Решение по делу № 2-1677/2022 от 16.05.2023

07RS0001-02-2022-000844-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 мая 2023 года г. Нальчик

Нальчикский городской суд КБР в составе:

председательствующего Огузова Р.М.,

при секретаре Кумиковой А.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1 по доверенности № от 13.07.2021 года, со сроком полномочий на три года ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 21.02.2023 года ФИО4,

представителя ответчика ЖСК «ФИО23» по доверенности от 05.10.2022 года, со сроком полномочий на один год ФИО5,

представителя ответчика ЖК «Нальчик» по доверенности от 15.03.2023 года, со сроком полномочий на один год ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-68/2023 по иску ФИО1 к ФИО3, ЖСК «ФИО23», ЖК «Нальчик», ИП ФИО6 о признании договоров купли-продажи квартир ничтожными сделками ввиду их мнимости, признании чеков (квитанций) безденежными, о признании договоров купили-продаж квартир незаключенными, применении последствий недействительности сделок, о признании обязательств по договорам купли-продажи недвижимости исполненными,

установил:

ФИО1 первоначально обратился в суд с иском к ФИО3 о признании договоров купли-продажи квартир ничтожными сделками ввиду их мнимости.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что между ним и ФИО3 были заключены договора купли-продажи недвижимости. Которая будет создана продавцом в будущем в отношении следующих объектов недвижимости:

- однокомнатной квартиры, общей площадью 45 кв.м.. расположенной в третьем подъезде на пятом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стоимостью 1485000 рублей;

- однокомнатной квартиры, общей площадью 49 кв.м., расположенной в третьем подъезде на седьмом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стоимостью 1470000 рублей;

- однокомнатной квартиры, общей площадью 49 кв.м., расположенной в третьем подъезде на пятом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стоимостью 1617000 рублей;

- однокомнатной квартиры, общей площадью 45 кв.м., расположенной в блоке № на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ЖК «Восточный», стоимостью 945000 рублей;

- однокомнатной квартиры, общей площадью 45 кв.м., расположенной в блоке № на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ЖК «Восточный», стоимостью 945000 рублей;

- однокомнатной квартиры, общей площадью 61 кв.м., расположенной в блоке № на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ЖК «Восточный», стоимостью 1281000 рублей;

- однокомнатной квартиры, общей площадью 61 кв.м., расположенной в блоке № на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ЖК «Восточный», стоимостью 1281000 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ, предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (договор купли-продажи будущей вещи). В свою очередь, закон не предусматривает необходимости заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ: предмет договора; цена имущества; условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров купли-продажи.

Согласно ст. 554 ГК РФ, предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, то есть договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке, либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В ст. 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости. Цену можно установить как за весь объект недвижимости, так и за квадратный метр или иную единицу его площади (но на практике чаще всего цена устанавливается за объект недвижимости в целом).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, в договоре купли-продажи обязательно должно быть прописано, что одна сторона (продавец) обязуется передать товар (в рассматриваемом случае – квартира или дом) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цена договора).

Условия договора должны быть сформулированы таким образом, чтобы можно было индивидуально определить объект недвижимого имущества, лишь в этом случае данные условия считаются согласованными.

Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является указание на этих лиц и их права на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Таким образом, вышеуказанные договора фактически незаключенные, и по своей сути являются мнимой (ничтожной) сделкой.

В соответствии с п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 год № 25, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

ФИО3 обратился в Троцкий районный суд г. Москвы с иском о признании договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем расторгнутыми и взыскании с ФИО1 9 969 000 рублей.

В связи с тем, что действия ФИО3 по подаче иска, с указанием иных обстоятельств, нежели те, которые имели место быть на самом деле, с требованием взыскать задолженность, которая отсутствует, содержали признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, в УВД г. Нальчика и следственный отдел по Чегемскому району СУ СК РФ по КБР были поданы заявления о проведении процессуальной проверку по данным фактам.

В рамках проверки опрошен, помимо прочих, и сам ФИО3

При этом, в ходе дачи объяснений (копия объяснения от 14.10.2021 года прилагается), ФИО3 изложил совершенно иные обстоятельства, нежели указаны в иске, поданном в Троицкий районный суд г. Москвы, подтверждая позицию и обстоятельства, изложенные ФИО1

Так, в данном объяснении ФИО3 признает, что не передавал ФИО1 9 969 000 рублей, о передаче которых он заявлял со ссылкой на приходно-кассовые чеки и договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В соответствии со ст. 68 ГПК РФ, признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Таким образом, так как ФИО3 признал, что 9 969 000 рублей ФИО1 не передавал по представленным им чекам и договорам, истец считает, что освобожден от необходимости доказывания их безденежности и ничтожности ввиду мнимости.

Далее, указывая, что фактически ФИО3 передал ФИО1 8 000 000 рублей, ФИО3 указывает, что часть денег ему ФИО1 вернул, а на 8 000 000 рублей передал ему в собственность 8 земельных участков в Чегемском районе КБР.

Таким образом, скромно и скрыто отразив часть денег, ФИО3 признает, что из 8 000 000 рублей переданных им ФИО1, ФИО1 часть вернул деньгами (какую часть вернул ФИО1, ФИО3 умалчивает), а на остаток передал восемь земельных участков.

Обстоятельства передачи указанных земельных участков ФИО3 следующие.

ФИО1 от знакомых знал, что данные земельные участки могут быть проданы.

В мае 2020 года ФИО1 пригласил ФИО3 на территорию ДНТ «Осина», и показал ему земельные участи.

На том момент ФИО1 не знал, что ФИО3 получены значительные денежные средства от продажи квартир, права на которые ему были переданы ФИО1

Далее, ФИО3 и ФИО1 в продолжение предыдущих договоренностей, пришли к соглашению о приобретении данных земельных участков за счет ФИО1

При этом, ФИО3 поставил условие, что земельные участки должны быть оформлены на его имя.

Впоследствии указанные земельные участки были приобретены за счет ФИО1 и оформлены на ФИО3

При этом, указанные земельные участки, в получении которых ФИО3 признался, стоят в среднем 1100 000 рублей за один земельный участок, по состоянию на ноябрь 2021, а не 800 000 рублей за все участки, как указывает ФИО3 со ссылкой на их кадастровую стоимость.

Возвращаясь к части денег, возвращенных ФИО1, на которые указал ФИО3 в ходе процессуальной проверки, истец указывает на то, что ряд лиц, имеющих отношение как к квартирам, отраженным в иске ФИО3, так и к его взаимоотношениям с ФИО1, указали, что ФИО3 получено порядка 10000000 рублей в результате продажи им спорных квартир.

ФИО3 реализовал квартиры третьим лицам в период вплоть до конца 2020 года, не оформляя их предварительно на свое имя, и проведя все операции непосредственно от застройщиков (Жилищно-строительный кооператив «ФИО23» и ИП ФИО6). Однако, денежные средства в итоге были переданы ФИО3

Таким образом, ФИО3 вложил в качестве инвестиций 8000000 рублей в целях извлечения 100 % прибыли, а не для приобретения для личных нужд недвижимости, получил обратно порядка 18000000 рублей, однако рассчитывая на большее, скрыв реальное положение дел, подал в Троицкий районный суд г. Москвы иск к ФИО1

Указанные факты свидетельствуют о том, что спорные договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем от 02.04.2017 года, являются ничтожными сделками ввиду мнимости.

На основании изложенного, с учетом дополнений заявленных требований, истец ФИО1 просит суд:

Признать договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем от 02.04.2017 года ничтожными сделками виду их мнимости в отношении следующих объектов недвижимости:

Признать чеки (квитанции) № от 02.04.2017 года на сумму 1281000 рублей, № от 02.04.2017 года на сумму 1281000 рублей, № от 02.04.2017 года на сумму 945000 рублей, № от 02.04.2017 года на сумму 945000 рублей, № от 02.04.2017 года на сумму 945000 рублей, № от 02.04.2017 года на сумму 1617000 рублей, № от 02.04.2017 года на сумму 1470000 рублей, № от 02.04.2017 года на сумму 1485000 рублей, безденежными.

Признать незаключенными договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем от 02.04.2017 года в отношении следующих объектов недвижимости:

Применить последствия недействительности договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем от 02.04.2017 года в отношении следующих объектов недвижимости:

- однокомнатной квартиры, общей площадью 45 кв.м., расположенной в блоке № на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> стоимостью 945000 рублей;

- однокомнатной квартиры, общей площадью 45 кв.м., расположенной в блоке № на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> стоимостью 945000 рублей;

- однокомнатной квартиры, общей площадью 61 кв.м., расположенной в блоке № на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> стоимостью 1281000 рублей;

- однокомнатной квартиры, общей площадью 61 кв.м., расположенной в блоке № на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> стоимостью 1281000 рублей.

Обязать ФИО3 возвратить полученные денежные средства в размере 12476646 рублей, из которых: в ЖСК «ФИО23» 4758200 рублей; ЖК «Нальчик» - 7718446 рублей.

Признать обязательства ФИО1 перед ФИО3 по договорам купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем от 02.04.2017 года, исполненными в полном объеме.

Протокольным определением Нальчикского городского суда КБР от 14.03.2022 года, к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены ЖСК «ФИО23», ЖК «Нальчик», ИП ФИО6 и в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 и ФИО14.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил, в предыдущем судебном заседании 11.05.2023 года суду пояснил, что с 12.11.2013 года является индивидуальным предпринимателем, занимается строительством многоквартирных домов, в том числе и по договорам подряда и субподряда, а также по муниципальным контрактам. Около 6 лет состоял в фактических брачных отношениях с ФИО15. Через сестру ФИО15 – ФИО16 познакомился с ее мужем ФИО3. Примерно во второй половине 2016 года ФИО3 рассказал ему, что попал в затруднительное финансовое положение, должен кому-то около 13000000 рублей, на что он предложил ему помощь, а именно принять участие в строительстве, и если он вложит в строительство наличные денежные средства, то сможет неплохо заработать и выйти из затруднительного положения. ФИО3 предложил предоставить 8000000 рублей, которые он собирался вложить в строительство многоквартирных домов в районе «Стрелка» г. Нальчика, с последующим предоставлением ФИО3 жилой площади по себестоимости на 8000000 рублей, продав которую по рыночной стоимости, ФИО3 смог бы заработать около 10000000 – 13000000 рублей. Строительство в районе «Стрелка» не было начато по объективным причинам, в связи с чем, к моменту, когда он должен был передать ФИО3 недвижимость в данном районе, взамен планируемой ФИО3 прибыли, передал ему объекты недвижимости - квартиры, расположенные в других многоквартирных домах. Всего он передал ФИО3 10 квартир, общей рыночной стоимостью, по самой низкой цене, около 10000000 рублей. Передача была фактической, квартиры были в домах, которые строил он сам, либо строились партнерами. Документально передача квартир ФИО3 сначала оформлена в виде договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, а в последующем оформлялась от лиц, на чье имя были выданные разрешения на строительство, и кто был вправе их реализовывать. В дальнейшем, продажей этих квартир после завершения строительства занимался сам ФИО3. Через риэлторов покупатели квартир договаривались с ФИО3 лично, после того, как те договаривались, в офисе застройщиков заключали договоры купли-продажи, а денежные средства получал ФИО3. Несколько квартир было продано в рассрочку, ежемесячные платы за которые покупатели вносили в кассу официального продавца, а после, ФИО3 получал эти деньги наличными на руки, при этом, документально передача денег не оформлялась, все было на доверии, так как ФИО1 и его партнеры, доверяли ФИО3, как его родственнику. В последующем, в целях исполнения обязательств по возврату ФИО3 8000000 рублей, он передал ему 8 земельных участков, расположенных в ДНТ «Осина» Чегемского района КБР при следующих обстоятельствах. Сначала ФИО3 было передано два участка, в начале 2020 года, а в мае еще 6 участков, всего 8 участков, стоимость которых была оценена ими в 1000000 рублей каждый, всего стоимостью 8000000 рублей. Договоры купли-продажи были заключены между лицами, на которых они были зарегистрированы и ФИО3, хоть и принадлежали ему. Земельные участки были оформлены на ФИО3. При этом, в договорах цены земельных участков были указаны ниже, чем фактически они стоили.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить их по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему. Суду дополнительно пояснил, что ФИО3 с иском к ФИО1 о расторжении спорных договоров купли-продажи и возврате денежных средств, обратился в Троицкий районный суд г. Москвы 24.02.2021 года, исковое заявление было принято к производству суда 18.05.2021 года, и с этого времени ФИО1 узнал о нарушении своих прав.

Ответчик ФИО3, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, от него поступило заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя ФИО4. Кроме того, от ФИО3 в суд поступило письменное объяснение, в котором просит отказать в иске, поскольку ни один довод ФИО1 не соответствует действительности. Объяснения в следственном отделе Чегемского района КБР им были даны кратко, поскольку ему пояснили, что договорные обязательства между ним и ФИО1 являются гражданскими правоотношениями, состава преступления в них нет с обеих сторон.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявленные требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме за необоснованностью и пропуском срока исковой давности. Суду пояснила, что истец просит суд признать спорные договоры ничтожными сделками и незаключенными, так как, по его мнению, стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя. Указанные требования противоречат нормам материального права. В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Сделки юридических лиц с гражданами, а также гражданами между собой на сумму, превышающую 10 000 рублей, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Факт передачи денежных средств юридическому лицу подтверждается первичными бухгалтерскими документами - приходным кассовым ордером. В подтверждение заключения спорных договоров истцом представлены подписанные сторонами договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем и квитанции к приходным кассовым ордерам, подтверждающие факт оплаты. Допустимых и относимых доказательств обратного не представлено. ФИО1 ссылается на объяснение ФИО3 от 25.12.2020 года, данное им имя начальника УМВД России по г.о. Нальчик, полученное в ходе проведения проверки в порядке ст.ст. 144-145 УПК РФ по заявлению ФИО3 о причинении ему телесных повреждений ФИО1. В указанном объяснении ФИО3 рассказывает об обстоятельствах причинения ему телесных повреждений ФИО1, причинах возникновения неприязненных отношений при осуществлении совместной предпринимательской деятельности с ФИО1 и его братом, который не имеет никакого отношения к заключению договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем с ИП ФИО1. Кроме того, между ФИО1 и ФИО3 ранее имелись финансовые отношения, не включающие обязательства по спорным договорам. ФИО3 в компании ИП ФИО1 (незарегистрированное название «Халилов Групп», которая включала лиц ИП ФИО1, ЖСК «ФИО23» и ИП ФИО6) занимался маркетинговой деятельностью по продвижению и увеличению спроса на недвижимость, продажей недвижимости в ЖСК «ФИО23», ИП ФИО6 и ИП ФИО1, которую построили указанные юридические лица, привлечением агентств недвижимости для продажи квартир, сам продавал эти квартиры, работал с дебиторской задолженностью по неплательщикам, а также занимался популяризацией бренда застройщика ИП ФИО1. Кроме того, ФИО3 занимался организацией ремонта недвижимости, которую продавали указанные юридические лица, создал бригаду строителей, которым выплачивались заработные платы из кассы ИП ФИО1. За указанную деятельность ФИО3 также получал плату от ИП ФИО1 из кассы, иногда оплата производилась бартером. Указанные обстоятельства подтверждаются приобщенной к материалам дела видеозаписью, которую вел ФИО3 в интересах «Халилов Групп». Видеозапись трехлетней давности. На видеозаписи ФИО3 представляется директором по маркетингу «Халилов Групп», занимающимся массовой продажей квартир указанных застройщиков. Также на видео свидетель ФИО17 представляется сотрудником строительной компании «Халилов Групп» - руководителем отдела продаж. Указанные видеозаписи подтверждают, что ФИО3 работал в «Халилов Групп» (ИП ФИО1), занимался продажами квартир и в ЖСК «ФИО23» и ИП ФИО6 (ЖК «Нальчик»), называет продаваемые объекты «наши квартиры». На видеозаписи четко видно, что ФИО3 находится в офисе «Халилов Групп» на ул. Нахушева 54, рекламирует и призывает покупать квартиры у фирмы застройщика с официальными атрибутами компании. Также ФИО3 в ИП ФИО1 занимался закупкой строительного материала, в том числе на свои деньги, в связи с чем у ФИО1 образовалась большая задолженность перед ФИО3. То есть у ФИО1 перед ФИО3 имеются неисполненные финансовые обязательства в указанной части, которые не являются предметом рассмотрения настоящего спора. Квартиры по спорным договорам, которые должен был передать ФИО1 ФИО3 не имеют никакого отношения к бартерным договоренностям и коммерческим взаимоотношениям, которые возникли между сторонами ранее. Тем не менее, истец незаконно пытается представить работу ФИО3 в интересах ИП ФИО1 по реализации различных объектов недвижимости, как продажу квартир, которые, якобы, переданы ФИО3 в счет исполнения обязательств по спорным договорам. По данному факту истец давал пояснения, в том числе письменные в ходе разбирательства процессуальной проверки и в рамках настоящего дела. Ведение деятельности ФИО3 в качестве директора по маркетингу и формированию им потребительского спроса на приличное количество квартир в интересах «Халилов Групп» (ИП ФИО1), застройщиком которых является ЖСК «Ахохов» и ИП ФИО6 в микрорайоне «Нальчик» (ранее микрорайон «Восточный 1» и «Восточный 2» и ЖСК «ФИО23»), не может свидетельствовать о передаче истцом квартир ответчику во исполнение условий по спорным договорам, либо реализацию указанных квартир в личных интересах. Истец полагает договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, заключенные между истцом и ответчиком фактически незаключенными. Ответчик, напротив, считает, что заключенные между истцом и ответчиком договоры, не могут считаться не заключенными. В соответствии со ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ сторонами соблюдены требования к форме договора купли-продажи недвижимости и существенные условия о цене и предмете, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора, само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Согласно абз. 2 п. 2 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Тем самым Пленум ВАС РФ дал расширительное толкование ст. 554 ГК РФ, которая не содержит какого-либо определенного перечня способов индивидуализации объектов недвижимости с целью их продажи и не указывает на их обязательную государственную регистрацию в ЕГРП на момент заключения такого договора. Единственным основанием признания такого договора незаключенным может быть - отсутствие в договоре цены за объект недвижимости либо отсутствие такого договора в письменной форме, свидетельствующее, что стороны договора не пришли к соглашению по поводу его предмета, такой договор признается незаключенным. В рассматриваемом случае ФИО3 доказал наличие взаимоотношений между ним и ИП ФИО1. Кроме того, своими объяснениями истец подтверждает наличие коммерческих отношений между сторонами, за которые ФИО3 должен был получить 10 квартир. Таким образом, ссылка истца в дополнении к иску о том, что договорные отношения между сторонами отсутствовали, незаконна. Также представитель истца подтвердил, что между ИП ФИО1 и ЖСК «ФИО23», ИП ФИО6 имелись договорные отношения, связанные со строительством спорной недвижимости, которые на момент подписания спорных договоров не были оформлены на имя истца. Представитель ответчика ЖСК «ФИО23» - ФИО5 сообщил суду, что ИП ФИО1 осуществлял строительные работы в ЖСК «ФИО23» и у ИП ФИО6, и часть оплаты за работы он должен был получить в качестве квартир. В соответствии со ст. 60 ГПК РФ ФИО3 представлены договоры, в которых указана цена недвижимости, площадь недвижимости, количество комнат, адрес и местонахождение недвижимости (номер блока, подъезд, этаж жилого помещения) в отношении каждой спорной квартиры. ФИО1 не оспаривает, что деньги за квартиры им получены. Таким образом, требования ст. ст. 549, 550, 554 ГК РФ сторонами соблюдены, из анализа текста спорных договоров следует, что индивидуализация предмета договоров - недвижимость, которая должна быть создана в будущем произведена с достаточной точностью, и довод истца, что спорные договоры являются незаключенными, не соответствуют нормам права, регулирующим данные правоотношения. Кроме того, истец при рассмотрении спора не предоставил допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО3 не передавал в кассу ИП ФИО1 денежные средства за приобретенные объекты недвижимости. Свидетельские показания, допрошенных в судебном заседании лиц лишь подтверждают, что между сторонами были рабочие отношения, в рамках которых ФИО3 осуществлял продажу не принадлежащих квартир, принадлежащих застройщикам в их интересах. Так свидетель ФИО12 подтвердил, что квартиру покупал в офисе «Халилов Групп», заключил договор с ЖК «Нальчик» в рассрочку на 4 года 7 месяцев. У него были просрочки, ему звонил Дима. По приезду в офис вопрос по задолженности урегулировал с представителем ЖСК «Ахохов» - ФИО5, платежи вносил в кассу организации, о чем предоставил чек ордеры последних платежей за 2022 год. Договор купли продажи с ЖК «Нальчик» (микрорайон «Восточный») он не оспаривал. Ни представитель ЖСК «ФИО23» - ФИО5, ни истец доказательств, подтверждающих передачу денежных средств вносимых покупателями за проданные квартиры ответчику, в суд не представили. Свидетель ФИО18 в суде подтвердила, что по поручению ФИО3 она продала квартиры, список которых ей последний скинул по мессенджеру WhatsApp, точное количество и какое количество квартир она продала не помнит. Документов, подтверждающих право собственности на продаваемые квартиры за ФИО3, она не видела. Квартиры оформлялись в офисе «Халилов Групп» на <адрес>. ФИО3, будучи знакомым с ФИО1 в фирме занимался ремонтом. Ей для продажи квартир этого было достаточно. Свидетель ФИО19 суду показала, что она является кассиром в ЖК «Нальчик» и ФИО3 или его работникам с января 2019 года она из кассы передавала по 20 000 - 25 000 рублей по определенным квартирам, в здании офиса «Халилов Групп» на <адрес>. Данное поручение ей давала родственница ФИО3 - сестра жены. Каких-либо документов о передаче денег работникам или ФИО3, она не брала, передавала деньги по устному поручению». Какую сумму, и за какой период она передала ФИО3, не помнит. Свидетель ФИО17 в суде подтвердил, что ФИО3 занимался продажей квартир и ремонтом в «Халилов Групп», не знает, что какие-либо сделки проводились с ФИО3, и не знает, передавались ли какие-либо деньги ФИО3 по квартирам. Доказательствами, подтверждающими заключение спорных договоров между ИП ФИО1 и ФИО3, а также передача ФИО3 денежных средств за приобретаемую недвижимость являются договоры, подписанные обеими сторонами с оттисками печати ИП ФИО1 и квитанциями к приходным кассовым ордерам от 02.04.2017 года по каждому договору, которые подписаны ФИО1. Оспариваемые сделки не являются безденежными и мнимыми. Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). При этом, истцом в иске описывается детально собственная версия по исполнению им оспариваемых сделок. Из анализа доводов искового заявления следует, что по версии истца, он исполнил свои обязательства пред ответчиком по оспариваемым сделкам, путем передачи, якобы, 10 квартир, которые в последующем реализовал ФИО3, и дополнительно передал в собственность ФИО3 земельные участки во исполнение финансовых обязательств по тем же сделкам. Тем не менее, ФИО3 обращает внимание суда на противоречивость мотивации заявленных требований о мнимости оспариваемых сделок, материальную часть обязательств по которым истец, якобы, исполнил и приводит свои доводы в подтверждение указанного. Вместе с тем, истец утверждает, что сделка совершенная лишь для вида, то есть без намерения создать соответствующие ей правовые последствия - безденежная. Данная позиция, по меньшей мере, не логична. Не может служить доказательством безденежности оспариваемых сделок объяснение ФИО3, данное им в рамках процессуальной проверки, проводимой следственным отделом СК по Чегемскому району СУ СК РФ по КБР, содержание которого истцом трактуется как наличие подтверждения факта расчетов между сторонами по оспариваемым сделкам. Истец голословно утверждает о доказанности факта реализации, якобы, переданного ФИО1 недвижимого имущества ФИО3 во исполнение условий оспариваемых договоров и получение им 100 % прибыли, а также о наличии у ФИО3 преступного умысла на совершение мошеннических действий. И содержания постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 14.11.2021 года в отношении ФИО3 и из его объяснения следует, что кроме приобретения квартир по оспариваемым сделкам, ФИО1 в рамках собственной инициативы вступил в совместный бизнес с ФИО3 по ремонту квартир в построенных инициатором домах. Совместный бизнес в последующем принес убытки в размере 10 500 000 рублей, которые были погашены за счет средств ФИО3. По результату между ФИО1 и ФИО3 производились расчеты, которые не имеют отношения к ранее заключенным договорам, которые в настоящее время оспариваются истцом, как стороной сделок. Из анализа положений ст. 162 ГК РФ следует, что нарушение предписанной законом формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение или опровержение сделки и взятых на себя обязательств по средствам показаний свидетелей. Между тем, истец ссылается на свидетельские объяснения лиц, состоящих в родственных отношениях со сторонами, либо аффилированных с ними лиц. При этом истец, безосновательно передергивая их объяснения, трактует их произвольно, неправильно, в разрез с фактическим текстом изложенным в их объяснениях. Передача денежных средств ответчиком ФИО3 истцу ФИО1 во исполнение обязательств покупателя по договорам купли-продажи недвижимости в меньшем размере, чем это установлено в совокупности договорами купли-продажи, а именно - суммарно 9 969 000 рублей (что сторонами не оспаривается), также не влечет мнимость либо недействительность указанных договоров. ФИО1 вправе требовать от ФИО3 расторжения договоров и возврата переданного недвижимого имущества по сделкам, при условии если он докажет передачу им недвижимости в собственность ФИО3. Допустимыми доказательствами в этой части являются документы в виде акта приема-передачи квартир от покупателя продавцу с дальнейшей их регистрацией в ЕГРН, либо в письменной форме дополнительные соглашения, которых в материалах настоящего дела не имеется. Между тем, материалами дела подтверждается обратное, а именно существенное нарушение условий договоров со стороны продавца ФИО1, который не исполнил свои обязательства продавца в полном объеме. По указанной причине ФИО3 обратился с иском в Троицкий районный суд г. Москвы с требованиями о расторжении договоров и возврате переданных денежных средств ФИО1. В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. Согласно п. 1 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Истец просит признать сделки ничтожными, ссылаясь на их мнимость, о чем истец не мог не знать при заключении сделок 02.04.2017 года. Как указывалось ранее, мнимая сделка это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, и она ничтожна. Если следовать логике истца, заключая оспариваемые сделки, он не намеревался создать им юридические последствия, нарушив условия этих сделок. Тогда очевидно, что течение срока исковой давности начинается с момента подписания спорных договоров ИП ФИО1, то есть с 02.04.2017 года. Срок исковой давности истек 02.04.2020 года, а исковое заявление ФИО1 поступило в Нальчикский городской суд КБР 09.02.2022 года. По смыслу п. 3 ст. 23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Представитель ответчиков ЖСК «ФИО23» и ЖК «Нальчик» по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования ФИО1 признал и пояснил, что у ЖСК «ФИО23», ЖК «Нальчик» и истца ФИО1 были взаимоотношения по подрядным строительным работам. ФИО1 по поручению ЖСК «ФИО23», ЖК «Нальчик» занимался строительством многоквартирного дома по адресу: <адрес>, оплата за подрядные работы производилась с ФИО1, как денежными средствами, так и квартирами в построенном многоквартирном доме. По распоряжению ФИО3 причитавшиеся ему квартиры отписывались на физических лиц, которых он указывал путем заключения с ними договоров. Примерно в середине 2019 года ФИО1 сообщил ему, что он в счет своих взаиморасчетов с ФИО3 отдал ему три квартиры: однокомнатную квартиру, общей площадью 45 кв.м., расположенную в третьем подъезде на пятом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стоимостью 1485000 рублей; однокомнатную квартиру, общей площадью 49 кв.м., расположенную в третьем подъезде на седьмом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стоимостью 1470000 рублей; однокомнатную квартиру, общей площадью 49 кв.м., расположенную в третьем подъезде на пятом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стоимостью 1617000 рублей, ввиду чего попросил оформить квартиры, как укажет ФИО3. 10.10.2019 года однокомнатная квартира, общей площадью 49 кв.м., расположенная в третьем подъезде на седьмом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стоимостью 1470000 рублей по договору паенакопления была оформлена на ФИО8, которая в счет оплаты квартиры передала ФИО3 автомобиль БМВ Х6, принадлежащий ее сыну ФИО20 Беслану Туземовичу. 09.01.2020 года по указанию ФИО3, однокомнатная квартира, общей площадью 45 кв.м., расположенная в третьем подъезде на пятом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стоимостью 1485000 рублей по договору паенакопления была оформлена на ФИО7, который передал ФИО3 в счет оплаты за указанную квартиру автомобиль Рендж Ровер, фактически у них была сделка по обмену. 31.10.2020 года однокомнатная квартира, общей площадью 49 кв.м., расположенная в третьем подъезде на пятом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стоимостью 1617000 рублей, по указанию ФИО3 по договору паенакопления была оформлена на ФИО9. При этом из кассы ЖСК «ФИО23» ФИО3 было выплачено 1393200 рублей, внесенных ФИО9 в счет стоимости данной квартиры. В указанный период от ФИО3, а также от ФИО1 ему стало известно, что ФИО3 передал наличные денежные средства ФИО1 в сумме 8000000 рублей и квартиры ФИО3 получил в зачет этих денежных средств, подробности этих обстоятельств ему неизвестны. Из взаимоотношений ФИО1 и ФИО3 ему стало понятно, что таким образом ФИО1 помогает ФИО3, так как рыночная стоимость указанных квартир была гораздо больше, чем 8000000 рублей. Передача квартир ФИО3 документально не оформлялась, оформлялась только продажа квартир конечным покупателям, то есть заключались договора с конечными покупателями. ФИО3 при продаже квартир сам контактировал с покупателями, квартиры он начал продавать уже в середине 2017 года, некоторые квартиры продавались через риэлтора, а денежные средства вносились в кассу, и в последующем передавались ФИО3. Факт передачи денежных средств ФИО3 документально не оформлялся, делались отметки в электронном виде, как кассиром, так и самим ФИО3. Некоторые квартиры были проданы ФИО3 в рассрочку, поступавшие ежемесячные платежи передавались ФИО3. По некоторым квартирам расчет по настоящее время не произведен, так как они оплачиваются в рассрочку. ФИО3 сам непосредственно занимался подготовкой документов, договоров, учетом квартир, учетом полученных денежных средств. Согласно его подсчетам, общая стоимость 10 квартир, которые были проданы ФИО3, составила 16 107 861 рублей (по договорам изначально сумма составляла 15303 046 рублей, вместе с тем в процессе окончания строительства производился перемер площади квартир по их окончанию из-за чего сумма изменилась). Из этой суммы, в настоящее время не выплачено покупателями и соответственно не получено ФИО3 около 2500000 рублей. Кроме того, ФИО1 и ФИО3 связывали отношения по проведению ремонтных работ в сданных квартирах. По этим вопросам ФИО3 неоднократно с ним советовался, он помогал ему в решении организационных вопросов, также помогал составлять договора с клиентами. Данный бизнес ФИО3 вел вместе с братом ФИО1 - Халиловым Аскером. ФИО1 предоставил ФИО3 помещение в офисе по <адрес>, где также располагаются компании, ориентированные на строительный бизнес, что облегчало ФИО3 его деятельность. После предоставления офисного помещения, ФИО3 с согласия ФИО1 стал пользоваться услугами имеющегося в офисе персонала, в частности, кассира, а также лиц, привлекаемых для работы с клиентами, чтобы сэкономить денежные средства. В ходе производства этой деятельности возникали различные проблемы, клиенты оставались недовольны, были грубые нарушения строительных норм, стали приходить недовольные клиенты с жалобами на некачественный ремонт, а именно наличием плесени и сырости в отремонтированных квартирах, из-за чего между ФИО3 и Халиловым Аскером произошел конфликт. В дальнейшем ФИО3 и ФИО1 перестали вместе работать, а в офис стали обращаться очень много людей, недовольных ремонтными работами, произведенным ФИО3, однако последний, не желая возмещать убытки людей или же переделывать ремонт, стал скрываться и уехал в г. Москву. В конечном итоге, ФИО1 сам за свой счет отремонтировал квартиры недовольных услугами ФИО3 клиентов, некоторым вернул деньги.

Третье лицо ФИО7, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, от него поступил отзыв на исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда. В отзыве на иск также указал, что в августа 2019 года разместил объявление на сайт «Авито» о продаже принадлежащего ему автомобиля Рендж Ровер, 2013 года выпуска. 30.08.2019 года от ФИО3 ему пришло электронное письмо с предложением обмена автомобиля на новостройку в г. Нальчике. Его устроило это предложение, после чего они согласовали условия сделки, он передал ФИО3 автомобиль, и тот отправил его в офис на <адрес> в <адрес>, где с ним заключении договор об участии в ЖСК «Ахахова» на <адрес>, и выдали приходный кассовый ордер на сумму 1665000 рублей. Таким образом он поменял свой автомобиль Рендж Ровер, 2013 года выпуска на указанную квартиру. Все переговоры он вел с ФИО3, ему же он передал автомобиль. По какой причине договор на квартиру с ним заключался посредством договора об участии в ЖСК «ФИО23», он не интересовался, так как ФИО3 сказал, что квартира принадлежит ему, и он же дал указание в офисе на заключение с ним договора.

Ответчик ИП ФИО6, третьи ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 и ФИО14, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, счел необходимым рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание сторон.

Выслушав пояснения явившихся в судебное заседание участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 02.04.2017 года межу ИП ФИО1 и ФИО3 были заключены договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем в отношении следующих объектов недвижимости:

- однокомнатной квартиры, общей площадью 61 кв.м., расположенной в блоке № на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стоимостью 1281000 рублей.

Факт оплаты ФИО3 в счет исполнения обязательств по указанным договорам подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от 02.04.2017 года на сумму 1281000 рублей, № от 02.04.2017 года на сумму 1281000 рублей, № от 02.04.2017 года на сумму 945000 рублей, № от 02.04.2017 года на сумму 945000 рублей, № от 02.04.2017 года на сумму 945000 рублей, № от 02.04.2017 года на сумму 1617000 рублей, № от 02.04.2017 года на сумму 1470000 рублей, № от 02.04.2017 года на сумму 1485000 рублей. Всего на общую сумму 9 969 000 рублей.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

При рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по недействительной сделке, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество. Индивидуально-определенная вещь подлежит возврату, если она сохранилась у получившей ее стороны.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также для признания сделки мнимой на основании статьи 170 этого же кодекса необходимо установить, что обе стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

В соответствии со ст. 455 ГК РФ, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса (п. 1). Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2). Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

На основании пункта 1 статьи 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи части квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» по смыслу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации договора жилого дома распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП.

Их указанных выше норм и разъяснений по их применению следует, что предварительный договор без заключения основного договора не порождает право собственности на квартиру, при этом недвижимое имущество может быть отчуждено продавцом только при наличии у него права собственности на объект недвижимости.

Установленное в п. 2 ст. 558 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора продажи квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться его государственной регистрацией.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Из пояснений, как истца ФИО1, так и представителя ответчиков ЖСК «ФИО23» и ЖК «Нальчик» по доверенности ФИО5 следует, что квартиры, указанные в спорных договорах были созданы, фактически принадлежали ФИО1

В оспариваемых договорах указаны все существенные условия, в том числе цена продаваемого имущества, его характеристики, они подписана сторонами сделки.

При таких обстоятельствах, оснований для признания оспариваемых договоров купли-продажи ничтожными сделками ввиду их мнимости, незаключенными, признании квитанций к приходным кассовым ордерам к указанным договорам безденежными и применении недействительности сделок в виде возложения на ФИО3 обязанности возвратить полученные денежные средства по договорам, не имеется.

Согласно ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной(пункт 3 статьи 166)составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Оспариваемые сделки заключены 02.04.2017 года, квитанции к приходным кассовым ордерам к ним датированы той же датой.

Истец обратился в Нальчикский городской суд КБР с настоящим иском 09.02.2022 года, то есть по истечении срока исковой давности, который истек 02.04.2020 года, что является самостоятельным основанием для отказа в иске в части признания оспариваемых договоров купли-продажи ничтожными сделками ввиду их мнимости, незаключенными, признании квитанций к приходным кассовым ордерам к указанным договорам безденежными и применении недействительности сделок в виде возложения на ФИО3 обязанности возвратить полученные денежные средства по договорам.

Разрешая требование ФИО1 о признании его обязательств перед ФИО3 по договорам купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, заключенным 02.04.2017 года, исполненными в полном объеме, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1). Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (п. 2). При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (п. 3).

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

В силу п. 1 ст.408 ГК РФ, обязательство прекращается в результате надлежащего исполнения.

Согласно объяснениям, дынным ФИО3 25.12.2020 года на имя начальника УМВД России по г.о. Нальчик, с 02.04.2017 года между ним и индивидуальным предпринимателем ФИО1, больше известным, как руководитель компании «Халилов Групп» было заключено партнерское соглашение, заключавшееся во вложении в бизнес ФИО3 денежных средств на сумму 8000000 рублей. В результате совместной деятельности, ФИО1 должен был вернуть ФИО3 деньгами 8000000 рублей и недвижимость, стоимостью 13000000 рублей, в общем 21000000 рублей. Компания «Халилов Групп» специализируется на строительстве многоквартирных домов в черте г. Нальчика. В итоге указанная недвижимость ему передана частично на сумму 10500000 рублей, а вместо 8000000 рублей он получил 8 земельных участков, расположенных в г. Нальчике, площадью 3,8 га.

В рамках проверки, проведенной в порядке ст. ст. 144-145 УПК РФ по заявлению ФИО1, также был опрошен ФИО3. При этом, в ходе дачи объяснений (объяснение от 14.10.2021 года), ФИО3 признал, что не передавал ФИО1 9 969 000 рублей, о передаче которых он заявлял со ссылкой на приходно-кассовые чеки и договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Далее, указывая, что фактически ФИО3 передал ФИО1 8 000 000 рублей, ФИО3 пояснил, что часть денег ему ФИО1 вернул, а на 8 000 000 рублей передал ему в собственность 8 земельных участков в Чегемском районе КБР.

Согласно объяснениям, данным ФИО21, который на основании договора купли-продажи от 12.05.2020 года реализовал ФИО3 земельный участок площадью 480 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, данным на имя следователя отдела СУ УМВД России по г.о. Нальчик (объяснение от 30.10.2022 года), на вопрос следователя ответил, что ознакомившись с предъявленной ему на обозрение копией договора купли-продажи от 12.05.2020 года, может с уверенностью сказать, что данный договор подписан им лично. Указанный земельный участок в 2020 году, точную дату не помнит, он продал за 1000000 рублей ранее незнакомому ему Халилову Андзору, иные данные которого ему не известны, однако по просьбе последнего в договоре была указана стоимость земельного участка в размере 99595 рублей 20 копеек. Для каких целей это было сделано, он не помнит. При этом, ФИО1 не захотел сразу переоформлять земельный участок на свое имя, после того как он получил от него стоимость земельного участка, он попросил его не торопить с этим. Спустя некоторое время, а именно в мае 2020 года, по просьбе ФИО1 Андзора он подписал указанный договор купли-продажи земельного участка, составленный при неизвестных ему обстоятельствах. Как продавец земельного участка, он не вникал в его содержание и у ФИО1 не интересовался, на чье имя он оформляет данный земельный участок. С ФИО3, который указан в указанном договоре купли-продажи как покупатель земельного участка, он никогда не встречался и с ним не знаком, каких-либо денежных средств от него никогда не получал.

Согласно объяснению ФИО22, который на основании договора купли-продажи от 18.09.2019 года продал ФИО3 земельный участок площадью 496 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, данному им на имя следователя отдела СУ УМВД России по г.о. Нальчик (объяснение от 30.10.2022 года), на вопрос следователя ответил, что ознакомившись с предъявленной ему на обозрение копией договора купли-продажи от 18.09.2019 года, может с уверенностью сказать, что данный договор подписан им лично, однако, обстоятельства его подписания не помнит, в связи с тем, что с тех пор прошло много времени. Земельный участок в начале 2019 года, точную дату не помнит, он продал за 1 050 000 рублей ранее незнакомому ему Халилову Андзору, иные данные которого ему неизвестны, однако, по просьбе последнего в договоре была указана стоимость земельного участка в размере 102913 рублей 04 копейки. Чем была аргументирована такая просьба, он не помнит. При этом, ФИО1 не захотел сразу переоформлять земельный участок на свое имя, и попросил его не торопить с этим. Спустя некоторое время, а именно в сентябре 2019 года, по просьбе ФИО1 Андзора он подписал указанный договор купли-продажи земельного участка, составленный при неизвестных ему обстоятельствах. Как продавец земельного участка, он не вникал в содержание договору и у ФИО1 не интересовался, на чье имя он оформляет данный земельный участок. С ФИО3, который указан в договоре купли-продажи как покупатель земельного участка, он никогда не встречался и с ним не знаком.

Согласно скриншотам и аудиосообщениям переписки ФИО3 и ФИО5, представленным последним и исследованным в ходе судебного заседания: в июле 2019 года в 16:03 час. ФИО3 направил ФИО5 аудиосообщение следующего содержания «Кантик, скажи, пожалуйста, по Александровке эта женщина, она же тебе написала, что рассрочку на пять лет она готова рассмотреть? А можешь меня сориентировать, там имеется ввиду с увеличением стоимости, в связи с увеличением сроков, или просто на пять лет раскидать стоимость». 05.08.2019 года в 14:59 час. ФИО3 направил ФИО5 аудиосообщение следующего содержания: «Кантемир добрый день еще раз, помнишь, мы с тобой обсуждали обмен, возможность обмена ФИО23 на Театральную… мою, у тебя есть новости по этому вопросу». 02.09.2019 года в 10:58 час. ФИО3 направил ФИО5 сообщение следующего содержания: «подъезд крайний от дороги (3 подъезд 5 этаж 112 квартира», в 15:33 час направил аудиосообщение следующего содержания «Кантик, скажи, пожалуйста, чтобы мою квартиру на ФИО23 на кого-то переписать, ну продать, а нотариус, не нотариус или в рамках можно сделать, чтобы было достаточно, там через два с половиной часа люди должны подъехать….». 23.09.2019 года в 11:05 час. ФИО3 направил ФИО5 сообщение следующего содержания: «Ассалам Алейкум, как дела? Я свои квартиры в Александровке двушку и на ФИО23 хотел бы в рассрочку продать. Имей ввиду пж». В декабре 2019 года в 16:03 час. ФИО3 направил ФИО5 аудиосообщение следующего содержания: «Слушай, еще один вопрос, у меня тут квартира есть в 8 блоке номер 3, хотел в нее попасть, тут недавно же было ЧП с пятой квартирой, я хотел бы посмотреть все-ли хорошо с моей. В моей высверлен замок и заменен, а как узнать, кто это сделал, меня даже больше интересует, зачем? И где взять ключи? 08.02.2020 года в 10:36 час. ФИО3 направил ФИО5 аудиосообщение следующего содержания: «Кантик, доброе утро…а помнишь на ФИО23 квартира то, что у меня была, там на 9 что ли этаже, или на 5 этаже, а на 5 этаже, короче там с полом проблемы и дверью, которая была, и ты говорил, что люди там пошли, делают, и так несколько раз, так вот уже четвертый месяц, и до сих пор этот пол не сделали, клиент мне уже всю голову съел. Вроде мы как обещали с тобой, и теперь даже не знаю, что ему говорить. Есть вариант там это починить».

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО18 суду показала, что ФИО3 около четырех лет назад позвонил ей, и сказал, что ему порекомендовали ее как хорошего риэлтора для того, что бы она продала ему квартиры по <адрес> в <адрес>, скинул ей на мессенжер WhatsApp список квартир, точное количество не помнит. Все квартиры были расположены по <адрес> Вспомнить и указать квартиры сможет визуально. ФИО3 спросил ее, сможет ли она их продать. Так как он указал цены, ниже чем в тот момент были у застройщика, она ответила, что сможет их продать, что впоследствии ею и было сделано. Точно помнит, что продала не менее трех квартир по просьбе ФИО3. Через несколько дней, после того, как ФИО3 скинул ей список квартир, она с ним познакомились очно, и они оговорили условия, по которым она будет продавать квартиры по его поручению. Расчеты за проданные ею квартиры производились по-разному. Один раз продала квартиру, забрала деньги в офисе и лично передала их ФИО3. В других случаях, после продажи квартир, она сообщала ФИО3 по телефону, он говорил, что сам заберет деньги из кассы. При этом он однозначно говорил, что квартиры принадлежат ему, и у нее никаких сомнений по данному поводу не было, так как все вопросы по переоформлению квартир он решал сам, сам устанавливал цену, при этом никаких проблем и вопросов по проданным квартирам никогда у покупателей не возникало.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО24 суду показала, что работает в офисе застройщика «Халилов Групп» кассиром с 01.11.2018 года. В ее обязанности входит прием денежных средств за продаваемую недвижимость, а также выдача денег по распоряжению руководителя. С ФИО3 знакома с 2015 года, он является зятем ее соседки. Когда ей передавали документы по кассе, в списке квартир был ряд квартир с отметкой «Дима». Часть квартир была продана в рассрочку, и оплату за них производили частями. Она помнит, что когда приносили очередной платеж за проданную квартиру, она писала об этом на мессенжер WhatsApp ФИО3, после чего он приходил лично и забирал деньги, а иногда ФИО3 присылал своего работника. При этом в офисе всем было известно, что есть несколько квартир принадлежащих Жукову Диме, ему оказывалось всяческое содействие в их продаже, оформлении.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО17 суду показал, что занимается продажей квартир в строительной фирме «Халилов Групп». ФИО1 попросил его помочь с продажей квартир ФИО3. После этого, он начал направлять ФИО3 клиентов, и они сами договаривались об условиях сделки. Ему известно, что ФИО1 попросил его помочь ФИО3, так как у них родственные отношения.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО26 суду показал, что он продал свою автомашину БМВ Х6 ФИО3, который в свою очередь внес в кассу ЖСК «ФИО23» денежные средства за приобретенную им <адрес> на 9 этаже по адресу: <адрес> и оформили квартиру на его мать ФИО8. При этом утверждал, что обмена автомобиля на квартиру не было.

Вместе с тем, впоследствии к материалам дела было приобщено объяснение ФИО20 Беслана Туземовича от 25.05.2022 года, данное им следователю СУ УМВД РФ по г.о. Нальчик, где им указано, что он обменял ФИО3 свою автомашину БМВ Х6 на <адрес> на 9 этаже по адресу: <адрес>, о чем позднее подтвердил при адвокатском опросе 19.11.2022 года.

В соответствии с истребованным судом из УГИБДД МВД по КБР договором купли-продажи автомобиля от 16.10.2019 года, ФИО8 продала ФИО3 автомобиль БМВ Х6, 2010 года выпуска за 100000 рублей.

В соответствии с истребованным судом из УГИБДД МВД по КБР договором купли-продажи автомобиля от 10.09.2019 года, ФИО7 продал ФИО27 автомобиль Рэндж Ровер, 2013 года выпуска за 1001 рубль.

Согласно материалам дела, спорные квартиры расположены в многоквартирных домах, которые возводились на основании разрешений на строительство, выданных ответчикам ЖСК «ФИО23», ЖК «Нальчик», ИП ФИО6, договора в отношении указанных квартир заключались с третьими лицами по делу, в том числе с ФИО8 и ФИО7

В соответствии с условиями договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, ИП ФИО1 взял на себя обязательства передать ФИО3 8 квартир, расположенных в разных жилищных комплексах на территории г.о. Нальчик. При этом, последующая передача данных квартир осуществлялась посредством оформления необходимых документов с лицами, указанными ФИО3 и иными застройщиками - партнерами ФИО1

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, показания свидетелей, объяснения собственников земельных участков, которые впоследствии перешли в собственность ФИО3, суд приходит к выводу о том, что обстоятельства заключения между ФИО1 и ФИО3 спорных договоров и исполнение ФИО1 обязательств по этим договорам, нашли свое подтверждение.

По мнению суда, ФИО3, будучи осведомленным о хозяйственной деятельности истца ФИО1, ответчиков ЖСК «ФИО23», ЖК «Нальчик», ИП ФИО6, достоверно зная, что застройщиком многоквартирных домов, где расположены квартиры, указанные в спорных договорах, ФИО1 не является, при этом получив от застройщиков спорные квартиры по указанию ФИО1, которому эти квартиры причитались в счет исполненных им перед застройщиками подрядных строительных работ, на фоне возникших неприязненных отношений с ФИО1, злоупотребляя правом, решил обогатиться за счет ФИО1 обратившись в Троицкий районный суд г. Москвы с иском к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи спорных квартир и взыскании уплаченных по договорам денежных средств в размере 9969000 рублей.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Пунктом 3 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Разрешая заявление ответчика ФИО3 о пропуске ФИО1 срока исковой давности по требованию о признании обязательств ФИО1 перед ФИО3 по договорам купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, заключенным 02.04.2017 года между ФИО1 и ФИО3, исполненными в полном объеме, суд исходит из следующего.

В силу ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Судом установлено, что 24.02.2021 года ФИО3 обратился в Троицкий районный суд г. Москвы с иском к ФИО1 о признании расторгнутыми договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, заключенных 02.04.2017 года между ФИО1 и ФИО3 и взыскании уплаченных по договорам денежных средств. Иск к производству суда был принят 18.05.2021 года.

Ранее ФИО3 претензий по поводу исполнения указанных договоров к ФИО1 не предъявлял.

Таким образом, поскольку о нарушении своих прав ФИО1 узнал не ранее февраля 2021 года, а иском в суд обратился в феврале 2022 года, срок исковой давности по требованию о признании обязательств по договорам исполненными, им не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать обязательства ФИО1 перед ФИО3 по договорам купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, заключенным 02.04.2017 года между ФИО1 и ФИО3, исполненными в полном объеме.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 23.05.2023 года.

Председательствующий: Огузов Р.М.