УИД 77OS0000-02-2024-020204-36

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва17 июня 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-455/2025 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости здания, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004023:1035 (далее –Здание). Административный истец просит установить его кадастровую стоимость, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 707 360 299 руб.

ФИО1 в обоснование требований ссылается на то, что является долевым сособственником Здания; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что затрагивает права административного истца, так как влияет на размер его налоговых обязательств; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на заключение № 58 от 20 мая 2024 года, подготовленное частнопрактикующим оценщиком ФИО2 (далее – Отчет об оценке).

В судебном заседании представитель административного истца требования поддержал, по доводам замечаний к заключению эксперта ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости Здания, которое было куплено 10 ноября 2023 года за 841 992 025 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 заключение поддержал, подтвердил его выводы о том, что Отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности и рыночную стоимость Здания не подтверждает и в соответствии с произведенными расчетами рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года составляет 1 021 724 000 руб., аргументировал сопоставимость отобранных объектов аналогов, значения введенных корректировок и их необходимость (отсутствие необходимости), отметил, что в доходном подходе использовал информацию о ставках аренды именно в Здании.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, об отложении слушания дела не просили, об уважительных причинах неявки не сообщили, замечаний к экспертизе не представили. Возражая против удовлетворения заявленных требований Департамент городского имущества города Москвы представил письменные пояснения, в которых отметил, что Отчет об оценке рыночную стоимость Здания не подтверждает.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление № 910-ПП «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-ПП», пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что Здание с кадастровым номером 77:01:0004023:1035, площадью 6 239,7 кв.м., расположено по адресу: <...>, принадлежит административному истцу, а также ФИО4, Д.Д,, И.Б., И.Д., ФИО5, ФИО6 на праве общедолевой собственности; право собственности ФИО1 и других зарегистрировано 23 января 2024 года, является действующим; Здание вместе с правом аренды земельного участка под ним приобретено по результатам торгов в связи с реализацией имущества банкрота (ООО «Бизнес клуб «Тропикано»).

Результаты определения кадастровой стоимости Здания, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Здания определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 1 085 910 340,66 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Здания, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.

Административный истец уплачивает налог на имущество физических лиц в отношении Здания исходя из оспариваемой кадастровой стоимости, в том числе по повышенной налоговой ставке, так как спорный объект недвижимости включен в утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года № 700-ПП Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на налоговые периоды 2024, 2025 годов; это никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя оспаривать результаты определения кадастровой стоимости и требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость Здания.

Административный истец с административным иском представил Отчёт об оценке, в котором рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года была определена частнопрактикующим оценщиком ФИО2 в размере 707 360 299 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела в письменных пояснениях, как уже указывалось выше, сослался на несоответствие Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявил о необоснованности определенной в нем величины рыночной стоимости Здания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 10 октября 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Здания по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ.

Согласно заключению эксперта ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ ФИО3 от 18 марта 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; в Отчете выявлены нарушения, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости Здания; величина рыночной стоимости объекта, указанная в Отчете об оценке, не подтверждается. Подписание оценщиком Отчёта об оценке также не подтверждено (статья 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности» предписывает оценщику представлять ежеквартально в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, информацию о подписанных им в указанный период отчетах с указанием даты составления отчета и его порядкового номера, объекта оценки, вида определенной стоимости; на официальном сайте Ассоциация «Межрегиональный Союз Оценщиков» (Ассоциация «МСО»), членом которой является частнопрактикующий оценщик ФИО2 последним не размещена информация о Отчете об оценке за указанным порядковым номером) (http://registry.sromso.ru/entry.php?id=333). Рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года составляет по расчетам эксперта 1 021 724 000 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом; проведена экспертом, который имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, а также предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и непротиворечивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, местоположение, качественные и количественные характеристики Здания, всесторонне проанализирован рынок офисной недвижимости в г.Москве, как сегмента рынка, к которому относится спорный объект; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объект исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, являются математически верными.

В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в Отчете об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности и причинах несоответствия рынку полученного оценщиком итогового значения стоимости Здания; в свою очередь эксперт рассчитал рыночную стоимость спорного объекта недвижимости на основе исчерпывающего анализа, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ясно и недвусмысленно ответил на все поставленные вопросы, провел математически верные и методологически обоснованные исследования и расчеты.

Замечания административного истца к заключению эксперта судом проверены и признаются несостоятельными, их ошибочность разъяснена экспертом в письменных пояснениях, а также при его допросе судом; сопоставимость отобранных объектов аналогов, правильность определенного класса Здания, верность введенных для спорного объекта недвижимости корректировок по ценообразующим факторам, в том числе касательно площади, этажности, парковки, их обоснованность и необходимость (отсутствие необходимости) не вызывает у суда сомнений.

Эксперт с указанием на технико-экономические характеристики и особенности Здания подробно разъяснил методологию расчетов сравнительным и доходным подходами, введенные корректировки по ценообразующим факторам, их размеры; аргументированно пояснил, что в доходном подходе использовал информацию о ставках аренды непосредственно в Здании.

Оснований не доверять приобщенным к материалам дела письменным пояснениям эксперта и его разъяснениям в суде суд не имеет. Вопреки аргументам представителя административного истца, само по себе то, что Здание было приобретено по договору купли-продажи в ноябре 2023 года за меньшие деньги, об ошибочности заключения эксперта не свидетельствует.

Суд при этом отмечает, что дата оценки почти на год отличается от момента совершения этой сделки; кроме того, необходимо иметь, что имущество реализовывалось в рамках банкротства предыдущего собственника; заключенный с победителем открытого аукциона договор, в том числе его условие о цене, подпадает под действие принципа свободы договора.

Предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы судом не установлены; ходатайство представителем административного истца о назначении повторной экспертизы заявлено необоснованно, ввиду чего отклонено; несогласие административного истца с заключением эксперта по приведенным выше мотивам поводом для назначения по делу повторной судебной экспертизы не является; завышение экспертом стоимости не подтверждается ссылками на договор купли-продажи Здания. При проведении экспертизы, по убеждению суда, экспертом соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме. Сомнения в достоверности и обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Каких-либо убедительных доводов и доказательств, которые могли бы свидетельствовать об обратном, административным истцом не представлено и судом не установлено; иные лица, участвующие в деле, возражений и замечаний на заключение эксперта не заявили.

Таким образом, суд приходит к выводу, что применительно к нормам статей 59-61, 82 КАС РФ заключение эксперта является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, имея ввиду которое суд критически оценивает Отчёт об оценке.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2023 года рыночную стоимость Здания, равной которой и надлежит установить его кадастровую стоимость в соответствии с разъяснениями, приведенными в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Здания.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

При рассмотрении дела судом установлено, что экспертиза административным истцом оплачена, в подтверждение чего представлено платежное поручение от 16 июня 2025 года.

Суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Здания существенной не является (5,9 %), а потому находит, что судебные расходы административного истца на оплату экспертизы в настоящем случае возмещению не подлежат. При этом суд исходит из того, что при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Здания была определена, очевидно, ошибочно; допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений, не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; решение суда по настоящему делу не расценивается как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено; административным истцом реализовано право на пересмотр кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости Здания в качестве кадастровой стоимости.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера судебных расходов на проведение экспертизы либо для освобождения административного истца от их уплаты не имеется; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены; их размер подтверждается калькуляцией.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:01:0004023:1035, площадью 6 239,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 1 021 724 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания.

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 26 июня 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 25 июня 2025 года.

Судья

Московского городского судаР.Б. Михайлова