№ 2-206(2)/2025
64RS0028-02-2025-000238-81
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 июля 2025 г. с. Ивантеевка
Пугачевский районный суд Саратовской области в составе
председательствующего судьи Новиковой А.С.,
при секретаре Недовой О.Г.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчиков Выборнова А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании сделки состоявшейся и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании сделки состоявшейся и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним в качестве покупателя и ответчиками, выступающими в качестве продавцов, был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес>, стоимостью 60 000 руб. Договор сторонами исполнен в полном объеме, продавцы продали и передали, а он приобрел в собственность жилой дом, в котором проживает до настоящего времени. Денежные средства переданы им до подписания договора. Однако, после продажи дома ответчики забрали свои вещи и уехали в неизвестном направлении, в связи с чем, он не может обратиться в орган государственной регистрации прав на имущество. На основании изложенного, истец просит признать состоявшимся договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ФИО3, ФИО4, ФИО5, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с кадастровым номером <Номер> расположенный по адресу: <Адрес>.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям.
Истец ФИО2 в суд не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5 в суд не явились, о дате судебного заседания извещались по последнему известному адресу места жительства, судебная корреспонденция возвращена в адрес суда, место пребывания ответчиков неизвестно. В связи с этим, в силу ст. 119 ГПК РФ, к участию в деле в качестве представителя ФИО3, ФИО4, ФИО5, место нахождение которых неизвестно, судом привлечен адвокат в соответствии со ст. 50 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель ответчиков адвокат Выборнов А.Ю. против удовлетворения иска возражал.
На основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников процесса.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.
В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно положениям ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (п. 1).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2).
Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (п. 3).
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (п. 6).
Как следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом путем признания права.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В силу п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
На основании ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 2, 3 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3).
На основании ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу ч. 7 ст. 15 указанного Федерального закона при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Как следует из разъяснений, указанных в <...> Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Из материалов дела следует и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцами ФИО6, ФИО4, ФИО5 в лице представителя ФИО7, действующего на основании нотариальных доверенностей <Номер>, <Номер>, <Номер> от ДД.ММ.ГГГГ на срок 3 года, и покупателем Манасяном Врежем Владимировичем в простой письменной форме заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавцы продали и передали, а покупатель купил и принял в собственность жилой дом общей площадью 70,86 кв.м, расположенный по адресу: <Адрес>, стоимостью 60 000 руб. (л.д. 9-12).
Согласно п. 3 договора денежные средства в размере 60 000 руб. продавцы получили лично от покупателя до подписания договора, о чем свидетельствует подписание договора, стороны претензий друг к другу не имеют.
Продавцы передали, а покупатель принял указанную недвижимость, в том числе ключи от дома и документы на него, без составления акта приема-передачи (п. 5).
Настоящий договор подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации. Покупатель становится собственником указанного жилого дома с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору (п. 7).
Договор подписан сторонами, кем-либо не оспорен и недействительным не признан. Доказательств обратного материалы дела не содержат.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом площадью 62,2 кв.м, с кадастровым номером <Номер>, условный <Номер>, расположенный по адресу: <Адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ состоит на кадастровом учете, правообладателями в праве общей долевой собственности указаны ФИО3 (1/3 доля), ФИО4 (1/3 доля), ФИО5 (1/3 доля) (л.д. 14-19).
Из технического паспорта на домовладение, составленного Саратовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Ивантеевского отделения от ДД.ММ.ГГГГ, и технического плана от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, 1986 года постройки, жилой площадью 62,2 кв.м состоит из четырех жилых комнат, прихожей, кухни, правообладателями указаны ФИО3, ФИО4, ФИО5 (л.д. 21-25, 26-31).
Согласно справке администрации Бартеневского муниципального образования Ивантеевского муниципального района <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в жилом доме, расположенном по адресу: <Адрес>, никто не зарегистрирован, фактически проживает ФИО2 с 2006 года (л.д. 33-34).
В судебном заседании свидетель ФИО7 пояснил, что с 1995 года он проживает в <Адрес>. В 2005 году его родной брат ФИО2 решил переехать из Грузинской Республики в Россию для постоянного проживания, в связи с чем, попросил найти ему жилое помещение. В этот момент семья Т-вых продавала жилой дом по адресу: <Адрес>. В связи с переездом в другую страну Толоковы оформили на его имя нотариальную доверенность по продаже дома и уехали. Действуя в интересах ФИО3, ФИО4 и ФИО5 он заключил с ФИО2 договор купли-продажи жилого дома по адресу: <Адрес>, стоимостью 60 000 руб., которые он лично передал ФИО8 до их отъезда, каких-либо претензий стороны не высказывали. После оплаты он передал ФИО2 ключи от дома, в котором брат стал проживать.
Показания свидетеля последовательны, конкретны, согласуются между собой, соответствуют письменным доказательствам, пояснениям истца и его представителя, свидетель не заинтересован в исходе дела, не доверять показаниям свидетеля у суда нет оснований.
Таким образом, судом установлено, что между ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО2 состоялась сделка купли-продажи жилого дома, указанное недвижимое имущество было передано продавцами покупателю, который в свою очередь принял в собственность и произвел оплату полной стоимости дома в соответствии с условиями договора. Форма сделки купли-продажи недвижимости сторонами соблюдена, договор исполнен, сторонами подписан и недействительным не признан.
Исходя из этого, следует, что ФИО2 является законным владельцем жилого дома, приобретенного по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, а поскольку ответчики от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество уклоняются, то имеются все правовые основания для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.
При таких обстоятельствах, оценив совокупность исследованных доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Признать состоявшейся сделку по купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес>, заключенную на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между продавцами ФИО3, паспорт серии <Номер> <Номер> от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4, паспорт серии <Номер> <Номер> от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5, паспорт серии <Номер> <Номер> от ДД.ММ.ГГГГ в лице представителя ФИО7 и покупателем Манасяном Врежем Владимировичем.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с кадастровым номером <Номер>, координаты:
<Номер>
<Номер>
<Номер>
<Номер>
<Номер>
<Номер>
<Номер>
<Номер>
расположенный по адресу: <Адрес>, указав в качестве правообладателя ФИО2, паспорт серии <Номер> <Номер> от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Пугачевский районный суд <Адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья