Производство №2-2734/2022
УИД 67RS0003-01-2022-004023-66
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 октября 2022 года
Промышленный районный суд г.Смоленска
в составе:
председательствующего судьи Шахурова С.Н.,
при секретаре Варламовой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации г.Смоленска о признании права собственности на завершенный строительством объект,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации г. Смоленска о признании права собственности на завершенный строительством объект, указав в обоснование, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на котором находится квартира № в незавершенном строительством жилом доме. Изначально по договору купли-продажи ФИО3 и ФИО4 купили у АООТ «Смоленск-дорстрой» в равных долях каждый недостроенный керамзито-бетонно-блочный жилой дом, однако, ФИО4 по документам продал истцу - квартиру в незавершенном строительстве жилом доме, а фактически - отдельную часть дома, с отдельным входом, с отдельными коммуникациями, расположенной на отдельном земельном участке, отвечающую понятию «дом блокированной застройки». При этом квартира соседей Д-вых имеет статус жилого помещения. В настоящее время администрация г. Смоленска не может принять в эксплуатацию многоквартирный жилой дом в данном месте, поскольку такое размещение многоквартирного жилого дома не соответствует основным видам разрешенного использования (градостроительным регламентам), предусмотренным для данной зоны, в то время как размещение блокированного дома, напротив, соответствует, установленным регламентам. Согласно заключению ООО «Параллель» объект недвижимости - жилое здание - жилой дом блокированной застройки, являющийся результатом окончания строительства объекта недвижимости - жилого помещения - квартиры в незавершенном строительством жилом доме, который возможно признать «жилым домом блокированной застройки». Нарушений прав третьих лиц не имеется.
Просит суд признать за ней право собственности на жилой дом блокированной застройки, общей площадью 194,3 кв.м., в том числе общей площадью помещения 175,8 кв.м, по адресу: <адрес>.
Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, по обстоятельствам, изложенным в иске. Дополнительно отметила, что в новой редакции Градостроительного кодекса РФ конкретизировано понятие «дом блокируемой застройки», которому соответствует спорный объект недвижимости, принадлежащий истцу, строительство которого в настоящее время завершено, и что соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен. Просила иск удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации г. Смоленска ФИО6 исковые требования не признала, полагая, что принадлежащий истцу объект недвижимости является «блок-секцией». Кроме того, земельные участки имеют назначение для индивидуальной жилой застройки, и назначение объекта должно полностью соответствовать назначению земельного участка. Администрацией г.Смоленска выдан градостроительный план на данный земельный участок, в котором также написано, что он выдан для строительства дома блокируемой застройки, чтобы в дальнейшем им признать право на блок-секцию.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО7 и ФИО8, извещенные надлежаще, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие, отметив, что не возражают против удовлетворения исковых требований.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора Управление имущественных, земельных и жилищных отношений Администрация города Смоленска, извещенное надлежаще, явку своего представителя в настоящее судебное заседание не обеспечило, об уважительных причинах неявки суду не сообщило, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просило.
При таких обстоятельствах, с учетом мнения участников процесса, на основании ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело по существу в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что на основании постановления Главы администрации г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок, площадью 0,11 га изъят из земель АООТ «Смоленскдорстрой» в д. Киселевка Козинской сельской администрации и предоставлен в собственность для индивидуального жилищного строительства ФИО3 (0,0568 га) и ФИО4 (0,0568 га), в связи с заключением между АООТ «Смоленскдорстрой» и ФИО3, ФИО4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому данные граждане купили у АООТ «Смоленскдорстрой» в равных долях каждый недостроенный керамзито-бетонно-блочный жилой дом (л.д.77,78).
На основании Постановления Главы администрации <адрес> от 07.12.2004 № объекту незавершенного строительством жилого дома <адрес>, принадлежащему ФИО3 и ФИО4, расположенному на земельных участках, принадлежащих названным лицам на основании свидетельств о праве собственности на землю, присвоен новый адрес: <адрес> (л.д.83)
28.03.2006 ФИО2 на основании договора купли-продажи приобрела у ФИО4 ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом в стадии строительства и земельный участок, площадью 568 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.(л.д.60)
Дополнительным соглашением от 21.04.2006 в вышеназванный договор от 28.03.2006 внесены коррективы, согласно которым, покупатель (ФИО2) приобрела в собственность квартиру в жилом доме в стадии строительства, находящуюся по адресу: <адрес>, и земельный участок, площадью 568 кв.м, кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.(л.д.61)
В отношении данных объектов недвижимости ФИО2 выданы свидетельства о государственной регистрации права (л.д.43, 64).
Из градостроительного паспорта индивидуального жилого дома № от 09.06.2005, в который включено заключение начальника архитектурно-проектной службы ООО «ПФК «Геодезия»., составленного в отношении ? жилого <адрес>, принадлежащей ФИО4, следует, что на земельном участке, площадью 568 кв.м, расположен двухэтажный жилой дом 2005 года постройки, общей площадью 160,6 кв.м. В 1/2 части дома по данным ФГУП «Ростехинвентаризация» по Смоленской области и натурному обследованию на первом этаже находятся: общая комната площадью 15,6 кв.м, холл 11,4 кв.м, две прихожие 7,3 кв.м, 14,3 кв.м, кухня-столовая 23 кв.м, подсобное помещение 7,6 кв.м, туалет 8 кв.м, ванна 3,8 кв.м, на втором этаже: четыре спальни 12,4 кв.м, 10,8 кв.м, 15,3 кв.м, 10 кв.м, холл 19,4 кв.м, санузел 4,7 кв.м, лоджия 3,2 кв.м, (всего 160,6 кв.м). В заключении рекомендовано сдать жилой дом в эксплуатацию (л.д.51-59).
Согласно сведениям ЕГРН на 06.10.2022 в жилом доме <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 161,5 кв.м, расположены помещения – квартиры с кадастровыми номерами: № (<адрес>, принадлежит ФИО2), площадью 1 кв.м, и № (<адрес>, принадлежит ФИО9), площадью 95 кв.м.
ФИО2 обратилась филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области для внесения верных сведений о площади, принадлежащего ей помещения. В уведомлении об отказе в государственном кадастровом учете от 17.05.2021 указано, что по сведениям реестрового дела поэтажный план помещения (квартиры №) и поэтажный план здания отличается от поэтажного плана, представленного в техническом плане. Согласно сведениям ЕГРН площадь здания 161,5 кв.м, что меньше суммарной площади квартир, расположенных в здании. Также не представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а для проведения учета изменений помещения необходимо провести учет изменений здания, в котором расположено данное помещение. На направленный запрос поступил технический паспорт, где здание с кадастровым номером № является объектом незавершенного строительства и отсутствует акт приемочной комиссии для перевода помещения из жилого в нежилое.
В ответе администрации от 09.09.20212 на обращение ФИО2 о выдаче разрешения о вводе в эксплуатацию достроенной квартиры, разъяснено, что жилой дом <адрес> расположен в территориальной зоне Ж1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами коттеджного типа и жилыми домами блокированного типа), а следовательно, размещение многоквартирных жилых домов в указанной территориальной зоне не предусмотрено.
Таким образом, в настоящее время истица исчерпала административные возможности по регистрации своих прав на принадлежащий ей достроенный объект недвижимости, в связи с чем обратилась за защитой своих прав в суд.
В обоснование своей позиции, что принадлежащей ей объект недвижимости, официально обозначенный как «квартира в жилом доме в стадии строительства», находящаяся по адресу: <адрес>, является домом блокированной застройки, представила заключениие № 8, выполненное ООО «Параллель» от 05.06.2022.
Из указанного заключения следует, что объект недвижимости - жилое здание - жилой дом блокированной застройки площадью здания 194.3 кв.м, в том числе общей площадью помещений 175.8 кв.м, в том числе жилой площадью 61.7 кв.м по адресу: <адрес>, являющийся результатом окончания строительства объекта недвижимости — жилого помещения — квартиры в незавершенном строительством жилом доме, расположенного по адресу: <адрес>, частной собственности ФИО2, соответствует объемно-планировочным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям, а так же требованиям технических регламентов надежности и безопасной эксплуатации объекта, угрозы жизни и здоровью граждан не представляет, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2009 №384 - ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
В виду того, что объект 2-х этажный (менее 3-х этажей), предназначен для проживания одной семьи, является жилым домом сблокированным с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов, имеет отдельный выход на земельный участок, имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеет общих с соседним жилым домом чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другим жилым домом, жилой дом построен без привлечения средств бюджетов бюджетной системы - жилой дом построен за собственные средства, то объект недвижимости частной собственности ФИО2 жилое здание - жилой дом блокированной застройки площадью здания 194.3 кв.м, в том числе общей площадью помещений 175.8 кв.м, в том числе жилой площадью 61.7 кв.м по адресу: <адрес>, являющегося результатом окончания строительства объекта недвижимости - жилого помещения — квартиры в незавершенном строительством жилом доме, расположенного по адресу: <адрес>, возможно признать «Жилым домом блокированной застройки» по адресу: <адрес>.
Размещение объекта в системе городской застройки соответствует СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» и СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», соответствует объектам капитального строительства-жилым домам блокированной застройки, объектам недвижимого имущества: СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01 - 89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СанПиН2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», СанПиН 2.2.1/2.2.2.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», Федеральному Закону от 22.07.2008 №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федеральному закону от 10.01.2002г №7-ФЗ «Об охране окружающей среды», Правилам Землепользования и застройки города Смоленска ныне действующим и периода застройки. Ущемления прав третьих лиц не усматривается.
У суда не имеется оснований сомневаться в компетентности и обоснованности выполненного заключения эксперта, поскольку оно составлено квалифицированными специалистами, имеющими необходимое образование, стаж, опыт экспертной деятельности. При этом выводы заключения не были оспорены, поэтому они принимаются судом за основу при вынесении решения по делу.
Разрешая вопрос об обоснованности данного требования, суд исходит из следующего.
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находиться земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ, следует, что имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В соответствии с п.1, п.2 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п.11 Постановления Пленума Верховного Суда СССР «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» от 31.07.1981, выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру), либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.
Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
При этом, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Домом блокированной застройки в соответствии с ранее действовавшей редакцией пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации признавался дом не выше трех этажей, состоящий из нескольких блоков (не более десяти), каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Жилой блок имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками (пункт 3.2 "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001", утв. и введен в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр).
С принятием и вступлением в силу с 01.03.2022 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 476-ФЗ), каждый блок признается домом блокированной застройки, если он блокирован с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеет отдельный выход на земельный участок (пункт 40 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Понятия, обозначающего общее здание, состоящее из совокупности блоков, новый закон не предусматривает, подчеркивая тем самым автономность и самостоятельность каждого блока (дома блокированной застройки) как объекта недвижимости и объекта права.
Кроме того, в соответствии с регламентом спорного земельного участка, установленного в составе Правил землепользования и застройки города Смоленска, утвержденных решением 41-й сессии III созыва Смоленского городского совета 28.02.2007 № 490, и внесенных изменениях решением 15- ой сессии IV созыва Смоленского городского Совета 09.11.2010 № 193, преобладающий тип застройки - территориальная зона - Ж1 основные виды которой, помимо индивидуальных жилых домов, жилые дома блокированного типа, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти), и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).
Таким образом, вопреки доводам представителя ответчика, учитывая вышеизложенные обстоятельства производства работ по строительству жилого дома, и учитывая фактическое обоснование исковых требований, суд приходит к выводу, что результатом окончания строительства объекта недвижимости — жилого помещения — квартиры в незавершенном строительством жилом доме, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащей истцу, является жилой дом блокированной застройки по адресу: <адрес>, в характеристиках, определенных техническим паспортом и правоустанавливающими документами, и надлежит считать самовольной постройкой, возможность сохранения которой по заявленным требованиям оценивается судом исходя из приведенных правовых норм.
Как следует из заключения № 8, выполненного ООО «Параллель» от 05.06.2022, спорный жилой дом соответствует объемно-планировочным, экологическим, теплотехническим, санитарно-гигиеническим требованиям эксплуатации помещений в соответствии с СП «Дома жилые одноквартирные» актуализированная редакция СНиП 31-02-2001, СП 31-106-2002 «Проектирование и строительство одноквартирных жилых домов», при этом не создается угроза жизни и здоровью людей.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что строительство жилого дома выполнено с соблюдением предусмотренных нормативов, что не создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушений прав иных лиц не влечет, в силу чего дом может быть сохранен.
В соответствии с п. 3.2 "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр) блок жилой автономный: Жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Из представленных в материалы дела заключения № 8, выполненного ООО «Параллель» от 05.06.2022, усматривается, что, фактически спорный жилой <адрес> состоит из двух независимых частей, каждая из которой имеет самостоятельный выход на земельный участок, имеет общие капитальные стены, используется различными собственниками. Помещения обоих частей не имеют помещений общего пользования, не расположены друг над другом. Части жилого дома разделены между собой глухой без проемов с нормируемой звукоизоляцией капитальной перегородкой, каждый из которых имеет отдельный выход на обособленный участок земли, закрепленный забором по фактическому пользованию, каждый блок расположен на отдельном земельном участке фактического пользования, каждый блок имеет выход на территорию общего пользования, в каждом блоке отсутствуют помещения, расположенные над помещениями другого жилого блока, блоки не имеют общих входов, общих вспомогательных чердаков, каждый блок имеет самостоятельные системы вентиляции, самостоятельные системы инженерного обеспечения: в каждом блоке отопление - индивидуальное водяное - от газовых котлов, газ - сетевой автономный в каждом блоке, водопровод - от центральных сетей автономный в каждом блоке, канализация - автономная в каждом блоке, электроснабжение - центральное автономное в каждом блоке, в каждом блоке установлено автономное инженерное оборудование, автономные приборы учета потребления энергоресурсов.
ФИО10 и Д-вы занимают самостоятельные части дома, спора о которых между ними не имеется.
Из выписки из ЕГРН усматривается, что спорный жилой дом расположен на двух смежных земельных участках площадью по 568 кв.м, что соответствует вышеприведенным нормам.
Таким образом, анализируя представленные в дело документы, а также вышеприведенные нормы, суд приходит к выводу о возможности признания за истцом ФИО2 права собственности на жилой дом блокированной застройки, общей площадью 194,3 кв.м., в том числе общей площадью помещена 175,8 кв.м, по адресу: <адрес>.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Признать за ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № выдан ФИО1-<адрес> ДД.ММ.ГГГГ.) право собственности на жилой дом блокированной застройки общей площадью 194,3 кв.м., в том числе общей площадью помещений 175,8 кв.м. по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий С.Н. Шахуров