Решение по делу № 3А-1163/2022 от 14.11.2022 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.

административное дело № 3а-1163/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при секретаре

судебного заседания Минко Я.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-000924-74) по административному исковому заявлению ООО «Мастер-Н» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Мастер-Н» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества (здания) с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу<Адрес...> в размере его рыночной стоимости 80 605 000 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что объект недвижимого имущества находится в собственности ООО «Мастер-Н», которое уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

30.08.2022 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести по делу законное и обоснованное решение. Также в отзыве департамент указал, что спорный объект недвижимого имущества включен в Перечни объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2017-2022 годы.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

От филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение просит рассмотреть требования на усмотрение суда в отсутствие его представителя.

11.11.2022 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором выражено мнение о том, что заключение судебной экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-1163/2022 от 06.10.2022 года не может быть признано допустимым доказательством по делу, так как выполнено экспертом с нарушением положений законодательства в области оценочной деятельности.

От ООО «Мастер-Н» поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором просит суд установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости 91 955 000 руб.

Протокольным определением от 14 ноября 2022 года суд принял уточнения административного иска.

В судебное заседание 14 ноября 2022 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе посредством отправления извещения электронной почтой, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «Мастер-Н» является собственником объекта недвижимого имущества (здания) с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> г.<Адрес...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 14.06.2022 года (л.д.23-24, том 1).

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2021 года в размере 118 892 552, 99 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта (л.д.13, том 1).

В соответствии с отчетом об оценке № ОЦ-27/22/07-02 от 27.07.2022 года, подготовленным оценщиком ООО «ЛЕГАЛ СЕРВИС», по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> составляет 80 605 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-1163/2022 от 06.10.2022 года отчет об оценке № ОЦ-27/22/07-02 от 27.07.2022 года, подготовленный оценщиком ООО «ЛЕГАЛ СЕРВИС», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком нарушены п.8ж ФСО-3, п.5 ФСО -3, п.22е ФСО -7.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2021 года определена экспертом в размере 91 955 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 22,6 %).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости был применен доходный подход. Невозможность применения затратного и сравнительного подходов при оценке спорного объекта недвижимости экспертом обоснована.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объекта, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в отзыве, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о необоснованном отказе эксперта от применения затратного и сравнительного подходов в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, опровергается заключением. А именно, в заключении эксперт обосновал мотивы отказа от применения указанных подходов. Так, затратный подход при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не применялся, поскольку в данном случае не отражает реальной его рыночной стоимости ввиду отсутствия документов о технических характеристиках. Сравнительный подход не применялся, так как на дату определения рыночной стоимости экспертом не было выявлено в районе расположения оцениваемого объекта предложений о продаже сопоставимых объектов недвижимости (торговых и автоцентров).

Кроме того, из положений Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что экспертиза назначается судом, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности. Именно такие знания позволяют эксперту самостоятельно определить возможный подход (подходы) для оценки объекта (объектов) недвижимости в целях установления рыночной стоимости.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что внесенная к объектам – аналогам корректировка на назначение (использование) объекта для определения ставки арендной платы составила в расчете стоимости объекта экспертизы + 58, 1 %, что подтверждает несопоставимость оцениваемого объекта и использованных в расчете объектов - аналогов по основным ценообразующим факторам, является необоснованным.

Судом установлено, что подобранные экспертом объекты - аналоги сопоставимы с объектом экспертизы по основному ценообразующему фактору – местоположению, что соответствует требованиям п.22б ФСО-7.

Кроме того, корректировка по виду назначения (использования) учитывает разницу в стоимости, сложившуюся на объекты капитального строительства в зависимости от их использования. Объект экспертизы имеет коммерческое (торговое) назначение: торгово-административный центр, центр сервисного обслуживания автотранспорта. Объекты-аналоги предназначены для складского (промышленного) использования, т.е. также как и объект экспертизы имеют коммерческое назначение. Корректировка принята на основании табл. 1.5.1 Справочника расчетных данных под ред. ФИО1 (НЦПТО, <...>) = 0,581, как разница между торгово-сервисными объектами (1,0) и производственно- складскими (0,419).

Довод департамента о том, что экспертом определено значение удельного показателя рыночной стоимости объекта оценки ниже среднего уровня цен на коммерческие объекты, не может быть принят во внимание, так как не подтвержден какими – либо доказательствами и не мотивирован должным образом. При этом в заключении эксперт отразил порядок расчета удельного показателя рыночной стоимости объекта экспертизы.

С учетом изложенного, приведенные в отзыве доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника объекта недвижимости.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

Таким образом, административное исковое заявление ООО «Мастер-Н» подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 16 августа 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 16 августа 2022 года.

Кроме того, от директора ООО «Р-ГРУПП» в суд поступило ходатайство о взыскании с административного истца денежных средств в размере 90 000 рублей в счет оплаты проведения судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 103 и пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, ходатайство ООО «Р-ГРУПП» о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Мастер-Н» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 91 955 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> считать 16 августа 2022 года.

Взыскать с ООО «Мастер-Н» в пользу ООО «Р-ГРУПП» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 ноября 2022 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова