны определили, что обязуются заключить договор купли-продажи Объектов недвижимости (основной договор) не позднее 16.07.2021 г.

В п. 3.1 Договора № 1 и Договора № 2 Стороны договорились, что в день подписания Договора № 1 и Договора № 2 в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств в счет оплаты за отчуждаемые объекты недвижимости, Покупатель уплачивает Продавцу денежную сумму по Договору № 1 в размере 300 000 рублей, а по Договору № 2 в размере 200 000 рублей.

При этом, как следовало из текста абз.2 п. 3.1 Договора № 1 и Договора № 2 Стороны договорились, что указанная в п. 3.1 Договора № 1и Договора № 2 сумма является задатком и к ней применяются правила, предусмотренные ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения и неисполнения обязательств, обеспеченных задатком.

На основании п. 3.1 Договора № 1 и Договора № 2 в качестве гарантии выполнения своих обязательств, в счет оплаты за отчуждаемые Объекты недвижимости, а так же в доказательство своего намерения заключить основной договор Покупатель передал Продавцу в качестве задатка денежную сумму по Договору № 1 в размере 300 000 рублей, а по Договору № 2 в размере 200 000 рублей.

Продавец, подтверждая свои намерения продать Покупателю Объекты недвижимости, а также в подтверждение выполнение взятых на себя обязательств по Договору № 1 и по Договору № 2 принял вышеуказанные денежные средства в качестве задатка, о чем свидетельствует соответствующая запись и подпись Продавца.

Между тем, из п. 3.3 Договора № 1 и Договора № 2 следовало, что оплата Покупателем Объектов недвижимости может быть осуществлена с использованием ипотечного кредита с оплатой кредитными средствами после государственной регистрации перехода права собственности на объекты к Покупателю. Такое соотношение личных и кредитных денежных средств будет указано в договоре купли-продажи.

После заключения Договора № 1 и Договора № 2 истец с целью исполнения принятых обязательств начал заниматься вопросами подготовки, а также готовить соответствующие документы, необходимые к заключению основного договора купли-продажи Объектов недвижимости до 16.07.2021 г., в частности: направил заявки в соответствующие кредитные организации для одобрения ипотеки,, поиск и переговоры с оценщиком для получения заключения о рыночной стоимости приобретаемых Объектов недвижимости, решал иные текущие вопросы для сделки.

Однако, в период подготовки документов для оформления ипотеки возникли сложности, связанные с произведенной самовольной реконструкцией ( без получения соответствующего разрешения органов местного самоуправления, а потому не отраженные в техническом паспорте) Объектов недвижимости, в связи с чем, срок рассмотрения документов для одобрения ипотеки в кредитных организациях затянулся.

При этом, Покупатель постоянно вел переговоры с представителем Продавца относительно предпринятых им действий для заключения основного договора купли-продажи и пытался согласовать новые сроки заключения основного договора, что подтверждается перепиской.

Вместе с тем, 16.07.2021 г. представитель Продавца – дочь, направила Покупателю сообщение, в котором указала, что с 17.07.2021 г. Договор № 1 и Договор № 2 утрачивают силу, поскольку Покупатель не исполнил свои обязательства по предварительному договору, связанные с оплатой оставшейся денежной суммы. Так как сообщение было направлено неправомочным лицом, истец продолжил попытки организовать необходимые переговоры с целью согласования новых сроков заключения основного договора, в т.ч. через своего представителя – ИП ФИО5, АН «Маралин Ру», что подтверждается перепиской.

Ответчик был заранее уведомлен о готовности – 23.07.2021 г. заключить основной договор купли-продажи Объектов недвижимости с использованием кредитных средств в помещении банка ООО КБ «РостФинанс, однако до 23.07.2021 г. Ответчик на связь с Истцом не вышел, а в последующем основной договор не был заключен по вине ответчика, о чем составлен соответствующий акт.

Все действия ответчика свидетельствуют о его недобросовестном поведении. Заключив Договор № 1 и Договор № 2 он безосновательно уклонился от выполнения обязанности по заключению основного договора купли-продажи Объектов недвижимости, использовал надуманные доводы об отсутствии платежеспособности истца, самоустранился от исполнения принятых на себя обязательств.

Незаключение в срок до 16.07.2021 г. основного договора купли-продажи Объектов недвижимости не свидетельствовало об отсутствии у истца реальной возможности исполнить обязанности по оплате спорного имущества, тем более, что в силу положений Договора № 1 и Договора № 2 ( п. 3.3) Стороны согласовали, что оплата Истцом Объектов недвижимости может быть осуществлена с использованием ипотечного кредита, с оплатой кредитными средствами после государственной регистрации перехода права собственности на объекты к Покупателю.

Со своей стороны Истец выполнил все необходимые условия для заключения основного договора купли-продажи, а потому расторгать договора в одностороннем порядке у Ответчика не было оснований.

П. 2.2.2 Договора № 1 и Договора № 2 установлено обязательство сторон подготовить для заключения основного договора подлинные документы на объекты недвижимости, нотариальное удостоверенное согласие супругов, нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированных лиц, справки об отсутствии задолженности.

Однако истец в срок до 16.07.2021 г. не был уведомлен в устной или письменной форме о готовности вышеуказанных документов.

В соответствии с п. 4.2 Договора № 1 и Договора № 2 в случае нарушения Продавцом условий Договора и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи, Продавец обязан выплатить Покупателю двойную сумму задатка, указанного в п. 3.1 Договора.

Учитывая, что истец в качестве гарантии выполнения своих обязательств в счет оплаты за отчуждаемые объекты, а также в доказательство своих намерений заключить основной договор передал Ответчику в качестве задатка денежную сумму по договору № 1 – 300 000 рублей, по договору № 2 – 200 000 рублей, а ответчик незаконно уклонился от заключения основного договора, 29.07.2021 г. истец направил в адрес ответчика письменную претензию о нарушении условий договора и предложил вернуть суммы задатка, которая ответчиком не исполнена.

Истец просил взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка по Договору № 1 в двойном размере – 600 000 рублей, сумму задатка по договору № 2 в двойном размере – 400 000 рублей.

Впоследствии истец уточнила исковые требования и просила взыскать с ФИО2 в ее пользу сумму задатка по Договору № 1 в двойном размере – 600 000 рублей. Взыскать с ФИО3 в ее пользу по договору № 2 сумму задатка в двойном размере – 400 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещена. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ. Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков с участием их представителя. Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по тем основаниям, что в установленный договором срок основной договор не был заключен ввиду неготовности к нему ФИО1, в связи с чем, сумма задатка остается у Продавцов.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 329 п. 1 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (Покупатель) были заключены два предварительных договора на приобретение объектов недвижимости у ФИО2 (Продавец) и ФИО3 (Продавец).

По предварительному договору с ФИО2 стороны обязались в срок до 16.07.2021 г. ( п. 2.1) заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных денежных средств банка, по которому ФИО2 продает, а ФИО1 приобретает недвижимое имущество, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, а именно: земельный участок площадью 387 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый № и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 289,3 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, назначение: жилой дом, кадастровый №. ( п. 1.1) Указанное имущество принадлежит на праве собственности ФИО2 (Продавец). Право собственности на отчуждаемый земельный участок зарегистрировано за Продавцом в ЕГРН, запись регистрации № от 26.11.2010 г. Право собственности на отчуждаемый жилой дом зарегистрировано за Продавцом в ЕГРН, запись регистрации № от 14.04.2021 г. ( п. 1.2)

Окончательная согласованная между сторонами стоимость отчуждаемых объектов недвижимости составляет 20 000 000 руб. ( п. 1.3).

В п. 3.1 предварительного договора указано, что что в день подписания договора в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств в счет оплаты за отчуждаемые объекты недвижимости, Покупатель уплачивает Продавцу денежную сумму в размере 300 000 рублей. Стороны договорились, что указанная в п. 3.1 сумма является задатком и к ней применяются правила, предусмотренные ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения и неисполнения обязательств, обеспеченных задатком.

Из п. 3.3 Договора следует, что оплата Покупателем Объектов недвижимости может быть осуществлена с использованием ипотечного кредита с оплатой кредитными средствами после государственной регистрации перехода права собственности на объекты к Покупателю. Такое соотношение личных и кредитных денежных средств будет указано в договоре купли-продажи.

Как следует из записи на предварительном договоре, ФИО2 на условиях предварительного договора получила от ФИО1 300 000 рублей.

В соответствии с п. 4.1 Предварительного договора в случае нарушения Покупателем условий настоящего договора и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи Объекта недвижимости, денежная сумма задатка, указанная в п. 3.1 настоящего договора остается у Продавца.

В случае нарушения Продавцом условий настоящего договора и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости Продавец обязан выплатить Покупателю двойную сумму задатка, указанного в п. 3.1 настоящего договора.

На аналогичных условиях 01.06.2021 г. был заключен предварительный договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных денежных средств банка, по условиям которого ФИО1 ( покупатель) и ФИО3 (Продавец) в лице представителя по доверенности ФИО2, обязались в срок до 16.07.2021 г. ( п. 2.1) заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных денежных средств банка, по которому ФИО3 продает, а ФИО1 приобретает недвижимое имущество, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, а именно: земельный участок площадью 649 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации домовладения, кадастровый № и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 60,7 кв.м., количество этажей: 1, назначение: жилой дом, кадастровый №.

Право собственности на отчуждаемый земельный участок зарегистрировано в ЕГРН за Продавцом, запись о регистрации № от 11.06.2013 г. Право собственности на отчуждаемый жилой дом зарегистрировано за Продавцом в ЕГРН, запись регистрации № от 11.06.2013 г. (( п. 1.2)

Окончательная согласованная между сторонами стоимость отчуждаемых объектов недвижимости составляет 5 500 000 руб. ( п. 1.3).

В п. 3.1 предварительного договора указано, что в день подписания договора в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств в счет оплаты за отчуждаемые объекты недвижимости, Покупатель уплачивает Продавцу денежную сумму в размере 200 000 рублей. Стороны договорились, что указанная в п. 3.1 сумма является задатком и к ней применяются правила, предусмотренные ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения и неисполнения обязательств, обеспеченных задатком.

Из п. 3.3 Договора следует, что оплата Покупателем Объектов недвижимости может быть осуществлена с использованием ипотечного кредита с оплатой кредитными средствами после государственной регистрации перехода права собственности на объекты к Покупателю. Такое соотношение личных и кредитных денежных средств будет указано в договоре купли-продажи.

Как следует из записи на предварительном договоре, представитель ФИО2 на условиях предварительного договора получила от ФИО1 200 000 рублей.

В соответствии с п. 4.1 Предварительного договора в случае нарушения Покупателем условий настоящего договора и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи Объекта недвижимости, денежная сумма задатка, указанная в п. 3.1 настоящего договора остается у Продавца.

В случае нарушения Продавцом условий настоящего договора и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости Продавец обязан выплатить Покупателю двойную сумму задатка, указанного в п. 3.1 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу положений п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Таким образом, судьба задатка, согласно положениям ст. 381 ГК РФ и условиям предварительного договора, зависит от того, по какой причине будут прекращены правоотношения сторон по предварительному договору: заключение основного договора; расторжение предварительного договора по соглашению сторон; невозможность заключения основного договора по вине Продавцов; невозможность заключения основного договора по вине Покупателя; невозможность заключения основного договора по причинам, независящим от действий сторон.

Далее установлено, что ФИО1 было получено предварительное одобрение на предоставление ипотечного кредита в размере 16 500 000 рублей от ООО КБ «РостФинанс» с указанием на необходимость согласования подобранного для покупки объекта недвижимости с Банком в срок до 01.10.2021 г.

16.07.2021 г. основные договора купли-продажи заключены не были.

18.07.2021 г. ФИО1 заключила договор с ИП ФИО7 на оценку приобретаемых объектов по адресу: <адрес>.

Из пояснений истца следует, что при согласовании объектов с Банком возникли сложности, связанные с произведенной самовольной реконструкцией ( без получения соответствующего разрешения органов местного самоуправления, а потому не отраженные в техническом паспорте) Объектов недвижимости, в связи с чем, срок рассмотрения документов для одобрения ипотеки в кредитных организациях затянулся.

Истец предприняла попытки организовать подписание основных договоров 23.07.2021 г., однако Продавцы на подписание не явились, о чем составлен акт от 23.07.2021 г. с участием ИП ФИО5, сопровождавшего сделку.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО5 показал, что является руководителем отдела недвижимости. Им заключены договора на сопровождение сделок между ФИО1 и ФИО3. Приобретение объектов должно было осуществляться с использованием кредитных средств. К дате, обусловленной предварительными договорами не имелось одобрения Банком объектов, не была произведена их оценка. К 23.07.2021 г. ФИО1 была готова к сделке, но продавцы перестали отвечать на телефон. 23.07.2021 г. Продавцы на подписание основных договоров не явились. Все необходимые документы, запрашиваемые у Продавцов приходили вовремя. Дополнительное соглашение о продлении срока заключения основного договора между сторонами не заключалось.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО8 показала, что работает в агентстве недвижимости. К ним обратилась представитель ФИО1 с проблемой по отказу от банка в выдаче ипотеки. Проблему удалось разрешить только к 23.07.2021 г., на указанную дату ФИО1 была готова к сделке. Она общалась с ФИО2 по телефону 23.07.2021 г., однако последняя сказала, что сомневается в намерении приобрести объект и на подписание договора купли-продажи не явилась.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО9 показал, что является оценщиком недвижимости и производил оценку объектов, приобретаемых ФИО10 для Банка. Объект в целом не проблемный, однако со стороны Банка были вопросы к мансарде, однако заключение было составлено. Договор на оценку был заключен 18.07.2022 г., в тот же день объект осмотрен, заключение готовится 2-3 дня.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО11 показал, что с согласия собственника и по договору с ФИО1 они производили работы по ул. Кузнечная, 242: снимали обои, ламинат, готовили помещение мансарды к отделочным работам с 21.07.2021 г. по 26.07.2021 г.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО12 показал, что работает дизайнером. К ней обращалась представитель ФИО1 для разработки дизайнерского проекта. В конце июня они выезжали на объект, где хозяйка Елена и готовили дизайн проект, однако позже поступила команда работы приостановить.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО13 показала, что является дочерью ФИО2 Ее мать занималась продажей дома. ФИО1 собиралась его купить. Речь шла о расчете за наличные денежные средства. В середине мая 2021 г. приходил прораб ФИО1, дизайнер, осматривали объект. После заключения предварительного договора, 2-3 июля 2021 г. прораб приходил, начали работы. 5-6 июля 2021 г. они выписались из дома. Предварительно назначали заключение основного договора на 05.07.2021 г., потом на 10.07.2021 г., но потом все время откладывалось. 16.07.2021 г. ее мать предупредила, что договор заканчивается, а предложения о сроках заключения основного договора не поступили. Основной договор не был заключен ввиду отсутствия на 16.07.2021 г. у ФИО1. денежных средств и семейных разногласий – матери истца не понравился дом. 16.07.2021 г. срок заключения основного договора истек, обязательства по предварительным договорам прекратились.

Из представленных доказательств следует, что по достигнутой сторонами договоренности объекты недвижимости должны были приобретаться ФИО1 с использованием кредитных средств. Предварительное одобрение предоставления ипотеки ФИО1 получила. Однако окончательное решение Банк принимает после оценки объектов. А ФИО1 не является лицом, способным повлиять на решение Банка. Как установлено, ФИО1, действуя добросовестно и осмотрительно, предприняла все зависящие от нее меры для надлежащего исполнения обязательства – получила предварительное одобрение Банка, заключила договора и оплатила услуги сторонних лиц для оказания ей помощи при рассмотрении Банком заявки в отношении объектов. Однако по состоянию на 16.07.2021 г. к заключению основных договоров купли-продажи она не была готова, так как Банк не согласовал объекты, что истец не отрицала.

Суд не усматривает причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ФИО1 и невозможностью заключить основные договора 16.07.2021 г., в связи с чем, не может согласиться с доводами ответчиков о том, что вина в незаключении договоров лежит на истце и они вправе удержать задаток.

Суд не усматривает и вины ответчиков в незаключении основных договоров. Как установлено и не отрицалось истицей, она имела намерение приобрести объекты недвижимости с использованием кредитных средств, а по состоянию на 16.07.2021 г. процесс одобрения ипотеки не был еще завершен. Т.е. объективно по состоянию на 16.07.2021 г. ФИО1 не могла заключить основные договора с ответчиками, независимо от того были они готовы к этому или нет. Никаких доказательств уклонения ответчиков от заключения основных договоров до 16.07.2021 г. представлено не было, как и не представлено доказательств тому, что продаваемые объекты имели недостатки. Как утверждает истица, ипотечный кредит ей после 16.07.2021 г. одобрили, т.е. препятствий к этому не было.

Таким образом, до 16.07.2021 г. основной договор не был заключен по объективным причинам – зависимость от действий третьего лица – Банка. Стороны не достигли соглашения о пролонгации предварительных договоров, в связи с чем, следует признать, что обязательства сторон после 16.07.2021 г. были прекращены. В связи с чем, доводы истца об уклонении ответчиков от заключения основного договора 23.07.2021 г. правового значения не имеют, на указанную дату обязательства по заключению основных договоров у них отсутствовали.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что денежные средства, переданные ФИО1 в качестве обеспечения обязательств по предварительным договорам в сумме 300 000 руб. и 200 000 рублей подлежат возврату в одинарном размере.

Так же установлено, что денежные средства в сумме 200 000 рублей по предварительному договору с ФИО3 были фактически получены его представителем ФИО2, действующей на основании доверенности. По утверждению ответчиков указанные денежные средства находятся у ФИО2 и ФИО3 не передавались. При таких обстоятельствах, 200 000 рублей подлежат взысканию так же с ФИО2

При подаче иска ФИО1 понесены расходы по оплате государственной пошлины. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежной суммы удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка по предварительному договору купли-продажи от 01.06.2021 г., заключенному между ФИО2 и ФИО1 в размере 300 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка по предварительному договору купли-продажи от 01.06.2021 г., заключенному между ФИО3 в лице ФИО2 и ФИО1 в размере 200 000 рублей

В остальной части исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 8 200 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

СУДЬЯ:

Решение в окончательной форме изготовлено 15.08.2022 года