РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 сентября 2025 г. г. Тула
Советский районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего Салькова В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Василиженко С.В..,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 71RS0028-01-2025-002453-04 (производство № 2а-2037/2025) по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Тульской области о признании действий государственного регистратора по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество незаконным, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Тульской области о признании действий государственного регистратора по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество незаконными, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, указав, что 28 июля 2025 г. административный истец подал в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области документы на государственную регистрацию перехода права собственности 1/2 и 1/4 доли в праве общей собственности на квартиру, общей площадью 59,5 кв. м., этаж 5, кадастровый № по адресу: <адрес>. Отчуждаемая 1/2 доля в праве общей собственности на квартиру принадлежит дочери административного истца ФИО2, дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ, место рождения: город Тула, а отчуждаемая 1/4 доля в праве общей собственности на квартиру принадлежит бывшему супругу административного истца ФИО3, <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от 17 апреля 2012 г., на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14 мая 2012 г. сделана запись регистрации №. 1/4 доля квартиры принадлежит административному истцу на основании договора купли-продажи от 17 апреля 2012 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14 мая 2012 г. сделана запись регистрации №. После регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в регистрирующем органе административный истец становится единственным собственником квартиры. В качестве правоустанавливающего документа перехода права собственности административный истец предоставил в управление Росреестра по Тульской области договор купли-продажи недвижимого имущества от 28 июля 2025 г. 8 августа 2025 г. Управлением Росреестра по Тульской области было вынесено решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на выше указанный объект недвижимости на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи доли недвижимого имущества в праве общей собственности на недвижимое имущество не соответствует требованиям действующего законодательства, так как нотариально не удостоверен. Решение оформлено уведомлением о приостановлении государственной регистрации права номер КУВД-001/2025–41045992/1627819-2. Административный истец считает данное решение незаконным, нарушающим его права и законные интересы, как фактического собственника имущества, данные о котором не обоснованно не внесены в публичный реестр.
Административный истец просит суд признать незаконным (недействительным) решение управления Росреестра по Тульской области, уведомление от 8 августа 2025 г. номер № о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Обязать управление Росреестра по Тульской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2, ФИО3, ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в месячный срок с даты вступления решения по настоящему делу в законную силу.
Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена в установленном законом порядке, сведений о причинах неявки не представила.
Представитель административного истца по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен в установленном законом порядке, сведений о причинах неявки не представил.
Представитель административного ответчика Управления Россрестра по Тульской области ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена в установленном законом порядке, сведений о причинах неявки не представила. По существу заявленных административных исковых требований представила возражения, из которых следует, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области считает требования административного истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Согласно данным единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, 14 мая 2012 г. зарегистрировано право долевой собственности на 1/2 долю за ФИО1, на 1/4 долю за ФИО2, на 1/4 долю за ФИО3 на основании договора купли-продажи от 17 апреля 2013 г. ФИО2, ФИО1, ФИО3 обратились в управление с заявлением номер № о государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером 71:30:040114:17:07, <адрес>, город Тула, район Советский, <адрес>, на основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества, заключенного в простой письменной форме от 28 июля 2025 г. 8 августа 2025 г. государственным регистратором, было принято решение о приостановлении государственной регистрации права, в соответствии с пунктом 4 части 1 пунктом 2 части 4, частью 5 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с несоответствием предоставленного договора купли-продажи доли недвижимого имущества по форме требования законодательства, а именно сделка оформлена без нотариального удостоверения. Государственная регистрация прав осуществляется в соответствии с пунктами 1, 5 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании принципов проверки законности оснований регистрации и призваны удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающие документов. Повлечь возникновение таких прав может только действительная сделка, соответствующая требованиям закона. Для случаев, когда участником (участниками) общей долевой собственности отчуждается принадлежащая ему (им) доля (доли) другому участнику общей долевой собственности, в результате чего он становится единоличным собственником объекта недвижимости, действующим законодательством не установлено какого-либо исключения из предусмотренного частью 1.1 статьи 42 Закона № 218 – ФЗ правил об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве собственности на объекты недвижимого имущества. Учитывая положение данной статьи, поскольку предметом договора об отчуждении является доля (но при этом по сделке свои доли отчуждают не все участники долевой собственности), такой договор подлежит нотариальному удостоверению независимо от того, что он становится единоличным собственником. Без внесения соответствующих изменений в закон № 218 – ФЗ, отсутствуют основания для проведения государственной регистрации прав на основании заключённых в простой письменной форме между сособственниками договоров об отчуждении доли в праве общей собственности. А отсутствие нотариального удостоверения сделки, в случае, если необходимость такого удостоверения установлена законом, является основанием для приостановления регистрационных действий в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 закона № 218 – ФЗ. При этом административный истец не указывает, что препятствует соблюдению требования к нотариальной форме сделки.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, заблаговременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте его проведения.
Изучив письменные возражения и исследовав материалы административного дела, руководствуясь положениями статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации об обязанности доказывания обстоятельств по заявленным требованиям и возражениям каждой стороной, об отсутствии ходатайств о содействии в реализации прав в соответствии со статьей 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиями статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации об определении судом закона, подлежащего применению к спорному правоотношению, суд приходит к следующему.
Часть 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суде.
Каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами (статья 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров (часть 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Как установлено судом и следует из материалов дела ФИО1 28 июля 2025 г. подала в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области документы на государственную регистрацию перехода права собственности 1/2 и 1/4 доли в праве общей собственности на квартиру, общей площадью 59,5 кв. м., этаж 5, кадастровый № по адресу: <адрес>. Отчуждаемая 1/2 доля в праве общей собственности на квартиру принадлежит дочери административного истца ФИО2, <данные изъяты>, а отчуждаемая 1/4 доля в праве общей собственности на квартиру принадлежит бывшему супругу административного истца ФИО3, <данные изъяты>, на основании договора купли-продажи от 17 апреля 2012 г., на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14 мая 2012 г. сделана запись регистрации номер №. 1/4 доля квартиры принадлежит административному истцу на основании договора купли-продажи от 17 апреля 2012 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14 мая 2012 г. сделана запись регистрации номер №.
В качестве правоустанавливающего документа перехода права собственности административный истец предоставил в управление Росреестра по Тульской области договор купли-продажи недвижимого имущества от 28 июля 2025 г.
8 августа 2025 г. Управлением Росреестра по Тульской области вынесено решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи доли недвижимого имущества в праве общей собственности на недвижимое имущество не соответствует требованиям действующего законодательства, так как нотариально не удостоверен. Решение оформлено уведомлением о приостановлении государственной регистрации права номер №.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности основания регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования или распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая порядок заключения, форму договоров купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, не содержит указания на обязательное нотариальное удостоверение таких сделок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015г. №218 – ФЗ о государственной регистрации предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1). В статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещает, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, преимущественное право покупки действует лишь в тех случаях, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей собственности остальные участники общей собственности преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли не имеют. Если преимущественным правом покупки пожелают воспользоваться несколько участников общей собственности, выбирать, кому из них продать свою долю, будет продавец.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним и государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением единого государственного реестра недвижимости и предоставлением содержащихся в нём сведений регулируются федеральным законом от 13 июля 2015 г. номер 218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственно регистрации). Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации, государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов, в частности – договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации прав осуществляется, в том числе в проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав, либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав.
Частью 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации в качестве основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав названы, в частности, несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).
Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что в результате заключения договора купли-продажи третий участник долевой собственности ФИО1 становится единоличным собственником имущества, в связи с чем нотариальное удостоверение договора купли-продажи в данном случае не требуется.
Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе, в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида этой формы не требовалось.
Частью 1.1 статья 42 закона о государственной регистрации предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1). Частным случаем такой сделки является отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке другому участнику долевой собственности, имея в виду, что норма пункта 1 части 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации не предъявляет каких-либо требований к приобретателю долей, которым может являться и один из участников долевой собственности.
При отчуждении долей в праве в праве общей долевой собственности одному участнику долевой собственности всеми остальными участниками долевой собственности по одной сделке ни у кого из них не возникает преимущественное право приобретения отчуждаемых долей, в связи с чем отсутствует необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдение права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности (статья 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава IX, X, статья 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
Исходя из приведённого системно-логического толкования закона, такая сделка с долями, сторонами которой являются все участники долевой собственности, выразившие согласие на ее совершение, относится к числу исключения из общего правила части 1.1 статьи 42 закона о государственной регистрации, предусматривающего нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Проанализировав вышеизложенные конкретные обстоятельства в совокупности с приведенными нормами права, суд приходит к выводу, что административные исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 9 ст. 227 КАС РФ в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.
Поскольку принятие решения по указанному административным истцом вопросу является прерогативой административного ответчика и не относится к компетенции суда, суд, установив вышеуказанные обстоятельства, считает необходимым возложить на Управление Росреестра по Тульской области обязанность устранить допущенные нарушения в установленные законом сроки, повторно рассмотрев заявление ФИО1 от 28 июля 2025 г. о государственной регистрации перехода права собственности.
Рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании административных исковых требований, руководствуясь статьями 175-180, пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Росреестра по Тульской области о признании действий государственного регистратора по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество незаконным, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности удовлетворить частично.
Признать незаконным решение Управления Росреестра по Тульской области от 8 августа 2025 г. № о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 71:30:040114:1707 по адресу: <адрес>.
Возложить на Управление Росреестра по Тульской области обязанность устранить допущенные нарушения в установленные законом сроки, повторно рассмотрев заявление ФИО1 от 28 июля 2025 г. о государственной регистрации перехода права собственности 1/2 и 1/4 доли в праве общей собственности на квартиру, общей площадью 59,5 кв. м., этаж 5, кадастровый № по адресу: <адрес>.
В остальной части административных исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Тулы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято судом 10 октября 2025 г.
Председательствующий Сальков В.А.